כמה שווה אימפריית הנדל"ן של תשובה בארה"ב וקנדה - 5 שנים אחרי הכישלון בלאס וגאס? - שוק ההון - TheMarker

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

כמה שווה אימפריית הנדל"ן של תשובה בארה"ב וקנדה - 5 שנים אחרי הכישלון בלאס וגאס?

הנהלת אלעד גרופ מציגה תמונה ורודה אך לא כך נראו עסקיו של יצחק תשובה לפני כמה שנים, כשדלק נדל"ן קרסה ואלעד הסתבכה בהשקעה הכושלת בלאס וגאס

29תגובות

החבירה לאלעד גרופ, זרוע הנדל"ן הפרטית של יצחק תשובה בצפון אמריקה ב–2007, שבמסגרתה רכשו קרקע להקמת מגה-פרויקט למלונאות בלאס וגאס, השקעה שירדה לטמיון והסבה הפסד של יותר מ–600 מיליון דולר, היתה אחד ה"ברבורים השחורים" שנחתו על אי.די.בי - כך אמר בתחילת השבוע נוחי דנקנר, לשעבר יו"ר אי.די.בי. דנקנר אמר את הדברים בעדות שנתן במשפט המתנהל נגדו בחשד לתרמית בני"ע של אי.די.בי.

להבדיל מדנקנר, שעשה מאז אותו מהלך עסקי ב–2007 לא מעט טעויות נוספות, שבסופו של דבר הובילו לקריסת אי.די.בי ולהסתבכותו האישית, תשובה ספג את ההפסד העצום מההימור הנדל"ני הכושל בלאס וגאס, בסך 300 מיליון דולר, בלי שעסקיו כמעט נפגעו.

השגשוג הנוכחי בעסקיו של תשובה בא מכיוון אחר, מתגליות הגז תמר ולווייתן, שבזכותן הוא כיום טייקון אנרגיה בינלאומי. בדרך השאיר מאחוריו תשובה את הסדר החוב הענק בדלק נדל"ן - הסדר שהסב למחזיקי האג"ח תספורת של כ–65%, ולתשובה גרם להכניס את היד עמוק לכיס ולהזרים מאות רבות של מיליוני שקלים, כדי לשמור על המוניטין ולהישאר על מפת העסקים הגדולים בישראל ובעולם.

האי מנהטן
בלומברג

בימים אלה מככב תשובה שוב בכותרות התקשורת הכלכלית בישראל, הפעם בעיקר בשל מעמד המונופוליסטי של קבוצת דלק בתחום הגז ובשל מימושי עתק בסכום של כ–5 מיליארד שקל שביצעה בתחומים שאינם ליבת פעילותה - אנרגיה וחיפושי גז ונפט. אבל בכל ההמולה סביב תשובה, מה שחומק מהרדאר הוא פעילות הנדל"ן הפרטית שלו בארה"ב ובקנדה, המרוכזת באלעד גרופ ובחברות הבנות שלה.

סיור בנכסים המרכזיים של אלעד גרופ במנהטן, ניו יורק, פגישה עם ראשי החברה המשדרים ביטחון רב, ופגישות נוספות רבות בניו יורק עם אנשי פיננסים ויזמי נדל"ן בכירים - מכל אלה עולה תמונה ורודה מאוד, שמתארת פריחה מחודשת בעסקי הנדל"ן הפרטיים של תשובה בארה"ב ובקנדה, שנמצאים באחת מתקופות השיא שלהן. מאזנה של אלעד גרופ מוערך ב–3 מיליארד דולר והונה העצמי מגיע כבר לכמיליארד דולר.

אם מביאים בחשבון את הרווחים שיתקבלו בשנים הקרובות מהפרויקטים החדשים בניו יורק ואת התזרימים מהמימושים בפלורידה, שוויה הכלכלי של אלעד גרופ, המוחזקת ב–100% על ידי תשובה, מוערך ב–2 מיליארד דולר. מבחינת תשובה מדובר באחזקה חופשייה משעבודים לבנקים, ושוויה מתקרב לשווי השוק של אחזקתו בקבוצת דלק הציבורית הנסחרת בתל אביב.

תשובה מפריט את הנדל"ן באמריקה

עידן וולס
רון קדמי

לפני כארבע שנים חזר תשובה לעבוד עם רו"ח אודי ארז, ממקימי החברת הבת אלעד קנדה. ארז מצא אז חברה במצב פיננסי מאתגר - הרבה בגלל ההפסד העצום שספגה בלאס וגאס, עיכובים במכירות של פרויקט מגורי היוקרה קרלייל בלוס אנג'לס, וחובות גדולים של יותר מ–400 מיליון דולר לנושים, בעיקר לבעלי האג"ח בישראל.

ארז ותשובה נאלצו לשנות את האסטרטגיה של אלעד גרופ, שעברה למגננה והחלה במסע מימושים מאסיבי של נכסים במחירים גבוהים. בין השאר מכר תשובה את יתרת הזכויות בפלאזה ניו יורק (החלק המלונאי והמסחרי) לקבוצת ההשקעות ההודית סהרה תמורת תזרים נטו של 220 מיליון דולר (כשכל ההשקעה הניבה לתשובה רווח של כ–950 מיליון דולר במשך כשמונה שנים), נכסים בקנדה שהניבו תשואות נמוכות (כ–4%), ותשובה גם מחק את אלעד קנדה מהמסחר בתל אביב בתחילת 2013. המימושים נועדו לשפר את הנגישות לקופת המזומנים ובחלקם, מתברר, גם שימשו את תשובה (לצד הדיווידנדים מדלק) לצורך ההזרמות לדלק נדל"ן.

צעדים אלה, לצד משיכה של הלוואת בעלים בסכום של 100 מיליון דולר מאלעד קנדה, שיפרו את מצבה הפיננסי של אלעד גרופ, איפשרו לה להקטין מינוף ולשמור על קופת מזומנים דשנה - מה שאיפשר לה לעמוד בתשלומים השוטפים לבעלי האג"ח בישראל ולבנק הפועלים. וכך, בסיוע רוח גבית מהשווקים, אלעד גרופ התאוששה מהמשבר שפקד אותה, ולאחר פסק זמן של כמה שנים - היא חזרה לבצע השקעות חדשות ולהשביח את הנכסים הקיימים.

במטה של אלעד גרופ מועסקים כ–120 עובדים. בשנה שעברה בוצעו בחברה שינויים ניהוליים כשאמנון ספרן, שניהל קודם לכן את אלעד קנדה, מונה למנכ"ל אלעד גרופ במקומו של ארז, שחזר לישראל ומשמש כיום יו"ר פעיל של החברה. לצורך פעילותו, נוסע ארז מדי חודש לכשבוע לארה"ב ולפי הצורך, גם לקנדה.

אורלי דניאל, בתו של תשובה המתגוררת כ–15 שנה בארה"ב, משמשת נשיאת אלעד גרופ. סמנכ"ל הכספים הוא ברוך יצחקי, וסמנכ"ל הבנייה והפיתוח הוא יואל שרגיאן, שמוביל את כל הפרויקטים במנהטן. מי שמעורב מאוד בעסקי אלעד גרופ ובשאר עסקי תשובה בעשר השנים האחרונות הוא עידן וולס, המשמש גם כמנכ"ל תשובה אחזקות (החברה האם של אלעד גרופ). ומעל כולם, בקודקוד של הפירמידה העסקית הפרטית הזאת - מנהל תשובה בעצמו את עסקיה של אלעד גרופ.

תשובה, שהשאיר לעצמו דירה בפלאזה, מגיע יחד עם אשתו, חיה, מדי חודש לשבוע־עשרה ימים בניו יורק - העיר שבה החל את פעילותו הנדל"נית לפני קרוב ל–30 שנה, כשרכש בניינים שהיו בבעלות בנק לאומי. תשובה מבקר את ילדיו (גם בנו אלעד מתגורר בניו יורק) ואת נכדיו, ומקדיש שעות רבות (מתעורר ב–4:00 בבוקר) לקידום עסקיו הענפים.

למרות השנים וחרף הצלחתו המסחררת בתחום הגז הטבעי, תשובה עדיין רעב לעסקות נדל"ן חדשות - והוא נחשב אחד היזמים הבולטים במנהטן. תשובה שהה בניו יורק גם במהלך הביקור שלי בעיר, אבל העדיף שלא להתראיין והשאיר את הבמה למנהליו.

השותפים החדשים: סילברסטיין ופיבלס

גדעון לוין

אלעד מעורבת בשני פרויקטים יזמיים ענקיים במנהטן, שעלותם המצטברת מגיעה ליותר ממיליארד דולר, והם צפויים להניב לה בשלוש השנים הקרובות רווח מצטבר של כ–700 מיליון דולר.

הפרויקט הראשון, One West End, ממוקם בין הרחובות 59 ו–60, באפר ווסט סייד של מנהטן, עם נוף לנהר ההאדסון. הפרויקט בשטח של כ–100 אלף מ"ר, מוקם על מגרש שרכשו אלעד גרופ (הגדילה את אחזקתה מ–50% ל–80%) וקבוצת סילברסטיין פרופרטיס ‏(Silverstein Properties‏), שבבעלות לארי סילברסטיין, תמורת כ–160 מיליון דולר מקבוצת ההשקעות האמריקאית קרלייל ומאקסטל של גארי ברנט.

השותפים שילמו עבור הקרקע מחיר נמוך, כשהם ניצלו את צורכי המזומנים של קרלייל, קיבלו מימון של כ–600 מיליון דולר לצורך ההקמה מידי סינדיקט בנקים, בראשות בנק אוף אמריקה מריל לינץ ו־וולס פארגו, שצירפו בנקים זרים נוספים וגם את בנק הפועלים (כ–80 מיליון דולר). הקמת הפרויקט תתחיל בקרוב, והתוכנית היא שהפרויקט יכלול גם שני פנטהאוזים בשטח של 3,700 עד 5,400 מ"ר במחירים של 12–20 מיליון דולר. פרויקט זה צפוי להניב רווח של כ–400 מיליון דולר.

סילברסטיין ‏(83‏) נחשב אחד מיזמי הנדל”ן הבולטים בניו יורק. אף שהוא מכיר את תשובה כבר שנים רבות, זהו שיתוף הפעולה העסקי הראשון ביניהם. הפרויקט המפורסם ביותר שסילברסטיין יוזמת בימים אלה הוא הקמת המגדלים החדשים באזור הגראונד זירו בניו יורק.

הפרויקט היזמי השני של אלעד גרופ (65%), שמשתרע על פני שטח של כ–40 אלף מ"ר, יחד עם חברת אר.דונהיו פיבלס (R. Donahue Peebles) היה רכישת הבניין 346 Broadway, הממוקם בשכונת טריבייקה היוקרתית בגבול עם סוהו תמורת כ–200 מיליון דולר. מדובר בבניין שהוקם ב–1898 ומיועד לשימור, כשעד לאחרונה פעל בו בית משפט פלילי של ניו יורק.

פיבלס מחזיקה בפורטפוליו של מלונות יוקרה ופרויקטים יוקרתיים למגורים ולמסחר בשווי של מיליארדי דולרים בניו יורק, וושינגטון, לאס וגאס ובמיאמי. בתקשורת האמריקאית פורסם שפיבלס בחרה באלעד גרופ כשותפה לאור המוניטין הרב שלה בהקמת פרויקטי יוקרה מורכבים.

העסקה הזאת היתה "מחוץ לשוק", מה שאיפשר לשותפים לשלם מחיר יחסית נמוך. הפרויקט צפוי לכלול 140 דירות יוקרה, במבנה של 15 קומות, שיהיו בשטח כ–180 מ"ר כל אחת, והוא יכלול 140 חניות. באחרונה סגרו השותפים על מימון של כ–350 מיליון דולר מוולס פארגו ובנק אוף אמריקה, ובקרוב תתחיל הבנייה של הפרויקט. לאונרד 108 צפוי להניב רווח של כ–300 מיליון דולר.

"יש מספיק בשר בשוק היוקרה"

האם אתם נחשבים לחברה ישראלית או אמריקאית?

ארז: "מכירים אותנו כחברה אמריקאית. ברגע שקנית חלק מההיסטוריה האמריקאית, גמרנו; אומרים לנו, 'אה, אתם מהפלאזה'. גם הבנקים נותנים כבוד - זה מהלך ששם אותנו בליגת העל. זה כמו לעשות טאץ'־דאון.

"כשניהלנו מו"מ מול המוכרים, הם חשבו שמדובר בדירות להשכרה במחירים נמוכים. בסופו של דבר, התברר שניתן לעשות פה פרויקט של קונדו (דירות יוקרה למגורים) - ורק במעבר הזה יצרנו שווי, כשלקח לנו בערך שנה לסדר את העניינים מול העירייה ולקבל את כל הרישיונות".

את הפרטים האלה מספר ארז בסיור במשרד מכירות המפואר של וון ווסט אנד, ומוסיף כי: "מה שמושך את האנשים לקנות דירות בפרויקט, זה פטור מארנונה מהעירייה של כ–2% משווי הדירה בשנה, למשך 12 שנה, תוך הפחתה הדרגתית עד לשנה ה–20. לצורך המחשה: נניח שמדובר בדירה שעולה כ–3 מיליון דולר, אז מי שקונה אותה חוסך בערך 50–70 אלף דולר בשנה - ואנחנו מקבלים מחיר יפה על הדירה ומייצרים תשואה דו־ספרתית גבוהה על ההון המושקע.

שרגיאן מצטרף לשיחה: "הפרויקט יכלול 246 דירות יוקרה במחיר ממוצע של כ–4 מיליון דולר לדירה, במבנה שיגיע לגובה של 42 קומות ויהיו בשטח ממוצא של כ–200 מ"ר. בקומת הקרקע יהיה שטח מסחרי, בדומה לפוד קורט המצליח שבפלאזה ניו יורק המקורי, קומות 2–5 מיועדות למשרדים, ושם ימוקמו גם היחידות לדיור בר־השגה (לשוטרים, מורים וכבאים למשל). מדובר בדירות 1–2 חדרים להשכרה, כשזכאים להיכנס לתוכנית הזאת רק מי שגרים באזור, ואז עושים הגרלה כשהעירייה מפקחת על התהליך.

"קומות 6–7 מיועדות לחדרי כושר, בריכה, ספא ושירותים נוספים. השילוב הזה - של דירות יוקרה באזור כה איכותי עם פוטנציאל לרווח נאה, לצד הקמת יחידות לדיור בר־השגה כשהעירייה מקדמת את העניינים די במהירות - נותן ליזמים תמריץ גדול לתקתק את הדברים".

ארז מוסיף: "הבאנו אדריכל כוכב, סזאר פאלי, שעיצב בניינים גדולים בקוואלה לאמפור, הונג קונג ומקסיקו. זה ניסיון ראשון שלו לבנות פרויקט מגורים ייחודי".

ספרן ממשיך את הקו: "קהל היעד של הפרויקט מורכב ממקומיים וזרים ברמה סוציו־אקונומית גבוהה. מי שיגור פה יוכל לראות מביתו את האדסון פארק ואת הפארק החדש שמוקם באזור. לא עשינו, בינתיים, הרבה רעש - אבל כבר במכירה המוקדמת נרשמו יותר מ–100 רוכשים פוטנציאליים, וזה עוד לפני המכירה הרשמית, שתתחיל בקרוב. הרוכשים משלמים 15% מקדמות, והכסף הזה נמצא אצל נאמן ואי־אפשר למשוך אותו (כמו בישראל). היתרה משולמת רק בסגירת העסקה".

שרגיאן: "היו התחלות בנייה של כ–6,000 דירות בניו יורק (מתוך זה כ–10% של אלעד גרופ) מכל מיני סוגים של יוקרה, במחיר ממוצע של 3–4 מיליון דולר לדירה. בשנה שעברה אכן דיברו שתהיה רוויה בשוק היוקרה, אבל לא נראה לנו שזה מה שהולך להיות - בחנו מלאי ומספר דירות שיימכרו, וראינו שהביקוש עולה על ההיצע, כך שעדיין לא הגענו לרוויה ויש מספיק 'בשר' בשוק דירות היוקרה.

מהירות התגובה לשינויים ויכולת מכירה זריזה, אלו המאפיינים העיקריים שלנו. בכל הפרויקטים שלנו, עד השלמת הבנייה הצלחנו גם להעלות את מחיר המכירה. אצלנו יש גם שונות מספיק גדולה של לקוחות - אפשר היה לראות את זה ב–250 ווסט, פרויקט מוצלח שמכרנו בזמן שיא את כל 106 הדירות; איך שאודי (ארז) אומר, 'פעם ראשונה הצלחת כשקנית את הקרקע, וזו גם פעם האחרונה כי שאר הדברים די דומים'".

ארז: "זאת תורה בפני עצמה; פיתחנו אותה עם השנים - יכולת להתמודד עם מצבים משתנים - אנחנו מתאימים את עצמנו לסיטואציות ולא כבולים. כשניתקע בבעיה, נמצא את הדרך לפתרון; אם לא דרך הדלת, אז דרך החלון - זאת יצירתיות ישראלית, כשעם השנים אנחנו לומדים ומשתפרים.

"הלקוחות מבינים מה זה לגור ברצועת הזהב של ניו יורק. אפשר לקנות באפר ווסט - יש שם הרבה מגדלים, הרבה יוקרה, אבל אנשים גם רוצים להתרחק מכל הטירוף הזה. רוצים גם לבלות ולטייל ברגל בלי לראות פרויקטים ענקיים, וזה מה שיהיה בלאונרד".

ספרן מוסיף: "יש פה פרויקט ייחודי. יהיו בו דירות יוקרה עם מטבח חיצוני, בריכה, סאונה, חדר כושר, חדרי ילדים, עם תקרה בגובה של 3–5 מטרים. פרויקט שאין דומה לו. אנחנו לא מנסים לחנך את המקומיים, אנחנו מכניסים סגנון אמריקאי נועז וחם עם נופך ישראלי. כשמדובר בבניין לשימור, כל הזמן יש דיונים עם העירייה - היזם תמיד רוצה לשמר כמה שפחות. יהיו שלוש כניסות עם שטחי מסחר, מסעדות ושירותים נוספים".

"המוסדיים לא טעו, הם יצאו ברווח"

בשלב זה ארז עובר לדבר בשקלים, בעצם בעיקר בדולרים: "נשאר לנו חוב ברמת הקורפורייט של כמיליארד שקל לבעלי האג"ח ולבנקים. פרענו בשלוש השנים האחרונות חובות של לפחות 1.5 מיליארד שקל, וגם שילמנו עמלות פירעון מוקדם. לא נעשים יותר מימונים בשביל הקורפורייט, רק לנכסים עצמם - ואנחנו מקבלים פה ריביות נמוכות מאוד מהבנקים.

"נכון, כשהריבית זולה והשווקים חמים, העסקים עובדים יפה. אבל אין ספק שאנחנו נמצאים במומנטום חיובי ובתוך עשייה גדולה. החברה יכולה להכפיל עצמה בכמה שנים, אבל הלחץ עלינו, מצדו של תשובה, הוא כאילו העולם עומד להתמוטט.

"חתמנו באחרונה על ההסכם למכירת פורטפוליו של כ–8,500 דירות להשכרה בפלורידה לקרן השקעות אמריקאית בכ–850 מיליון דולר - עסקה שתניב לנו רווח של כ–400 מיליון דולר. אנחנו משנים פזה, מוכרים בקאפ רייט (שיעור היוון) נמוך של כ–5% ובונים איפה שיש רווח יזמי.

"זה לא אומר שנטשנו את הדירות להשכרה ואת הפרויקטים המניבים. הם ימשיכו להיות חלק מהפורטפוליו גם בארה"ב, כמו מייזנר בבוקה רטון, פלורידה, וגם בקנדה. בניו יורק אנחנו מרגישים די בנוח עכשיו. כעת אנחנו רוצים להוכיח את עצמנו גם בפלורידה".

לפני כשנתיים מחקתם את אלעד קנדה תמורת 200 מיליון שקל, לאחר שנסחרה רק במשך כשנתיים וחצי. זה נראה די דומה למקרה של ההסדר בדלק נדל"ן - שבו מחזיקי האג"ח לא הסכימו למתווה של הראל לפריסת החובות, והפסידו יותר ממה שתשובה הרוויח - האם גם במקרה של אלעד קנדה המוסדיים טעו שהסכימו למכור אותה בזול?

ארז: "המוסדיים לא טעו, כי הם יצאו ברווח, אז זה לא נכון להגיד ככה. מה שכן נכון, זה אחרי שהם עזבו את החברה, השוק בקנדה היה מצוין וגם הצוות שלנו בקנדה עשה עבודה טובה והרווחנו מאות מיליוני דולרים. היו דברים שהתפתחו יפה - גם מניב, גם מגורים. יש גם בניין שקנינו מחוץ לשוק בשיקגו בכ–140 מיליון דולר, והוא שווה כיום כ–280 מיליון דולר".

אתם זוכרים עוד את לאס וגאס?

ארז צוחק: "תזכיר לי? אה, זה הפרויקט שבו נמחק הון עצמי של כ–400 מיליון דולר. וזה רק מראה שהחברה היתה מספיק חזקה להתאושש, ויש כמה חברים שאתה כותב עליהם שלא השתקמו. מי שלא מנסה ולא עושה, בסוף גם לא טועה. את פלאזה ניו יורק, למשל, מימשנו בזמן פציעות ונכון שעם סהרה היה גם מזל, אבל בטבע שלנו אנחנו נודניקים - כל רגע אנו מרגישים שהעולם יכול להשתנות.

"זה הדי.אן.איי של תשובה - מה שאפשר לעשות היום, תעשה אותו אתמול. גם כשאנו לוקחים הלוואות, אנו מתייחסים לזה כאילו עוד חודש תהיה קטסטרופה, ועלינו לדעת איך להתמודד עם זה".

ומה הלקח מהשקעה כמו בווגאס?

ארז: "לא הייתי באלעד גרופ כשבוצעה ההשקעה, אבל למדתי שאף שעסקות מסוימות נראות אטרקטיביות, לא לוקחים מינוף משוגע - כדי שתהיה היכולת לספוג זעזועים. בעבר, היה מקובל מינוף של סביב 90%. כיום, ב–65%–70% מינוף נעצור ונעשה כל פעם מחדש חישובים ובדיקות. כמו שיצחק אומר, 'אם אתה לא הולך קדימה, אתה הולך אחורה".

מה דעתכם על ההנפקות של חברות נדל"ן אמריקאיות בישראל?

ארז: "אין לפסול את זה. מדובר בגיוס חוב של קורפורייט, המשקיעים צריכים לעשות שיעורי בית טובים".

"עוד לקח מהמשבר"

אם אתם בתקופה כל כך טובה, למה אתם לא מנצלים אותה לביצוע הנפקה ראשונית של מניות אלעד גרופ בוול סטריט?

ארז: "יש תזרימים יפים, אז למה לתת רווחים למישהו אחר. גם כשהשווקים ייחלשו, יש לנו מספיק חוסן, אבל השיא עוד לפנינו".

ומה לגבי מכירת החברה?

"יצחק לא ימכור את אלעד גרופ ב–2 מיליארד דולר. זה בכלל לא על הפרק".

איפה אתם רואים הזדמנויות?

"שיקגו, מיאמי, פלורידה".

ואם הריבית תעלה, אתה לא רואה בעיה - הרי מתקרבים לבועה.

"יש ביקוש אמיתי. גם קנדה שמרנית - לא מצחילים לפני שלא משלימים 50% מכירות בפריסייל, לא מתחילים לבנות.

"עוד לקח שלמדנו מהמשבר, זה שעשינו את כל החישובים למקרה שלא נוכל להפוך את הפרויקטים החדשים במנהטן לדירות יוקרה - שזאת הייחודיות שלנו על פני מתחרים - עדיין יישאר לנו רווח גם אם כל הפרויקטים האלה יהיו מיועדים לדירות להשכרה".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם