"יש מחזוריות בנדל"ן והמפולת הבאה תגיע - השאלה היא איפה אתה תהיה"

בכנס שערכה חברת דירוג האשראי מידרוג, הזהיר המנכ"ל ערן היימר מפני העלאה לא מבוקרת של הריבית שתפיל את שוק הנדל"ן ■ מנהלי חברות נדל"ן מובילות: "עסקות נדל"ן במנהטן נסגרות גם היום על טבלת אקסל"

ערן אזרן
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקיםכתוב תגובה

במהלך החודשים האחרונים תיק הנכסים של הציבור הגיע לרמות שיא, לאחר שצבר פיקדונות, אג"ח ומניות בשווי כולל של כ-2.8 טריליון שקל. מלבד הצמיחה העקבית בשווי הנכסים, שנבעה הן מהעליות בשווקים והן מצבירה של כספים, מגמה בולטת בשנים האחרונות הייתה הגידול הדרמטי בהיקף החשיפה של הציבור הרחב לחו"ל. מאז 2009 ועד היום זינק היקף הנכסים בחו"ל ב-40% ל-350 מיליארד שקל.

"החשיפה של הישראלים להשקעות מעבר לים הולכת וגוברת במספרים שלא ידענו מעולם", אמר ערן היימר, מנכ"ל מידרוג בפורום שוק החוב שערכה היום חברת דירוג האשראי לרגל 10 שנים להיווסדה. "תיק המניות של המגזר הפרטי בחו"ל כמעט הכפיל את עצמו בשנים האחרונות, ובהשקעות המוסדיים התמונה דומה - סך השקעות שלהם בחו"ל נמצא בשיא כל הזמנים - 15% מהתיק".

כתבות נוספות באתר TheMarker:

פרשנות // הפירמידה של פדרמן מתנדנדת - מחזיקי האג"ח בהיסטריה

בנט: "עזיבת הארץ לתקופה קצובה - חוויה מפרה"

הכנס שערכה חברת דירוג האשראי מידרוגצילום: גיא כץ

למרות הגידול הדרמטי בחשיפה לשווקים העולמיים - שנבעה בעיקרה מביצועי החסר של הבורסה המקומית ומהרצון של מנהלי החסכונות לפזר סיכונים - בועז שוורץ, מנכל דויטשה בנק ישראל, מדגיש שהמגמה צפויה להתגבר בשנים הבאות. "חשיפה של 15% אינה מספיקה. בשיחות שהיו לי עם שני יו"רים של חברות ביטוח הם אמרו שנכון להגיע לחשיפה של 50%, והיו"ר השני ציין אפילו חשיפה של 70%".

את דבריו חיזק גלעד אלטשולר, מבעלי בית ההשקעות אלטשולר שחם. "כבר תקופה ארוכה חלק מאוד מהותי מהנכסים לחו"ל, פחות אקוויטי (מניות - ע"א), אלא בעיקר חוב. כרגע שליש מהנכסים שלנו בחו"ל, וזה רק הולך ועולה. באקוויטי כבר כולם למדו לעשות את זה, ואני מתפלא מדוע אותה תובנה לא הגיעה גם לשוק החוב. יש בתי השקעות שלמים שאין להם עדיין מחלקה של אג"ח חו"ל".

למרות הרצון להגדיל את ההשקעה בשווקים העולמיים, היימר הזהיר מפני חשיפה לא מבוקרת של השוק המקומי לנדל"ן בחו"ל, ובמיוחד לאזורים גיאוגראפיים רגישים כמו מזרח אירופה. היימר חשף בדיקה שנערכה במידרוג באחרונה, שבה נמצא ששיעור החשיפה הגבוה ביותר לאג"ח שהנפיקו חברות נדל"ן שפועלות בחו"ל הוא עדיין מזרח אירופה (31%) ולאחריו ארה"ב (19%).

"לא הייתי מצפה למספר כזה גבוה", אמר היימר. "העולם היום הוא עולם מסוכן עם הרבה עיוותים, אבל החברות הישראליות לא יותר הרפתקניות מבעבר. במזרח אירופה עשו הרבה כסף המון שנים – עד שהפסידו. מי ששם את הכסף בנדל"ן צריך לדעת שיש בתחום הזה מחזוריות - מאז ומעולם זה היה כך. קל לשכוח את זה אך זה תמיד חוזר על עצמו. גם בארץ - תאמינו או לא - יש סיכון בנדל"ן".

תאמינו או לא - יש סיכון בנדל"ן", ערן היימרצילום: דוברות האוצר

"תיק אג"ח צריך להיות מאוזן. לא יכול להיות ש-31% מהחשיפה תהיה למזרח אירופה - כל סטודנט שנה א' יגיד שזה לא נורמאלי", הוסיף שוורץ. "לכן, צריך לבחון את האחזקות ברמת מקרו, הן מבחינת חשיפה גיאוגראפית, והן מבחינת החשיפה הסקטוריאלית. צריך לזכור שלא לכל המוסדיים יש יכולת שווה. יש כאלה שחושבים שהם מאוד מקצועיים - אך הם פחות מקצועיים. זה המקום שהרגולטור כן צריך להתערב".

"לא יכולים להגיד שהמשבר עבר"

מלבד אנשי שוק ההון המקומי, גם בכירי חברת מודי'ס העולמית - השותפה (51%) בחברת מידרוג - הגיעו לכנס וחלקו עם הקהל את תובנותיהם בנוגע להתאוששות של הכלכלה העולמית מהמשבר האחרון. נשיא מודי'ס, מישל מדלן, הדגיש בדבריו שקשה עדיין לומר אם העולם צלח את המשבר. "אין תשובה חד משמעית או תשובה פשוטה לשאלה האם המשבר מאחורינו. אנחנו עדיין לא יכולים להגיד בוודאות שהמשבר עבר".

מדלן הדגיש כי השפעות המשבר עדיין ניכרות בחלקים שונים בעולם בצורות שונות. "יש הבדלים מאוד גבוהים בין אזורים. בקבוצה הראשונה נמצאות מדינות שהושפעו מהמשבר באופן מינימאלי ולא ישיר. מדובר על מדינות אסיה וחלק ממדינות אמריקה הליטינית. קבוצה שנייה הן מדינות שביצעו צעדים משמעותיים כדי להתשאושש ובינתיים הצליחו, ובראשן ארה"ב; וקבוצה השלישית הן אלו שעדין מנסות לצאת מהמשבר, ובראשן גוש היורו ויפאן. ישראל נופלת בקטגוריה הראשונה – מדינות שהושפעו באופן מינימאלי מהמשבר".

מישל מדלןצילום: בלומברג

היימר ציין שישראל צלחה את המשבר בקלות יחסית בהשוואה לעולם, מכיוון שהחשיפה שלה לשווקים העולמיים לא הייתה גבוהה. ואולם, הוא הזהיר מפני הסכנות הקיימות ביציאה מהמשבר העולמי – ובמיוחד לשוק הנדל"ן. "העולם מונשם היום באופן מלאכותי על ידי הריביות הנמוכות ונמצא בחוסר איזון. אנחנו לא באמת יודעים מה תהיה ההשפעה כשהריביות יעלו. גם הבנקים המרכזיים לא יודעים מה יהיו התוצאות.

"אם היציאה תהיה קלה - כולנו נשמח. מצד שני, התנהלות לא נכונה של הבנקים המרכזיים עלולה לפגוע בשוק הנדל"ן. ניתוח שלנו לשוק הדיור מצא שאם תהיה ירידת מחירים של 20%-30% - תהיה לכך שהשפעה על שוק האג"ח הישראלי. קשה לי להגיד אם זה הרבה או מעט, אך צריך לקחת את זה בחשבון כבוחנים את מכלול ההשקעות שלנו".

"עסקות במנהטן נסגרות על טבלת אקסל"

מלבד אנליסטים ומנהלים מוסדיים, בדיון השתתפו כמה ממנהלי חברות נדל"ן מהמובילות בבורסת תל אביב, בהן גזית גלוב, אשטרום נכסים ובראק קפיטל. איל גוטמן, מנכ"ל בראק קפיטל, הזהיר מפני עסקות נדל"ן שנסגרות היום אך אינן משקפות את הסיכון הקיים בהן. "הרבה אנשים, גם כאלה בלי ניסיון, נכנסו לפני המשבר לשוק הנדל"ן ואני רואה את זה חוזר. גם היום יש גופים שלא מתמחרים סיכון נכון. אני רואה עסקות במנהטן, שהיזמים שלהן רצים על אקסל, מזיזים קצת פה, קצת פה – וסוגרים עסקה. יש לנו ניסיון מהמשבר של 2007", אמר.

רוני סופר, מנכ"ל גזית גלוב, הדגיש שהשותף המוביל של החברה הוא הציבור. "אנחנו עובדים עם קרנות פנסיה מהמובילות בעולם. יש לנו שותפויות עם חברות ביטוח וקרנות ריט, ואנחנו נמצאים בכל השווקים בעולם. אנחנו מנסים להתכונן למשבר הבא, ותמיד הוא מפתיע אותנו מכיוון אחר. הכל מתחיל מאסטרטגיה, עקביות ומשמעת. אנחנ ומקפידים להיות ביחסי מינוף שמרניים ורמת נזילות גבוהה".

מוטי סלע, מנכל אשטרום נכסים, הדגיש שהיציאה של החברה לשווקים העולמיים נובעת מהקושי למצוא עסקים בישראל. "אנחנו משקיעים בעיקר במערב אירופה וגרמניה. ניתן למצוא שם עסקות שיתנו תשואות טובות יותר. בארץ יש מעט הזדמנויות נדל"ן. גרמניה הוא שוק טוב יציב. המערכת הבנקאית שם נותנת הלוואות בריבית נמוכה של 2.5%, ומפעילות הנדל"ן אפשר להשיג תשואה של 8%.

"אנחנו עושים את העסקים שם בזהירות. נכנסו לשוק לאט ולמדנו אותו, כך שהמשרד שלנו שם מכיר היום את השוק היטב. אנחנו מאתרים נכסים ומציעים למוסדיים ישראליים להיות שותפים – יש לנו מספר נכסים בשיתוף עם הראל, שיתוף הפעולה הזה מוכיח את עצמו. אבל לא להיתפס לטרנדים - יש מחזוריות בנדל"ן. מתישהו המפולת הבאה תגיע - והשאלה היא איפה אתה תהיה".

עשו לנו לייק לקבלת מיטב הכתבות והעדכונים ישירות לפייסבוק שלכם

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker