גם JDS של מייקל שטרן פירסמה תשקיף: מגיעה להנפקה עם הון עצמי של 90 מיליון דולר

שונה מרוב החברות שהנפיקו עד כה, JDS היא חברת ייזום נדל"ן ולא נדל"ן מניב ■ את 2014 סיימה החבה עם רווח נקי של 14.2 מיליון דולר, המיוחס לבעלי המניות

ערן אזרן
שתפו בפייסבוק

גל ההנפקות השלישי של חברות הנדל"ן מאמריקה ממשיך לצבור תאוצה. לאחר מויניאן גרופ ו-וורטון פרופרטיס גם חברת הנדל"ן JDS של מייקל שטרן בן ה-36 פירסמה הלילה (ה') תשקיף למשקיעים. בתשקיף, נחשף, בין היתר, כי החברה - שהינה בסדר גודל קטן בהשוואה לשתי הענקיות - מתכוונת לבצע גיוס אג"ח בתל אביב עם הון עצמי של 90 מיליון דולר.

בשונה מרוב החברות שהנפיקו עד כה, JDS היא חברת ייזום נדל"ן ולא נדל"ן מניב. החברה פועלת בעיקר בניו יורק, אך מחזיקה גם בנדל"ן במיאמי. החברה מתמחה בדירות לשוק היוקרה. החברה מחזיקה ביותר מ–7 מיליון מ"ר של נכסים בשלבי פיתוח שונים, כשהפרויקטים המרכזיים כוללים את Walker Tower ו-Stella Tower במנהטן. Stella Tower, הנמצא ברחוב 57 במנהטן, מתוכנן לקום בסמוך למגדל היוקרה הענק One57 של היזם גארי ברנט, בעליה של חברת אקסטל, שהנפיקה בישראל אג"ח בסכום כולל של כ-1.4 מיליארד שקל. גורמים הפועלים בשוק הנדל"ן האמריקאי, ידעו לספר שבין שטרן לבין ברנט קיימת יריבות עסקית, שהגיעה לשיא בזמן התכנון של מגדל היוקרה המתחרה.

בדומה לחברות הנדל"ן האחרות, JDS הקימה לצורך ההנפקה חברה המאוגדת באיי הבתולה. אל החברה הזו החברה מתכוונת לצקת 8 נכסים בהם היא שותפה בחלקים שונים, בשווי כולל (100%) של כ-1.2 מיליארד דולר. מאחר שמדובר בנכסים בבנייה בשלבים שונים, שווי הנכסים עשוי להשתנות במהלך הרבעונים הבאים. יחסי המינוף של החברה גבוהים יחסית, ועומדים כעת על כ-55% (LTV). לפי התשקיף ,יחס החוב לשווי הנכסים (LTV) בכלל הפורטפוליו נע בטווח של 31%-88%. ההנפקה מבוצעת בהובלת לידר הנפקות, שזו לה ההנפקה הראשונה של חברות נדל"ן מארה"ב.

בשנת 2013 החברה דורגה על ידי המגזין "The Real Deal" כשלישית בהיקף הפעילות בתחום פיתוח הנדל"ן בניו יורק. הכנסותיה של JDS בשנת 2014 הסתכמו בכ-29.8 מיליון דולר. החברה סיימה את 2014 ברווח נקי של 14.2 מיליון דולר, המיוחס לבעלי המניות. את תמורת ההנפקה – כ-300 מיליון שקל – מתכוונת החברה להשקיע בפרויקטים שלה שבבנייה. החברה טרם קיבלה דירוג חוב, אך לפי הערכות החברה תקבל דירוג בקבוצת ה-B. לשם השוואה, האג"ח של יזמית הנדל"ן הענקית אקסטל, שדורגה ברמת ה-A, נסחרות בתשואות לפדיון של 5.6%-6.5%. האג"ח של יזמית הנדל"ן הקטנה ברוקלנד אפריל, שמדורגת ברמת ה-BBB פלוס, נסחרות בתשואה של כ-7%.

קו הרקיע של מנהטן
קו הרקיע של מנהטןצילום: Bloomberg

בראיון שהעניק באחרונה למגזין הנדל"ן האמריקאי לידרס (LEADERS), פירט שטרן על שוק הנדל"ן הניו יורקי: "קשה מאוד היום למצוא הזדמנויות השקעה ראויות בעיר. ניו יורק תמשיך להיות מוגבלת במשאבי הנדל"ן שלה, אחרי הכל — מנהטן היא אי. כבר היום אין יותר 'שכונות רעות'. מה שפעם נחשב לאזור מסוכן, נהפך למקובל" אמר. לדברי שטרן, העובדה שקשה לפתח מיזמי נדל"ן בקנה מידה גדול בניו יורק היא חיובית, שכן היא שומרת על רמת מחירים גבוהה.

לשאלה האם שוק הנדל"ן האמריקאי התאושש לחלוטין ממשבר 2008, ענה שטרן: "השוק כבר חזר לרמות של 2008 — אם לא עלה עליהן. אבל קיימים הבדלים. כתעשייה, למדנו לא מעט מהמשבר האחרון. היום המלווים הרבה יותר שמרניים במינוף. אנחנו רואים הרבה יותר מקורות הון חלופיים להשלמת פרויקטים. אנחנו רואים הרבה יותר הון פרטי במקום הלוואות בסיכון גבוה, וזה משהו שלא היה קיים במחזור הקודם. היום מבנה ההון נהפך ליצירתי יותר וההלוואות לשמרניות יותר. אני חושב שזה דבר בריא".

תגיות:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker