ענקית הנדל"ן רילייטד בדרך לת"א: עם הון עצמי של 440 מיליון ד' ומינוף נמוך של 42%

רילייטד, שבבעלות סטפן רוס, נערכת לגייס 150 מיליון דולר בתל אביב באמצעות הנפקת אג"ח ראשונה ■ את תשעת החודשים הראשונים של 2014 סיימה החברה ברווח של 100 מיליון דולר, שנבע בעיקר מהשלמת פרויקטים בבנייה

ערן אזרן
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
i-gold advertisement
מעבר לטוקבקים
ערן אזרן

לקראת גל ההנפקות השלישי, שצפוי לצאת אל השוק בחודש הקרוב, שתי חברות נדל"ן אמריקאיות פירסמו אתמול טיוטות תשקיף ראשוניות לציבור, שנערכו על בסיס דו"חות הרבעון השלישי של 2014. רילייטד גרופ, ענקית נדל"ן שבבעלות סטפן רוס, חשפה כי תצא להנפקת האג"ח המתוכננת עם הון עצמי של 435 מיליון דולר. חברת GFI של אלן גרוס, שהינה קטנה יחסית לרילייטד, תצא להנפקת האג"ח עם הון עצמי של 163 מיליון דולר.

רילייטד, קבוצת הנדל"ן הגדולה בניו יורק, המחזיקה בהון עצמי של כ–6 מיליארד דולר, תבצע את ההנפקה באמצעות חברה בת הרשומה באיי הבתולה ונקראת Related Commercial. החברה מחזיקה ב–7 נכסים: שלושה בניינים של נדל"ן למגורים, שלושה נכסים מסחריים ונכס בפיתוח למגורים.

שווי הנכסים, ששיעור התפוסה בהם עומד על כ–95%–100%, מסתכם בכ-800 מיליון דולר, עם חוב נטו של 342 מיליון דולר. יחס החוב לעומת שווי הנכסים (LTV) הוא נמוך יחסית ועומד על 42%. החברה מהוונת את נכסיה לפי שיעור 4.5% (Cap rate) — שיעור גבוה יחסית, המלמד על השמרניות בהערכות השווי שבוצעו. החברה העריכה כי הנכסים יניבו ב–2015 כ–46.2 מיליון דולר.

ההון העצמי של רילייטד קומרסיאל, 435 מיליון דולר כאמור, מהווה 52% מסך המאזן. את תשעת החודשים הראשונים של 2014 סיימה החברה ברווח של 100 מיליון דולר, בהשוואה לרווח של 240 מיליון דולר בתקופה המקבילה. הרווחים הדו-שנתיים נובעים מהשלמת פרויקטים בבנייה. החברה לא הציגה בדו"חות את הרווח התפעולי הנקי מנדל"ן (NOI), וזאת מאחר שמדובר בנכסים חדשים, שהחלו להניב תזרים רק בשני הרבעונים האחרונים. הנכסים הוצגו בדו"חותיה לאחר ששוערכו ב–2014 ב–53 מיליון דולר וב–173 מיליון דולר ב–2013 — כלומר, מחצית מההון העצמי של החברה. השערוכים הגבוהים נובעים מהעובדה שהפרויקטים הושלמו רק באחרונה.

סטפן רוס
סטפן רוס

ברואד שואו מול הגופים המוסדיים, רילייטד חשפה כי הריבית על החוב הבכיר לנכסיה (החוב הבנקאי) מסתכמת ב–3% בלבד. החוב הבנקאי ניתן בהלוואת מסוג בלון ("בולט") ל–10 שנים, כך שהפירעון שלו יבוצע רק לאחר השלמת תשלומי הקרן על האג"ח שיונפקו בתל אביב. ההנפקה, שבה רילייטיד מתכוונת לגייס כ–150 מיליון דולר, מבוצעת בהובלת כלל חיתום, בניהולו של יונתן כהן. זוהי הנפקת הנדל"ן האמריקאית הראשונה של כלל חיתום.

חברה נוספת שפירסמה טיוטת תשקיף ראשונה היא GFI, הקטנה בממדיה ביחס לרילייטד. החברה שהקימה GFI לצורך ההנפקה, הרשומה אף היא באיי הבתולה, מחזיקה ב–19 נכסים, מהם 13 בניינים למגורים, 4 מלונות, בניין משרדים, ונכס נדל"ן מסחרי. שווי הנכסים נאמד בכ–220 מיליון דולר. יחס החוב לשווי הנכסים (LTV) מסתכם בכ–46.2%. לפי החברה, הנכסים צפויים לייצר ב–2014 NOI של 11.4 מיליון דולר. ה-FFO (רווח נקי מפעילות הנדל"ן) צפוי לעמוד על 6.6 מיליון דולר.

את תשעת החודשים הראשונים של 2014 סיימה החברה ברווח נקי של 28.3 מיליון דולר, בהשוואה לרווח של 7.6 מיליון דולר בתקופה המקבילה ב–2013. במהלך השנתיים האחרונות ביצעה החברה שערוכים חיוביים נמוכים, בהיקף של 16 מיליון דולר לנדל"ן שברשותה. החברה, שמעוניינת לגייס כ–50 מיליון דולר, מייעדת חלק מהתמורה לרכישת חלקו (75%) של השותף בפרויקט Harbour שבמישיגן (העסקה כבר הושלמה), כשיתרת התמורה מיועדת לפעילותה השוטפת. את ההנפקה מובילה פועלים אי.בי.אי בניהולו של ארז גולדשמידט.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker