523 שנה אחרי גירוש ספרד - הישראלים חולמים שוב על בית בברצלונה: האם ההשקעה כדאית?

צניחת מחירי הנדל"ן בספרד בעקבות המשבר ב-2008 שינתה כיוון, והמשקיעים מישראל כבר עטים על הזדמנויות

ערן אזרן
ערן אזרן

523 שנים חלפו מאז גירוש היהודים מספרד, אך נראה שהישראלים מעולם לא היו להוטים יותר לחזור למדינה הרותחת בחצי האי האיברי. שיחות סלון, קבוצות פייסבוק, פרסומות קופצות באינטרנט ו"מומחי השקעות" - כולם ממהרים להסביר מדוע נכון לנדוד לשוק הספרדי. הביקוש וההתעניינות כה גבוהים, שבחודש שעבר ערכה שגרירות ספרד בישראל סמינר בהרצלייה, שעסק ב"מגמות עכשוויות והזדמנויות להשקעות בתחום הנדל"ן בספרד".

המשבר העולמי שהחל ב-2008 גרם לזעזוע בשוק הנדל"ן הספרדי. מחירי הנדל"ן במדינה נפלו מהשיא בשיעורים של 40%–50%. בעוד שוקי הנדל"ן בשאר מדינות מערב אירופה שבו להתאושש בתמיכת הריבית הנמוכה ותוכניות התמריצים, שוק הנדל"ן הספרדי נותר מאחור. היו לכך כמה סיבות. אחת מהסיבות היא יחס חוב־תוצר גבוה של ספרד, שאיים לגרור אותה למשבר חובות יחד עם מדינות נוספות ביבשת (מדינות PIIGS: פורטוגל, אירלנד, איטליה, יוון וספרד). סיבה אחרת היא נתוני המקרו החלשים ואחוז האבטלה הגבוה מאוד (27% בשיא), שהקשו על ההתאוששות הכלכלית.

ברצלונה, ספרדצילום: רויטרס

ואולם, מאז שהבינו המשקיעים כי פחת הסיכוי למשבר, כלכלת ספרד עלתה על מסלול התאוששות. ב-2014 עברה ספרד לצמיחה חיובית של 1.5%, לעומת צמיחה אפסית ב-2013 וצמיחה שלילית של 2.5% ב-2012. ב-2015 הצמיחה כבר צפויה להסתכם בכ-3%, בדומה לישראל. במקביל, התשואות על איגרות החוב של ממשלת ספרד ל-10 שנים צנחו מרמה של 7% בשיא לרמה של כ-2% (המשקף את התחדשות אמון המשקיעים), ובשלוש השנים האחרונות זינק המדד המוביל בבורסה של ספרד ב-90%. גם שיעור האבטלה ממשיך לרדת בעקביות, ומסתכם כעת ב-22%.

"ספרד נמצאת כיום במקום אחר מאשר היתה ב-2011", מדגיש מנהל השקעות באחד מהגופים המוסדיים מישראל, המתמחה בשווקים זרים. "נתוני מקרו, בהם מדד מנהלי הרכש, מאזן התשלומים, שיעור האבטלה, מכירות רכבים והביקוש לאשראי - מעידים שבשונה מיוון, הכלכלה של ספרד עלתה על מסלול התאוששות. גם בשבועות האחרונים, שבהם היה חשש לפרישתה של יוון מגוש היורו, השוק הספרדי הגיב ביציבות יחסית. כמובן, שנתוני המקרו הטובים, אבטלה בירידה וריביות נמוכות מגדילים את הביקושים לאשראי פרטי ולמשכנתאות - מה שנותן רוח גבית גם לשוק הנדל"ן".

בהראל החליטו להשקיע

ספרד הצטרפה לאיחוד האירופי בשנות ה-90, וממדינה נחשלת נהפכה בתוך כמה שנים לאחת המעצמות הכלכליות באירופה. אוכלוסיית המדינה מונה כיום 50 מיליון איש, והיא ממוקמת במקום ה-51 בדירוג התמ"ג לנפש (32 אלף דולר), שלושה מקומות מתחת לישראל (34 אלף דולר). המדינה נהנית מזרם תיירות קבוע וגדוש (כ-60 מיליון תיירים ב-2014), במיוחד לערים הגדולות, ברצלונה ומדריד, ולערי החוף.

בשנתיים האחרונות החלו "ציידי מציאות" מאסיה, ארה"ב ובריטניה להשקיע בנדל"ן הספרדי, בתקווה שהשוק הגיע לתחתית. "ציידים" אלו כללו גופים פיננסיים בינלאומיים, ובהם קרן הגידור באופוסט (מרכזי קניות), גולדמן סאקס ובלקסטון (דירות במדריד), פולסון אנד קו וקרן ההשקעות של ג'ורג' סורוס. גם בחברת הביטוח הראל החליטו באחרונה להשקיע 30 מיליון יורו (כ-125 מיליון שקל) מכספי העמיתים בקרן חדשה להשקעות בנדל"ן של חבייר פאוס, סגן נשיא מועדון הכדורגל ברצלונה.

בנפרד מחברות המציעות למשקיעים רכישה ישירה של נכסים, בשוק ההון הישראלי קיימות שתי קרנות המציעות להיחשף לענף הנדל"ן בספרד. הקרן הראשונה, שנוסדה בספטמבר 2014, היא זו של בית ההשקעות ואליו בייס, שבשליטת ויקטור שמריך ועידו נויברגר. הקרן, שפועלת במתכון של חברת ריט (REIT), מתמקדת בהשקעה בנדל"ן למגורים למעמד הבינוני באזור מדריד. הקרן, שהוקמה בשיתוף עם חברת Aura הספרדית ושתונפק בתוך כשנתיים, רוכשת דירות שעוקלו בידי הבנקים במינוף של 50%. עד כה גייסה הקרן יותר מ-100 מיליון שקל (לפני מינוף) ממשקיעים פרטיים, והיא במגעים גם עם גופים מוסדיים. דמי הניהול בקרן הם 1% בשנה מהיקף ההון המושקע ו-16% מהרווחים (רף מינימום של 8%, שמתחתיו לא גובים את עמלת הרווחים).

"את הדירות בספרד אנחנו רוכשים מכינוס נכסים במחירים הנמוכים ב-20%–30% מהשוק, ונהנים מהטבות מס שונות שניתנו לקרנות ריט", מסביר יאיר אפרתי, מנכ"ל ואליו בייס מיזוגים ורכישות ומנהל הפעילות בספרד. "איננו ניגשים למכרזים פומביים, אלא מגיעים לבנקים עם הצעות המבוססות על המאגרים של השותף הספרדי שלנו. עד עכשיו קנינו מעל 20 דירות, כשהדירקטוריון כבר אישר רכישה של 80 דירות. אני מעריך שעד סוף השנה כבר נחזיק ב-250–300 דירות".

קרן השקעות שנייה הוקמה באחרונה בידי סיגמא פרטנרס והבנק הספרדי אנדבנק (Andbank) מקבוצת בית ההשקעות סיגמא. בקרן מתכוונים להשקיע באזורי ביקוש במרכזי הערים ברצלונה ומדריד, בשכונות הנחשבות לבעלות מעמד סוציו-אקונומי בינוני ומעלה. הקרן, שתקופת ההשקעה בה היא 5 שנים, החלה בגיוס משקיעים פרטיים ומוסדיים במטרה להשלים גיוס ראשוני של 220 מיליון שקל. הקרן גובה דמי ניהול גבוהים יחסית של 2.5% מהנכסים בשנה ו-20% מהרווחים (רף מינימום של 8%).

בשונה מוואליו בייס, קרן ההשקעות של סיגמא אינה רוכשת בתים מעיקול, אלא מבוססת על מודל חלופי. "אנחנו קונים בניינים שלמים או מתחמי מגורים כיחידה אחת, משביחים אותם, ולאחר מכן מוכרים את הדירות בנפרד. אנחנו עובדים בשיטת ה-Retail: קונים במנות גדולות בעלויות מופחתות, ומוכרים לאחר מכן ליחידים. בספרד, אין כיום חברות רבות שיודעות לעשות את זה", הסביר אלעד הוד, מנהל ההשקעות בנדל"ן בקבוצת סיגמא.

תשואות מפתות - האם הסיכון כדאי?

שתי הקרנות מפתות את המשקיעים בהערכות לתשואות גבוהות. בוואליו בייס מקווים להשיג תשואה ברוטו של 12% על ההשקעה. ואולם, מאחר שהעלויות של תחזוקת הדירה והארנונה בספרד מוטלות על הבעלים, התשואה בפועל צפויה להיות 8% בלבד, ולאחר דמי הניהול - כ-7%. בסיגמא ציינו כי הקרן תנסה להשיג תשואה שנתית של 12%–14%, ואפילו 15%. השאלה היא אם התשואות מצדיקות את ההשקעה - או שהאופנה החדשה טומנת בחובה סכנות שעולות על הסיכויים?

על השאלה הזו אין תשובה חד־משמעית. קיימת הסכמה כי מחירי הנדל"ן בספרד אכן ירדו יותר משווקים אחרים. נראה שהשוק בספרד עבר את התחתית. ואולם, השקעה בשוק הנדל"ן הספרדי, גם במצבו הנוכחי, כרוכה בלא מעט סיכונים: היצע הבתים ממשיך להיות רחב, וקשה לראות לחצים יוצאי דופן לעליות מחירים. אחוזי האבטלה עדיין גבוהים, וממשיכים להיות אבן נגף שעלולה לעצור את הצמיחה. ספרד מושפעת מהאירועים בגוש היורו, והמשבר האחרון ביוון, שלמעשה עדיין לא הסתיים, עלול להשפיע לרעה על כלכלתה.

בנוסף לסיכוני המקרו, לשתי הקרנות יש נקודות חולשה, לצד היתרונות שתוארו לעיל. ראשית, מדובר בשתי קרנות חדשות יחסית. המשקיעים בהן נדרשים לסמוך על המקצועיות והמוניטין של מנהלי הקרן. התשואות שהקרנות מכוונות אליהן אינן מובטחות כלל. בנוסף, דמי הניהול, לפחות באחת משתי הקרנות, גבוהים יחסית. במקרה שהרווחיות בפרויקטים תהיה נמוכה מהצפוי התשואה של המשקיעים תיפגע. שלישית - לא ברור מה היתרון של שתי הקרנות הישראליות אל מול קרנות ריט אחרות הפועלות בספרד.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker