גל ההנפקות שישטוף את הבורסה? יזמים מניו יורק ינסו לגייס 3.5 מיליארד ש'

שלוש חברות נדל"ן אמריקאיות מצטרפות לארבע שהודיעו כי יגייסו בת"א ■ הבולטת: Wharton Properties, ששווה יותר מ-6 מיליארד ד'

ערן אזרן
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
i-gold advertisement
מעבר לטוקבקים
ערן אזרן

טפטוף ההנפקות של חברות הנדל"ן האמריקאיות, הופך לגל מאסיבי שצפוי לשטוף את בורסת תל אביב בחודשים הקרובים. ל–TheMarker נודע כי Wharton Properties של היהודי־האמריקאי ג'פרי סאטון (Jeffrey Sutton) בוחנת הנפקת אג"ח בתל אביב ואף החלה בהכנות ראשוניות לקראת המהלך. מדובר בענקית נדל"ן בסדר גודל משמעותי, ששוויה נאמד ביותר מ–6 מיליארד דולר. בהנחה שההנפקה אכן תקרום עור וגידים, הרי שמדובר באחת החברות הגדולות שהגיעו לתל אביב.

עוד נודע כי שתי חברות נדל"ן אמריקאיות בסדר גודל קטן יותר, נמצאות בשלבים מתקדמים יותר לקראת הנפקה. הראשונה היא PMG של קווין מלוני, שמגיעה לבורסה בתיווכה של רוסאריו קפיטל, שבשליטת ראובן אבלגון ובניהולו של ליאור פייס. החברה עדיין לא החלה בכתיבת תשקיף, אך עוסקת בהכנות לקבלת דירוג אשראי ראשוני. גם CS גרופ של יחזקאל סטרולוביץ' צפויה להנפיק בתל אביב על בסיס הדו"חות השנתיים, וזאת בתיווכה של חברת החיתום פועלים אי.בי.אי. החברה כבר כותבת טיוטת תשקיף לקראת פרסומה.

הנהירה של חברות הנדל"ן הזרות לתל אביב מיוחסת בעיקר לריביות הזולות יחסית, שבהן מגייסות החברות בישראל, וזאת על רקע ההבדלים הקיימים בסולמות הדירוג בין ישראל לארה"ב; לצד תמחור היתר המסורתי של שוק האג"ח המקומי.

Wharton Properties מחזיקה בשטחי נדל"ן מרכזיים באזורי ביקוש בניו יורק. בבעלות החברה 115 בניינים, הממוקמים בין היתר בשדרה החמישית, טיימס סקוור, רחוב 34 ורובע SOHO שבמנהטן ובקניון הרחוב פולטון שבברוקלין. כמו כן בבעלות החברה שרשרת בניינים בשדרה החמישית המושכרים למותגי יוקרה בהם ארמני, פראדה, Abercrombie & Fitch, אמריקן איגל, רלף לורן וולנטינו. לפי פרסומים, בעלי החברה, סאטון הוא בן למשפחה ספרדית־יהודית סורית, שמחזיק באחוזה בגרז'י שור, שנרכשה על ידו ביוני 2013 תמורת כ–23 מיליון דולר. סאטון אף ביקר בישראל בשבוע שעבר, ומקורבים אליו סיפרו שהוא "יהודי, ציוני חם".

ארבע חברות 
יבחנו את השוק

חברות נדל"ן אמריקאיות הנפיקו עד כה בתל אביב אג"ח סחיר בהיקף של כ–3.5 מיליארד שקל, ולפי הערכות הגיוסים שיצאו אל השוק בחודשים הגדולים יכפילו את סך הגיוסים ל–7 מיליארד שקל. בדצמבר האחרון נרשם גל גיוסים נוסף, לאחר ששלוש חברות נדל"ן אמריקאיות - לייסטון, אול־ייר וספנסר - גייסו כ–1.65 מיליארד שקל. קודם לכן (בחודשים מאי־יוני 2014), נרשם גל הנפקות שכלל את אקסטל (1.04 מיליארד שקל), זראסאי גרופ (350 מיליון שקל) וברוקלנד אפריל (120 מיליון שקל).

מלבד שלוש המצטרפות החדשות, בשבועות הקרובים צפויות לצאת אל הפועל ארבע הנפקות של חברות נדל"ן אמריקאיות, וזאת על בסיס תשקיפים לדו"חות הרבעון השלישי והדו"חות השנתיים. בין המנפיקות ניתן להזכיר שלוש חברות נדל"ן שמגיעות לבורסה בתיווכה של כלל חיתום, שבשליטת צחי סולטן. הגדולה והמרכזית שבהן היא רילייטד גרופ של סטפן רוס. שתי חברות בסדר גדול קטן יחסית, שכנראה יגיעו עם הון עצמי נמוך, הן טריטופ של אדם מרמלשטיין ואסי מנדל; וסיימון פרופרטיס של יונתן סיימון ומתיו ברון. שתי החברות ינפיקו על בסיס הדו"חות לרבעון השלישי.

בנוסף לכלל חיתום, שמנסה להגדיל את נוכחותה בשוק ההנפקות הזרות, גם לאומי פרטנרס, שמנוהלת על ידי עופר גרינבאום, נערכת להנפיק את מויניאן גרופ של ג'ו מויניאן על בסיס הדו"חות השנתיים. בדומה ל–Wharton Properties, גם הפעם מדובר בחברת נדל"ן בסדר גודל משמעותי, שמעוניינת להנפיק אג"ח בהיקף של עד מיליארד שקל.

מויניאן מחזיקה בנדל"ן בשווי של כ–8 מיליארד דולר, עם רמות מינוף של סביב 30%. מספר נכסיה הוא כ–30. האחרונה במצעד המגייסות היא GFI של אלן גרוס, שתנפיק על בסיס דו"חות הרבעון השלישי, בתיווכה של פועלים אי.בי.אי.

"לא בטוח שכולן יצלחו את השוק"

ההנפקות של החברות הנדל"ן מאמריקה נעשות בשעה שמחירי הנדל"ן בניו יורק ממשיכים להתנפח בקצב מהיר, וזאת על רקע הריבית הנמוכה השוררת במשק האמריקאי – ממש כפי שקורה בישראל בשנים האחרונות. עליית המחירים עשויה להעלות את שווי הנכסים של החברות ומסייעת להגדיל את ההון העצמי בצורה שאינה תזרימית (כלומר, על בסיס שערוכים). לפיכך, המומחים מזהירים כי יש לבחון כל חברה שבאה לתל אביב באופן ספציפי, תוך שקלול הנתונים הפיננסיים, רמת דירוג האשראי, הדו"חות הכספיים והיזמים שעומדים מאחורי החברה.

פעיל בשוק החיתום העריך כי אף שלא מעט חברות מעוניינות להנפיק בתל אביב, רק חלק מהן בסופו של דבר אכן יגיעו לשלב ההנפקה הציבורית, ולא בטוח שכולן יצלחו אותה. "יש הרבה מתמודדות שנפגשות עם חתמים, אבל רק חלק מהן ינפיקו. פעם, החתמים היו רודפים אחרי חברות הנדל"ן האמריקאיות, אבל כיום התמונה התהפכה. יש גם הרבה מתווכים מקומיים שפועלים בניו יורק ומנסים לשדך בין החברות לחתמים, שנהפכו לבררנים יותר", אמר.

ואכן, כמה חברות שהחלו בהכנות לגיוס ואף נפגשו עם גופים מוסדיים, בסופו של דבר לא הגיעו לקו הסיום ולא ביצעו את ההנפקה. בין החברות הללו ניתן להזכיר את קבוצת וויטקוף של סטיב ויטקוף, שניסתה לבצע גיוס בתיווכה של כלל חיתום; קרסנט הייטס של סאני קהאן, שתכננה לגייס בעזרתה של מיטב חיתום שבניהול אליאב בר דויד; Properties O1 הרוסית של בוריס מינץ, שהגיעה לתל אביב בתיווכה של פועלים אי.בי.אי; ו-MDG של דיוויד מרקס (גם פועלים אי.בי.אי).

לביטול ההנפקות עשויות להיות סיבות שונות, בהן חוסר ההתלהבות של מנהלי ההשקעות בישראל מהמעומדת להנפקה, תנודות מקומיות בשוק האג"ח שהקשו באופן נקודתי על ביצוע הגיוס במועד המתוכנן (למשל: MDG), ואולי, בעיקר העלייה בריביות בהנפקות. כך, בעוד שבסבב הגיוס הקודם (מאי-יוני 2014), גייסו החברות מאמריקה בריבית שנתית של 4%-4.5%, הרי שבגל האחרון מדצמבר, הריבית קפצה ל-6%-6.5% לאותה רמת דירוג. העלייה בריבית מייקרת את עלויות החוב, ומפחיתה את כדאיות הגיוס בתל אביב.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker