חמש שנים אחרי שנרכש על ידי מליסרון - קניון רמת אביב מוערך ב-2 מיליארד שקל

מליסרון רכשה את הקניון אחרי שעזריאלי לא הגיע להבנות עם אפריקה ישראל, ומאז ביצעה שדרוג ומיתוג מחדש שלו ■ המהלכים החזירו למליסרון את ההשקעה ויצרו תשואה שנתית של יותר מ-20% על ההון ■ משפחת עופר יכולה להיות מרוצה, אבל בענף הקניונים חוששים מהתכווצות בפעילות

מיכאל רוכוורגר
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקיםכתוב תגובה

חברת הנדל"ן המניב מליסרון שבשליטת אחים עופר השקעות ציינה בחודש שעבר 5 שנים לעסקה ששינתה את פניה. אז רכשה מליסרון, המנוהלת על ידי אבי לוי, מידי אפריקה ישראל של לב לבייב, את השליטה בחברה המחזיקה בקניון רמת אביב (73.4%). נכון להיום, רכישה זו מתבררת כאחת העסקות הרווחיות ביותר שנעשו בשנים האחרונות בתחום הקניונים בישראל.

בשל מצוקת מזומנים נאלצה אפריקה במהלך 2008 להעמיד על המדף את הנכסים האיכותיים שהיו אז ברשותה. רשימת הרוכשים הפוטנציאליים היתה ארוכה וכללה בין היתר את נתן חץ, ליאו נואי ופויו זבלודוביץ'. זמן לא רב לפני נפילת הבנק האמריקאי ליהמן ברדרס, הגיעה לקו הגמר קבוצת עזריאלי. ענקית הקניונים היתה קרובה מאוד לרכוש את קניון רמת אביב - הנכס עצמו, אך לא את החברה - לפי שווי של כ–1.8 מיליארד שקל (100%), המגלם תשואת NOI (הכנסות תפעוליות שנתיות נטו) של פחות מ–6.5%. בסופו של דבר עזריאלי לא הסתדרה עם לבייב, שלא הסכים לתת הנחה של כ–50 מיליון שקל.

מי שחיכתה בצד היתה מליסרון. החברה האם שלה הצטיידה במזומנים רבים לאחר שמכרה את אחזקותיה בנדל"ן ובתי מלון בהונגריה תמורת כ–250 מיליון יורו, וקיבלה החלטה להתרחב בישראל. בתחילת 2009, לאחר תקופה קצרה של כחודש, הגיעה מליסרון להבנות עם אפריקה לגבי רכישת קניון רמת אביב. במסגרת עסקת חבילה היא נאלצה לרכוש גם את קניון סביונים ביהוד, שנחשב לפחות מוצלח.

קניון רמת אביבצילום: תומר אפלבאום

אלא שלהבדיל מעזריאלי, מליסרון סיכמה לא על רכישת הנכס עצמו אלא על רכישת השליטה (73.4%) בחברה המחזיקה בקניון רמת אביב; קבוצת הביטוח והפיננסים מגדל לא הסכימה למכור את חלקה (26.6%). הצדדים סיכמו כי שוויה של החברה המחזיקה בקניון רמת אביב (100%) יהיה כ–1.5 מיליארד שקל. שווי זה כלל עתודה למסים נדחים (שאותם משלמים בעת מכירת הנכס) של 300 מיליון שקל, כלומר, מליסרון רכשה את השליטה בחברה זו (73.4%) לפי שווי של 1.2 מיליארד שקל.

בהתאם לכך שילמה מליסרון בגין המניות הללו כ–900 מיליון שקל ומימנה אותה בחלקים שווים באמצעות הון עצמי ומימון זר. בעת העסקה ה–NOI מהשכרת הקניון היה נכון לסוף 2008 כ–115 מיליון שקל, כלומר, מחיר הרכישה שיקף תשואת NOI של כ–9.5%. את עסקת הרכישה ומימונה הוביל מנכ"ל מליסרון אבי לוי.

מליסרון החליטה לרכוש את הקניון למרות האזהרות של גורמים רבים בענף הנדל"ן והקניונים כי היא משלמת מחיר יקר מדי. אלה טענו כי אפריקה סחטה את הלימון מבחינת דמי שכירות, כך שלטענתם פוטנציאל הרווח היה מוגבל אם בכלל.

אבי לויצילום: ניר קידר

הקניון שנרכש כלל שטח להשכרה של כ–20 אלף מ"ר, שטחי משרדים של כ–9,000 מ"ר וחניון מניב ששטחו כ–20 אלף מ"ר. מאז הרכישה מליסרון לא הרחיבה את השטח אך מיתגה אותו מחדש כקניון יוקרה; הכריחה את השוכרים לבצע שיפוצים ושדרוגים; הכניסה רשתות בינלאומיות כמו לואי ויטון וקרולינה הררה; בנתה חדרי הנקה ושירותי ילדים ייחודיים; ושידרגה את החניה. כל זה תורגם להעלאת דמי השכירות אצל השוכרים, שמצדם מצליחים לייצר פדיון ממוצע נאה של 4,156 למ"ר.

בחמש השנים האחרונות הקניון שומר על תפוסה של 100% וה–NOI הגיע לרמה שנתית מייצגת של כ–146 מיליון שקל - תוספת של כ–30 מיליון שקל בשנה להכנסות. הגידול בהכנסות תורגם גם לעלייה בשווי הקניון שהוערך על ידי שמאים נכון לסוף 2013 ב–2.02 מיליארד שקל, המגלם תשואת NOI של כ–7.5%. כיום העתודה למסים היא כ–400 מיליון שקל, כשבעת הערכות שווי של נכסים מניבים נהוג להפחית משווי הנכס כמחצית מגובה העתודה למס.

בעקבות הדיווידנדים שחילק הקניון, מליסרון כבר החזירה את כל ההון העצמי שהשקיעה והחוב של הנכס לא גדל. מדובר בהשקעה שהניבה למליסרון תשואה שנתית על ההון העצמי שהושקע (אקוויטי) של יותר מ–20%. כעת מליסרון צריכה לקוות שבשוק הקניונים בישראל לא תתרחש מפולת.

רכישת קניון רמת אביב היתה הזרז העיקרי מבחינתה של מליסרון לבצע שנתיים לאחר מכן את עסקת הענק לרכישת השליטה בענקית הקניונים והמשרדים בריטיש ישראל (כ–71%) תמורת כ–1.7 מיליארד שקל. לאחר מכן היא מחקה את בריטיש מהמסחר בבורסה תמורת השקעה של כמה מאות מיליוני שקלים נוספים.

ממועד רכישת בריטיש, באפריל 2011, מליסרון השלימה הנפקת הון מניות בהיקף של כ–1.1 מיליארד שקל – מזה כ–0.5 מיליארד שקל הוזרמו על ידי האחים עופר השקעות וכן כ–170 מיליון שקל על ידי גופים מוסדיים מובילים - אלטשולר שחם וילין.

כמו כן קיבלה קבוצת מליסרון הלוואות חדשות, הנפיקה אג"ח וביצעה מימון מחדש של הלוואות כנגד נכסים בהיקף מצטבר של יותר מ–6 מיליארד שקל. כך, לעומת שווי של מיליארד שקל של מליסרון ערב העסקה של קניון רמת אביב כיום שוויה הוא כ–3.9 מיליון שקל, ומליסרון הפכה לחברה הגדולה בישראל בתחום נדל"ן עם נכסים בשווי של כ–15.6 מיליארד שקל.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker