אלקו מנפיקה את הנדל"ן שלה בארה"ב: תנסה לגייס 400 מיליון דולר בוול סטריט

החברה תנסה להנפיק את קרן הריט שבשליטתה, LAT, לפי שווי של מיליארד דולר, כשחלקה של אלקו לפי שווי זה הוא 370 מיליון דולר ■ הקרן, שעוסקת ברכישה וניהול של מקבצי דיור בדרום מזרח ארה"ב, נהנית בשנים האחרונות מצמיחה מואצת ומחזיקה בכ–24 אלף יחידות דיור

מיכאל רוכוורגר

חברת אלקו החזקות, שבשליטת גרשון זלקינד ובניו מייקי ודני, מתקדמת לקראת הצפת ערך גדולה בפעילותה בתחום מקבצי הדיור (Multi Family) להשכרה בארה"ב. החברה תנסה בקרוב תנסה להנפיק את מניותיה בבורסת ניו יורק.

פעילות זו מתבצעת באמצעות קרן הריט (קרן נדל"ן הנהנית מתנאי מיסוי מיוחדים) LAT המוחזקת ב–42% בידי ELR (Elco Landmark Residential), המוחזקת ב–90% בידי אלקו צפון אמריקה. החברה היא בשליטת אלקו החזקות וב–10% בידי השותף האמריקאי ג'ו לובק. בהתאם לכך, אלקו מחזיקה בשרשור ב–37% מ–LAT, שהגישה בסוף שבוע האחרון לרשות לניירות ערך אמריקאית תשקיף ראשון לקראת ההנפקה בוול סטריט.

בתשקיף לא מצוין השווי שלפיו תתבצע ההנפקה של LAT. לפי הערכות של אנליסטים המסקרים את ענף הריטים בארה"ב, הנמצא כיום במומנטום חיובי מאוד על רקע סביבת ריביות נמוכה ברמה ההיסטורית, שווייה של LAT לפני הכסף צפוי להיות כמיליארד דולר. שווי זה נגזר מכך ש–LAT יצרה ב–2014 NOI (הכנסות תפעוליות נטו) של 131.5 מיליון דולר.

פרויקט של אלקו בארה"ב
פרויקט של אלקו בארה"בצילום: ללא קרדיט

אם מהוונים את ההכנסות האלו לפי שיעור היוון של 6%, כפי שנגזר מביצועים של קרנות ריט ציבוריות הפעילות בתחום דומה כמו Camden Property Trust, מתקבל ל–LAT שווי של כ–2.1–2.2 מיליארד דולר. אם מחסירים משווי זה את החוב הפיננסי שלה, שמוערך ב–1–1.1 מיליארד דולר, מתקבל שווי מניות של כ–1–1.1 מיליארד דולר. זה השווי לפני הכסף שלפיו תנסה LAT להנפיק את מניותיה ולגייס כ–400 מיליון דולר. את ההנפקה של LAT מובילים בנקי השקעות מריל לינץ' בנק אוף אמריקה וסיטי.

כפי שמסתמן, ההנפקה לא תכלול (לפחות לא בשלב הראשון) הצעת מכר בידי בעלי המניות, אלא התמורה שתתקבל תשמש את LAT לצורך פירעון התחייבויותיה לקרנות השקעה אייסטאר ובלקסטון ולמשפחת ברטולו, שהיא הנפיקה להן מניות בכורה, שאינן ניתנות להמרה למניות רגילות הנושאות ריבית שנתית גבוהה של 9%–11%, וכן תשתמש בחלק מהתמורה לצורך הרחבת הפעילות.

מדובר באחת ההשקעות המוצלחות של אלקו, הנסחרת לפי שווי שוק של 810 מיליון שקל, לאחר שמניית החברה עלתה מתחילת השנה ב–28%. שכן אלקו השקיעה בפעילות זו הון עצמי של 80 מיליון דולר, וכיום שווי אחזקתה מוערך בכמה מאות מיליוני דולרים (אם ההנפקה תושלם לפי שווי של כמיליארד דולר, מדובר בשווי אחזקה של 370 מיליון דולר). עם הפיכתה של LAT לחברה ציבורית תוכל אלקו בעתיד לממש את אחזקתה ברווח נאה.

ההנפקה של LAT בניו יורק באה במקום מיחזור חוב באמצעות גיוס אג"ח בתל אביב בהיקף של 500 מיליון שקל; מהלך שאותו היו אמורות להוביל לאומי פרטנרס חתמים ודיסקונט חיתום, המובילות את כל מהלכי גיוס הון וחוב של אלקו והחברות הבנות שלה בישראל.

LAT עוסקת באיתור, רכישה, ניהול, השכרה והשבחה של מקבצי דיור, המייצרים תזרים מזומנים יציב שבהם מתגוררת אוכלוסיית הביניים בדרום מזרח ארה"ב במדינות כמו טקסס, ג'ורג'יה, צפון ודרום קרוליינה, פלורידה ואלבמה.

LAT נהנתה בשנים אחרונות מצמיחה מואצת, והחזיקה נכון לסוף 2014 ב–77 מקבצי דיור (מתוכם 71 בבעלות מלאה), שכללו 23,978 יחידות דיור. בחודשים האחרונים נמכרו מאות יחידות דיור תמורת 44.6 מיליון דולר. הרווח הנקי של LAT ב–2014 הסתכם ב–66 מיליון דולר (בנטרול פחת).

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker