תשובה יעשה אקזיט של מיליארד שקל - בעלי האג"ח בדלק נדל"ן החמיצו 200 מיליון שקל

יצחק תשובה עתיד לגרוף כ-450 מיליון שקל בגין מכירת הזכויות בקרקע הסמוכה לארמון בקינגהם בלונדון ■ תשובה גם עתיד לגרוף כ-500 מיליון שקל מפרויקט בבלי

מיכאל רוכוורגר
מיכאל רוכוורגר

"בעל השליטה חזר קבל עם ועדה כי יעמוד מאחורי עסקיו, ועתה מסתתרת מאחורי מסך אישיות משפטית נפרדת לא רק שלו עצמו, אלא גם של החברות האחרות רבות, הנכסים שבבעלותו, אשר הופרדו מן החברה הקורסת מבעוד מועד”.

כך כתבה לפני שנה סגנית נשיאת בית המשפט המחוזי, השופטת ורדה אלשיך, בהחלטתה הסופית לאשר הסדר חוב של 2.15 מיליארד שקל שהיתה חייבת דלק נדל”ן, הנמצאת בשליטת יצחק תשובה, לבעלי האג"ח. באותה החלטה כתבה אלשיך: “תרומתו אישית זו לא ניתנה בידי בעל השליטה, אלא כדי להציל את עורו".

כתבות נוספות ב-TheMarker

הסיבה האמיתית לזינוק במחירי הדירות

היסטריה: אפל שוברת שיאים במכירות מכשירי אייפון 5S ו-5C

יצחק תשובהצילום: תומר אפלבאום

תשובה ניהל מו”מ ארוך ומייגע מול בעלי האג"ח. בעלי האג”ח לא הצליחו לגבש קו אחיד מול טייקון הגז - שכבר אז היה ידוע כבעל מקורות ויכולות לפרוע את מלוא החוב של דלק נדל”ן - והציגו שתי גישות שונות להסדר החוב; שתי הגישות היו מקובלות על תשובה.

הגישה הראשונה היתה של אדוארד קלר שייצג את בעלי האג”ח מסדרה כ”ה המיליטנטית, והיועץ המשפטי עו”ד גיא גיסין, שהסכימו לתספורת של כ–70% והעדיפו ודאות רבה יותר באמצעות ניתוק מקור הפירעונות החלקיים מדלק נדל”ן; השניים בחרו להסתמך רק על פירעון חלקי של החוב שנפרס על פני כ–8 שנים - כלומר, לקבל כ–850 מיליון שקל ולהשאיר את החברה בידי תשובה.

את הגישה השנייה הובילו יוני שר ואמיר הסל מקבוצת הביטוח והפיננסים הראל; השניים היו מוכנים לקבל כ–850 מיליון שקל פרוסים על פני כ–15 שנה ולקחת לידיהם את השליטה בדלק נדל”ן מתוך כוונה שהפרויקטים שייוותרו יאפשרו השבחת ערך עתידית, וכך ניתן יהיה למזער את הנזקים.

בסופו של דבר, נקבע ההסדר לפי גישתם של קלר וגיסין. בהסדר סוכם כי בעבור מחיקת חובות של 2.15 מיליארד שקל לבעלי האג”ח, תשובה יזרים עד 880 מיליון שקל לבעלי האג”ח ולבעלי המניות, בתמורה לכך שיוותרו על התביעות כלפיו, והחברה תהפוך לפרטית בשליטתו הבלעדית. החברה הפרטית אפריל נדל”ן אחזקות ‏(א.נ.ה‏), הנמצאת בשליטת דלק נדל”ן, הנפיקה שתי סדרות אג”ח - האחת בשווי של 750 מיליון שקל מגובה בביטחונות על נכסיו של תשובה שתיפרע בתוך שש שנים, והשנייה בשווי 91 של מיליון שקל שתיפרע בעוד שבע שנים, אם מחיר המניה של קבוצת דלק יגיע ל–1,200 שקל.

כעת, שנה לאחר ההסדר הכואב בדלק נדל”ן, נראה כי הגישה של הראל היתה מאפשרת להזרים לבעלי האג”ח של דלק נדל”ן סכומים נוספים שעשויים להגיע למאות מיליוני שקלים. השבוע התברר כי תשובה עומד בפני אקזיט גדול של פרויקט מגורי היוקרה הסמוך לארמון המלוכה בקינגהם שבמרכז לונדון. דלק גלובל ריאל אסטייטס ‏(DGRE‏), הנמצאת בשליטת דלק נדל”ן ‏(88%‏), סיכמה עם קבוצה הכוללת משקיעים אירופים ‏(בהם PLC Northacre הבריטית שהתחייבה להשקיע 10 מיליון ליש”ט‏) ומשקיעים ממדינות ערב על מכירת הזכויות בקרקע, שעליה עתידות להיבנות בשנים הבאות יותר מ–100 דירות יוקרה, תמורת 150–180 מיליון ליש”ט.

פרויקט בבלי צילום: קבוצת הפלאזה תשובה

DGRE, הנמצאת תחת ניהולו של אייל רבינוביץ’, מנהלת מגעים עם משקיעים אלה במשך כמה חודשים, ובאחרונה חלה התקדמות בין הצדדים. העסקה עתידה להיסגר בינואר־פברואר 2014, לאחר שלפני כמה חודשים התקבל היתר להסבת הבניין למגורים; הבניין שימש בעבר למשרדים ובו שכנה השלוחה של משרד החוץ הבריטי. בעת גיבוש הסדר חוב לא היו עדיין היתרי בנייה לפרויקט, מה שעורר את חששם של קלר וגיסין. לפי הערכות של פעילים בענף הנדל”ן המכירים את פרטי העסקה, לאחר תשלום למחזיק מקומי בכ–16% מהזכויות על הקרקע, לאחר פירעון חוב שנלקח לצורך רכישת הקרקע ולאחר תשלום מס, תשובה עשוי לגרוף רווח נטו של כ–60–80 מיליון ליש”ט ‏(350–450 מיליון שקל‏).

בקינגהם אינו פרויקט הנדל”ן היחידי שבגינו תשובה עשוי לגרוף רווח של מאות מיליוני שקלים, שבעלי האג”ח של דלק נדל”ן לא יהיו שותפים לו. הפרויקט השני הוא פרויקט בבלי המוקם בדרום שכונת בבלי. את הפרויקט מובילה בתו של תשובה, גל נאור. חלקו של תשובה בפרויקט, ארבעה מגדלים ומרכז מסחרי בשטח כ–4,000 מ”ר, הוא חלק הארי במתחם גדול יותר, שיכלול עם השלמתו שישה מגדלים, ובסך הכל כ–1,100 דירות, פארק ושטחי ציבור. לפי הערכות, ההכנסות בגין הפרויקט עשויות להגיע למיליארד שקל, והרווח עשוי להגיע לכ–400–500 מיליון שקל.

אם הכל יתנהל כשורה, ולא תהיה מפולת במחירי הדירות בתל אביב ובלונדון ‏(מה שלא נראה כרגע באופק‏), הפרויקטים בבקינגהם ובבבלי עשויים להניב לתשובה סך כולל של כמיליארד שקל; ומתוך סכום זה ייותרו בידיו 100–200 מיליון שקל לאחר פירעון חוב לבעלי האג”ח של דלק נדל”ן.

אם בעלי האג”ח היו בוחרים לקחת את השליטה בדלק נדל”ן לידיהם, הם היו מקבלים חלק ניכר מהעודף שעשוי להיוותר בידי תשובה. עם זאת, פריסת החוב ל–15 שנה בערכים הנוכחיים היתה משאירה בידיהם סכום קטן יותר.

כדי לשמור על האפשרות לפתח את עסקיו הענפים בישראל ובחו”ל וכדי להימנע מ”ביקורים” בבתי משפט, הזרים תשובה לטובת ההסדר מאות מיליוני שקלים לבעלי האג”ח, לבנקים ‏(שכמה מהם, כמו לאומי ומזרחי טפחות, ספגו תספורת של כ–50%‏), למס הכנסה ולחברת הפניקס; זאת, להבדיל מטייקונים כמו נוחי דנקנר, יוסי מימן, מוטי זיסר, הרצל חבס, אילן בן דב וליאון רקנאטי.

פרויקט פאלס סטריט בלונדון, הסמוך לארמון בקינגהם

אמנם קיימת הפרדה משפטית בין בעל השליטה לחברה בע”מ, ועדיין נראה כי תשובה - שבזכות ההכנסות הצפויות ממאגרי הגז “תמר” ו”לווייתן”, שווי אחזקותיו בקבוצת דל ק ‏(8 מיליארד שקל‏), לצד עסקי הנדל”ן הפרטיים בצפון אמריקה שחזרו לשגשג בעקבות המימושים שהושלמו - היה יכול לעשות הסדר חוב שממזער את הנזקים של בעלי האג”ח.

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ