אימפריית ה"דיור בר-השגה" הניו יורקית מתכוונת להנפיק בת"א - שוק ההון - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

אימפריית ה"דיור בר-השגה" הניו יורקית מתכוונת להנפיק בת"א

הריביות הנמוכות שבהן מגייסות חברות הנדל”ן המניב בישראל והצורך שלא להעמיד שעבודים ובטוחות בהנפקות, דוחפים 
חברה אמריקאית נוספת לבורסה באחד העם ■ קבוצת זראסאי, שבבעלות משפחת וינר ושעוסקת בדיור בר־השגה בניו יורק, תנסה לגייס כ–100 מיליון דולר ■ כחלק מתשקיף שפירסמה לקראת ההנפקה חושפת החברה עסקות בעלי עניין בהיקף של כ–3 מיליון דולר בשנה

6תגובות

>> זראסאי הוא כפר קטן בצפון מזרח ליטא. זמן קצר לפני מלחמת העולם השנייה החליטה משפחת וינר היהודית לעזוב את הכפר ולהגר לארה”ב. בדומה למהגרים יהודים נוספים שהגיעו באותה תקופה מאירופה, גם משפחת וינר קבעה את מושבה בעיר ניו יורק. זה שלושה דורות המשפחה עוסקת בתחום הנדל”ן, כשב-1996 היא ייסדה את אחת מהקבוצות הגדולות הפועלות בתחום בעיר - קבוצת פינאקל ‏(Pinnacle Group‏).

השבוע התברר כי בין הכפר הקטן במזרח אירופה לאימפריית הנדל”ן החדשה שהוקמה בניו יורק, המשפחה עוצרת לביקור גם בתל אביב. הקבוצה, שנמצאת כיום בבעלותו של ג’ואל וינר, החליטה כי זראסאי, אחת מזרועות הפעילות שלה בניו יורק, תנפיק אג”ח בתל אביב ותנסה לגייס עד 400 מיליון שקל ‏(כ-100 מיליון דולר‏) מהמוסדיים הישראליים.

זראסאי, שעורכת בימים אלה רואד-שואו ‏(מסע שיווק‏) בין הגופים המוסדיים ושבעליה נמצאים לשם כך בישראל, מחזיקה בתיק נכסים בשווי של כ–800 מיליון דולר. התיק כולל יותר מ–8,000 דירות בכ–160 בנייני מגורים, הפזורים בין רבעיה השונים של ניו יורק: ברוקלין ‏(34% מהדירות‏); קווינס ‏(30%‏); מנהטן ‏(20%‏); והברונקס ‏(13%‏).

פרויקט של קבוצת זראסאי בניו יורק

לזראסאי יש מודל עסקי ייחוד - 96% מהדירות שלה מושכרות לדיירים הזכאים לשכירות “מיוצבת” - כלומר דמי שכירות המפוקחים על ידי המדינה, הגרסה האמריקאית ל”דיור בר־השגה”. בדירה מיוצבת דמי השכירות נמוכים יחסית: עד 2,500 דולר. שכר הדירה הנמוך מסייע לחברה לשמור על ביקושים גבוהים מצד אחד ומייצר תזרים יציב וקבוע יחסית מצד שני.

הכנסותיה של זראסאי משכירות צפויות להגיע ב-2012 ל-61 מיליון דולר. זאת, לאחר שהחברה הציגה גידול ממוצע של כ-3% בשנה מאז 2009 ‏(54 מיליון דולר‏). מאזנה של החברה מגיע נכון לסוף הרבעון השלישי של 2012 ל-808 מיליון דולר, בהשוואה למאזן של 570 מיליון דולר ב-2009. ה-NOI ‏(רווח תפעולי נקי, מדד מקובל להשוואות חברות נדל”ן‏) ל-2012 יהיה 27 מיליון דולר.

אשראי זול 
ללא שעבודים

נוכח החלטתה של זראסאי להנפיק בישראל, עולה השאלה מדוע חברה בסדר גודל שכזה מתעניינת בשוק הישראלי? שוק האג”ח המקומי מקרטע בשנים האחרונות: החברות מדגישות כי ברזי האשראי סגורים, הגופים המוסדיים מתלוננים על מחסור בנזילות, ועד לפני זמן קצר הציבור הרחב הדיר את רגליו מכל השקעה שקשורה למלה “קונצרני”.

זאראסי גם אינה היחידה: רק לפני כחודש וחצי השלימה חברת נדל”ן אמריקאית דומה, דה־לסר, הנפקה של סדרת אג”ח נוספת, שלישית במספר, שבה גייסה 225 מיליון שקל. הסיבה העיקרית שהשוק המקומי הפך לאטרקטיבי עבור חברות הנדל”ן הזרות היא הכסף הזול שנמצא בו. החברות מודות בעצמן בפה מלא שגיוס חוב לנדל”ן מניב בארה”ב יקר יותר בהשוואה לריבית שדורשים המוסדיים בישראל.

יתרה מזאת, חברות הנדל”ן המניב האמריקאיות, שזוכות בדרך כלל לדירוגים גבוהים ובינוניים, אינן נדרשות להעמיד בטוחות או שעבודים לטובת האשראי. שילוב של כסף זול ללא שעבודים, לצד הזיקה היהודית שתורמת להרגשת המשפחתיות בשוק זר, מתברר כמתכון מנצח.

לקראת ההנפקה זכתה זראסאי לדירוג A פלוס ‏(בינוני־גבוה‏) עם אופק “יציב” מחברת הדירוג S&P מעלות. במעלות מציינים כי הדירוג מושפע לטובה מהעובדה שרוב דירותיה של הקבוצה מושכרות בשכר דירה מפוקח, הכפוף למגבלות רגולטוריות עם ביקושים קשיחים לאורך השנים. בנוסף מזכירים שם לחיוב כי הקבוצה פועלת ברמות מינוף נמוכה יחסית של 44% חוב להון.

עם זאת, במעלות מציינים לשלילה את העובדה שמדובר בחברה פרטית, ועל כן נתוניה ההיסטוריים של זראסאי מוגבלים. בנוסף מציינים בחברת הדירוג לשלילה את העובדה שלחברה תלות גבוהה יחסית באנשי מפתח בודדים, ובראשם וינר עצמו, שמכהן כבעלים וכמנכ”ל.

החברה של האב, החברה של הבן

כחלק מהתשקיף שפירסמה זראסאי לקראת ההנפקה, ניתן גילוי לכמה עסקות בעלי עניין. שלוש מהן מהותיות.

הראשונה, מתייחסת לדמי הניהול השנתיים שמשלמת זראסאי לחברת ניהול הנכסים שנמצאת בבעלותו של וינר ומספקת שירותי תפעול למבנים המושכרים. מדובר ב–4% מכלל הכנסותיה החודשיות בנכסים - הוצאה של 2.2–2.4 מיליון דולר בכל שנה ב–2009–2011.

הסכם שני קיים עם חברה פרטית שנמצאת בשליטת ניל וינר, בנו של בעלי זראסאי. מדובר בחברת אבטחה גדולה, בשותפות עם שוטרים בכירים, “המעניקה שירותי ביטחון ואבטחה 24 שעות ביממה לרווחת ביטחון הדיירים הגרים בנכס”.

מקורבים לחברה ידעו לספר שבזמן סופת ההוריקן סנדי, ראש עיריית ניו יורק הגיע למשרדי החברה, לאחר שאלה הפכו ל”חמ”ל”. ב–2009–2011 קיבלה חברת האבטחה שכר שנתי של 580–660 אלף דולר.

בנוסף, זראסאי קבעה הסכם ניהול חדש עם בעלי החברה, שייכנס לתוקף לאחר הנפקת האג”ח. כחלק מההסכם נקבע כי חברת הניהול תקבל תשלום שנתי קבוע של 300 אלף דולר. התשלום יינתן עבור שירותי מטה. המטה מורכב בין השאר מעובדי החברה האם, קבוצת פינקל.

רפי ליפא שוב גוזר קופון

בין ההנפקה הצפויה הנוכחית, של זראסי, לבין ההנפקות של חברת הנדל”ן המניב דה־לסר קיימים לא מעט קווי דמיון. פרט לכך שששתי ההנפקות אינן כוללות שעבודים או בטוחות, שתי ההנפקות מבוצעות על ידי חברת החיתום פועלים אי.בי.אי ובשתיהן היועצים להנפקה הם רפי ליפא וגל עמית. השניים, שמוכרים היטב משנות הגאות של שוק החיתום, ליוו באחרונה גם את הנפקת דה־לסר.

בהנפקת דה־לסר זכו ליפא ועמית לעמלת ייעוץ של כ–2.6% מהיקף הגיוס, 5.85 מיליון שקל. מדובר היה בעמלה חריגה שאינה משולמת בדרך כלל בהנפקות. גם בהנפקת זראסאי השניים צפויים לקבל עמלה נאה, שתיחשף בדו”ח הצעת המדף עם סיום ההנפקה. גם פועלים אי.בי.אי, שנכון לעכשיו מבצעת את ההנפקה לבדה, צפויה לקבל עמלה נאה.

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: עדכונים שוטפים משוק ההון בישראל ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#