וורטון פרופרטיס קיבלה דירוג של AA מ-S&P מעלות - גבוה מזה של קבוצת גזית גלוב

וורטון, שבבעלות ג'ף סאטון, נערכת לביצוע הנפקת אג"ח בסכום של עד 500 מיליון דולר ■ מעלות: "הפרופיל העסקי של החברה גבוה ביחס לקבוצת ההשוואה, בשל האיכות הגבוהה מאד של הנכסים והיותם מושכרים לשוכרים חזקים בחוזים ארוכי טווח"

ערן אזרן

חברת הנדל"ן האמריקאית, וורטון פרופרטיס, שבבעלות ג'ף סאטון, קיבלה דירוג של AA מידי חברת הדירוג מעלות להנפקת אג"ח ראשונה בסכום של עד 500 מיליון דולר. זהו הדירוג הגבוה ביותר מבין כלל חברות הנדל"ן האמריקאיות שהנפיקו עד כה בישראל, והוא שקול לדירוג של ענקית התקשורת בזק או הבנק הבינלאומי ואף גבוה מדירוג החוב של גזית גלוב, אמות או אלוני חץ. עד כה החברה האמריקאית (AA מינוס) עם הדירוג הגבוה ביותר היתה דה זרסאי גרופ.

"הפרופיל העסקי של וורטון גבוה ביחס לקבוצת ההשוואה, בשל האיכות הגבוהה מאוד של הנכסים שבבעלותה, והעובדה שהם מושכרים לשוכרים חזקים בחוזים ארוכי טווח", ציינו האנליסטים של מעלות, אייל עברון והילה פרלמוטר. השניים הדגישו כי הדירוג הגבוה משקף את מעמדה התחרותי הגבוה של וורטון, וכן שהקבוצה מחזיקה בנכסים מהמובילים בניו יורק ואף בעולם (כגון חנויות יוקרה בשדרה החמישית במנהטן), המושכרים לשוכרים חזקים.

בנוסף, שני האנליסטים הזכירו לחיוב את ההיכרות הטובה של וורטון עם שוק הנדל"ן המסחרי בניו יורק לאורך שלושה עשורים; את שיעורי התפוסה הגבוהים בנכסים לאורך זמן (97%); ועלייה של 3%-2.5% מדי שנה בדמי השכירות הקבועה. מנגד, במעלות ציינו לשלילה כי תיק הנכסים מאופיין בריכוזיות גבוהה (בעיקר חנויות של מותגי אופנה בינלאומיים), בריכוזיות גיאוגרפית ובתלות בשלושה נכסים מהותיים.

הנכס של וורטון בניו יורק, ששוכרת אמריקן איגלצילום: גוגל מפות

קונה הלוואות מזנין

לפני כשבועיים חשפה וורטון טיוטת תשקיף, שבה הציגה תוכנית להנפקה בתל אביב. בשונה מחברות "רגילות" שמשתמשות בכספי ההנפקה לרכישת נכסים והתרחבות, וורטון מייעדת את תמורת הגיוס - 360-500 מיליון דולר - לעסקה פיננסית דמוית סטראקצ'ר: רכישה של הלוואות מזנין (הלוואות "שכבה שנייה"), העומדות כנגד נכסים בהם שותפה החברה. החברה הציגה שלושה "תרחישים" להנפקה, לגיוס של 360, 430 או 500 מיליון דולר. היקף הגיוס ייקבע בהתאם לפגישות עם המשקיעים המוסדיים מישראל.

הלוואות מזנין נחשבות למסוכנות יותר ביחס לחוב הבכיר שהחברות נוטלות למימון נכס. ההלוואות של וורטון ניטלו בריבית של 7.5%-9% מגופים בנקאיים, והן משמשות כשכבת מימון שנייה, לצד שכבת המימון הבנקאית הראשונה (החוב הבכיר) וההון העצמי. בכוונתה של וורטון לנצל את המרווח הקיים בין הריבית על האג"ח בישראל, לבין הריבית בהלוואות המזנין לעשיית רווחים. לקראת ההנפקה, וורטון הקימה חברת אג"ח - BVI - הרשומה באיי הבתולה, שתחזיק ב-17 נכסים בשווי כולל של 4 מיליארד דולר.

במעלות ציינו כי וורטון פועלת ברמת מינוף נמוכה יחסית, וכי היא נוקטת מדיניות פיננסית שמרנית  עם רמת מינוף של 40% חוב לחוב והון עצמי. בנוסף, במעלות ציינו לחיוב את עלויות המימון הנמוכות יחסית על החוב הבכיר והיעדר פירעונות בשנים הקרובות, "גורמים אשר מקטינים את העומס התזרימי על החברה ומגדילים את התזרים הפנוי מחברות הנכסים". במעלות העריכו שהיחסים הפיננסיים שיאפיינו את החברה בשנים הבאות יהיו יחס של 1.8 בין רוח תזרימי נקי (EBITDA) להוצאות מימון, ויחס של 40% בין חוב להון עצמי.

דירוג BBB פלוס ל-JDS

במקביל לוורטון, גם JDS של מייקל שטרן, שהיא חברת נדל"ן אמריקאית קטנה מאוד המתמחה בייזום פרויקטים, קיבלה דירוג נמוך יחסית של BBB פלוס מידי S&P מעלות, להנפת אג"ח בסכום של עד 60 מיליון דולר.  זהו דירוג הנחשב לרמה בינונית, והוא שקול לחברה היזמית הישראלית-אמריקאית ברוקלנד אפריל, שהנפיקה בישראל איגרות חוב בסכום כולל של 120 מיליון שקל.

במעלות ציינו כי "הדירוג נתמך, בין היתר, ביכולות החברה לפתח פרויקטים בהיקפים גדולים ובמיקומים מרכזיים בניו יורק ומיאמי, בפעילות רבת שנים של בעלי החברה בייזום פרויקטים למגורי יוקרה בניו יורק ומיאמי וכן במדיניותה הפיננסית של החברה להחזיק כרית מזומנים משמעותית". מנגד, במעלות הזהירו מתנודתיות גבוהה ביחסים הפיננסיים ובתזרימי המזומנים כתוצאה מריכוזיות גבוהה בפרויקטים, שעולה בקנה אחד עם המינוף הגבוה של החברה – LTV של 70% (חוב ביחס לשווי הנכס).

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker