שנתיים לרכישת אזורים: פרידמן מופסד 220 מיליון שקל - שוק ההון - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

שנתיים לרכישת אזורים: פרידמן מופסד 220 מיליון שקל

חברת הנדל"ן, שחייבת 1.5 מיליארד שקל, השלימה גיוס הון של 250 מיליון שקל, ותנסה לגייס החודש 250 מיליון שקל נוספים באג"ח ■ בעל השליטה הרשי פרידמן הצליח לייצב את החברה בהשקעה מאסיבית של 600 מיליון שקל - אבל היא מתקשה לספק לו רווחים

5תגובות

כמעט שנתיים לאחר שנרכשה על ידי המשקיע היהודי הדתי הרשי פרידמן, ממשיכה חברת הנדל"ן אזורים לבצע שורה של צעדים כדי להתייצב מבחינה פיננסית. זאת, לאחר שהידרדרה בצורה משמעותית לאורך שנות השליטה (2007-2011) של שעיה בוימלגרין, שביצע רכישות אגרסיביות וממונפות של נכסים וחברות בישראל ובמזרח אירופה במחירי הגאות.

בשבוע שעבר הודיעה אזורים, המנוהלת על ידי אופיר גרינברג, כי השלימה בהצלחה הנפקת זכויות לבעלי מניותיה בהיקף כולל של 250 מיליון שקל. את ההנפקה הובילה לאומי פרטנרס חתמים, בניהולו של עופר גרינבאום.

קובי קנטרו

עקבו אחרי TheMarker בטוויטר

מתוך סכום זה, וכדי לשמור על אחזקתם, בעלי המניות בקרב הציבור השתתפו באופן מלא והזרימו לחברה כ-90 מיליון שקל. יתר הסכום הגיע מבעל השליטה פרידמן, שהזרים כ-30 מיליון שקל במזומן. פרידמן גם המיר להון הלוואת בעלים של 130 מיליון שקל שניתנה לאזורים לצורך רכישת נכסיו הפרטיים בישראל (שתי קרקעות בירושלים) ובפולין, ששולבו לחברה באחרונה במסגרת עסקת בעלי עניין שאושרה כמעט פה אחד במסגרת אסיפת בעלי המניות.

בעקבות השלמת המהלך, הונה העצמי של אזורים יגדל ל-630 מיליון שקל, והוא ימנף מאזן של 3.1 מיליארד שקל (המגלם יחס של הון עצמי למאזן של כ-20%, שיפור לעומת פחות מ-10% בסוף 2010).

אזורים עידכנה כי השלמת העסקה לרכישת אחזקותיה של קבוצת הביטוח והפיננסים מגדל (9%) בחברות הבנות הפרטיות אזורים בנין ואזורים נדל"ן א.ח.ל.ר, תמורת 136 מיליון שקל תידחה בחודש, לסוף פברואר 2013. נמסר, כי גובה הפיצוי שמגדל תקבל אם העסקה לא תצא אל הפועל יגדל מ-10 ל-25 מיליון שקל.

כרגע נראה כי יש סיכוי גבוה שהעסקה תושלם, מאחר שאזורים פועלת זה זמן רב להוצאתה של מגדל, שהיתה מקשה עליה גישה לקופת המזומנים הדשנה של חברות בנות.

נכון לסוף ספטמבר 2012, לאזורים ולחברות הבנות שלה היה חוב פיננסי נטו של 1.5 מיליארד שקל. מתוכו 670 מיליון שקל הם חובות לבעלי האג"ח, 300 מיליון שקל חוב סולו של החברות הבנות לבנקים, והיתר בגין נכסים מניבים, קרקעות ומלאי דירות גמורות.

התחייבויות אלה גבו הוצאות מימון כבדות. רק הוצאות הריבית הגיעו ל-100 מיליון שקל מדי שנה, ולמרות רווח גולמי גבוה - המינוף היקשה על אזורים לייצר רווח תפעולי תזרימי (FFO) שיאפשר לה לעמוד ביחסי כיסוי החוב, מה שפגע גם ברווח הנקי שלה.

נכון לסוף ספטמבר 2012, בקופתה של אזורים היו מזומנים ושווי מזומנים של 256 מיליון שקל. עם זאת, מתוך סכום זה 160 מיליון שקל מצויים בחשבונות ליווי של הפרויקטים. לרוב הבנקים המממנים אינם מאפשרים למשוך את הסכומים האלה עד להשלמת הפרויקטים ומסירת הדירות בפועל.

דודו בכר

הנפקת הזכויות אמנם הגדילה את הקופה ב-120 מיליון שקל, אך בשל הצורך לעמוד השנה בעומסי פירעונות של כ-300 מיליון שקל לבעלי האג"ח ולבנקים (במונחי קרן) ובתשלומים למגדל - אזורים פועלת לגיוס אג"ח בסכום של עד 250 מיליון שקל, בהובלת לאומי פרטנרס חתמים ולידר הנפקות.

מאז אוגוסט האחרון, שער האג"ח מסדרה 8 של אזורים בעלת מח"מ של 2.7 שנים רשם קפיצה של 24%, והאיגרת נסחרת כעת בתשואה לפדיון יחסית נמוכה של 4.28%, מרווח של 4.4% לעומת אג"ח ממשלתיות דומות.

התשואה הנמוכה צפויה לסייע לאזורים בגיוס בריביות סבירות. התשואה הנמוכה של האג"ח של החברה מאותתת על כך שמלבד השיפור בביצועים התפעוליים, שוק ההון לא מתעלם מכך שבתקופה שבה המשק רווי בהסדרי חוב שבהם המשקיעים סופגים תספורות כבדות, להבדיל ממשקיעים זרים אחרים שהחזיקו בשנים אחרונות בחברות נדל"ן כמו בוימלגרין וז'יל פלדמן - פרידמן ממשיך להעניק תמיכה כספית לאזורים. ככל הידוע, לפחות בשנים הקרובות הוא לא מתכוון "לחלוב" את החברה באמצעות דיווידנדים.

ההנהלה החדשה הובילה שורה של מהלכים שתורמים להגדלת הרווחיות, יצירת תזרים קבוע והקטנת המינוף. פעולות אלה כוללות בין השאר מימוש נכסים לפי שוויים בספרים, ואף יותר מכך, מימושים עתידיים שעוד יבואו במאות מיליוני שקלים של נכסים שלא בליבת הפעילות, הקטנת התחייבויות לבעלי האג"ח ולבנקים במאות מיליוני שקלים, הסכמות עם הבנקים לשיפור אמות המידה הפיננסיות והתייעלות של המטה.

בשלושת הרבעונים הראשונים של 2012, למרות רווח גולמי גבוה של 133 מיליון שקל הוצאות הריבית הגבוהות בקצב שנתי של 100 מיליון שקל הקטינו את הרווח הנקי בתקופה זו ל-44 מיליון שקל.

האופק השתנה

בנוסף, אזורים מעורבת בבנייה של כ-2,000 דירות, שהיא ליבת הפעילות שלה. מתוכן 1,100 כבר נמכרו, כאשר התקבלו מהרוכשים מקדמות ביותר מ-800 מיליון שקל. כמו כן לחברה יש מלאי קרקעות זמין ומגוון להקמת 4,000 יחידות דיור. אמנם כרגע אין לו תרומה למאזן, אך הואיל והקרקעות האלה נרכשו במחירים היסטוריים, מימושן ו/או הקמת פרויקטים עליהן צפויים להניב בעתיד רווחים לא מבוטלים.

פעולות אלה גרמו אתמול לכלכלני מידרוג להעלות בדרגה אחת את דירוג האשראי של האג"ח הקיימת והאג"ח החדש של אזורים, לרמה של A3, ולשנות את אופק הדירוג מחיובי ליציב.

האם זה אומר שפרידמן עשה עסקה טובה כשרכש את אזורים? נכון להיום התשובה היא לא. הוא שילם לבנק מזרחי טפחות על אופציה לרכישת שליטה (64%) במותג ותיק, חבול וממונף כמו אזורים - מחיר גבוה של 300 מיליון שקל.

נראה שהוא ביצע עסקה פחות מוצלחת מאלי יונס, מנכ"ל מזרחי טפחות, שהיה הנושה הגדול של בוימלגרין ומימן לו את רכישת אזורים ב-2006. יונס אמנם מחק חצי מהחוב, אך בהתחשב בכך שבעלי הון ויזמי נדל"ן כמו אליעזר פישמן, דוד עזריאלי, שרי אריסון ואחרים לא הסכימו להשלים את העסקה - הוא הצליח בסופו של דבר לגבות סכום לא מבוטל.

פרידמן כבר הזרים במסגרת הנפקות זכויות 160 מיליון שקל במזומן, וכן הכניס לחברה נכסים ב-130 מיליון שקל. סך ההשקעה שלו מוערך ב-600 מיליון שקל, בעוד ששווי השוק של החברה הוא 380 מיליון שקל - הפסד על הנייר של 220 מיליון שקל (לא כולל פרמיית שליטה). מדובר בהפסד של 40%. בתקופה זו מדד נדל"ן 15 רשם תשואה שלילית של 11%.

פרידמן, יהודי אמיד המתגורר בקנדה, ראוי להערכה על הוגנות כלפי המשקיעים והנכונות לסייע לאזורים, אך אין מדובר בפילנתרופ. מעבר לשיקולי ציונות, הוא השקיע בחברה כדי להרוויח. כדי שזה יקרה, פרידמן צריך לקוות שאזורים תמשיך להקטין את המינוף באמצעות מימושים, וכי יתממשו התחזיות של בנק ישראל שלפיהן מחירי הדירות ימשיכו לעלות בשנה וחצי הקרובות.

ועדיין, גם אם כל זה יתממש, נראה כי מדובר במשימה כלל לא פשוטה עבור פרידמן למצוא משקיע שיסכים לשלם לו בעתיד את הסכומים שיצליחו לפחות להחזיר לו את ההשקעה הגבוהה שעשויה עד אז לגדול עוד.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#