אג"ח חבס שעברו ל"תשואת זבל" תוך 3 ימים נופלות עוד 21%

אחרי שבנתה את מגדלי Yoo ורוטשילד 1 בתל אביב, 2012 עמדה בסימן מהפך לקבוצת הנדל"ן חבס ■ כדי שתוכל לעמוד בהתחייבויותיה עד 2014, חבס תלויה בהצלחתו של פרויקט חדש בקיסריה ובמימוש נכסים

ערן אזרן
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
ערן אזרן

משקיעי חבס מודאגים. ניירות הערך של חברת הנדל”ן, שבשליטת משפחת חבס ועופר השקעות, צנחו ביום חמישי במחזורים גבוהים. תשואות האג”ח זינקו ל-21%-45% - בעוד המניה נופלת ב-17% ומשלימה ירידה של כ-50% בשנה.גם היום נמשכת הנפילה, כשאיגרות החוב של החברה משילות עד כ-21% נוספים.

הנפילות נבעו מ"שמועות" לפיהן חבס עשויה להתקשות בפירעון חובותיה. חבס, לה חוב של כ-410 מיליון שקל ‏(סולו‏) לבעלי האג”ח מסדרה 4 וסדרה 12, אמורה לשלם במאי קרן וריבית של 52 מיליון שקל ותשלום דומה באוגוסט. אלא שבסוף הרבעון השלישי, היו בקופתה 16 מיליון שקל עם התחייבויות שוטפות של כ-210 מיליון שקל.

הנהלת חבס, שמנייתה צנחה ביותר מ-80% ב-5 השנים האחרונות, הוציאה ביום חמישי הודעה בהולה בתגובה לירידות: "החברה מבקשת להבהיר שלא ידוע לה על אירוע מהותי שאירע בימים האחרונים ושיש בו כדי להשפיע באופן מהותי על החברה”.

הרצל חבסצילום: עופר וקנין

אלא שמצבה של חבס רחוק מלהיות פשוט. החברה, שעיקר פעילותה במערב אירופה, סובלת בשנה האחרונה מירידת ערך מתמשכת בנכס העיקרי שלה - 20.05% מקרן הריט NSI. באחרונה גם סגרה החברה את פעילות הנדל”ן שהתכוונה להקים בארה”ב, ולכך מתווספת עזיבתו של יוסי רוזן, מנציגי עופר השקעות, בשבוע שעבר.

חבס, שנסחרת בשפל של 78 מיליון שקל, עוסקת בשלושה תחומים: נדל”ן מניב, בו היא פעילה באמצעות NSI ועל ידי אחזקה ישירה בנכסים; יזום נדל”ן, בו היא פועלת בעיקר בישראל ‏(החברה השלימה את בניית מגדלי Yoo ומגדל רוטשילד 1, וכרגע אין לה פרויקטים בבנייה‏) ו-"חוב הנדל”ן" - רכישת חוב פיננסי של חברות נדל”ן מסובכות.

את שלושת הרבעונים הראשונים של 2012 סיימה חבס בהפסד של 104 מיליון שקל, 80 מיליון שקל מהם מיוחסים לבעלי המניות. בשנה האחרונה נאלצה החברה לרשום הפסדים כבדים בשל ירידת ערך של נכסיה באירופה - ובכלל זאת בשל אחזקות הנדל”ן של NSI. חבס רשמה תזרים שלילי של 25 מיליון שקל מפעילות שוטפת וסבלה מגירעון של 12 מיליון שקל בהון החוזר.

עד 2011 מצבה של חבס נראה מבטיח. פעילות ייזום הנדל”ן בישראל הביאה לשיפור ניכר בתוצאותיה. ב-2009-2011 החברה הציגה תזרים מצטבר מפעילות שוטפת ‏(FFO‏) של 370 מיליון שקל, ורווח נקי של 123 מיליון שקל. מ-2012, עם סיום ההכרה בהכנסות מהפרויקטים בישראל, חל שינוי בתמהיל העסקי כך שחלקה של פעילות הנדל”ן המניב באירופה גדל.

בעיותיה העיקריות של חבס קשורות לאחזקתה העיקרית - קרן NSI הפועלת בהולנד, בלגיה ושווייץ. NSI, שהתמזגה באחרונה עם קרן ריט נוספת ‏(VastNed‏), מנהלת נכסים ב-2.2 מיליארד יורו. חבס היא בעלת המניות הגדולה בקרן, והרצל חבס מכהן בה כיו”ר. הקרן, שמוחזקת באמצעות החברה הבת חבס סטאר ‏(74%‏), היא מקור נזילות משמעותי.

NSI המשיכה לסבול בשנה האחרונה מהשפעות המשבר בגוש היורו ועודף ההיצע המבני בשוק המשרדים בהולנד. הקרן, שמנייתה צנחה ב–2012 ב-35%, תרמה לחבס הפסד של 74 מיליון שקל ב-9 החודשים הראשונים של 2012, לאחר שהקרן נאלצה לרשום מחיקת ערך חשבונאית של 124 מיליון יורו בגין ירידת שווי הנדל”ן שבבעלותה ושווים של נגזרים פיננסיים.

הערכת שווי מחודשת

החשש הכבד של המשקיעים כיום הוא שחבס תכיר בדו”חות 2012, שעדיין לא פורסמו, בירידת ערך משמעותית של NSI. נכון לסוף הרבעון השלישי, שווי הקרן בספרים של חבס הוא כ–720 מיליון שקל ‏(144 מיליון יורו‏), בשעה ששווי השוק של האחזקה היה 435 מיליון שקל בלבד, הפרש של קרוב ל–300 מיליון שקל. מאז סוף הרבעון השלישי מניית NSI המשיכה לרדת, כך שהשווי הבורסאי של הקרן ‏(אחזקת חבס‏) ירד בסוף 2012 ל–425 מיליון שקל ול–363 מיליון שקל בלבד כיום.

פרויקט של חבס בקיסריה, הדמיהצילום: חבס

הפער בין הרישום בספרים לשווי השוק חייב את חבס להזמין הערכת שווי מחודשת לאחזקה, לפני פרסום הדו”חות השנתיים בסוף החודש. ההערכה מבוצעת בימים אלה על ידי מעריך חיצוני מארה”ב. למזלה של חבס, שיטת הרישום החשבונאית של הקרן בדו”חות היא בהתאם לשווי הנכסי הנקי ‏(NAV‏), ולא בהתאם לשווי השוק - כך שייתכן פער גבוה בין שני השוויים.

בדו”חות הרבעון הרביעי של NSI, שכבר פורסמו, רשמה הקרן ירידת ערך נדל”ן של 31 מיליון יורו ‏(חלקה של חבס הוא כ–30 מיליון שקל‏), ירידה נמוכה ביחס לשווי בבורסה. ההערכה היא שגם אם המעריך החיצוני ינקוב בירידת ערך משמעותית יותר, לא יהיה מדובר במחיקה הדומה למחיר השוק. ירידת ערך לפי מחיר השוק היתה מאלצת את חבס להכיר בהפסד של כ–300 מיליון שקל ברבעון הרביעי, שהיה שוחק לחלוטין את הונה העצמי.

מאז שחבס השתלטה על NSI באפריל 2007, היא כבר השקיעה בה קרוב ל–200 מיליון יורו. בתקופה זו קיבלה חבס דיווידנדים של כ–60 מיליון יורו. כעת, שווי השוק של האחזקה בקרן הוא 73 מיליון יורו - כלומר חבס עדיין מופסדת “על הנייר” כ–67 מיליון יורו מההשקעה בקרן ‏(יותר מ–300 מיליון שקל‏).

בנוסף לציבור הרחב, שמחזיק ב–25% מהמניות, ולבית ההשקעות פסגות, שמחזיק ב–7% נוספים, גם משפחת עופר מופסדת “על הנייר”. עופר אחזקות רכשה 15% מחבס ב–2007 תמורת 84 מיליון שקל, ולאחר מכן הגדילה את אחזקותיה.

כיום שווי האחזקה בבורסה הוא 18 מיליון שקל, המגלמים הפסד של כ–100 מיליון שקל בחמש שנים. זה לא הפריע לעידן עופר לרכוש באפריל פנטהאוז בפרויקט רוטשילד 1 ב–70 מיליון שקל.

רמת מינוף גבוהה

המניות קרסו

ברקע לחשש ממחיקה משמעותית ב–NSI עומדת שאלה מרכזית - האם חבס תוכל לעמוד בפירעון חובותיה לבעלי האג”ח בשנים הבאות? המקורות התזרימיים של חבס צפויים להסתכם בשנתיים הקרובות ב–225 מיליון שקל. המקורות כוללים דיווידנד של 40 מיליון שקל מ–NSI, מימוש של נכסים בשווייץ ‏(100 מיליון שקל, מתוכם נכס אחד כבר מומש‏) ובתל אביב ‏(42 מיליון שקל‏); קבלת מסגרת אשראי בנקאית חדשה ‏(56 מיליון שקל‏); ותקבולים אחרונים מפרויקט 14‏) Yoo מיליון שקל‏).

לעומת זאת, התחייבויותיה השוטפות צפויות להסתכם ב–480 מיליון שקל - כולל תשלומי חוב והוצאות. החברה מעריכה שפער של 255 מיליון שקל צפוי להיסגר באמצעות תקבולים ראשונים מפרויקט חדש בקיסריה. אלא שהפרויקט נמצא בשלבים מוקדמים, ועלול להתעכב. ללא התזרים מקיסריה, חבס עשויה לעמוד בפני מחסור במזומנים החל ב–2014.

רמת המינוף של חבס גבוהה - 80% ‏נוכח ההפסד הכבד בתשעת החודשים הראשונים, שהקטין את ההון העצמי. לחברה, שחילקה דיווידנדים של 67 מיליון שקל בשנתיים האחרונות אין מגבלה על חלוקה - מה שיוצר חיסרון משמעותי בהבטחת תשלומי האג”ח. סדרת אג”ח 12 אינה מגובה בשעבודים, בעוד שלסדרה 4 משועבדות מניות חבס סטאר. בנוסף, רוב נכסיה של חבס מוחזקים בידי חברות זרות, מה שעשוי להקשות על מימושם.

חבס סטאר לא עמדה באחרונה בהתניות הפיננסיות מול הבנקים בנוגע להלוואה שקיבלה להשקעה במניות NSI. אך היא עידכנה אותן. החברה נדרשה ליצור פיקדון משועבד של 11 מיליון יורו, כך שיחס הבטוחה לשווי השוק של מניות NSI יישאר ברמה של 50%.

לזכות חבס ייאמר שעד כה היא עמדה בהתחייבויותיה לבעלי האג”ח. בדצמבר פרעה החברה חלק מתשלומי החוב בהיקף של 95 מיליון שקל, ובחודש שעבר שילמה עוד כ–10 מיליון שקל נוספים. כמו כן לחברה יש פורטפוליו נכסים איכותיים, שמימושם עשוי לשפר את התזרים.

מחבס נמסר בתגובה: “השקעת קבוצת חבס ב–NSI היא השקעה אסטרטגית ארוכת טווח. ככזו, ההשקעה נבחנת על פי אמות המידה החשבונאיות המתחייבות, המתבססות על שווי נכסיה הנקי של NSI הנבחנים בקפדנות מדי רבעון. משאיננו מתכננים את מימושה של השקעתנו זו, מחיר מנייתה של NSI המצוי ברמות שפל אינו רלוונטי מבחינתנו ואף יכול להוות הזדמנות עסקית. אנו משוכנעים ש–NSI תדע להנפיק תוצאות חיוביות שיספקו את המשקיעים”.

מי מחזיק בחבס

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker