מנהלת סקטור הבנייה בבנק הפועלים: "הצעדים האחרונים של בנק ישראל פגעו בעיקר בזוגות הצעירים" - שוק ההון - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מנהלת סקטור הבנייה בבנק הפועלים: "הצעדים האחרונים של בנק ישראל פגעו בעיקר בזוגות הצעירים"

קלרה צברגל: "ניתן להעריך כבר עכשיו שהשנה לא יהיה גידול מהותי בהיצע הקרקעות, גם אם ייעשו פעולות מדהימות במינהל מקרקעי ישראל" ■ לדבריה, גם אם תהיה תפנית חיובית, הביטוי בשטח יתחיל רק בשנת 2014 ואילך

7תגובות

"ניתן להעריך כבר עכשיו שהשנה לא יהיה גידול מהותי בהיצע הקרקעות. גם אם ייעשו פעולות מדהימות במינהל מקרקעי ישראל, זה יקח זמן. קשה לדעת מה יקרה בשוק ההון ואם חברות נדל"ן יוכלו לגייס בו. אבל גם אם תהיה בו תפנית חיובית, הביטוי בשטח יתחיל רק בשנת 2014 ואילך". כך אומרת קלרה צברגל, מנהלת סקטור בנייה ונדל"ן בחטיבה העסקית בבנק הפועלים, בראיון שהעניקה למגזין "בנקאות" של איגוד הבנקים.

כיצד השפיעו הצעדים האחרונים של בנק ישראל?

יח"צ

"בביקוריי באתרי בנייה, אנשי מכירות מספרים לי שהנפגעים העיקריים בשלב זה הם דווקא הזוגות הצעירים, בניגוד להערכה כי הנפגעים מצעדי בנק ישראל יהיו רוכשי דירות לצרכי השקעה. זוגות צעירים יכלו להגיע קודם, באמצעות תוספת הביטוח, לאחוזי מימון גבוהים מאוד. כיום, הם נדרשים להביא הון עצמי אמיתי של 25% מערך הדירה, וזה קושי אמיתי. עדיין לא רואים את ההשפעה של המגמה הזו על שוק המשכנתאות, אך אני מניחה שנראה אותה בחודשים הקרובים.

גם משפרי דיור נתקלים בקשיים, כי קודם הם נהגו לקחת הלוואת גישור עד למכירת דירתם הנוכחית, וכעת הלוואת הגישור הזו התייקרה. לעומת זאת, לקוחות שרוכשים דירה למטרות השקעה הם בדרך כלל בעלי מקורות כספיים, ובהכללה ניתן לומר שהם נפגעו פחות. כללית, התוצאה של הצעדים היא האטה מסוימת בקצב המכירות".

מהי התחזית שלך לשנה הקרובה?

"ניתן להעריך כבר עכשיו שלא יהיה גידול מהותי בהיצע הקרקעות. גם אם ייעשו פעולות מדהימות במינהל מקרקעי ישראל, זה יקח זמן. קשה לדעת מה יקרה בשוק ההון ואם חברות נדל"ן יוכלו לגייס בו. אך גם אם תהיה תפנית חיובית בשוק ההון, הביטוי שלה בשטח יתחיל רק בשנת 2014 ואילך. על קרקע שתירכש ב-2013 יתחילו לבנות במקרה הטוב רק בשנה שלאחריה. לכן, גם אם התסריט האופטימי אכן יתרחש, אני לא רואה גידול בהיצע בשנה הקרובה. לגבי רמת המחירים, אם מבצע עמוד ענן לא הצליח לגרום להורדת מחירים, לא נראה שבשנה הקרובה המחירים יירדו".

האם קיימת שונות בתחזית בין המרכז לפריפריה?

"כאשר מחירי הדירות באזור המרכז עלו, זה הקרין על הפריפריה. התוצאה היתה שרמת המחירים במקומות מסוימים הגיעה לרמה שלא התאימה לסביבה. באותם מקומות צפויה התאמה של המחירים. בשנתיים האחרונות, האמנו שקיים ביקוש קשיח לדירות במחיר של עד מיליון שקל. הבעיה היא שהדירות האלה היו במעגל השני של אזור המרכז, ועכשיו הן במעגל השלישי או הרביעי, ובמעגל השני המחיר כבר עלה ל-1.2 מיליון שקל. המחירים בכל הארץ מושפעים מרמת המחירים באזור המרכז, ובמרכז המחירים הגיעו לרמה שלא מותירה בידי רוכשי הדירות ברירה אלא להתרחק.

"גם מחירי השכירות עלו בהתאם. בגוש דן ולא בתל אביב עצמה אפשר לראות הצעות לדירות בנות 4 חדרים ברמת מחירים של 6,500 שקל לחודש. עבור רבים, רמת המחירים הזו לא ריאלית ומחייבת לעבור למעגלים רחוקים יותר מגוש דן. לאור זאת, אני רואה אפשרות לעלייה נוספת במחירים או ליציבות יחסית, אבל לא ירידת מחירים".

האם קיימת בעיית מימון בענף הנדל"ן?

"הבעיה המימונית בענף הנדל"ן היא קודם כל ביכולת הקבלנים לגייס הון עצמי. הבנק לא העלה את דרישות ההון העצמי שלו מהקבלנים בצורה דרמטית בשנים האחרונות, אך היקף ההון העצמי שנדרש גורם לכך שמעט שחקנים יכולים לגייס אותו. קיימת גם מגבלה רגולטורית על הבנקים להעניק לא יותר מ-20% מכלל האשראי לציבור לענף הנדל"ן, אבל ספציפית בבנק הפועלים יש לנו מקום לתת אשראי לנדל"ן. כלומר, החסם אינו נובע מצד הבנקים אלא מהצורך של הקבלנים להציג הון עצמי.

"בעבר, חברות הבנייה הגדולות גייסו סכומים גדולים בשוק ההון. הכסף גויס לפעילות שוטפת ובפועל יועד להון עצמי לפרויקטים. כיום, שוק ההון דורש יותר בטחונות, אינו נותן בקלות כסף ליזמי נדל"ן, ואם כן, אז בהיקפים קטנים יותר. במקביל, אותן חברות שגייסו בשוק ההון, נדרשות להחזיר את האג"חים, וזה עוד גורם שמעיק עליהן.

"כדי שנוכל לתת מענה לצרכי הענף, התחלנו בשיתופי פעולה עם גופים מוסדיים למימון פרויקטים סגורים - מהלכים שבוצעו בעבר רק על ידי בנקים קטנים ובהיקפים קטנים. הכוונה שלנו היא לשתף חברות ביטוח בליווי פיננסי של פרויקטים גדולים. פרויקט אחד כבר עומד לצאת לפעול ואנחנו דנים בפרויקטים נוספים".

איך מתבטאת הזהירות של הבנקים?

"בגלל רמת המחירים הגבוהה בשוק הדירות, הבנקים זהירים יותר ודורשים לראות יותר מכירות מראש. כלומר, גם אם ליזם יש הון עצמי, הליווי הבנקאי מתחיל רק כאשר הפרויקט מראה מכירות. התוצאה היא שאנו רואים בחלק מהפרויקטים מהלכי שיווק אגרסיביים במיוחד, כדי להקדים מכירת דירות ככל האפשר. זה דורש מהייזמים יותר מיומנות ואנו רואים שהגופים המקצועיים יותר מצליחים הן לגייס את ההון העצמי הנדרש והן להציג מכירות מראש. תחום הבנייה למגורים הפך לשוק של מקצוענים.

"הבעיה המרכזית היא בהיצע - בעיה שנובעת מזמינות הקרקעות, והפתרון שלה לא נמצא בידי הבנקים ולא בידי בנק ישראל, המנסה להשתמש בכלים שעומדים לרשותו. בעבר ראינו פרויקטים גדולים של 800 יחידות דיור, אבל כיום מינהל מקרקעי ישראל לא משווק קרקעות בהיקפים כאלה. במקביל, מחירי קרקעות פרטיות הגיעו לרמה שאינה מאפשרת לקבלנים לרכוש אותן במזומן. התוצאה היא שההיצע קטן".

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: עדכונים שוטפים משוק ההון בישראל ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#