זיסר השלים מכירת 47 קניונים בארה"ב ב-1.4 מיליארד דולר

אלביט מקבלת תזרים נטו של כ-350 מיליון שקל שיסייעו לה בפרעונות אג"חים; זיסר במו"מ מתקדם לפריסת החוב הפרטי של 900 מיליון שקל להפועלים

מיכאל רוכוורגר
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
i-gold advertisement
מעבר לטוקבקים
מיכאל רוכוורגר

חדשות חיוביות למשקיעים בחברת אלביט הדמיה שבשליטת מוטי זיסר. לאחר משא ומתן ובדיקות נאותות שנמשכו יותר מחצי השנה, דיווחה הבוקר אלביט הדמיה כי השלימה בהצלחה את העסקה למכירת 47 מרכזים מסחריים בארה"ב בשווי של כ-1.43 מיליארד דולר לידי ענקית ההשקעות הפרטיות (הפריווט אקוויטי) בלקסטון ולענקית קמעונאות הנדל"ן DDR.

עסקת המכירה התבצעה באמצעות חברת EDT, המחזיקה ב-49 מרכזים מסחריים ב-20 מדינות בארה"ב. EDT היא החברה-הבת של קבוצת EPN; הקבוצה כוללת את חברת ההשקעות הבינלאומית איסטגייט פרופרטי (45.4%) , אלביט הדמיה (22.7%), פלאזה סנטרס (22.7%) קבוצת הביטוח והפיננסים מנורה מבטחים ומנורה מבטחים (9.2%).

מוטי זיסרצילום: ניר קידר

העסקה תניב לאלביט הדמיה תזרים מזומנים פנוי נטו של כ-350 מיליון שקל ויסייע בעומס הפרעונות הכבד הצפוי לה בשנים הקרובות.

כדי לגזור את השווי ל-EPN שלפיו תתבצע העסקה, יש להפחית מ-1.4 מיליארד דולר חוב של 928 מיליון דולר בגין הנכסים ולהוסיף 30 מיליון דולר - מזומנים שבקופת EPN. כמו כן, יש להוסיף 29 מיליון דולר - השווי נטו של שני הנכסים שעדיין נשארים ב-EPN ולהוסיף דיווידנד בסכום של 26 מיליון דולר שחילקה EPN לבעלי מניותיה. לפי חישוב זה, השווי הנגזר ל-EPN מהעסקה מוערך ב-580 מיליון דולר בעוד שהשותפים השקיעו ב-EPN כ-360 מיליון דולר. כלומר, מדובר ברווח חשבונאי שברובו כבר הוכר בעבר - כ-228 מיליון דולר.

מחישוב זה עולה כי בעבור השקעה של כ-81 מיליון דולר, תקבל אלביט הדמיה תזרים ברוטו של כ-130 מיליון דולר, המשקף תשואה של כ-62% על ההון העצמי המושקע, בדומה לפלאזה סנטרס.

עם זאת, התזרים נטו שממנו תיהנה אלביט הדמיה יהיה נמוך יותר שכן עליה לפרוע לשותפתה, Eastgate Property, הלוואה בסך כ-30 מיליון דולר, ובניכוי מסים והוצאות עסקה, ייוותר בידיה תזרים נטו של כ-90 מיליון דולר (כ-350 מיליון שקל). העסקה מתבצעת לפי תשואת NOI (הכנסות תפעוליות שנתיות נטו) של כ-7.2% בעוד שהנכסים נקנו לפי תשואה של כ-9%. גם מנורה מבטחים, המנוהלת ע"י מוטי רוזן, צפויה לרשום רווח של כ-19 מיליון דולר ותשואה של כ-63% על ההשקעה.

דודי מחלוף, מנכ"ל משותף באלביט הדמיה, מסר כי "השלמת עסקתEDT מניבה לחברה תזרים מזומנים ורווח משמעותיים על השקעתה בתקופה של כשנתיים ממועד הרכישה הראשונה. במהלך השנים האחרונות צברנו ידע וניסיון רב בארה"ב באיתור נכסים בעלי פוטנציאל השבחה, הגדלנו את שיעורי התפוסה, טייבנו את מבנה החוב, ולבסוף מימשנו נכסים אלה לשחקן אסטרטגי. בימים אלו אנו פועלים בשיתוף פעולה עם השותפים שלנו להקמת קרן השקעות שנייה בארה"ב ובכוונתנו לגייס משקיעים נוספים לקרן החדשה ולהשקיע בנכסים אשר מתאימים לפרופיל הקרן, כך שהפעילות של החברה בארה"ב תמשיך להוות חלק חשוב בפעילות החברה גם בשנים הבאות".

אלביט הדמיה נאלצת להתמודד כבר יותר משנה עם מצב פיננסי מידרדר שנבע בין השאר מן הסכסוך שנחשף בין זיסר לבנק הפועלים על רקע הפיגור בתשלומים של חוב של כ- 900 מיליון שקל ע"י חברת אירופה ישראל (בעל השליטה באלביט הדמיה - 47.4%). הדבר הוביל לצניחה של יותר מ-70% במניית אלביט הנסחרת כיום לפי שווי של כ-216 מיליון שקל, כך ששווי הבטוחות שבידי הפועלים עומד על 100 מיליון שקל בלבד. התשואות לפדיון של האג"ח של אלביט הדמיה ממשיכות להסחר בתשואות גבוהות של עד 72% .

באחרונה, חלה התקדמות במגעים בין הצדדים במטרה להגיע למתווה שיאפשר פריסת החוב של אירופה ישראל תמורת הזרמת מזומנים, העלאת ריבית וחיזוק בטחונות. בינתיים, החליט דירקטוריון אלביט הדמיה לא לחלק דיבידנדים ב-12 חודשים הקרובים. סך החוב סולו (לבעלי האג"ח ובנקים) של אלביט הדמיה נאמד נכון לסוף מארס 2012 בכ- 2.8 מיליארד שקל כשלחברה היו מזומנים ושווי מזומנים של כ-251 מיליון שקל.

לפי דו"ח תזרים המזומנים החזוי, צופה אלביט הדמיה לקבל עד סוף השנה 290 מיליון שקל בגין מימושים של מרכזים מסחריים בארה"ב, מפעילות המלונאות והקמעונאות, 80 מיליון שקל מדיבידנדים מחברות בנות, ממימוש מניות סחירות וכן 50 מיליון שקל מתזרים מפעילות שוטפת. הסכומים הללו אמורים לאפשר לחברה לעמוד בתשלומי קרן וריבית לבנקים ולבעלי האג"ח, בהוצאות הנהלה וכלליות ולבצע השקעות בסכום כולל של 468 מיליון שקל, כך שבסוף 2012 יהיו בקופתה מזומנים ושווי מזומנים של 203 מיליון שקל. בעזרת פעולות דומות, מתכננת אלביט הדמיה לעמוד בהתחייבויות של 845 מיליון שקל במהלך 2013- 2014, כך שבסוף 2014 יהיו בקופתה מזומנים של 218 מיליון שקל והיקף התחייבויותיה יקטנו ב-1.3 מיליארד שקל.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker