אי.בי.אי ממליץ על יזמיות נדל"ן בגרמניה: סאמיט ובראק במומנטום חיובי

התמחור של חברות הנדל"ן המתמחות בדירות להשכרה גבוה מזה של החברות המתמחות בנכסים מסחריים

עמרי זרחוביץ'

בדומה למגמה בישראל ובמדינות רבות בעולם, גם בגרמניה עולות מניות הנדל"ן המניב בחדות מתחילת השנה. כמו בכל העולם, הסיבה לכך היא התשואות הנמוכות על האג"ח הממשלתיות, ועלויות המימון הנמוכות בעקבות סביבת הריבית הנמוכה.

לפי ניתוח שערך בית ההשקעות אי.בי.אי, מכפיל ההון הממוצע בגרמניה הוא 1.45, לפי מדגם שנערך בקרב 15 חברות גרמניות - מעט גבוה ממכפיל ההון בישראל. שי עזר, אנליסט הנדל"ן אי.בי.אי, מסביר את מכפילי ההון הגבוהים בתמחור לפי שיעורי היוון נמוכים יותר, וכן ב"רדיפה אחר התשואה. כלומר שהריבית הנמוכה גרמה למרווח גבוה בין תשואת הנכסים לעלות החוב, שבאה לידי ביטוי בעלייה ב–FFO (רווח תפעולי תזרימי) של החברות". עזר ציין כי תשואת ה-FFO הממוצעת היא 4.7%, שהיא נראית נמוכה, אך היא גבוהה בכ-4.5% מתשואת האג"ח הממשלתית לעשר שנים.

התמחור של חברות הנדל"ן המתמחות בדירות להשכרה גבוה מזה של החברות המתמחות בנכסים מסחריים. "אחת הסיבות המרכזיות להבדל היא שהשוק מתמחר צמיחה במגזר הדירות להשכרה, מאחר ששכר הדירה השולי גבוה בכ-15% בממוצע משכר הדירה הקיים בפורטפוליו הדירות של החברות", כתב עזר בסקירה שערך על השוק הגרמני.

פרויקט בנייה בגרמניהצילום: בלומברג

עזר כלל בסקירה גם שתי חברות ישראליות שפועלות בגרמניה - בראק אן.וי וסאמיט. "בראק נמצאת במומנטום טוב, ומצליחה מצד אחד להשביח את נכסיה ומצד שני להוריד את עלויות המימון. החברה מציעה פיזור בחשיפה לתחומי הנדל"ן המסחרי, הנדל"ן למגורים להשכרה ודירות למכירה", כתב עזר.

לפי השוואה שערכו באי.בי.אי, "בראק מצליחה להפגין יכולת מרשימה ואף מעל הממוצע בגרמניה מבחינת פרמטרים תפעוליים כמו שיעור תפוסה וגידול ב-NOI (הכנסות פחות הוצאות תפעוליות) מנכסים זהים". עם זאת, הם ציינו כי שיעור ההיוון של החברה שמרני יותר מהממוצע.

מתחילת השנה זינקה מניית בראק ב-22%, למרות היחלשות היורו. "גם לאחר העלייה החדה במניה היא נסחרת לפי מכפילים נמוכים מהממוצע בשוק", כתב עזר, שהסביר זאת בשווי שוק נמוך יחסית, שמרחיק משקיעים גדולים, ובפיזור בפעילות הנדל"ן, שמקשה על הניתוח ותמחור המניה.

הוא הוסיף כי החברה נסחרת לפי תשואת FFO של 6%, ויש לה תשואה שנתית של 2.5%–3% מפרויקט המגורים גראפנטאל, שממנו החברה ממשיכה להכיר ברווח בגין מסירת דירות. עזר עידכן את מחיר היעד של המניה ל-287 שקל, אפסייד של 12% לעומת מחיר המניה בשוק.

לגבי סאמיט כתב עזר כי החברה מסכמת שנת שיא מכל הבחינות: מימון, תפעול ומחיר המניה.

הסיבה לכך היא בין השאר הנפקת סאמיט גרמניה בבורסת AIM בלונדון וגיוס של 35 מיליון יורו לפי שווי של כ–150 מיליון יורו לפני הכסף, וכן גיוס הון נוסף של 120 מיליון יורו. סיבה נוספת היא מימון מחדש שביצעה סאמיט גרמניה בגין חוב של 268 מיליון יורו.

"שיעור הריבית המשוקלל של סאמיט ירד דרמטית - לפחות מ–3.5%, המשקף מרווח גבוה של כ-4.5% מתשואת הנכסים", כתב עזר. הוא הוסיף כי המחיר הנמוך של המניה, בשקלול הפעולות הפיננסיות שביצעה החברה, איפשרו לה להניב תשואת FFO 
דו־ספרתית, כמעט פי שלושה מחברות מקבילות בגרמניה. "המניה עדיין זולה בהשוואה למתחרות שלה, אך כדי להיסחר במכפילים דומים, עליה להראות שיפור תפעולי מתמיד בנכסים, דבר שסאמיט התחילה לעשות", הוסיף עזר.

"לסאמיט יש פוטנציאל להמשיך ולהציף ערך אם תנצל את כספי הנפקת סאמיט גרמניה, תבצע עסקות חדשות ותגדיל את ה-FFO", כתב, ועידכן את מחיר היעד ל–18.8 שקל, אפסייד של 16% ביחס למחיר המניה בשוק.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker