אקסלנס בתחזית פושרת על מניות הנדל"ן: הציפיות לירידת שיעורי ההיוון מוגזמות

האנליסט אדר עציוני: "רכישה במחירים הנוכחיים של חלק מהמניות בסקטור מגלמת יותר סיכון מסיכוי"

עמרי זרחוביץ'
שתפו בפייסבוק

מדד הנדל"ן עלה ב-23% מתחילת השנה והוא מוביל את העליות בקרב מדדי המניות המובילים. יש לכך מספר סיבות בהן ירידה בעלויות המימון בעקבות הריבית הנמוכה וכן ציפייה לירידה בשיעורי ההיוון, ובעקבותיהם גידול בשווי נכסי החברה.

לאחר העלייה החדה מתחילת השנה מצנן אקסלנס ברוקארז' את ההתלהבות, וממליץ להקטין את החשיפה לחברות נדל"ן מניב מקומיות, ולהגדיל חשיפה לחברות עם פעילות בחו"ל. אנליסט הנדל"ן של אקסלנס, אדר עציוני, כתב בסקירה על סקטור הנדל"ן כי "גם בהנחות אופטימיות הסקטור יקר. להערכתנו, רכישה במחירים הנוכחיים של חלק מהמניות בסקטור מגלמת יותר סיכון מסיכוי".

עציוני מציין כי הציפיות לירידת שיעורי ההיוון הן מוצדקות בגלל סביבת הריבית הנמוכה והמרווח בין תשואות היוון הנכסים בספרי החברות לבין עלויות המימון. ואולם עציוני הוסיף כי "פערי תשואות ההיוון המגולמות בשוק לבין תשואות ההיוון של השמאים בדו"חות החברות הגיעו עד לכדי 2%-1%. פער אשר הינו גבוה ביותר ומשקף אופטימיות רבה אשר ספק אם תתממש במלואה", כתב עציוני בסקירה.

קניון עזריאלי בתל אביבצילום: ניר קידר

לפי עציוני, עיקר העליות במניות מיוחסות לירידה בשיעורי ההיוון, ופחות להטבה משמעותית בביצועי החברות. "תמחור מרבית מניות הסקטור כיום משקף תשואות היוון (Implied Cap) נמוכות בהרבה מתשואות ההיוון שאנו מאמינים כי השוק הריאלי יתמחר בסופו של דבר, ולכן אנו סבורים כי המניות מתומחרות ביתר", אמר עציוני. למעשה, חלק מהציפיות הגבוהות לדעת עציוני נובעות מכך שאין עסקות בשוק שניתן להשוות אליהן, ולכן "כל עוד שחקנים בענף מסרבים לרכוש נכסים בתשואות כה נמוכות, אין הצדקה לתמחר כבר היום את המניות בשוק במחירים כה אופטימיים".

בסקירה התייחס עציוני גם לסביבה העסקית וציין כי השפעות מקרו ומיקרו כלכליות בישראל אינן תומכות בהמשך צמיחה מהותית של תוצאות החברות בנכסים קיימים. "אינפלציה שלילית, התגברות התחרות, יוקר המחיה, בררנות של השוכרים וקניבליזצית נכסים, מקשים על גידול בהכנסות, כאשר עיקר הצמיחה מגיעה דווקא מנכסים חדשים המתחילים להניב", הוסיף עציוני.

לגבי מניות ספציפיות המליצו באקסלנס לממש אחזקות בעזריאלי, נצבא ואמות, ולקנות את ביג וגזית גלוב, מתוך תפיסה כי יש להגדיל את החשיפה לחו"ל כדי להביא לתשואה גבוהה יותר על ידי פיזור סיכונים. לגבי ביג הם כתבו בסקירה כי "להערכתנו, תשואה גלומה של כ-7.17% איננה משקפת נכונה שקלול של תשואות ההיוון המקובלות לנכסי החברה בארה"ב". לפי ציוני, גזית גלוב נסחרת בדיקאונט דו-ספרתי לעומת ה-NAV  הסחיר שלה, ובתשואה גלומה של כ-6.96%.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker