הראל מכינה מארב לבנקים - תתחיל 
ללוות פרויקטי נדל"ן

פעילות הליווי היא חוד החנית במימון נדל"ן ומאפשרת לבנק המלווה את הפרויקט לגבות יותר עמלות מהיזם ■ סך העמלות שהבנקים גובים הוא בין 15% ל-20% מרווחי הפרויקט

אסא ששון
אסא ששון

לשלל איומי התחרות על הבנקים עומד להצטרף בקרוב איום חדש בתחום שקרוב ללבם במיוחד - ליווי מקצועי של פרוייקטי נדל"ן ותשתיות מצד חברות הביטוח. נכון להיום, כשחברת ביטוח מעוניינת לספק מימון לפרויקט נדל"ן ותשתית היא עושה זאת רק מאחורי הקלעים ככוח עזר לקבוצה שמובילים הבנקים. נציגי הבנק הם שנפגשים עם היזם, מבצעים את הבדיקות ומשחררים את הכסף בהתאם להתקדמות הפרויקט. חברות הביטוח שמספקות את האשראי משמשות לכל היותר כמשקיע פיננסי.

כל זה הולך כנראה להשתנות. ל-TheMarker נודע כי חברת הביטוח הראל מתכננת להיכנס בקרוב לתחום ליווי הפרויקטים ולהוביל את הפיקוח על הפרויקט בעצמה. בראש המחלקה לליווי פרויקטים יעמוד יעקב ניצן, שהגיע להראל מבנק אוצר החייל שם ניהל את תחום הנדל"ן. קודם לכן עבד בבנק אדנים למשכנתאות שמתמחה גם הוא בלווי פרויקטים. בהראל בוחנים כעת כמה פרויקטים לצורך תחילת פעילות הליווי.

הראל נכנסת לתחום לאחר שצברה ניסיון בתחום הנדל"ן ואף ליוותה את פרויקט עיר ימים עם בנק הפועלים. הפעילות החדשה של הראל תתווה כנראה דרך גם לחברות ביטוח אחרות שמחפשות אפיקי השקעה חדשים שיגוונו את מקורות הרווח הקיימים.

יאיר המבורגר

בכיר בענף הנדל"ן אמר אתמול: "לפני שנתיים הבנקים הקשיחו מאוד את תנאי האשראי לנדל"ן. נוצר מצב שבו בנק הפועלים נותר כמעט לבד בזירת מתן האשראי ליזום נדל"ן". כיום לחברות הביטוח יש עודפי מזומן ולא חלות עליהן מגבלות אשראי לנדל"ן כפי שחלות על הבנקים. למעשה, חברות הביטוח נכנסות לשדה פתוח שהבנקים הותירו להן בגלל המגבלות האלה.

לפעילות הליווי יש ארבעה מקורות הכנסה טיפוסיים. הבנקים שמלווים פרויקטי נדל"ן גובים עמלה בגין הליווי, שכולל גם פיקוח מצידם על ידי גורמים מקצועיים (מהנדסים ועורכי דין). עמלת הליווי היא 0.5%-1% מעלות הפרויקט, שבדרך כלל משולמת מראש.

העמלה השנייה היא עמלת אי־ניצול אשראי (גם על מסגרת האשראי וגם על הערבויות). גביית עמלה זו החלה לפני כשנתיים, והיא בגובה 0.1%-0.3% לשנה מהאשראי שהיזם לא ניצל. עמלה שלישית היא העמלה על ערבות חוק מכר, כ-1%-0.7% מהערבות.

לבסוף יש ריבית על מימון הפרויקט כולו, פריים + (1%-2%). יש גם עמלה נוספת בעסקות קומבינציה, שבהן בעל הקרקע מקבל ערבות לדירות שיקבל מהיזם. הערבות נעה סביב 1% מסך הפרויקט. גורמים בענף הנדל"ן מעריכים שסך העמלות שהבנקים גובים נעים בין 20%-15% מרווחי הפרויקט.

בדיקת מאזני שני הבנקים הגדולים מעלה כי בשלוש השנים האחרונות היקף האשראי שהם העמידו לבנייה למגורים בישראל נותר ללא שינוי - כ-16.1 מיליארד שקל. כלומר, על אף הגידול בביקוש לדירות - הבנקים לא הגדילו את האשראי לקבלנים.

בנק לאומי היה נתון בשנים האחרונות למגבלה של חשיפה של 20% מתיק האשראי לענף הנדל”ן, ולכן לכאורה לא יכול היה להגדיל את האשראי לענף - בלי “לשלם קנס” בשל פגיעה בהלימות ההון שלו. עם זאת, הענף כולל בתוכו גם את תחום התשתיות וסוגי מימון נוספים, כלומר אילו הבנק רצה בכך הוא יכול היה למשל להקטין את מרכיב המימון לפרויקטים, ולהגדיל את האשראי לענף הבנייה. אפשר להעריך שלאומי לא עשה זאת כי תחום הפרויקטים בתשתיות נחשב ליציב יותר.

שמעון אלקבץ צילום: אייל טואג

במערכת הבנקאות ציינו כי אף אף בנק אינו מעמיד אשראי לרכישת קרקעות לבנייה ללא תוכניות בנייה מאושרות. לדברי גורם במערכת הבנקאות, התנהלות זו מבטיחה כי לא תתפתח בשוק בועה, שכן הבנקים אינם מממנים רכישת קרקעות ספקולטיבית.

גורם בענף הבנייה ציין אתמול כי עיקר האשראי הבנקאי ניתן לקבלנים הגדולים והוותיקים, שנהנים מיציבות פיננסית - ושמקיימים יחסים ארוכי שנים עם הבנק. הקבלנים הקטנים יחסית מקבלים כיום ממערכת הבנקאות בעיקר ליווי פרויקטים, כלומר ערבות מכוח חוק המכר, אך כמעט שלא מקבלים אשראי בהיקפים משמעותיים.

הערבויות מכוח חוק המכר שהעניקו הבנקים לקבלנים גדלו בשלוש שנים אלה מ-24.3 מיליארד שקל ל-39.7 מיליארד שקל. מדובר למעשה בפרויקטים שממומנים על ידי רוכשי הדירות, ואילו הבנקים מספקים רק ערבות לביצוע.

מישל סיבוני

כשהבנק מעניק ערבות לפי חוק המכר, הדבר נעשה לאחר שהקבלן כבר הציג חוזי מכירה של דירות הפרויקט, כך שהסיכון המרכזי של הבנק המלווה בערבויות אלה הוא תרמיות או גניבות של הקבלן המבצע. ואולם בבנקים מודים כי מאחר שיש פיקוח הדוק על הכספים בחשבונות הליווי, הסיכון נמוך מאוד עבור הבנקים במתן הערבויות.

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ