רפי ליפא וגל עמית: "כשהבאנו דה-לסר לבורסה ליגלגלו עלינו - היום הגלגל התהפך"

צמד היועצים שאחראי לנהירה של חברות הנדל"ן האמריקאיות לבורסה, לא מרגישים שהם צריכים להתנצל: "היחס השלילי כלפי ההנפקות מארה"ב נובע מחוסר ידע" ■ בפאנל מיוחד הם מספרים על שיטת הגיוס הישראלית שייצאו לארה"ב

שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים

גל ההנפקות של חברות הנדל"ן האמריקאיות בבורסת תל אביב נתקל בלא מעט חשדנות מצד פעילים בשוק ההון המקומי. "כל העסק הזה של יזמי נדל"ן זרים לא מריח לי טוב - הרי ריביות נמוכות יש בכל מקום", הטיח באוזנינו באחרונה אחד מהם. אחר תהה: "מדוע החברות הללו לא מנפיקות בארה"ב? מה הן מחפשות בישראל, אם לא 'להשחיל' את המשקיעים...".

אם יש משהו שיכול להוציא משלוותם את רפי ליפא וגל עמית - צמד היועצים שאחראי על התרוממת גל ההנפקות של חברות הנדל"ן האמריקאיות בבורסה בחודשים האחרונים - הוא החשדנות, שלא לומר הביטול, שבהן נתקלות לעתים ההנפקות האלה בישראל. הם חושבים שנגרם להם עוול לא מוצדק - וכך גם ל"עולות" מאמריקה.

"החשדנות נובעת בדרך כלל מחוסר ידע", אומר ליפא, שמדבר בלהט על ההנפקות של חברות הנדל"ן בתל אביב. "כשבוחנים את הנתונים הפיננסיים של החברות הללו, רואים שאלה חברות מוצלחות", מוסיף עמית. "יש להן הון עצמי גבוה מאוד במונחים ישראליים, יחסים פיננסיים בחלק העליון, רובן מדורגות בקבוצת ה–A, והן עברו בהצלחה את משבר 2008. במגרש הביתי שלהן אין תהיות איך הן יחזירו את הכסף".

ל
רפי ליפאצילום: אייל טואג
גל עמיתצילום: עופר וקנין

אלא שהחשדנות של הפעילים בשוק המקומי מובנת. המשקיעים הישראלים חוו על בשרם את משברי הנדל"ן במזרח אירופה, ולא פחות חשוב בארה"ב - זוכרים את עסקת הנדל"ן הכושלת של תשובה ודנקנר בלאס וגאס, ואת הרפתקת בניין הליפסטיק של בן זקן במנהטן - שקברו מיליארדי שקלים מכספי הפנסיה של הישראלים ושלחו את הבורסה לגל הסדרי החוב הגדול בתולדותיה. כיום הם נדרשים לחשדנות בריאה, זהירות, נבירה בפרטים הקטנים והתעמתות עם שאלות נוקבות; ואם הם לא עושים זאת - נותר לקוות שלפחותמנהלי הפנסיה ומנהלי ההשקעות שלהם מקפידים על כך.

"ב–2007 ירד לנו האסימון"

גל הנפקות הנדל"ן האמריקאי, שנראה כי הוא רק מתעצם, הביא אותנו לזמן לשיחה את "האדריכלים" - אלה שאחראים כמעט לכל ההנפקות שהגיעו לשוק המקומי בשנים האחרונות. החלוצים הם ליפא ועמית. השניים הביאו לשוק את ההנפקות של דה־לסר (שבשליטת אייב לסר), זראסאי גרופ (ג'ואל וינר), ברוקלנד־אפריל (קבוצת משקיעים ישראלית) - ונראה שיש להם בקנה עוד לא מעט הנפקות.

ליפא כיהן עד 2007 כמנכ"ל חברת החיתום של גאון שוקי הון מקבוצת גאון אחזקות (שהתמזגה מאוחר יותר לבית ההשקעות מיטב). קודם לכן היה מנכ''ל דש קרנות נאמנות, מנהל השקעות ראשי באילנות דיסקונט, ומנהל השקעות ראשי בכלל גמל וכלל ביטוח. עמית הוא שותף־מייסד (1993) במשרד רואי החשבון עמית־חלפון. קודם לכן כיהן גל בכמה תפקידים במחלקת החשבונאות של רשות ניירות ערך.

ליפא ועמית זיהו מודל עסקי מנצח: הם העתיקו את שיטת המימון של חברות הנדל"ן הישראליות ומייצאים אותה לארה"ב. השיטה מבוססת על חברת אחזקות שעומדת מעל הנכסים - היא מנפיקה אג"ח כשכבת מימון שנייה, כלומר נוסף על ההלוואות הבנקאיות שכנגדן משועבדים הנכסים. הנפקת האג"ח נעשית כמינוף להון העצמי שהושקע בכל אחד מהפרויקטים. בינתיים, הם מצליחים להביא עוד ועוד חברות אמריקאיות לישראל, ובדרך גוזרים קופון עבור שירותי הייעוץ.

"בארה"ב, אין דבר כזה שנקרא 'חברת אחזקות לנדל"ן'. המבנה הקלאסי הוא שכל נכס מוחזק בחברה נפרדת. העתקנו את המודל של חברות כמו מבני תעשייה, אמות וביג, לחברות אמריקאיות", מסביר ליפא. "שלא כמו השוק הישראלי, בשוק האמריקאי אין אג"ח קורפורייט (אג"ח חברות) לתחום הנדל"ן - פשוט אין. הקמנו חברת אחזקות כזאת, שמאוגדת מחוץ לארה"ב. החברה מגייסות חוב על חשבון ההון העצמי. אפס מינוף של ההון זה לא יעיל ברמת החברות", מפרט עמית.

איך ייתכן שבשוק האמריקאי המתוחכם אין מכשיר חוב של אג"ח לחברות נדל"ן?

עמית: "לעובדה שאין בארה"ב אג"ח קורפורייט לנדל"ן יש כמה סיבות. זה קשור לתרבות עסקית ולגודל. מסתבר ששוק הנדל"ן בארה"ב תומך בחברות גדולות מאוד או קרנות ריט, אבל לא בחברות בסדר גודל בינוני. זה קשור גם לשיטת המיסוי השונה בארה"ב, שמקשה על הקמת חברת אחזקות לנדל"ן. פיתחנו דרך שתאפשר להן להעתיק את השיטה הישראלית - איגדנו את הנכסים שלהן בחברה חיצונית באיי הבתולה, שמגייסת חוב בישראל.

ישראל שמעונובצילום: אייל טואג
דוד ברלנדצילום: אייל טואג

"זיהינו את ההזדמנות הזאת כבר ב–2007. כשחשבנו על זה פעם ראשונה, ירד לנו האסימון, מדוע חברה אמריקאית טובה לא תגייס אג"ח על המאזן שלה? חברות ישראליות נסעו לשווקים בחו"ל והנפיקו שם, אנחנו רצינו לעשות ההפך. חשבנו להביא יהודים עם זיקה לישראל, שיגייסו פה - ככה התחיל כל הסיפור. הבאנו חברות לישראל. נפגשנו עם איילי נדל"ן אמריקאים, והשיטה שלנו נראתה להם כאילו המצאנו את הגלגל".

"אנחנו לא מתווכים"

דבר נוסף שגורם לליפא ולעמית לנוע בעצבנות קלה, הוא שמכנים אותם "מתווכים", שלא לומר "גוזרי קופונים". גם כשמזכירים את העמלות מההנפקות האחרונות - יותר מ–20 מיליון שקל בשנים האחרונות, לפני הוצאות ומסים - מרגישים כאילו הולכים על ביצים.

"כשקראו לנו בכתבות בעיתונים 'מתווכים' - נעלבנו. אנחנו לא מתווכים, אנחנו יועצי הנפקות", מדגיש ליפא. "להביא חברה מארה"ב להנפקה בישראל, זה תהליך מורכב וממושך שיכול לקחת שנה. זה לא רק שיווק, זו דיסציפלינה מקצועית שלמה", משלים עמית.

איך הכל התחיל?

ליפא: "ב–2007 נכנס למשרד של גל עמית אייב לסר. הוא רצה לרכוש שלד בורסאי, כדי לצקת אליו את פעילות הנדל"ן. גל ואני עבדנו אז על הנפקות אחרות בישראל. הסברנו לאייב שלא כדאי לו לרכוש שלד, מאחר שזה ייצור עלויות מס גבוהות מאוד. בשלב זה התחברנו למשרד עוה"ד שמעונוב ושות' ופיתחנו את כל מודל חברת האחזקות לנדל"ן. את ההנפקה ביצענו במארס 2008. כשהבאתי את לסר להנפיק בבורסה בתל אביב ליגלגלו עלי. קראו לו 'המשיח מוול סטריט'. אתה תתפלא כמה פונים אלינו עכשיו, כדי שנבחן אם הם יכולים להנפיק בתל אביב".

ומה קרה מאז לסר - למה לקח ארבע שנים כדי להביא את החברה השנייה לתל אביב?

ליפא: "זה התעכב בגלל המשבר העולמי ב–2008, אבל המשכנו לטוס ולחפש חברות להנפקה. אחרי דה־לסר, הגענו לזארסאי גרופ - וזו היתה פריצת הדרך. נדל"ן למגורים נחשב הכי בטוח, ובטח מגורים למעמד הביניים או בשכר דירה מפוקח. זאת הסיבה העיקרית לכך שיש לזראסאי את הדירוג הכי גבוה - כיום AA. מבחינה גיאוגרפית, ניו יורק נחשב אזור בטוח עם ביקושים קשיחים".

"החברות לא באות בגלל ציונות"

שני "אדריכלים" נוספים של הנפקות הנדל"ן האמריקאיות בתל אביב הם עו"ד ישראל שמעונוב ועו"ד דודי ברלנד ממשרד שמעונוב ושות'. השניים אחראים, בין השאר, על כתיבת התשקיפים והייעוץ המשפטי בכל ההנפקות של חברות הנדל"ן האמריקאיות שהגיעו עד כה אל השוק (דה־לסר, זראסאי גרופ, אקסטל וברוקלנד־אפריל), והם גם אלה שכותבים את התשקיפים להנפקות המסתמנות של לייטסון (דיוויד ליכטנשטיין) וקבוצת וויטקוף (סטיב וויטקוף).

בצמוד אליהם נמצא גם ארז גולדשמידט, מנכ"ל פועלים אי.בי.אי - מחברות החיתום המרכזיות בשוק ההנפקות, והמובילה בכל הקשור לגל ההנפקות האמריקאי. בין השאר הנפיק גולדשמידט את דה־לסר (650 מיליון שקל), זראסאי גרופ (750 מיליון שקל), ברוקלנד־אפריל (120 מיליון שקל), והוא עתיד להוציא את הגיוסים של לייטסטון (300–500 מיליון שקל).

שמעונוב, ברלנד וגולדשמידט שותפים לעמדה שהנפקות הנדל"ן מאמריקה הן מגמה חיובית שרק תורמת לבורסה המקומית. "יש הרבה חוסר פרגון כלפי ההנפקות הללו", אומר שמעונוב. "הביקורת צריכה להיות על בסיס אדנים כלכליים ולא פופוליסטיים. אם מדובר בחברה ראויה, שעומדת בכללי המשחק - אין סיבה שלא תגייס אג"ח בישראל. החברות לא באות לישראל בגלל ציונות, יכול להיות שיש לבעלים זיקה לישראל, אבל הן מנפיקות פה על בסיס כלכלי".

גולדמשידט: "אלה חברות טובות יותר מהישראליות. יכולת שירות החוב שלהן יותר טובה, וגם רמת השקיפות שלהן גבוהה. לפני ההנפקה, הן מקבצות פורטפוליו רחב של נכסים - כך שכמעט כל החברות מגיעות לשוק הישראלי עם חתיכה מאוד גדולה של הון עצמי. לזראסאי, למשל, היה אקוויטי של יותר מחצי מיליארד דולר".

ארז גולדשמידט
ארז גולדשמידטצילום: עופר וקנין

התהייה העיקרית היא אם הן באות להנפיק בישראל כי כאן הן מקבלות תנאים מקלים, שלא יוכלו לקבל בשוק הבית?

גולדשמידט: "אנחנו חיים בכלכלה גלובלית - לכל שוק יש את המאפיינים שלו. מדוע מובילאיי הנפיקה בנסאד"ק ולא בתל אביב? כנראה משום שהתמחור שם טוב יותר. זה נכון גם לחברות הנדל"ן האמריקאיות. שוק הקורפורייט לנדל"ן לא קיים בארה"ב - זה התחום שלנו. שוק האג"ח שלנו חדש יחסית, אבל הבורסה כאן היא בורסה של חוב. המוצר הזה של אג"ח לחברות נדל"ן קיים פה בצורה יותר טובה - בארה"ב פשוט אין אפשרות לגייס סדרות קטנות".

שמעונוב: "בישראל יש שוק שצמא לאג"ח - האג"ח בישראל 'שולטות בכיפה'. אנחנו עדיין לא דנים אם התמחור של האג"ח נכון. אני חושב שההנפקות הולמות גם את הרוח החדשה שנושבת מכיוון הבורסה. הנהלת הבורסה קיבלה את החברות הללו בזרועות פתוחות. היא מעודדת את ההנפקות האלה. עובדה שמגיעות חברות זרות לשוק הישראלי - זה דבר מבורך".

האם חברות הנדל"ן האמריקאיות זוכות בישראל להקלות שהן לא מקבלות בארה"ב?

ברלנד: "שטר הנאמנות שלהן וההתניות הפיננסיות שנתנו למוסדיים טובים בהרבה ביחס לאלה של חברות מקבילות ישראליות. יתרה מזאת, משום שהן לא מאוגדות בישראל, בעלי השליטה אישרו מראש שאם יהיה צורך, ההליכים המשפטיים יתקיימו רק בישראל - הרעיון הוא שאפשר לתבוע את בעלי השליטה בישראל, לפי הדין המקומי".

שמעונוב: "הייתי מעורב בלפחות 700 הנפקות ב–25 השנים האחרונות, ואף פעם לא ראיתי שחברה יושבת על שטר נאמנות למוסדיים, כמו שעשו חברות הנדל"ן האמריקאיות. הן ישבו ימים ולילות על השטר והתייחסו בשיא הרצינות לקובננטים ולכל מה שמופיע וכתוב שם. אלה חברה מקצוענים מאוד".

"הגורו של שחקני הנדל"ן בארה"ב"

ארבע חברות נדל"ן אמריקאיות גייסו עד כה בישראל כ–2.5 מיליארד שקל, כשבחודשים הקרובים אמורות לצאת לשוק עוד שלוש הנפקות, שיגייסו עד 1.5 מיליארד שקל נוספים. בפועל, מי שחתום על ה"רכבת האווירית" הזאת הוא גארי ברנט, הבעלים של חברת אקסטל, שגייסה במאי יותר ממיליארד שקל בהנפקה אחת.

מגדל של אקסטל במנהטן. גייסה בת"א מיליארד שקלצילום: בלומברג

"ברנט הוא הגורו של שחקני נדל"ן בארה"ב. בהשאלה מעולם הכדורגל, ברנט הוא המסי של עולם הנדל"ן", מדגיש שמעונוב. ההנפקה של אקסטל סימנה לדודים מאמריקה את הפוטנציאל של השוק הישראלי. אחריה, חברות כמו לייטסטון, וויטקוף וחברת נדל"ן ממוסקבה, עומלות במרץ על הכנות להנפקה.

אילו שלבים חברת נדל"ן זרה עוברת עד להנפקה בתל אביב?

ברלנד: "זה מתחיל בכך שצריך להעביר את התוצאות הכספיות משיטה החשבונאית האמריקאית לשיטה המקומית, IFRS. במקביל, החברה נכנסת להליך של דירוג. צריך גם לסייע ולייעץ לעורכי הדין המקומיים של החברה המנפיקה. חשוב להבין שתשקיף לחברה אמריקאית הוא גדול פי ארבעה או חמישה משל חברות ישראליות. זה אמנם לא תורת היחסות או מדע טילים - אבל דורש ניסיון של הרבה שנים".

ההנפקות של החברות האמריקאיות בתל אביב מועילות גם למתווכים הפיננסיים שאחראים על החיבור בין החוסך הישראלי לטייקון האמריקאי. המתווכים הללו הם בדרך כלל חברות החיתום המקומיות, שגוזרות קופון נכבד בדרך לגיוס. כך, איפקס חיתום, שהובילה את הנפקת אקטסל, זכתה לעמלה של כ–16 מיליון שקל ברוטו. באותה נשימה אפשר להזכיר גם את איש הנדל"ן אפרים קריאל (קרוב משפחה של בעלי אקסטל), שקיבל עמלה של כ–7.5 מיליון שקל בגין הנפקת הענק.

גם פועלים אי.בי.אי קיבלה עד כה תגמול נדיב על ההנפקות שהובילה. בהנפקת ברוקלנד־אפריל, למשל, היא קיבלה כ–2.5 מיליון שקל. העמלה מצטרפת לעמלה של כ–3.5 מיליון שקל שקיבלה על הנפקת זראסאי גרופ ארבעה חודשים קודם לכן; ולעמלות בסדר גודל דומה בהנפקות קודמות. הקופונים הנכבדים של חברות החיתום גרמו לשחקנים נוספים לארוז מזוודות ולעלות על מטוס לניו יורק. צחי סולטן מכלל חיתום הביא לישראל את קבוצת וויטקוף. בשוק מספרים שחתמים נוספים מכתתים בימים אלה את רגליהם בין משרדיהם של טייקוני נדל"ן יהודים בחוף המערבי.

ארז, מדוע אתה לא פועל כמו חתמים אחרים ומאתר לקוחות מעבר לים ישירות, וללא מתווכים נוספים?

גולדשמידט: "אני מאמין שכל אחד צריך להיות מומחה במה שהוא עושה. גל ורפי עושים את העבודה הכי טוב, ולכן אנחנו איתם. הם בייזום, ואנחנו בשיווק. בטווח הארוך, מערכת היחסים שלי עם רפי וגל הוכיחה עצמה. החבר'ה האלה יודעים מה הם עושים. הם מבינים את התועלת במוצר שלהם. אתה צריך לזכור שהאמריקאים לא נדיבים גדולים - אם הם משלמים, אז הם מאמינים שהם מקבלים מוצר טוב. בארה"ב בחרו את היועצים והחתמים שמספקים את הסחורה, במהירות הגדולה ביותר ובצורה הטובה ביותר".

האם בדומה לשנים שלפני המשבר, שטף ההנפקות של חברות הנדל"ן מלמד שהסכר נפרץ - ומעכשיו יגיעו גם חברות מסוכנות יותר?

עמית: "בהנחה שהשוק וכל השחקנים יקפידו להשקיע ולהביא חברות טובות, אני לא חושב שזה יהיה המצב. שם המשחק זה סלקטיביות - צריך להביא מועמדים טובים. אנחנו עושים כל מאמץ להביא חברות בדירוגים גבוהים. אנחנו עובדים כרגע על חמש הנפקות ומעריכים שכולן ידורגו בקבוצת ה–A".

המוסדיים לוקחים הרבה יותר אחריות

גולדשמידט: "תמיד יש חברות טובות וחברות מסוכנות. אנחנו מקווים להביא את החברות הטובות. אני גם מקווה שהשוק יתחיל להנפיק אג"ח דולריות. כיום החברות מגייסות בשקלים ומגדרות נגד שינויים בעתיד. המוסדיים עדיין לא בשלים לקנות אג"ח דולריות. אני חושב שהמגמה תהיה להנפיק אג"ח דולריות".

אחרי שפורסם שלייטסטון מתכוונת לגייס בישראל התקבל מייל זועם שטען שמדובר בפושטי רגל מארה"ב, שבאו 'לשדוד' את חסכונות הפנסיה של הציבור.

ליפא: "לייטסטון היא חברה גדולה, ששרדה במשבר. זה לא נכון שמוסדיים בארה"ב לא מלווים לה. מאז המשבר היא הקימה שתי קרנות ריט (קרנות נדל"ן) חדשות שגייסו חוב. זאת חברה שעובדת עם כל הבנקים הגדולים. לייטסטון היא מכונה משומנת. יש לה צוות שהוא ליגה לאומית. אחרי שהמשקיעים יראו את התוצאות הכספיות שלה, הם יבינו זאת בעצמם".

גולדשמידט: "אף אחד לא מצליח ב–100%. גם אפריקה ישראל נכנסה להסדר חוב, וכיום היא יוצאת שוב לשוק ומגייסת. צריך להכיר בעובדה שהסדרי חוב הם חלק מההתנהלות בחיים הפיננסיים".

שמעונוב: "כללי המשחק היום השתנו. הגישה של המוסדיים אחרת בהשוואה לימים שלפני משבר 2008. המוסדיים לוקחים היום הרבה יותר אחריות, הם הרבה יותר מעורבים. כאשר חברה מגיעה מהמגרש הביתי שלה, למה להגיע בגישה שלילית? צריך להבין: אלה לא חברות ממזרח אירופה - ניו יורק זה מרכז העולם".

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker