אג"ח של חברות נדל"ן: מרכיב מעניין ולגיטימי בתיק ההשקעות - שוק ההון - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

אג"ח של חברות נדל"ן: מרכיב מעניין ולגיטימי בתיק ההשקעות

מגזר הנדל"ן הישראלי מציע כיום למשקיעים מבחר גדול של אג"ח מסוגים שונים, שמתאימות למשקיעים עם תפישות סיכון מגוונות ■ כדי שניתן יהיה לבחור את האג"ח המתאימה לכל תיק השקעות, צריך לדעת להבחין ביניהן ■ הנה כמה קריטריונים

תגובות

>> אחד היתרונות הגדולים של שוק האג"ח הקונצרניות הוא הגיוון: מגזרים רבים ובהם חברות רבות - שלרבות מהן כמה סדרות אג"ח מסוגים שונים (צמוד, שקלי, ריבית משתנה) ולטווחי פדיון שונים.

הפיזור זה מאפשר למשקיעים להרכיב תיק אג"ח קונצרניות מפוזר דיו על פני מגוון מנפיקים וסוגי אג"ח. לעתים ניתן להשיג תוספת תשואה על יד חשיפה לענף ספציפי ומעבר לחברות בדירוג נמוך יותר.

איליה מלניקוב

עקבו אחרי TheMarker בטוויטר

אחד המגזרים הבולטים ביותר בשוק האג"ח קונצרניות המקומי הוא הנדל"ן. משקל האג"ח ממגזר הנדל"ן במדד האג"ח הקונצרניות הכללי הוא כ-24%.

מאז נפתח מחדש חלון ההנפקות בפני החברות בתחילת 2013 בלטו חברות רבות מהמגזר. הרשימה ארוכה וכוללת בין היתר את חברת הנדל"ן המניב אלוני חץ, שגייסה 340 מיליון שקל בהנפקת אג"ח, את אשדר מקבוצת אשטרום, שהשלימה גיוס של 100 מיליון שקל, את נצבא, הנמצאת בתהליך גיוס של 220 מיליון שקל, את מבני תעשייה של אליעזר פישמן, שגייסה 330 מיליון שקל והרחיבה סדרה קיימת - בדומה לאלרוב נדל"ן של אלפרד אקירוב, המרחיבה סדרות אג"ח קיימות תוך גיוס 160-180 מיליון שקל.

אם האג"ח של חברות הנדל"ן הן סחורה חמה כל כך, מדוע משקיעים רבים מעדיפים להימנע מחשיפה למגזר זה? מדוע רבים מחשיבים את האג"ח האלה ל"פלפל" של התיק הקונצרני או רואים בהן אג"ח בסיכון גבוה במיוחד? מדוע בכל זאת יש משקיעים רבים שלא מוכנים לשמוע על אג"ח של חברת נדל"ן בתיק האג"ח הקונצרניות שלהם?

לא אחת שואלים משקיעים "מהו משקל הנדל"ן במדד?" או "כמה אג"ח של חברות נדל"ן יש בקרן הנאמנות?". למעשה, השאלה הזאת כלל אינה רלוונטית, וזוהי גם הסיבה להצלחות של הנפקות הנדל"ן האחרונות.

מגזר הנדל"ן שונה מאוד מענפים אחרים - כמו בנקאות, תקשורת או מזון. בניגוד להומוגניות היחסית המאפיינת את כל המגזרים האחרים, מגזר הנדל"ן מגוון מאוד מבחינת החברות ואופי הפעילות שלהן, כאשר חברות שונות חשופות לסוגים שונים של סיכונים.

בניגוד לענפים אחרים, סוגיית המינופים, השעבודים והבטוחות היא קריטית הרבה יותר במגזר הנדל"ן מבכל מגזר אחר. לכן, ניתן למצוא כיום שונות גדולה מאוד של תשואות לפדיון בענף.

כיצד בוחרים אג"ח נדל"ן

כדי להקל על המשקיעים באג"ח של חברות נדל"ן, נציע כאן לחלק את החברות במגזר שהאג"ח שלהן נסחרות בבורסה בתל אביב לשלוש קבוצות עיקריות. לכל אחת מהקבוצות האלה רמת סיכון עסקי שונה, ולפיכך גם רמות תשואה ודירוג שונות. חלקן נוחות להשקעה, להערכתנו, עבור כמעט כל משקיע - ואילו אחרות מיועדות יותר לחובבי הסיכון.

1. הקבוצה הראשונה כוללת חברות שלרוב מדורגות AA מינוס - ויש בה חברות נדל"ן שעיקר פעילותן בישראל והן מתמקדות בתחום הנדל"ן המניב (משרדים או קניונים). אלה חברות סולידיות יותר, כפי שניתן ללמוד מרמות המינוף הנמוכות יחסית.

הקבוצה הזאת כוללת חברות כמו בריטיש ישראל, גב ים, אמות ואיירפורט. קבוצה זו אמנם הומוגנית, אך אנו משייכים אליה גם את ביג, שהיא שונה במקצת, שכן יש לה פעילות נדל"ן מניב בארה"ב.

לאור הסיכון הנמוך של החברות בקבוצה זו, תשואות האג"ח שלהן הן מהנמוכות במגזר. אג"ח 1 של בריטיש ישראל לדוגמה, שהמח"מ שלה הוא 2.9 שנים, נסחרת בתשואה של 1.5% צמודה למדד - מרווח של 1.4% מעל אג"ח ממשלתיות במח"מ דומה (הנסחר בתשואה אפסית). אג"ח 5 של גב ים, שהמח"מ שלה דומה, נסחרת בתשואה של 1.5% צמודה למדד.

אגב, מי שמוכן להיחשף רק לקבוצה הזאת אך בכל זאת מחפש תשואה גבוהה יותר יוכל לעשות זאת על ידי בחירה באג"ח ארוכות יותר, המעניקות תוספת תשואה. לדוגמה, אג"ח 3 של בריטיש, שהמח"מ שלה הוא 4.8 שנים, נסחרת בתשואה לפדיון של 2.7%, הגבוהה ב-1.2% מהתשואה שבה נסחרת אג"ח 1 של החברה.

2. הקבוצה השנייה של חברות נדל"ן כוללת את החברות שהדירוג שלהן הוא A. כאן רשימת החברות מגוונת יותר, וכוללת בעיקר חברות הפועלות מחוץ לישראל בתחום יזום הנדל"ן. רמת הסיכון של החברות, המתבטאת ברמת מינוף גבוהה יותר, מקבלת ביטוי גם ברמות הדירוג. ברשימה הזאת נכללת, למשל, מבני תעשייה, שיש לה פעילות במדינות שונות, בהן רוסיה. חברות אחרות הן דורי קבוצה, אפריקה מגורים ואשדר, שלהן פעילות עניפה בתחום הבנייה בישראל ובחו"ל.

רמת התשואה באג"ח שנכללות בקבוצה הזאת גבוהה מרמת התשואה באג"ח של הקבוצה הראשונה. אג"ח 9 של מבני תעשייה, למשל, במח"מ 3.6 נסחרת בתשואה של 4.2% צמודה למדד ובפער של 4% מעל אג"ח ממשלתיות באותו מח"מ. גם כאן ניתן להגדיל את התשואה ולהישאר בתוך אותה הקבוצה באמצעות בחירה באג"ח אחרת של מבני תעשייה, אג"ח 14, עם מח"מ של 4.6 שנים, ותשואה של 5.3%.

3. הקבוצה השלישית של אג"ח ממגזר הנדל"ן כוללת חברות בסיכון גבוה. רוב החברות בקבוצה זו מדורגות בקבוצת ה-BBB או לא מדורגות כלל. הרשימה כוללת חברות הפועלות בתחום הנדל"ן המסחרי או הייזום - ויש להן מאפיינים ייחודיים.

כזו היא, למשל, אדגר, הפועלת בעיקר בנדל"ן בחו"ל - בשווקים הקנדי והפולני. חלק מהחברות בקבוצה זו, למשל ב.יאיר, מאופיינות ברמת מינוף גבוהה. ואולם למרות הסיכון הטמון בחברות בקבוצה הזאת, יש מקרים שבהם ייתכן שהפיצוי למשקיעים מצדיק רכישה של האג"ח.

אחת הדרכים לברור את האג"ח בקבוצה זו היא לחפש אג"ח עם שיעבודים - המקטינים את הסיכון למשקיעים. כך למשל, באג"ח הכשרה 14 קיים שעבוד על מניות החברת הבת סקיליין קנדה, בשווי הדומה לשווי החוב כולו. סקיליין קנדה מחזיקה נדל"ן בקנדה וארה"ב. האג"ח, המדורגת BBB+, שהמח"מ של הוא 2.2 שנים, נסחרת בתשואה לפידיון נומינלית משתנה של 7.6%.

דוגמה אחרת היא אג"ח 10 של ב.יאיר, שאליה נלווים שעבודים ששוויים גבוה בכמעט פי שניים מסך החוב (חלקם פרויקטים שכבר נמכרו). האג"ח במח"מ 2.9 שנים נסחרת בתשואה לפדיון של 5.2% צמודה למדד.

יש עוד מקום לירידת תשואות

לניתוח המוצג כאן יש חשיבות רבה עבורנו. זאת, בעיקר מכיוון שבמקרים רבים ענף הנדל"ן מציע תשואות אטרקטיביות עם מרווחים נאים מעל אג"ח ממשלתיות לטווחים דומים.

השינוי שחל באפיק הקונצרני מאז ספטמבר 2012 היה דרמטי במיוחד בחברות הנדל"ן. במקרים רבים, אג"ח של חברות נסחרו אז בתשואות גבוהות לפדיון, של יותר מ-12% - והיה אז חשש כי במצב זה הן לא יוכלו לפרוע חובות מכיוון שלא יוכלו לעמוד בעלויות גיוס כאלה.

כיום, רבות מהאג"ח באפיק זה נסחרות בתשואות של 8% ואף פחות. במצב השוק הנוכחי - שבו רמות התשואה נמצאות במגמת ירידה והמשקיעים מבקשים להגדיל את התשואה בתיק - נפתחת שוב הדרך לחברות רבות המעוניינות לגייס כסף באמצעות הנפקת אג"ח בשוק ההון.

גם לאחר רווחי ההון הגדולים שנרשמו באג"ח האלה, במקרים מסוימים יש עוד מקום לירידת תשואות. לאור זאת, השקעה באג"ח ממגזר הנדל"ן בפיזור מספק היא לגיטימית, ויש לה מקום כמעט בכל תיק אג"ח קונצרניות הנבנה כיום.

הכותבים הם מנהלי קרנות בהראל פיא. אין לראות במאמר שיווק השקעות או תחליף לייעוץ מס עצמאי. החברה, חברות קשורות אליה ובעלי עניין במי מהם עשויים להחזיק או לסחור, בעבור עצמם או בעבור אחרים בניירות הערך המצוינים במאמר

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: עדכונים שוטפים משוק ההון בישראל ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#