איך להשקיע בנדל"ן בחו"ל בלי לצאת מהבית - שוק ההון - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

איך להשקיע בנדל"ן בחו"ל בלי לצאת מהבית

על רקע הגאות במחירי הנדל"ן בישראל וחוסר הכדאיות הכלכלית לרכישת דירה להשקעה, אפשר לגוון את תיקי ההשקעות עם נדל"ן בחו"ל - ועדיף באמצעות מכשירים פיננסיים כמו קרנות ריט

תגובות

מה היינו עושים לו מכונת זמן היתה מחזירה אותנו לסוף 2007, והיה בידינו חצי מיליון שקל להשקעה? בדיעבד, היינו צריכים להשקיע את הכסף בדירת מגורים בישראל וכנראה עדיף היה אם היינו לוקחים משכנתא לצורך הרכישה.

במבחן התוצאה, השקעה בנדל"ן ישראלי ב-2007 היתה המשתלמת ביותר בשוק הנדל"ן העולמי. לראיה, בעוד מחירי הדיור בישראל רשמו עלייה של יותר מ-60% בחמש השנים האלה, בבריטניה נרשמה בתקופה זו ירידה מצטברת של 20%, בארה"ב ירידה של 26%, ואילו בספרד איבדו מחירי הבתים בממוצע יותר מ-30%.

בשש השנים האחרונות רבים השקיעו בדירות בישראל. הריבית הנמוכה של בנק ישראל הורידה משמעותית את עלויות המימון לנוטלי המשכנתאות, והיקף האשראי למגורים הוכפל. ואולם, שיעור הזוגות הצעירים בישראל לא זינק וגם לא היה גל עלייה. הסיבה לתופעה היא ריבוי משקיעים ממונפים ועליית מחירי הדיור.

כ-25% מרוכשי הדיור בישראל הם משקיעים, רובם מקומיים. המשקיעים הרבים שקנו דירה להשקעה בישראל אכן נהנו מעליית ערך משמעותית של עשרות אחוזים. ואולם, בדומה לשוקי האג"ח והמניות, מה שחשוב זה לא מה שהיה, אלא מה שצפוי להיות.

לגבי כל נכס שמחירו עולה בעשרות אחוזים בטווח קצר קיים סיכון כי יחווה ירידות מחירים. סיכון זה אינו מתומחר כיום בשוק הנדל"ן בישראל. כעת, כשהתשואות ברוטו על אחזקת דירה (לפני שיפוצים ותיקונים, עלויות עסקה, היעדר שוכר ומסים) הן 3%-6%, יש משקיעים רבים שמתלבטים מה לעשות.

מהשוואה בין התשואה מהשכרת נדל"ן במקום מרכזי במדינה ובין התשואה השנתית הגלומה באג"ח ממשלתיות ל-10 שנים באותה מדינה, עולה בבירור כי ישראל היא אחת מהמדינות היחידות שבהן תשואה מהשכרת נדל"ן נמוכה מהתשואה מאג"ח מדינה. כמו כן, יש להביא בחשבון את הסיכון לירידת ערך בשוק הדיור בישראל ואת חוסר הנזילות של נכס נדל"ן לעומת השקעה בשוק האג"ח.

ברירת המחדל להשקעה בשוק הנדל"ן היא רכישה ישירה של דירת מגורים. חלופה זו מצוינת לשוק המקומי, שבו אנחנו מכירים את העיר והשכונה וקרובים לנכס עצמו. אבל מה נעשה כשתהיה תקלה בצנרת בדירה במיאמי, ואיך נמצא דיירים לדירה באריזונה? גם אם ניתן להתגבר על בעיות אלה באמצעות מתווך טוב וחברת ניהול מקצועית, עדיין קיים נושא המיסוי שנלווה לרכישת נכס בחו"ל. בארה"ב רכישת נכס בשווי של יותר מ-60 אלף דולר ללא שימוש במכשירים משפטיים כמו הקמת חברה (על כל העלויות הכרוכות בכך), עלול לחשוף את הרוכש לתשלום מס עיזבון בשיעור משמעותי, שיכול להגיע ל-50% משווי הנכס.

הבעיות שצוינו לעיל גורמות ללא מעט משקיעים ישראלים לזנוח את האפשרות לגוון את תיק הנכסים שלהם בנדל"ן חו"ל. אבל יש לכך פתרון: השקעה מפוזרת במכשירים פיננסיים שמעניקים חשיפה לנכסי נדל"ן, כמו קרנות ריט (REIT - Real Estate Investment Trust). ריט מוגדרת כחברה המחזיקה, מנהלת ומשכירה נכסי נדל"ן מניב כמו דירות, משרדים ומרכזי מסחר.

קרנות ריט כפופות לחוק שמחייב אותן להשקיע את עיקר נכסיהן בנדל"ן מניב, מגביל את המינוף שלהן ואת פעילותן בייזום, ומכריח אותן לחלק רווחים שוטפים כדיווידנדים (לרוב 90% מהרווחים) כדי ליהנות מפטור מלא ממס על הרווחים. היתרונות המרכזיים בהשקעה בריט לעומת דירה הם היעדר הצורך בהון עצמי גבוה, רמת הביטחון במכשיר, הפיזור הרחב שהוא מעניק והאפשרות לממש את ההשקעה תוך פרק זמן קצר. מדובר בדרך נפוצה ובעלת מסורת של 50 שנה להשקעה בנדל"ן מניב.

-

הכותב הוא מנכ"ל פסגות קרנות נאמנות. האמור לעיל אינו מהווה הצעה לרכישת ני"ע או תחליף לייעוץ השקעות

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: עדכונים שוטפים משוק ההון בישראל ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#