חנן מור: "מחירי הדירות לא יירדו בקרוב. נדרש טיפול יסודי וסיזיפי מצד הממשלה"

ב-3 השנים האחרונות זינקה מניית חברת חנן מור פי שלושה. יו"ר החברה: "אנחנו בעיצומו של מחזור עסקי שיניב רווח של עשרות מ' ב-2015-2014" ■ חנן מור: "יש ביקוש גדול ומחסור בהיצע. כדי להוריד המחיר, חייבים להפחית עלויות הבנייה והקרקע"

ערן אזרן
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקיםכתוב תגובה

בזמן שמדד הנדל"ן טיפס ב-48% בשלוש השנים האחרונות וחברות יזמות בכירות כמו שיכון ובינוי, אשדר וי.ח דמרי מזנבות מאחור עם תשואה של 35%-57%, חברת הנדל"ן הקטנה חנן מור יכולה לסכם תקופה מוצלחת עם זינוק של 206% במנייתה. למרות העלייה החדה, חנן מור, היו"ר ובעל השליטה (77%), סבור שהיד עוד נטויה בכל הנוגע לביצועי החברה בשנים הבאות.

"בחברה גלום ערך כלכלי ועסקי גבוה שעדיין לא בא לידי ביטוי", הוא אומר ל-TheMarker. "העליות שראינו עד עכשיו הן תוצאה של מחזור העסקים הראשון. אנחנו בעיצומו של מחזור העסקים השני, כך שב-2015-2014 אנחנו צפויים למסור יותר מ-590 יחידות דיור, שצפויות להניב לחברה רווחים של עשרות מיליוני שקלים".

חנן מורצילום: עופר וקנין

העליות במניית חנן מור הביאו את שוויה לשיא של 70 מיליון שקל. מור מדגיש ששוויין של חברות נדל"ן קטנות ובינוניות נקבע בהתאם לשתי מגמות: "מצד אחד, הן נסחרות לפי השווי הנגזר מהסחירות הנמוכה. מצד שני, קיים השווי הכלכלי האמיתי, שנובע מהעלייה במחירי הדיור בשבע השנים האחרונות. בשוק נמצאות לא מעט חברות שהפער בין שני השוויים גדול, כך שהעתיד עשוי לייצר התאמה טובה יותר".

מור, בעברו טייס מסוקי קרב בחיל האוויר, הקים את החברה ב-2004 עם אבי מאור, שמכהן כמנכ"ל. החברה מנהלת כיום תשעה פרויקטים, ובהם חריש־מגורים, עיר ימים בנתניה, רחובות הירוקה ויבנה הירוקה. מלבד פעילות הנדל"ן למגורים, לחברה יש פרויקטים של נדל"ן להשקעה (בעיקר מרכזים מסחריים) בחריש, וכמה פרויקטי מגורים ונדל"ן מסחרי בפולין, באוקראינה, ברומניה ובבולגריה. את 2013 סיימה החברה ברווח של 12.5 מיליון שקל.

לפי דיווחיה האחרונים חנן מור, כלל הפרויקטים שבבנייה ושבתכנון בישראל עתידים לייצר לה רווח גולמי של 245 מיליון שקל בשנים הבאות, ועד כה הכירה ברווח של 58 מיליון שקל בלבד. "החברה נמצאת בעיצומו של מחזור עסקים גדול מאוד", אומר מור. "התוצאות הכספיות של חברות נדל"ן מהסוג שלנו באות לידי ביטוי שלוש שנים לאחר העבודות. אם החברה מנוהלת נכון, כל מחזור עסקי אמור להיות גדול מהקודם, בעיקר בשל הצמיחה של החברה. כיום אנו בונים כ-1,200 יחידות דיור, שמתוכן נמכרו כבר כ-700 יחידות".

"המוסדיים זיהו את הפוטנציאל"

בתחילת השבוע גייסה חנן מור כ-12 מיליון שקל בהנפקת אג"ח למוסדיים. האג"ח מובטחות בשעבוד על עודפים בפרויקטים בחריש ובעיר ימים בנתניה. בסך הכל גייסה החברה כ-36 מיליון שקל בחודש האחרון, והמלווים היו בית ההשקעות ילין לפידות וחברת הביטוח הפניקס. כלל סדרות האג"ח של חנן מור, בערך נקוב של 160 מיליון שקל, נסחרות בתשואות נמוכות של 3.4%-5.7%, המעידים על האמון שרוחשים לה המשקיעים.

"הגיוסים נועדו להגדיל את קופת המזומנים, שמכילה נכון להיום יותר מ-50 מיליון שקל", אומר מור. "הכספים יסייעו לנו לנצל הזדמנויות עסקיות, במיוחד על רקע ההיערכות למכרזי המטרה של משרד האוצר. מלבד זאת, כספי ההנפקה צפויים לאפשר לנו להיות שחקן בתחום הייזום של נכסים מניבים למסחר קהילתי".

מדוע איגרות החוב של חנן מור אינן מדורגות?

"עד היום לא ראינו צורך לבצע דירוג. תמיד הצלחנו לגייס כסף בריביות ובמחירים טובים. בנוסף, מצאנו שהדירוג לכשעצמו לא תמיד הביא את התוצאות הרצויות למוסדיים. מה שחשוב בעיני זה הענף, הרווחיות של החברה והנהלה אחראית. הדיאלוג שלנו עם שוק ההון בנוי על שקיפות ותוצאות בפועל. גופים מוסדיים שבדקו את הרווחים הצפויים שלנו, תזרים המזומנים והניהול - זיהו את הפוטנציאל. אלה גופים שעוקבים אחרינו מאז 2006".

"אין מהנדסים - כולם הלכו להיי־טק"

באחרונה עמדו לא מעט חברות נדל"ן במוקד של שערוריות שונות. החברה הקבלנית א.דורי, למשל, דיווחה לפני כשבוע על סטייה חמורה באומדני העלויות וההכנסות של פרויקטים שלה, מה שצפוי לגרום לה להפסד של 350-250 מיליון שקל ברבעון הקרוב; גינדי השקעות נאלצה להתמודד עם קריסה של מרפסות בחדרה; ואילו בחברת ב.יאיר נבדקים חשדות להלבנת הון ופעילות פלילית.

האם תקלות כמו שהתגלו בא.דורי או בגינדי השקעות יכולות לקרות אצלכם?

"בשונה מחברות קבלניות, להסכמים של חברות יזמיות מול הקבלן המבצע יכולות להיות סטיות קטנות מאוד, והן נלקחות בתחזיות כשמדווחים על התוצאות. עם זאת, תקלות בענף הבנייה לא צריכות לקרות. אני לא רוצה להתייחס למקרים ספציפיים, אבל יזם נדרש להיות אחראי על כל שלבי הבנייה, למרות הקשיים בענף. לכן, חייבים להקפיד על תהליכי בקרה, ניהול ותכנון מדויקים, וצריך להמשיך בבקרה באתרים עצמם".

פרויקט עיר ימים בנתניהצילום: עופר וקנין

מהם הקשיים שמהם סובל ענף הבינוי הישראלי?

"הביצוע נמצא בבעיה קשה מאוד. כלכלת הבנייה במשבר ונדרש טיפול יסודי וסיזיפי מצד הממשלה. יש מחסור חמור בכוח אדם - זה מתחיל בעובדים הפשוטים ומגיע עד למנהלי פרויקטים או קבלני משנה. כתוצאה מכך, השכר עלה לרמות לא פרופורציונליות: עובדים מקצועיים מקבלים 50-30 אלף שקל בחודש, בעוד שהשכר צריך להיות 15-10 אלף שקל.

"הבעיה נובעת משינויים עמוקים בכלכלה. מגזר ההיי־טק והמחשבים צמח במהירות, וכתוצאה מכך מעט אנשים הולכים ללמוד הנדסה אזרחית. תוסיף לזה את חוסר הניהול של המדינה וחוסר הפיתוח של הענף - חברות בנייה לא באמת בונות, הן בעיקר מתווכות בין קבלנים ומתווכות עובדים".

אז לאיזה כיוון הולכים מחירי הדיור? אתה צופה שמאמצי הממשלה להורדת המחירים יישאו פרי?

"יש ביקושים גדולים ומחסור בהיצע. כדי להביא לירידות מחירים, חייבים להוביל הפחתה בעלויות הבנייה והקרקע. רק טיפול יסודי וסיזיפי בפרטים הקטנים ולאורך זמן ייצור מגמה שמאפשרת הפחתה במחירי הדיור. אין פתרונות קסם.

"במקביל, המדינה חייבת לתת מענקים לזוגות צעירים, משרתי צבא ואזרחים שתורמים למדינה. המדינה מנסה לפעול בכיוון וההחלטות מצוינות, אבל לא מספיקות ומבוצעות מאוחר מדי. הבעיה הקשה היא היישום, יש מרחק גדול בין ההחלטות למה שקורה בשטח".

אני מבין שאתה לא אופטימי לגבי תוכנית מע"מ אפס על דירה ראשונה שיזם שר האוצר.

"לתוכנית יש מטרה נכונה - לאפשר לאוכלוסייה שתורמת לקבל זכאות והנחה ברכישת דירה. אני לא משוכנע שהכלי שבו משתמשים, המע"מ, הוא הכלי הנכון, אבל אני מעדיף שיהיה משהו לזוגות הצעירים. לכן האומץ שמתגלה בתוכנית הוא הדבר הראוי בעיניי".

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker