המגדלים במנהטן והעמלות מוול סטריט: היועצים והחתמים שייהנו מעמלה של 50 מ' ש'

מי ייהנה מהנפקת הענק של חברת הנדל"ן וורטון של ג'ף סאטון? הכירו את האנשים שחיברו את שוק ההון בישראל לחברות הנדל"ן באמריקה

ערן אזרן
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים4
ערן אזרן

, שעושות עלייה לשוק ההון המקומי בשנתיים האחרונות, היטיבו עד כה עם לא מעט מתווכים פיננסים, שנהנים מעמלות גבוהות שלא היו מביישות גם את עמיתיהם בוול סטריט. אותם מתווכים הם בדרך כלל חתמי ההנפקה, בעיקר פועלים אי.בי.אי, איפקס הנפקות וכלל חיתום, לצד היועצים הפיננסים, ובראשם "מייסדי השיטה" - הצמד , שיצרו את החיבור בין שוק ההון בישראל לחברות הנדל"ן מאמריקה.

בשבועות הקרובים , שבבעלות היזם היהודי־אמריקאי ג'ף סאטון, עשויה לגייס בשוק ההון המקומי 360–500 מיליון דולר (עד 2 מיליארד שקל), בהנפקה ראשונית של אג"ח. בשל סכום הגיוס החריג, שיעור העמלה המקסימלי יהיה נמוך מהרגיל, ויגיע ל–2%–2.5% (בהשוואה ל–3.5%–4% בהנפקות אחרות) - כך נודע ל–TheMarker. במונחים כספיים, מדובר בעמלות של 50–40 מיליון שקל, שעתידים להגיע לחתם המוביל, פועלים אי.בי.אי (כולל חתמי המשנה) וליועצים ליפא ועמית.

מדובר בעמלת מקסימום. במקרה של גיוס נמוך יותר, העמלה תהיה קטנה יותר. לפי מקורבים, מבנה העמלות בהנפקה של וורטון הוא מורכב יחסית, "ברמה של ארבע או שלוש ספרות אחרי הנקודה", והוא תוכנן כך שהעמלה תגדל משמעותית ככל שהגיוס יתקרב לרף העליון של ההנפקה.

הנכס של וורטון בניו יורק, ששוכרת אמריקן איגלצילום: גוגל מפות

חלוקת העמלות בין חתם ההנפקה ליועצים תיעשה, ככל הנראה, ביחס של שליש ושני שלישים. לפי נוסחה זו, פועלים אי.בי.אי, המנוהלת בידי ירון מוזס וארז גולדשמידט, צפויה לקבל כ–0.9% - 14–17 מיליון שקל. פועלים, שהובילה את מרבית ההנפקות של חברות הנדל"ן מאמריקה, גזרה רק בשנה האחרונה כ–20 מיליון שקל מההנפקות שביצעה (ספנסר, לייטסטון, אול ייר, ברוקלנד־אפריל, דה־זרסאי ודה־לסר), כשחלק קטן מהסכום שולם גם לחתמי המשנה. העמלות הגבוהות משולמות אף שפועלים אינה נושאת בהתחייבות חיתומית כלשהי. בשל מבנה ההוצאות הרזה של חברות החיתום, מרבית ההכנסות צפויות להצטבר כרווחים - ולהתגלגל כבונוסים לבכירים מאוחר יותר.

ליפא ועמית צפויים לקבל את יתרת העמלות - 26–33 מיליון שקל ברוטו (לפני הוצאות ותשלומי מסים). ליפא ועמית היו אחראים עד כה למרבית ההנפקות של חברות הנדל"ן מארה"ב, מה שהזרים לכיסם כמה עשרות מיליוני שקלים. לצד ליפא ועמית, פועל בנישה הזאת גם אפרים קריאל, שקיבל עד כה כ–12 מיליון שקל בגין שתי הנפקות ענק שביצעה יזמית הנדל"ן אקסטל בישראל.

שלשום נודע שגם מנכ"ל כלל חיתום, יונתן כהן, שהביא לישראל את ענקית הנדל"ן רילייטד (גיוס של כ–850 מיליון שקל), ביקש לסיים את תפקידו בכלל חיתום, כנראה לטובת תיווך בין חברות אמריקאיות לשוק ההון הישראלי. בדומה לסוכני ביטוח, היחסים העסקיים בין המתווכים לחברות המגייסות הם מתמשכים - כך שגם בהנפקות הבאות שהחברות האמריקאיות יבצעו בישראל, ליפא ועמית עשויים לקבל עמלות.

איך יגיבו מנהלי ההשקעות

שלשום חשפה וורטון טיוטת תשקיף ראשונה שבה הציגה תוכנית יוצאת דופן לביצוע הנפקת האג"ח בתל אביב. בשונה מחברות "רגילות" שמשתמשות בכספי ההנפקה לרכישת נכסים והתרחבות, וורטון מייעדת את תמורת הגיוס, 360–500 מיליון דולר, לעסקה פיננסית דמוית סטראקצ'ר: רכישה של הלוואות מזנין (הלוואות "שכבה שנייה"), העומדות כנגד נכסים שבהם שותפה החברה.

הלוואות מזנין הן הלוואות הנחשבות מסוכנות יחסית. ההלוואות של וורטון ניטלו בריבית של 7.5%–9% מגופים בנקאיים, ומשמשות כשכבת מימון "שנייה" לנדל"ן, לצד שכבת המימון הבנקאית הראשונה (חוב בכיר) ולצד ההון העצמי שהושקע. 
בכוונת וורטון לנצל את המרווח בין הריבית על האג"ח בישראל לבין הריבית בהלוואות המזנין - לעשיית רווחים. לקראת ההנפקה, וורטון הקימה חברת אג"ח הרשומה באיי הבתולה (BVI). החברה תכלול 17 נכסים בשווי כולל של 4 מיליארד דולר.

בימים אלה ממשיכים גולדשמידט, ליפא ועמית בסבב מצגות מול הגופים המוסדיים ("רואד שואו") עד השעות הקטנות של הלילה, כשסאטון מלווה את המפגשים. השלושה נפגשו אתמול עם נציגי חברת הביטוח מגדל, ובשבוע הבא הם עתידים להיפגש בין היתר עם מנהלי בתי ההשקעות פסגות ואלטשולר שחם. לפי מקורבים להנפקה, סאטון מעוניין לגייס את החוב בריבית נמוכה מאוד של 2.5% עד 3%.

נראה שמדובר בנקודת פתיחה במו"מ, כך שהוא עשוי להתפשר גם על ריבית של 3.5%, ואולי אף יותר מכך. חברת הדירוג S&P מעלות עדיין לא פירסמה דירוג לחברה. האנליסט של S&P, המתמחה בדירוגן של חברות הנדל"ן מאמריקה, נמצא בישראל. ההערכות הן שהדירוג של וורטון יהיה בקבוצת הדאבל A או לכל הפחות בגבול העליון של קבוצת ה–A.

כרגע לא ברור מה תהיה עמדתם של מנהלי ההשקעות המוסדיים לנוכח ההנפקה היצירתית שיוזם סאטון. פעיל בשוק ההון אמר כי "ייתכן שההנפקה הלכה צעד אחד קדימה מדי". פעיל אחר בשוק סייג: "אני לא רואה כיום אלטרנטיבות השקעה טובות יותר, שמייצרות תשואה של כמה אחוזים. זה שסאטון מגייס ב–3% במקום ב–9%, לא אומר שזאת עסקה רעה או שהמוסדיים פראיירים. ייתכן שהריבית תעלה. המוסדיים בוחנים את כלל הנתונים של החברה, כמו יחסי המינוף (LTV), ואם הנתונים טובים, הם 
ישקיעו".

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker