בארה"ב תשובה מתקדם: השלים מימון לפרויקט של 660 דירות יוקרה במנהטן

אלעד גרופ של תשובה, השותפה במיזם עם טייקון הנדל"ן האמריקאי לארי סילברסטיין, לוותה 605 מ' ד' מבנקים בארה"ב

מיכאל רוכוורגר
מיכאל רוכוורגר

במקביל למגעים בישראל מול הממונה על ההגבלים העסקיים, דיויד גילה, שמקדם מהלך לפרק את השותפות במאגר הגז לווייתן ולפצל את הבעלות על המאגר, מקדם יצחק תשובה גם את העסקים של אלעד גרופ, זרוע הנדל"ן הפרטית שלו בצפון אמריקה.

כשנה לאחר שרכשה, עם קבוצת סילברסטיין פרופרטיס ‏(Silverstein Properties‏) שבבעלות לארי סילברסטין, תמורת כ-170 מיליון דולר מגרש מקבוצת ההשקעות האמריקאית קרלייל, השותפים מוציאים לדרך את פרויקט One West End במערב מנהטן, שמוחזק כיום ב-80% על ידי אלעד גרופ וב-20% על ידי סילברסטיין פרופרטיס.

המהלך מתבצע אחרי שאלעד גרופ וסילברסטיין פרופרטיס חתמו את הסכם המימון עם הבנקים וולס פארגו ומריל לינץ' בנק אוף אמריקה, בהיקף של 605 מיליון דולר (כ-2.4 מיליארד שקל), ובהמשך ייתכן שיצורפו לסינדיקציה גם בנק אחרים.

לארי סילברסטין ויצחק תשובה צילום: מרק ואן הולדן

שיווק הפרויקט צפוי להתחיל ברבעון הראשון של 2015, והקמתו צפויה להימשך כשנתיים וחצי עד שלוש שנים. מכירות הדירות צפויות להסתיים עד סוף 2015.

הפרויקט צפוי להשתרע על פני שטח של 85 אלף מ”ר. מתוכו 67,380 מ”ר מיועדים למגורים ‏(מכירה והשכרה‏), והוא כולל 472 מקומות חניה ו-5,580 מ”ר למסחר. הבניין שיוקם יתנוסס לגובה של 43 קומות, ויכלול 662 דירות באיכות גבוהה. מאחר שמדובר בפרויקט יזמי, שיש בו סיכון גבוה יחסית, השותפים מצפים גם לרווחיות גבוהה יותר, שצפויה להיות בשיעורים דו-ספרתיים של לפחות 30%, ובמספרים האבסולוטיים הרווח עשוי להגיע לכ-350 מיליון דולר.

המיליארדר סילברסטיין ‏(83‏), נחשב לאחד מיזמי הנדל”ן הבולטים בניו יורק. הוא מכיר את תשובה זה שנים ארוכות. עם זאת, זהו שיתוף הפעולה העסקי הראשון ביניהם.

סילברסטיין הקים ב-1957 את קבוצת סילברסטיין פרופרטיס הפרטית, שהמטה שלה נמצא בניו יורק. הקבוצה עוסקת בכל סוגי הנדל”ן, ומנהלת יותר מ-3.25 מיליון מ”ר של משרדים, מגורים וקמעונות בארה”ב. כיום מעורבת הקבוצה בפיתוח פרויקטים בהיקף של 10 מיליארד דולר לפחות. הפרויקט המפורסם ביותר שסילברסטיין יוזמת בימים אלה הוא הקמת המגדלים החדשים באזור הגראונד זירו בניו יורק.

פרויקט ריברסייד סנטר במנהטןצילום: ללא קרדיט

במקביל אלעד גרופ מקדמת מגעים לקבלת מימון בהיקף של כמה מאות מיליוני דולרים עבור הקמת פרויקט נוסף שבו היא שותפה עם אר. דונהיו פיבלס האמריקאית. השותפים רכשו לפני כשנה מעיריית ניו יורק את הבניין 346 Broadway הממוקם בשכונת טריבייקה היוקרתית.

עבור הבניין, שבו פעל בית המשפט הפלילי של ניו יורק, שילמו השותפים לעיריית ניו יורק כ-200 מיליון דולר, וקיבלו לשם כך מימון של כ-140 מיליון דולר מגולדמן סאקס. העלות הכוללת של הקמת הפרויקט, שתימשך כשנתיים, מוערכת ב-400 מיליון דולר. הבניין משתרע על פני שטח של כ-40 אלף מ"ר. השותפים סיכמו עם עיריית ניו יורק כי עד שיתחילו העבודות בבניין, בית המשפט הפלילי יעבור לבניין חלופי. בכוונת השותפים להפוך את הבניין לפרויקט מגורי יוקרה שיכלול יותר מ-100 דירות, ושטח מסחרי, כשהרווח הצפוי בפרויקט זה מוערך ב-200 מיליון דולר.

אסטרטגיה חדשה

באחרונה מונה אמנון ספרן למנכ"ל של אלעד גרופ במקום אודי ארז, שכיום משמש יו"ר החברה ב-50% משרה. ספרן קיבלה חברה עם הון עצמי של כ-700 מיליון דולר ומאזן של כ-3 מיליארד דולר. במהלך התקופה שבה ניהל ארז את אלעד גרופ, הוא הוביל עם הצוות שלו מסע מימושים נרחב במחירים גבוהים של נכסים.

המסע כלל מכירה של יתרת הזכויות בפרויקט פלאזה ניו יורק, תמורת תזרים נטו של 220 מיליון דולר לקבוצת ההשקעות ההודית סהרה, מימוש נכסים בקנדה, ומחיקתה של אלעד קנדה מהמסחר בתל אביב. כל זאת, כדי לשפר את הנגישות לקופת המזומנים של החברה, שהתמלאה בעקבות המימושים.

מהלכים אלה, לצד משיכה של הלוואת בעלים ב-100 מיליון דולר מאלעד קנדה, שיפרו את מצבה הפיננסי של אלעד גרופ, שנהנית כיום מגישה למזומנים בהיקף של מאות מיליוני דולרים. סכומים אלו מאפשרים לה גם לעמוד בתשלומים לבעלי האג”ח בישראל של 220 מיליון דולר, וגם לבצע פעילות השקעות והשבחה של הנכסים. בהתאם לכך, החליטה אלעד לשנות את האסטרטגיה, ולעבור ממגננה לצמיחה מדורגת כפי שבאה לידי ביטוי בשני הפרויקטים הגדולים שהחברה מעורבת כיום במנהטן.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker