רשות ני"ע לאלקטרה נדל"ן: כיצד נפל שווי נכס בגרמניה ב-40 מ' יורו בשנה?

דין ודברים שהתנהל באחרונה בין הרשות לבין אלקטרה נדל"ן בנוגע לשוויו של בניין משרדים (TK60) בעיר סאארברוקן שבגרמניה, חושף שוב את הבעייתיות בהערכות שווי שנעשות לנדל"ן על ידי שמאים חיצוניים

ערן אזרן
ערן אזרן

האם ערכו של נכס מהותי בגרמניה יכול לצנוח בתוך פחות משנה ב-60%? התשובה לשאלה הזו, לפחות על פי רשות ני"ע, היא קרוב לוודאי שלילית. דין ודברים שהתנהל באחרונה בין הרשות לבין אלקטרה נדל"ן  בנוגע לשוויו של בניין משרדים (TK60) בעיר סאארברוקן שבגרמניה, חושף שוב את הבעייתיות שעשויה להתקיים בהערכות שווי שנעשות לנדל"ן על ידי שמאים חיצוניים.

במהלך דצמבר 2010 ערכה אלקטרה נדל"ן, אז מנוהלת בידי שלמה שרף, הערכת שווי "מהותית מאוד" לבניין המשרדים, בו היא מחזיקה כ-70% מהזכויות. הערכת השווי קבעה לנכס - שכנגדו עומדת הלוואת נון ריקורס של כ-50 מיליון יורו - שווי של 63.5 מיליון יורו.

ואולם, בנובמבר 2011, על רקע התקרבות מועד פירעון ההלוואה, ערך הבנק המממן הערכת שווי מחודשת, שבה נקבע למבנה שווי של 25.9 מיליון יורו בלבד - צניחה של קרוב ל-40 מיליון יורו בתוך פחות משנה.

פערי השווי שהתגלו, עליהם דווח עוד באותו הזמן למשקיעים, אילצו את אלקטרה נדל"ן לבצע הערכת שווי מחודשת לנכס מטעמה - שלישית במספר. הערכת השווי פורסמה במארס 2012 עם פרסום הדו"חות הכספיים לשנת 2011. הערכת השווי החדשה מצאה כי שווי בניין המשרדים עמד על 23.5 מיליון יורו - נמוך יותר מהערכת הבנק המממן.

הפערים שהתגלו אילצו את אלקטרה נדל"ן למחוק בדו"חות הכספיים את יתרת ההשקעה בנכס - כ-8 מיליון יורו. ואולם, המחיקה היתה עשויה להיות עמוקה יותר (פי שתיים), אלמלא אלקטרה נדל"ן - בדומה לכלל קבוצת אלקטרה - החליפה את המדיניות החשבונאית שלה בין 2010 ל-2011 מרישום נכסים לפי להשקעה בהון, לשיטת האיחוד היחסי.

שי וינברג, מנכ"ל אלקטרה נדל"ן

לאור הדברים, הרשות פנתה במכתב לאלקטרה ובו דרשה הסבר לירידת הערך המהותית (60%) בתוך פרק הזמן הקצר. אלקטרה, מצדה, טענה שהערכת השווי המקורי היא "ראויה, סבירה, ומתקבלת על הדעת". לשיטתה, שני מעריכי השווי האחרונים נקטו במדיניות שמרנית מידי, שהביאה לתוצאה חריגה. על פי החברה, תיקונים באומדנים השמרניים היו מעמידים את שווי הנכס על 43 מיליון יורו.יתרה מכך, בחברה הסבירו כי כל הערכת שווי שמתחת לגובה ההלוואה (50 מיליון יורו), הייתה מביאה לאותה תוצאה - מחיקת יתרת ההשקעה בלבד, כך שהמספר שננקב אינו משמעותי מבחינתה.

לאחר שההשקעה כבר נמחקה מספריה של אלקטרה נדל"ן, הרשות בחרה שלא להטיל עיצום כספי או צעדי עונשין כשלהם. ואולם, קביעתה של הרשות יכולה לשמש משקיעים מהציבור, שרכשו ני"ע של אלקטרה בתקופה שלאחר סוף שנת 2010 ונגרמו להם הפסדים. משקיעים אלה יכולים לטעון על הבעייתיות הקיימת לכאורה, בשווי הנכס שהוצג בספריה של אלקטרה.

 מלבד חילופי ההאשמות עם הרשות, אלקטרה נדל"ן המנוהלת היום על ידי שי וינברג, ממשיכה במרוץ למימוש נכסים, על מנת לעמוד בפירעונות חובות של 320 מיליון שקל לבעלי האג"ח ולבנקים עד לתום שנת 2013. החברה - שדירוג האשראי שלה קיבל באחרונה אופק "שלילי" מידי מעלות - פועלת למימוש תיק הנכסים במונטריאול, שמכירתו צפויה להניב כ-200 מיליון שקל נטו. כיום בקופתה של אלקטרה כ-150 מיליון שקל בלבד. מניית אלקטרה נדל"ן יורדת כעת ב-1%, לשווי שוק של 204 מיליון שקל. 

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ