ערן אזרן

הירידה התלולה בתשואות על איגרות החוב הקונצרניות באחד העם דוחפות עוד חברות להנפיק חוב, ולקבע עלויות מימון נמוכות ומשתלמות במיוחד לשנים הבאות. חברת הנדל"ן המניב למגורים מניו יורק, דה זראסאי גרופ, השלימה אמש (ד') הנפקה של סדרת אג"ח חדשה בשווי כולל של 350 מיליון שקל.

זוהי הנפקה שנייה של דה זראסאי בבורסת תל אביב, לאחר שהשלימה לפני כחצי שנה הנפקה ראשונה של חוב בהיקף של 400 מיליון שקל. החברה, שבבעלות ג'ואל וינר, גייסה את החוב בריבית שקלית נמוכה של 5.05% במח"מ (משך חיים ממוצע) של 5.5 שנים – מרווח של 2.4% בלבד מעל אג"ח ממשלתית בעלת תנאים דומים.

דה זראסאי מחזיקה בתיק נכסים בשווי של כ-800 מיליון דולר בניו יורק. התיק כולל יותר מ-8,000 דירות בכ-160 בנייני מגורים, הפזורים בין רבעיה השונים של העיר: ברוקלין ‏(34% מהדירות‏); קווינס ‏(30%‏); מנהטן ‏(20%‏); והברונקס ‏(13%‏). לדה-זראסאי מודל עסקי ייחוד - 96% מהדירות מושכרות לדיירים הזכאים לשכירות "מיוצבת" - כלומר דמי שכירות המפוקחים על ידי המדינה, הגרסה האמריקאית ל"דיור בר־השגה".

כחלק ממודל השכירות המפוקחת, בחוק נקבעו כמה הגבלות החלות על דה-זראסאי. כך, למשל, העלאת שכר הדירה מוגבלת לשיעור של עד 3%-4% בשנה; לדייר מוקנית הזכות להאריך את חוזה השכירות בשנה או שנתיים; בעת כניסת דייר חדש רשאית החברה להעלות את שכר הדירה עד 12% לחוזה של שנה או 20% לחוזה של שנתיים (ביחס לדמי השכירות ששילם הדייר הקודם).

העלאת שכר הדירה מוגבלת לשיעור של עד 3%-4% בשנה. קו הרקיע של מנהטןצילום: בלומברג

בדומה לחברות אחרות, גם דה זראסאי נהנתה בשנים האחרונות מהגאות המאפיינת את שוק הנדל"ן בניו יורק. הכנסותיה של החברה צמחו בקצב שנתי של 3.6% בין 2009 ל-2013 והביאו את הרווח התפעולי הנקי לקצב שנתי של 34 מיליון דולר בינואר־ספטמבר 2013, גידול של 13% בהשוואה ל-2012. סך המאזן של החברה, נכון לסוף הרבעון השלישי של 2013, עומד על כ-3.4 מיליארד שקל; ההון העצמי עומד על כ-1.6 מיליארד שקל.

איגרות חוב שהנפיקה דה זראסאי ייפרעו ב-10 תשלומים לא שווים בין 2017 ל-2026. דה זראסאי שיעבדה לטובת בעלי איגרות החוב סכום השווה לתשלום ריבית חצי־שנתית, וכן תיתן לבעלי האג"ח שעבוד שלילי, ולפיו לא תשעבד את כלל רכושה בשעבוד שוטף כללי או בשעבודים ספציפיים מבלי לקבל תחילה את אישורם של בעלי אג"ח ב'. מדובר בשעבודים חלשים. הסדרה הקודמת של החברה שהונפקה לא כללה שעבודים.

איגרות החוב של דה זראסאי נסחרות כיום בתל בונד. איגרות החוב מסדרה ב' זכו לדירוג AA- של מעלות ולדירוג Aa3 מידי מידרוג. מדובר בדירוג גבוה, יחסית, לחברות נדל"ן. הגיוס בוצע בהובלת פועלים אי.בי.אי, בניהולו של ארז גולדשמידט. עורכי הדין שליוו את ההנפקה היו ישראל שמעונוב, יונתן רובינזון ודודי ברלנד ממשרד שמעונוב ושות' – עורכי דין.

עשו לנו לייק לקבלת מיטב הכתבות והעדכונים ישירות לפייסבוק שלכם

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker