דה זראסאי תנפיק אג"ח ב-450 מיליון שקל

חברת הנדל"ן תנפיק איגרות חוב סטרייט שקליות מסדרה ב' שייפרעו ב-10 תשלומים לא שווים בין 2017 ל-2026

יורם גביזון
יורם גביזון

שוק איגרות החוב סובל בימים האחרונים, וחברת דה זראסאי , שבבעלות ג'ואל ושרי וינר, מנצלת את רמת התשואות הנמוכה שעדיין שוררת בשוק האג"ח הקונצרניות בכלל, ובאיגרות החוב מסדרה א' שהנפיקה (2.8% למשך חיים ממוצע של 4.6 שנים, שמדורגות בידי S&P מעלות ברמה של A פלוס) בפרט.

זראסאי תנסה לגייס סכום של עד 450 מיליון שקל בהנפקת איגרות חוב סטרייט שקליות מסדרה ב' שייפרעו ב–10 תשלומים לא שווים בין 2017 ל–2026 - כך שמשך החיים הממוצע שלהן יהיה 5.5 שנים. דה זראסאי תשעבד לטובת בעלי איגרות החוב סכום השווה לתשלום ריבית חצי־שנתית, וכן תיתן לבעלי האג"ח מסדרה ב' שעבוד שלילי, ולפיו לא תשעבד את כלל רכושה בשעבוד שוטף כללי או בשעבודים ספציפיים מבלי לקבל תחילה את אישורם של בעלי אג"ח ב'.

דה זראסאי, שהוקמה במארס 2013 עם הנפקת איגרות החוב מסדרה א', עוסקת ברכישה, השכרה, פיתוח והשבחה של בנייני מגורים בניו יורק בלבד ובעיקר השכרת דירות בשכירות מפוקחת של עיריית ניו יורק. זראסאי מחזיקה בתיק נכסים של 8,093 דירות להשכרה בפיזור כמעט שווה בין רבעים בניו יורק - מנהטן, ברוקלין, ברונקס וקווינס, - והיא חלק מקבוצת פינקל שמחזיקה ב–16 אלף דירות להשכרה בעיר.

האסטרטגיה העסקית של זראסאי מבוססת על זיהוי ורכישה של נכסים, שיפוץ ושיפור הנכסים שנרכשו, ועם סיום תהליך ההשבחה שינוי הייעוד של הנכסים לדירות למכירה (Condominiums) ומכירתן. זראסאי משכירה 96% מהדירות שבבעלותה בתנאי שכירות מפוקחת; פעילות שנחשבת יציבה וחסינה בפני האטה. שכירות מפוקחת פירושה כי לדייר יש זכות להאריך את חוזה השכירות בשנה או שנתיים, והעלאת שכר הדירה היא עד 3%–4% בשנה או 5%–7% לשנתיים. כשדירה מתפנה ונכנס דייר חדש, רשאית החברה המשכירה להעלות את שכר הדירה ב–12% לחוזה של שנה אחת וב–20% לחוזה של שנתיים ביחס לדמי השכירות ששילם הדייר הקודם.

משכירה 96% מהדירות שבבעלותה בתנאי שכירות מפוקחת. ניו יורקצילום: BLOOMBERG NEWS

הכנסותיה של זראסאי צמחו בקצב שנתי של 3.6% בין 2009 ל–2013 והביאו את הרווח התפעולי הנקי של החברה לקצב שנתי של 34 מיליון דולר בינואר־ספטמבר 2013, כלומר גידול של 13% בהשוואה לרמתו ב–2012. זראסאי נהנית מהביקושים החזקים בשוק הדיור למגורים בניו יורק כתוצאה מהירידה באבטלה בניו יורק רבתי. התפוסה בדירותיה של זראסאי היא 96%. שוק השכירות בפיקוח ממשיך לצמוח בצורה מתונה. השכירות המפוקחת עלתה בקצב שנתי של 3.35% ב–2003–2013 ומחירי דירות קונדו בניו יורק ממשיכים לעלות במהירות וקרוב למחירי השיא בסוף 2007 טרום משבר הדיור.

זראסאי הגישה ברבעון הרביעי של 2013 תוכנית לשינוי ייעוד בבניין במנהטן, שכולל 43 דירות ומתכוונת להגיש תוכנית נוספת בבניין נוסף באותו אזור בקרוב. החברה, שביצעה שתי המרות נכסים ב–2013 וחתמה על 54 הסכמי מכירת דירות בגינם, מעריכה שתמכור 85 דירות ב–2014 בסכום כולל של 45 מיליון דולר וברווח של 17 מיליון דולר. התזרים הפנוי לאחר פירעון הלוואות בנקאיות שמימנו את רכישת הנכסים שיימכרו יסתכם ב–12 מיליון דולר.

זראסאי מציגה מאזן של 979 מיליון דולר, שממומן בהון עצמי של 446 מיליון דולר ובחוב בנקאי ואג"ח שמממנים 54% מהמאזן. כל הלוואותיה הבנקאיות של החברה בסכום של 392 מיליון דולר אינן מחייבות עמידה באמות מידה פיננסיות והן ללא זכות חזרה ללווה, כלומר הביטחון היחידי לפירעונן הוא מימוש הנכסים המשועבדים בגין ההלוואות שמימנו את רכישתם.

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ