"מי שלא קנה דירה - יכול לאכול את הכובע. המחירים ימשיכו לעלות" - שוק ההון - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
שיא במשכנתאות

"מי שלא קנה דירה - יכול לאכול את הכובע. המחירים ימשיכו לעלות"

שוק הדיור נכנס לקיפאון - אך הציבור נטל משכנתאות בכ-51 מיליארד שקל ב-2014 ■ ראש החטיבה הקמעונית של מזרחי טפחות: "אני לא רואה תרחיש של ירידות מחירים"

38תגובות

הנתונים החודשיים שבנק ישראל פירסם על שוק המשכנתאות מעידים כי 2014 שמרה על היקפי פעילות גבוהים במיוחד, וכמעט שברו את השיא שנרשם ב-2013. ב–2014 נטל הציבור משכנתאות חדשות בהיקף מוערך של 51 מיליארד שקל, הנמוך ב–1% בלבד מהשיא שנרשם ב-2013.

היקפי הפעילות הגבוהים מפתיעים בהתחשב בעובדה כי לפי נתוני משרד הבינוי נרשמה בינואר־אוגוסט ירידה של 18% במספר העסקות לרכישת דירות מגורים, חדשות ויד שנייה - ירידה שנרשמה בעיקר בשל קריאות חלק מהשרים לציבור להמתין עם רכישת הדירות בציפייה כי המחירים יירדו בעקבות חוק מע"מ 0% ורפורמות אחרות, שבסופו של דבר לא יצאו לפועל - בינתיים לפחות.

לכאורה הנתונים הגבוהים על היקפי המשכנתאות אינם מתיישבים עם הירידה במספר עסקות הנדל"ן. ואולם, כשבוחנים את היקפי הגידול נטו ביתרת המשכנתאות - הלוואות חדשות בניכוי הלוואות שנפרעו - רואים כי נרשמה האטה בקצב הגידול של יתרת המשכנתאות. הציבור המשיך ליטול משכנתאות באותו קצב, אבל היקפי הפירעון הגבוהים של המשכנתאות הובילו להאטה בקצב הגידול. כך, יתרת החוב של הציבור בגין המשכנתאות גדלה בין ינואר לאוקטובר ב–15 מיליארד שקל. לשם השוואה, באותה תקופה ב–2013 וב–2012 נרשם גידול של 19 מיליארד שקל ביתרות.

"להערכתי, היקפי פעילות המשכנתאות ב–2015 יהיו דומים ל-2014. לנו כבנקאים זה בהחלט לא רע", אמר ישראל אנגל, ראש החטיבה הקמעונאית בבנק מזרחי טפחות, המרכז את פעילות המשכנתאות הגדולה במשק, עם נתח שוק של 35%. "בניגוד לדברי בנק ישראל, אין כל סיכון בפעילות. תפקידו של בנק ישראל הוא להיות ספקן וחששן, אבל בפועל אנחנו לא מצליחים לראות כיצד הסיכון הזה מתממש". דבריו של אנגל, שלפיהם הבנק אינו רואה כל סיכון בפעילות המשכנתאות, עשויים להסביר את החשיפה של הבנק לתחום המשכנתאות, המהווה 61.6% מתיק האשראי של הבנק.

מלבד נתוני חיתום ההלוואות, אנגל מייחס את הסיכון הנמוך גם לעובדה כי אין כיום בישראל גורם שמוביל רפורמות אמיתית להגדלת ההיצע בשוק הדיור. "אני מסתכל במבט לאחור - התחלפו כאן שלטונות ולא היה מישהו שלקח את נושא הדיור כפרויקט לאומי", אמר אנגל. "בתחום הדיור אי־אפשר להצביע על מהלך דרמטי אחד שנעשה כאן. תקופת בחירות מאופיינת לרוב בעשייה של מהלכים שאת הפירות שלהם אפשר לראות מיד, ולא רפורמה שהיא מרחיקת לכת.

"תוכנית מחיר מטרה לא אפויה לחלוטין, ומתמטית המספרים שם לא מסתדרים. בכל מקרה, מספר הדירות שיוצעו במסגרת מחיר מטרה מוגבל מאוד, וייקח שנים עד שזה יגיע לשוק. אין כיום מישהו שיבצע רפורמות ארוכות טווח. אין מישהו שיבצע רפורמה שדורשת מאמץ - שאת פירותיה יראו בעוד כמה שנים.

"בשנה שחלפה הפוליטיקאים חילקו עצות לא אחראיות, וקראו לציבור לא לקנות דירות. מובן שכל מי שהשתהה יכול היום רק לאכול את הכובע: הוא המתין כמה חודשים, ובינתיים המחירים עלו. כל הלחץ שהצטבר בשוק לאורך החודשים האחרונים ומורגש עכשיו במשרדי המכירות יוביל לעליית מחירים. לדעתי, אלה היו עצות לא טובות, ומלכתחילה חשבנו שהרעיון של מע"מ 0% היה לא נכון מבחינה כלכלית. ביטול תוכנית מע"מ 0% החזיר את הקונים לשוק ויצר לחץ. תהיה לזה השפעה משמעותית בחודשים הקרובים.

"אני לא רואה תרחיש של ירידת מחירים דיור", אמר אנגל. "כדי שתרחיש כזה יקרה צריך לייצר היצע עצום של דירות, ואני לא רואה באופק היצע כזה. הביקוש הוא במגמת עלייה כי האוכלוסייה גדלה, וקצב גידול האוכלוסייה בישראל גבוה. אפשר להיות אופטימיים ולהגיד שהמחירים ייבלמו, אבל צריך להיות נאיבי כדי להיות אופטימי.

"זה לא מוצר צריכה שאתה מציף את השוק בו - והמחירים יורדים. אלה תהליכים ארוכי טווח, ולא רואים אפילו התחלה של תהליך כזה. לא רואים שהמדינה משחררת ומזרזת קרקעות ולא רואים שהמדינה מתעדפת רכישת דירות בפריפריה. אם המדינה תעודד מעבר לפריפריה, לחץ המחירים במרכז יירד. צריך לשחרר לחצים".

נתוני משרד הבינוי מצביעים על ירידה חדה במספר עסקות הנדל"ן - אבל לא ראינו ירידה דומה בנטילת המשכנתאות. כיצד אתה מסביר את הפער בנתונים?

"חלק גדול מפעילות המשכנתאות ב–2014 הוא כתוצאה מכך שאנשים קודם כל קונים דירה ורק אז מוכרים את הדירה הנוכחית שלהם. מאחר שמגמת המחירים היא בעלייה, אדם רציונלי אומר לעצמו: קודם כל אני אקנה דירה ובכך אבלום את עליית המחיר — ואחר כך אמכור את הדירה שלי. לכן נוצרה תופעה של הלוואות גישור שניתנות לתקופה של כשלוש שנים, ובפועל הן נפרעות לאחר כשנה־שנתיים עם מכירת הדירה. ההלוואות האלה מנפחות את סך תיק המשכנתאות בבנקים".

"כל מי שהמתין 
ייצא מופסד"

המציאות שאנגל מתאר מעט מדאיגה, שכן מדובר בתופעה מתרחבת שבמסגרתה הציבור מוכן ליטול הלוואות לא רק לצורך רכישת קורת גג, אלא גם לצורך מימון הציפייה (ספקולציה) להמשך עליות מחירים בשוק הנדל"ן.

טלי מאייר

לדברי אנגל, גורם אחר שניפח באופן מלאכותי את היקפי המשכנתאות ב–2014 שעליהם מדווח בנק ישראל הוא מחזורי המשכנתאות. "כשלקוח ממחזר את המשכנתא בבנק אחר, בנק ישראל סופר את המשכנתא כהלוואה חדשה", הסביר אנגל. "לכן, תיאורטית יכול להיות מצב שבשוק אין עסקת נדל"ן חדשה, אבל בנק מסוים ייקח משכנתאות בהיקף של מיליארד שקל מבנק אחר, והבנק האחר ייקח מהבנק הראשון משכנתאות במיליארד שקל — וכך בנתוני בנק ישראל יופיעו באותו החודש ביצועי משכנתאות של 2 מיליארד שקל. במקרה כזה לא יראו עלייה ביתרות, אבל כן יראו היקפי ביצוע גבוהים".

מה אתה צופה שיקרה בשוק הנדל"ן ב–2015?

"לצערי אני חושב שמגמת עליית המחירים תימשך, והיא אפילו תשקף את הביקוש שהיה כבוש ב–2014 כתוצאה מהמתנה למע"מ 0%. אם מוסיפים לכך את העובדה שלא נוצר היצע שיספק את הביקוש, הפערים הקלאסיים של הביקוש וההיצע יגרמו לעליית מחירים. לכן מי שהמתין ייצא מופסד. בפעילות המשכנתאות להערכתי ההיקפים ב–2015 יהיו דומים ל–2014. לנו כבנקאים זה בהחלט לא רע. ההערכות שלנו הן שב–2015 המחירים יעלו וישקפו את הביקוש שנבלם ועכשיו מתפרץ".

אז את הכסף הפרטי שלך השקעת בנדל"ן?

"את הכסף שלי השקעתי בפיקדונות".

למה השקעת בפיקדונות כשהריבית שואפת לאפס?

"אין לי זמן להתעסק בהשקעות. בהיותי סמנכ"ל בבנק, שוק ההון הוא בעייתי מבחינתי. בתחום הנדל"ן אני עוזר לילדים שלי, אבל בהשקעות שלי אני האדם הכי סולידי שיכול להיות".

אתה מעריך שמחירי הדיור ימשיכו לעלות אבל השכר לא עולה בהתאם. איך הפער הזה ייסגר?

דודו בכר

"הוא לא ייסגר. הרוכשים יידרשו לעבוד יותר חודשים כדי להחזיר את החוב. אם כי בפועל מרבית הלווים פורעים את המשכנתא בפירעון מוקדם מכל מני סיבות: מקבלים לאורך הדרך סיוע מההורים, ההכנסה עולה ופודים קרן השתלמות - היום חלק גדול מהציבור שפודה קרן השתלמות מפנה את הכספים להקטנת המשכנתא".

עד כמה הצעירים שרוכשים כיום דירות מסתמכים על ההורים לסיוע בהחזר החוב?

"לגבי מרכיב ההון העצמי אני לא יכול לדעת, כי כשזוג מגיע עם הון עצמי אנחנו לא יודעים מה מקורו. אבל בהחזרים החודשיים אנחנו רואים השתתפות של ההורים בעיקר במגזר החרדי. זה קורה כי דור ההורים היה דור של עובדים, והדור הצעיר הוא דור של לומדים.

"הבנק לא יכול להסתמך על הכנסה של הזוג הצעיר ממלגות מהישיבה שבה הוא לומד, אז הבנק נסמך על הכנסת ההורים, שחותמים על המשכנתא כערב תומך ונותנים לבנק הרשאה לחיוב החשבון שלהם. במגזר הכללי התופעות האלה בשוליים. במגזר החרדי אין להורים את היכולת לסייע בהון העצמי, היכולת לסייע לילדים היא בעיקר בהחזר השוטף".

הפיגור בהלוואות נמצא במגמת ירידה

בשלוש השנים האחרונות, ככל שהיקפי המשכנתאות צמחו, הטיל המפקח על הבנקים עוד מגבלות על הענף. אתה צופה עוד מגבלות בתחום?

"אני מעריך שלא כי המפקח רואה תוצאות מהמהלכים הקודמים שביצע. לזכותו של בנק ישראל אני אומר שלצעדי המפקח על הבנקים היו השלכות חיוביות על איכות תיקי האשראי בבנקים.

"שיעור המימון הממוצע (LTV - היחס בין היקף ההלוואה לשווי הדירה הנרכשת) ב–2012 היה 53.1% בממוצע במערכת הבנקאות וירד ב–2014 בעקבות המגבלות של המפקח ל–50.4%. היחס ההחזר החודשי של ההלוואה מתוך ההכנסה של נוטל ההלוואה, שהיה 30.9% ב–2012, ירד ב–2014 ל–27.4%.

"גם שיעור ההלוואות שבהן יש פיגור של יותר מ–90 יום נמצא במגמת ירידה — מ–1.13% ב–2012 ל–0.88% כיום. בסעיף ההפרשות להפסדי אשראי בתחום המשכנתאות, בשנים האחרונות רואים בדו"חות הבנקים אפילו הכנסה. כלומר יותר אנשים יוצאים בשנים האחרונות מהפיגור בתשלומי המשכנתא מאשר כמות האנשים שנקלעים לפיגור.

"יש מימוש עקב כשל פירעון של כ–150 דירות בשנה מתוך תיק של כ–400 אלף משכנתאות וסדר גודל של 30–40 אלף הלוואות שאנחנו מעמידים. אנחנו עושים זאת רק כמוצא אחרון, לאחר שכל ניסיונות ההסדר עם הלקוח והפריסה מחדש כשלו. במקרים שאנחנו כופים על הלקוח לממש - לבנק לא נגרם הפסד כי מגמת המחירים כלפי מעלה וזו לא המציאות שהיתה לפני עשר שנים.

"לפני עשור - כשהמחירים עמדו במקום או אפילו ירדו, ושיעור המימון היה גבוה יותר - הרבה פעמים נוצר הפסד כשהבנק מכר את הנכס, גם כי כשבנק מוכר נכס התמורה היא נמוכה יותר. כיום אין תופעה כזו", הסביר אנגל. "הנתונים האלה מראים שאין סיכון יתר בפעילות המשכנתאות.

"הבנק נדרש לבצע הפרשה קבוצתית להפסדי אשראי בשיעור של 0.35% מכל משכנתא שהוא נותן, כולל על הלוואות העבר. שיעור הקצאת ההון לפי באזל 3 היה צריך להיות 35% לפי המודל הפשוט, ולפי המודל המתקדם פחות מ–20%. בפועל הבנקים בישראל מקצים כ–60% בממוצע. זה לא סביר, ובנק ישראל יודע את זה.

"ההוראה האחרונה של בנק ישראל, המחייבת לרתק הון של 1% מיתרת המשכנתאות, יצרה מצב אבסורדי. בחלק מהמשכנתאות אני נדרש להקצות הון גבוה יותר מאשר בהלוואה רגילה".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#