לאור המגבלות החדשות: מזרחי צופה ירידה של עד 10% במשכנתאות ב-2013 - שוק ההון - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

לאור המגבלות החדשות: מזרחי צופה ירידה של עד 10% במשכנתאות ב-2013

על אף הצפי לירידה, ישראל אנגל, ראש החטיבה הקמעונית בבנק מזרחי טפחות, אינו חושש מבועה במחירי הנדל"ן ■ מעריך כי המגבלות לא ישפיעו על התוצאות הכספיות של הבנק ■ ומצהיר כי יפעל להגדלת נתח השוק של מזרחי טפחות ב-2013

3תגובות

לפי נתוני משרד השיכון, מחירי הדירות בישראל עלו מאז 2008 ב-39%. כך, דרושות כיום 128 משכורות ממוצעות כדי לרכוש דירה ממוצעת בישראל, לעומת 103 משכורות ממוצעות שנדרשו לרכישת דירה בישראל ב-2008. נתונים אלה עשויים להסביר את התלות הגוברת והולכת במשכנתאות לצורך רכישת דירה.

לדברי ישראל אנגל, ראש החטיבה הקמעונית בבנק מזרחי טפחות, ב-2012 היקף המשכנתאות החדשות שנטל הציבור הסתכם בכ-47 מיליארד שקל (נתונים רשמיים וסופיים יפורסמו באמצע ינואר), וזאת לעומת 45 מיליארד שקל ב-2011, ו-47.2 מיליארד שקל ב-2010. נתוני המשכנתאות ב-2012 משקפים גידול של כ-4% לעומת 2011, כשבתקופה זו צמח היקף הפעילות של מזרחי טפחות, המנהל את פעילות המשכנתאות הגדולה בישראל, עם נתח שוק של כ-35%, בכ-11% בקירוב. כלומר, מזרחי טפחות צמח ב-2012 בקצב שהוא יותר מכפול ממתחריו.

דודו בכר

בראיון ל-TheMarker אומר אנגל כי "המדיניות שלנו, בהתאם לתוכנית האסטרטגית, היא להמשיך לצמוח בקצב מואץ. אנחנו מאמינים שנצליח להמשיך להגדיל את נתח השוק". בכך למעשה אנגל שולח איתות מרומז לבנק לאומי למשכנתאות, שהוא הבנק השני בהיקפי פעילות המשכנתאות, המצוי בימים אלה בהליך מיזוג עם חברת האם שלו, בנק לאומי, ובמסגרת זו בוחן את הרחבת הפעילות, כך שלאומי יציע משכנתאות בנקודות מכירה נוספות מעבר לאלה הקיימות כיום.

רמות המחירים כיום גבוהות - גם היסטורית וגם מבחינת מספר המשכורות הדרושות לרכישת דירה בישראל - ועשויות להעיד על התנפחות בועה במחירי הדיור בישראל. איך הבנק מגן על עצמו בהיבט הזה?

"אנחנו נותנים אשראי על בסיס יכולת ההחזר של הלקוח. זה קו ההגנה הראשון שלנו. קו ההגנה השני שלנו הוא הדירה עצמה. אם יבוא מישהו שלא מסוגל לעמוד בהחזר, גם אם יבקש משכנתא בשיעור מימון נמוך, לא ניתן לו אשראי. לא אתן לאדם אשראי אפילו בשיעור מימון של 40% אם הוא לא מסוגל לעמוד בהחזרים. לא נעשה עסקות כאלה. לכן, גם אם מחירי הדירות יירדו, זה רלוונטי רק לגבי מי שחל אצלו שיבוש ביכולת ההחזר.

"צריך לזכור שיש לנו תיק משכנתאות גדול וישן מאוד. רוב האשראי שנתנו היה לפני עליית המחירים, ולכן יש לנו שם שולי ביטחון משמעותיים מאוד. החשיפה שלנו היא רק אצל אלה שלקחו משכנתא בתקופה שהמחירים היו בשיא, קיבלו את המשכנתא בשיעור מימון גבוה מאוד והם ייכשלו בעמידה בהחזרי החוב".

הערכות במשק מדברות על עלייה בשיעורי האבטלה ב-2013, שמצטרפת לצעדים לצינון שוק הנדל"ן. איך תתמודדו עם הרעה במצב הכלכלי שתלווה בירידה במחירי הדיור?

"אנחנו בודקים תרחישי קיצון, שכוללים ירידת מחירים, עלייה בשיעורי האבטלה, עלייה בשיעורי הריבית והשפעות נוספות. כל תרחישי הקיצון מראים שיש לנו כושר עמידה חזק מאוד. לבנק יש שוליים רחבים מספיק כדי לעמוד בכל תרחישי הקיצון האלה.

"אבל בוא ניקח תרחיש ריאלי יותר, והוא עלייה בשיעור האבטלה, כפי שקרה בתחילת שנות ה-2000. זו היתה תקופה שהיי-טקיסטים התלהבו מאוד מעצמם ורצו לקחת משכנתאות ולרכוש דירות. מיד לאחר מכן התפוצצה בועת ההיי-טק, ושאלנו את עצמנו מה עושים? נתנו גרייס (תקופת חסד), לחצי שנה או לשנה, שבמהלכן הפחתנו את ההחזר החודשי עד שהלווה חוזר למעגל העבודה. וכך, במקום שיהיה היצף של דירות בשוק שנמכרות תחת לחץ, נותנים פתרון של גרייס וכך עוזרים גם ללקוח וגם לבנק. אין שום סיבה להפעיל מיד גרזן. זו המדיניות שלנו".

"הורדת הריבית לא תעורר ביקוש לדירות"

האם אפשר לראות את הגידול בהיקפי הפעילות במשכנתאות ככישלון בפעילות בנק ישראל לצינון השוק?

"ההוראה האחרונה של בנק ישראל, שמגבילה את שיעור המימון במשכנתאות היא ההוראה האפקטיבית ביותר, ולמעשה, בשל הוראות המעבר, היא נכנסת לתוקף רק בתחילת ינואר 2013. זו הוראה שכן תשפיע, ואנחנו כבר מתחילים לראות את ההשפעה שלה.

"כל ההוראות הקודמות - ההגבלה על שיעור המשכנתא בריבית משתנה, ההגדרה שחייבה בנקים להקצות הון במשכנתאות בשיעור מינוף גובה מ-75%, ההנחיה שדרשה הקצאת הון גבוהה יותר באשראי לקבוצות רכישה - כל אלה לא הגבילו את פעילות המשכנתאות, אלא ניסו ליצור מצב שלבנק יהיה יקר יותר להעמיד הלוואות, וכפועל יוצא הוא ייקר את המשכנתאות לציבור, ובכך הלקוח יתקשה לקחת משכנתא. אבל בה בעת, הריבית במשק ירדה ואיזנה את כל ההוראות הרגולטוריות. לכן, אפשר לומר שעד ההוראה החדשה בעניין ההגבלה על שיעור המימון, ההוראות הקודמות ההשפעות קוזזו בהורדת הריבית במשק. בנק ישראל יטען שהוא הוריד את הריבית משיקולים מקרו-כלכליים, והוראות בנק ישראל הגבילו את ההשפעה של הפחתת הריבית על שוק הדיור".

עד כמה המגבלה החדשה תשפיע?

"ההשפעה עלינו תהיה בשוליים. לא השפעה מהותית. בוודאי לא משהו שישפיע על התוצאות הכספיות שלנו. הקבוצה היחידה שבה לכאורה צפויה ירידה בפעילות היא הקבוצה של רוכשי הדירות להשקעה. זו קבוצה של רוכשים שהעדיפו לרכוש דירות במינוף גבוה ככל שיכלו, ואצלנו 10%-20% מהמשכנתאות שניטלו היו על ידי משקיעים.

"לפני כניסת ההוראה נתנו לרוכשי דירות להשקעה מימון בשיעור של עד 75%. כיום אנחנו יכולים לתת לרוכשים אלה משכנתא של עד 50% משווי הנכס, ולכן היכולת של משקיעים סדרתיים להמשיך לרכוש דירות תרד. אבל לחלק ניכר מהמשקיעים יש הון עצמי, אך הם העדיפו למנף את ההון שלהם. הם מינפו ככל שיכלו, ולכן הם עדיין יהיו מסוגלים לרכוש דירות, אך בשיעורי מינוף נמוכים הרבה יותר.

"להערכתי, היקף סך ביצועי המשכנתאות ב-2013 יירד ב-5%-10%. אבל זו היתה ההערכה שלי גם בסוף 2011, ובפועל ראינו שהשוק התנהג אחרת".

תאר לי מי הם אותם ה"משקיעים" שציינת קודם.

"יש שלוש קבוצות מרכזיות: קבוצה אחת הם תושבי חוץ שמבקרים בישראל בחגים ובחופשות, ורוצים שתהיה להם דירה בישראל. התושבים הזרים מהווים אצלנו 20% מרוכשי הדירות להשקעה.

"הקבוצה השנייה היא אנשים שמקדימים רכישת דירות לילדים. הם עושים זאת כיוון שהם אנשים סולידיים, כי הריבית על הפיקדונות נמוכה ובשל התחושה שמחירי הדירות במגמת עלייה. אז הם מנסים לעלות על הרכבת לפני שהיא דוהרת, ובינתיים, עד שהילדים יגדלו ויתגוררו בדירה, הם מציעים אותה להשכרה ונהנים מהכנסה פטורה ממס משכר דירה בשיעור של כ-3%. זאת, לעומת פיקדון בריבית נמוכה שבגינה ייאלצו לשלם מס על הכנסות הריבית.

"קבוצת המשקיעים השלישית היא אלה שיש להם עודף כסף, וקונים דירה לצורכי תשואה מהשכרה. מדובר מאנשים שחיים מהכנסות משכר דירה. תהיה ירידה בפעילות בשלוש הקבוצות האלה נוכח המגבלות החדשות החלות עליהם. חלקם יביאו יותר הון עצמי לרכישת דירה, ולחלקם לא יהיו מספיק מקורות, ולמעשה הם ייצאו מהשוק".

איך הגיבו הקבלנים ויזמי הנדל"ן למגבלות החדשות של בנק ישראל?

"הקבלנים הם עם חכם. הם זהירים מאוד כיום בבניית דירות. הקבלנים מגיבים הרבה יותר מהר, ובאופן שמרני יותר למה שצפוי. התחושה שלנו היא שהקבלנים מתייחסים למגבלות החדשות של בנק ישראל על הצד המחמיר שלהן. הם מעריכים שהמגבלות יורידו את הביקוש ויגבילו את היכולת לבצע משכנתאות, ולכן כבר עכשיו בונים פחות. התוצאה עלולה להיות קיטון בהיצע ועלייה במחירים. אני לא מעריך שהם יורידו מחירים".

בנק ישראל הפחית השבוע את הריבית לחודש ינואר ל-1.75%. עד כמה להערכתך זה יגביר את תיאבון ההשקעה בדירות?

"להערכתי, ירידה של רבע אחוז בריבית לא תעורר את הביקוש לדירות. אני מניח שהציבור מבין שזו לא תישאר הריבית בטווח הארוך".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#