אי.בי.אי: רבוע כחול נדל"ן נסחרת מתחת לשווייה, גם בתרחיש פסימי

שי עזר, אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות, מעריך כי שווייה הכלכלי של מניית רבוע כחול נדל"ן הוא 135 שקל, גם אם החברה תידרש לתת הנחה נוספת של 25% על דמי השכירות שהיא גובה ממגה

יורם גביזון

שוק המניות מתמחר את מניית רבוע כחול נדל"ן ב-12% מתחת לשווייה הכלכלי, גם לפי תרחישים פסימיים - כך מעריך שי עזר, אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות אי.בי.אי.

עזר מזכיר כי מגה שוכרת מרבוע כחול נדל"ן 86 סניפים ומרכז לוגיסטי בקיבוץ אייל ומספקת 66% מהכנסותיה של רבוע כחול נדל"ן; נכסים אלה מהווים 45% מנכסיה של רבוע כחול נדל"ן. בבעלותה של רבוע כחול נדל"ן יש נכסים מניבים ופרויקטים בהקמה שאינם קשורים למגה, דוגמת קניון הדר ופרויקט המגורים והקניון בשוק הסיטוני.

עזר מציין כי 80 מסניפיה של מגה הם באזור המרכז, ודמי השכירות הממוצעים בתיק הנכסים שמשכירה רבוע כחול נדל"ן למגה הם 83 שקל למ"ר לחודש לעומת 80 שקל למ"ר לחודש בתיק הנכסים של שופרסל נדל"ן ו-94 שקל למ"ר בתיק של אמות.

עזר מנסה לאמוד את השפעת הסדר החוב של מגה על רבוע כחול נדל"ן ומאמץ תרחיש קיצון שלילי מבחינתה של רבוע כחול נדל"ן. הוא מזכיר כי מגה מתכננת לסגור 32 סניפים - כאשר 12 מהם היא שוכרת מרבוע כחול נדל"ן; סניפים אלה מניבים הכנסות שנתיות של 29 מיליון שקל, שהם 12% מהכנסותיה של רבוע כחול נדל"ן.

שי עזר צילום: ללא קרדיט

עזר מניח כי מעבר להפחתה של 5% בדמי השכירות בכל הנכסים שמשכירה רבוע כחול נדל"ן למגה, כפי שדרשה מגה, יופחתו דמי השכירות בעוד 25%. עוד מניח עזר כי דמי השכירות שישלם השוכר החלופי שייכנס בנעליה של מגה במרכז הלוגיסטי בקיבוץ אייל, יופחתו ב-20% בהשוואה לדמי השכירות ששילמה מגה.

הנחה פסימית נוספת שמאמץ עזר היא שרבוע כחול נדל"ן לא תקבל דמי שכירות במשך שישה חודשים, אם מגה תפשוט רגל, ואף על פי שמרבית הסניפים ממוקמים במרכז. הנחה זו פירושה - גריעה של 63 מיליון שקל מהרווח התפעולי של רבוע כחול נדל"ן במשך שישה חודשים.

עזר מעלה את שיעור ההיוון על נכסי מגה מ-8.3% ל-8.5%; שיעור זה מניח הנחה עתידית אפשרית של 10% בדמי השכירות שתגבה רבוע כחול נדל"ן - ל-72 שקל למ"ר. עזר מדגיש כי אם לרבוע כחול נדל"ן היה שוכר יציב במקום מגה, שיעור ההיוון היה מגיע ל-7.8%.

גורם נוסף שיפגע בהכנסותיה של רבוע כחול נדל"ן הוא פרויקט הרכבת הקלה שעתיד להימשך שש שנים וישפיע לרעה על ההכנסות בקניון השוק הסיטוני שנמצא בצומת הרחובות קרליבך ומנחם בגין בתל אביב, ואשר בו מעורבת רבוע כחול נדל"ן. הקניון מושכר בתפוסה של 60% בשכר דירה ממוצע של 320 שקל. להערכת עזר, דמי השכירות יירדו.

עזר מניח ירידה של 10% בדמי השכירות ותפוסה מלאה בפרויקט רק החל ב-2017 ומניח שיעור היוון של 8.5% בהשוואה לשיעור היוון של 7.0% בקניון עזריאלי הסמוך. השילוב של הפחתת דמי השכירות בקניון והעלאת שיעור ההיוון על הכנסותיו מקטינה את שוויו של הקניון ב-36 מיליון שקל.

השווי הכלכלי הנגזר לרבוע כחול נדל"ן מהנחות פסימיות אלה מסתכם ב-1.559 מיליארד שקל - כלומר, 134.7 שקל למניה, בעוד המניה נסחרת ב-118.5 שקל, המגלם שיעור היוון של 9.0%. עזר מדגיש כי אם מייחסים את הפער בין השווי הכלכלי של החברה לבין שווי השוק שלה לנכסים המושכרים למגה, כי אז נכסים אלה מתומחרים לפי שיעור היוון של 10.5%. להערכתו, מחיר המניה מגלם תרחיש פסימי מדי והוא הזדמנות קנייה.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker