דרושה רפורמה לרפורמה

הרפורמה במיסוי מקרקעין יצאה אל אוויר העולם בקול תרועה גדול. ואולם מנתונים ראשוניים מתברר כי בפועל הרפורמה לא "סיפקה את סחורה"

שי עינת
שי עינת
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
i-gold advertisement
מעבר לטוקבקים
שי עינת
שי עינת

ב-31 בדצמבר 2003 יסתיימו הוראות השעה שנקבעו כחלק מהרפורמה במיסוי מקרקעין (ועדת רבינוביץ' הראשונה). נראה כי שבכוונת נציבות מס הכנסה להאריך את תוקף ההוראות לתקופה נוספת. עם זאת ספק את יוארך תוקפן של הקלות המס הקבועות ברפורמה - זיכוי בשיעור של 10%, פחת מואץ, מס רכישה מופחת וכו'.

כזכור, הרפורמה במיסוי מקרקעין יצאה אל אוויר העולם בקול תרועה גדול. ואולם מנתונים ראשוניים מתברר כי בפועל הרפורמה לא "סיפקה את סחורה"; הרפורמה, שהיתה אמורה להוות תמריץ ממשי לביצוע עסקות בשוק הנדל"ן המקרטע, הביאה לתוספת של עסקות מעטות ביותר, שבהן נוצלו הכלים המתוחכמים שהתוספו לחקיקה כחלק מהרפורמה - עסקת אופציה, דחיית מועד אירוע המס בעסקת קומבינציה ועוד. ניתן להצביע בעיקר על גידול בעסקות שנערכו בתום 2002, במטרה ליהנות מזיכוי של 20% במס שבח.

יש שיאמרו כי הסטטיסטיקה הקיימת אינה מלאה ואינה מדויקת, שכן אין להסתכל אך ורק על כמות עסקות המקרקעין עצמן אלא יש להביא בחשבון גם עסקות במקרקעין שנעשו בדרך של הקצאת מניות באיגוד מקרקעין, קרי - באותן חברות שעיקר אחזקתן במקרקעין בישראל. בעקבות הרפורמה, הקצאת מניות באיגודי מקרקעין אינה חבה במס בתנאים מסוימים; ייתכן כי מניות בחברות נדל"ן ("איגודי מקרקעין") החליפו ידיים בדרך של הקצאת מניות ולא בדרך של מכירת מניות, במטרה להימנע מחבות מס. בשלב זה הקצאות אלה אינן מקבלות ביטוי מפורש בדיווחים למס שבח ולמס הכנסה.

ניתן למנות כמה סיבות לכשלון הרפורמה; יש שיאמרו כי אין רוכשים נדל"ן תחת אש, כלומר, בימים של חוסר יציבות ביטחוני ומדיני. העבר מלמד כי אכן בתקופות של רגיעה מדינית נעשו עסקות מקרקעין רבות.

נדמה כי המיתון הכללי במשק - וביתר שאת בתחום הנדל"ן - נובע מן המצב הביטחוני-מדיני. עם זאת אין לתלות בכך הכל; לטעמי, כשלון הרפורמה נובע למעשה מצירוף של נסיבות כמפורט להלן.

* חסמי המס הרבים שהתוספו בחקיקת הרפורמה הוציאו את העוקץ מתמריצים רבים שנקבעו בחקיקה. חסמי המס התוספו מתוך חשש כן של רשויות המס מפני ניצול לרעה של ההטבות. בפועל חסמי מס אלה מונעים מבעלי מקרקעין לבצע עסקות תוך שימוש בתמריצים הקיימים. כך למשל, ביצוע שחלוף של מקרקעין או עסקת פינוי-בינוי עלולים להוביל את המוכר לחבויות מס גבוהות ומיותרות בעתיד.

* החקיקה נהפכה למסורבלת ומורכבת, ונוסח החקיקה במקרים רבים מעלה ספקות ותהיות שטובי מומחי המס ואנשי נציבות מס הכנסה אינם יכולים לתת מענה להן חד משמעי. כך למשל, פירוקה של חברת נדל"ן תוך קביעת סכום המס מראש והצגתו לבעלי המניות נהפך למשימה כמעט בלתי אפשרית.

* בנוסף לכל אלה, הציבור, לרבות עורכי הדין, עדיין לא הטמיע את ההטבות הקבועות ברפורמה, בגלל פרק הזמן הקצר שחלף מאז פרסומן.

* בקרב העוסקים בענף קיימת תחושה כי בכל הקשור בנדל"ן שאינו דירות מגורים תהיה ירידת מחירים נוספת, ומשום כך אין כל טעם למהר לרכוש כעת.

לאור האמור יש מקום להאריך את הרפורמה, ובתום תקופת ההארכה לקבוע הוראות שעה כסעיפים קבועים בחקיקה. עם זאת אין להאריך את הרפורמה בנוסחה הקיים על כל תחלואיה, אלא יש לבצע תיקון מקיף ומעמיק של כל חסמי המס הקיימים. כזכור, הרפורמה במס הכנסה שנכנסה לתוקף ב-1 בינואר 2003 כבר תוקנה, ותיקונים נוספים עומדים על הפרק.

בימים אלה שוקדת נציבות מס הכנסה על הכנת תזכיר תיקון חקיקה, לתיקון מס' 50 (תיקון הרפורמה), הכולל בין היתר הסרת חסמי מס. היוזמה לתיקון באה הפעם ממקורות רבים ומבורכים הערים לבעייתיות של נוסח הרפורמה - ועדת הכספים באמצעות יו"ר ועדת משנה למסים ח"כ אהוד רצאבי, נציבות מס הכנסה, התאחדות הקבלנים וכן עורכי דין ורואי חשבון העוסקים בתחום המסים וערים לכשלים בחקיקה. כל שנותר כעת הוא להמתין לראות את הרפורמה לרפורמה, בתקווה שאולי זו תביא את הבשורה.

הכותב עורך דין העוסק בדיני מסים, מרצה למסים באונ' ת"א ולשעבר עובד בכיר באגף מס הכנסה ומיסוי מקרקעין.

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker