המודל האמריקאי שעשוי להכניס את המוסדיים לבנייה להשכרה - שוק ההון - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

המודל האמריקאי שעשוי להכניס את המוסדיים לבנייה להשכרה

מחנק האשראי בשוק הנדל"ן מקשה על הגדלת היצע הדירות ■ קרנות הריט, שיכולות להיות גורם מתווך בין המוסדיים לשוק בהשקעה בנדל"ן, כנראה לא יקפצו לבריכה הזו עד שלא יקבלו הטבות מהממשלה

7תגובות

>> משרד השיכון, בראשות השר אריאל אטיאס, מנסה להגדיל ככל האפשר את היצע הדירות באופן כללי, ובתוך כך גם את היצע הדיור בר ההשגה והדיור להשכרה לטווח ארוך. המשרד החל במהלכים רחבים של שחרור קרקעות לבנייה ופתח מכרזים לבנייה של דירות מוזלות, שבהם מחיר הקרקע לקבלנים מופחת. הדבר המרכזי שמונע מהתוכניות להתקדם הוא מחנק האשראי שממנו סובלים הקבלנים.

נגיד בנק ישראל סטנלי פישר אמר בשבוע שעבר בשיחה עם סטודנטים באוניברסיטת תל אביב שעד כמה שהוא יודע, המשק הישראלי אינו סובל ממחנק אשראי. זאת, הוסיף פישר, אם לא לוקחים בחשבון את האשראי לקבלנים.

מי שמעמיד באופן מסורתי את החלק הארי במימון פרויקטים לבנייה עבור קבלנים הם הבנקים. הבנקים מפעילים מערכים משוכללים, שהתמקצעו במשך השנים בליווי פרויקטים של בנייה, וכוללים את בחינת הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים וליווי שוטף שלהם עד לרמת החשבונית הבודדת. בימים אלה, כשהמגבלה של בנק ישראל - שלפיה הבנקים לא יכולים להיות חשופים ביותר מ-20% מההון שלהם לשוק הנדל"ן - נהפכת לאפקטיבית, הבנקים מוגבלים מלתת אשראי נוסף לקבלנים. הגורמים היחידים בשוק שיכולים להחליף אותם הם המוסדיים.

באחרונה נפגש אטיאס עם נציגי הגופים המוסדיים, בניסיון לעניין אותם באפשרות להחליף את הבנקים בכל הקשור בהשקעה בנדל"ן למגורים. במסגרת הפגישה, הציג אטיאס שני מסלולים שאותם מבקשים במשרד השיכון לקדם בכל הקשור בבנייה לשכירות בפיקוח לטווח ארוך. חלק מהמוסדיים כבר משקיעים בפרויקטים דומים בחו"ל, בעיקר בארה"ב ובגרמניה, ובמשרד השיכון לא רואים סיבה שלא יעשו זאת גם בישראל. זאת, בייחוד על רקע הקושי של יזמים לקבל ליווי בנקאי לפרויקטים בתחום. "אנחנו רוצים להיכנס וליצור שוק משוכלל של דיור להשכרה, כמו שקיים באירופה, בארה"ב ובקנדה", אמר אטיאס למנהלי המוסדיים בפגישה.

אטיאס הציג הנחות של 70% על מחיר הקרקע לבנייה להשכרה והטבות נוספות. אלה ייצרו, לדבריו, ודאות למשקיעים ותשואות גבוהות לטווח ארוך. השוכרים אף הם יהנו מוודאות, כאשר ייקבע מראש שהמחיר לא יעלה מעבר לעליית המדד ושהמשכיר לא יוכל להוציא אותם מהדירה כל עוד הם משלמים למשך 10 או 20 שנה.

הגופים המוסדיים, מצדם, הביעו עניין באפשרות להשקיע בנדל"ן למגורים. למוסדיים - קרנות פנסיה, השתלמות וביטוח - יש הרבה מאוד כסף להשקיע. מנכ"ל בית ההשקעות אקסלנס, דוד ברוך, שיזם את הפגישה ואף אירח אותה במשרדי אקסלנס בתל אביב, אמר אחריה כי "שר השיכון הציב אתגר בפני השוק המוסדי לכניסה לתחום הבנייה להשכרה. ההערכה היא כי בתבנית נכונה יימצאו דרכים שיהפכו את התחום לראוי למימון ולמעורבות של השוק המוסדי, ולכך תהיה השפעה חיובית על השוק".

"אם המודל הוא כלכלי, נדל"ן למגורים עדיף על נדל"ן מניב", הוסיף אחד ממנהלי הגופים המוסדיים שהשתתף בפגישה. "בעוד שבתחום הנדל"ן המניב התלות בלקוח בודד גבוהה, בנדל"ן למגורים מדובר בשוק של אלפי שוכרים פוטנציאליים לכל דירה".

האתגר המרכזי העומד כיום בפני הגופים המוסדיים המעוניינים להשקיע בשוק הנדל"ן למגורים הוא מקצועי. בניגוד לבנקים, המוסדיים לא ערוכים להעריך וללוות פרויקטים של בנייה ככלל ופרויקטים למגורים בפרט. אולם, גם כשמדובר ברכישת פרויקטים קיימים של נדל"ן למגורים, המוסדיים חוששים מאוד מכניסה לתחום.

האם מודל הריט מציע פתרון?

מי שנראה מועמד טבעי להיכנס לנישה הזו הן קרנות הריט. בישראל פועלות כיום שתי קרנות ריט שהוקמו על בסיס חוק הריט מ-2005. מודל הריט יובא מארה"ב, שם פועלות קרנות הריט כבר יותר מ-40 שנה. ואולם, בעוד שקרנות הריט בארה"ב משקיעות חלק ניכר מכספן בנדל"ן למגורים, בישראל מתמקדות שתי הקרנות בנדל"ן מניב בלבד - בנייני משרדים, מרכזי מסחר וקניות וכיוצא באלה.

המודל של קרנות הריט מבוסס על הרצון לאפשר למשקיעים חשיפה קרובה ככל האפשר לאחזקת נדל"ן של ממש - בטון ולבנים. מדובר בחברות ציבוריות המנפיקות את מניותיהן בבורסה, אך להבדיל מחברות נדל"ן רגילות, הן נתונות לכמה מגבלות המפורטות בחוק הריט, וזוכות להטבות מס משמעותיות בשל כך.

כדי להיכנס לקטגוריה של קרן ריט וליהנות מהטבות המס, על הקרן לעמוד בכמה תנאים. ראשית, 95% מההשקעה חייבת להיות בפרויקטים קיימים של נדל"ן. החוק מאפשר לקרנות הריט להשקיע רק 5% מכספן בייזום, מתוך הנחה שמדובר בתחום המחייב מומחיות גדולה יותר וממד הסיכון בו גבוה יותר. שנית, על פי חוק הריט הישראלי, 75% מההשקעה חייב להיות בנדל"ן בישראל. גם כאן, הרציונל העומד מאחורי התנאי הוא להגדיל את רמת הביטחון של המשקיעים ולהפוך את ההשקעה בקרנות הריט לסולידית יותר. אף שהחוק מאפשר לקרנות להשקיע 25% מכספן בחו"ל, בפועל, החברות הפועלות בשוק כיום, ריט 1 וסלע קפיטל, משקיעות אך ורק בנדל"ן בישראל.

בנוסף, חוק הריט קובע כי בקרן ריט לא יהיו בעלי שליטה. כך, קבוצה של חמישה מחזיקי מניות לא תוכל להגיע לאחזקות של יותר מ-50% בקרן. המשמעות בפועל של מגבלה זו היא שאין גורמים שיכולים "לחלוב" את החברה, והמשקיעים הקטנים מקבלים פחות או יותר את אותו השירות ואותה התשואה כמו המשקיעים הגדולים.

ולבסוף, ואולי מדובר במגבלה המשמעותית ביותר במצב העניינים הנוכחי של השוק בישראל, החוק מגביל את רמת המינוף של קרן ריט לעד 60% מהנכסים. כלומר, היקף ההלוואות של קרן ריט לא יכול להיות גבוה יותר מ-60% משווי הנכסים שלה. אם משווים את היקף המינוף של קרנות הריט לחברות ציבוריות אחרות בענף הנדל"ן, עולה שכל חברות הנדל"ן הגדולות, חוץ מעזריאלי, ממונפות ברמה גבוהה יותר.

בחוק הריט לא קיימת מגבלה בנוגע להשקעה בפרויקטים של נדל"ן למגורים. ובכל זאת, שתי הקרנות הפועלות כיום בשוק לא השקיעו עד היום כלל בתחום זה. משקיעים פרטיים קטנים וגדולים, כמו גם גופים מוסדיים, מנצלים את מכשיר הריט כדי להיחשף לשוק הנדל"ן המניב - אך ככל שמדובר בשוק הנדל"ן למגורים, אין להם אפשרות לעשות זאת.

תחליף לרכישת נדל"ן ריאלי

"קניית נכסים ריאליים זו התמחות משמעותית מאוד", אומר יאיר שני, סמנכ"ל ההשקעות של בית ההשקעות דש. "כדי לעשות את זה לבד צריך להקים גוף שיידע לקנות ולתחזק. חברות הביטוח הגדולות עושות את זה לבד, אבל לא לכל גוף מוסדי זה משתלם. כשאנחנו קונים ריט, אנחנו בעצם קונים התמחות שיש לה ערך גבוה מאוד".

מלבד זאת, הוא מציין, בהשוואה להשקעה בנדל"ן ריאלי, להשקעה בריט יש גם את יתרון הסחירות והנזילות. "כשאתה רוצה, אתה נכנס, וכשאתה רוצה, אתה יוצא - מה שלא נכון כשמדובר בנכס ריאלי".

דש איפקס הוא אחד המוסדיים שמחזיקים נתח גדול ממניות ריט 1. בכל פעם שריט מבקשת לגדול ומנפיקה מניות, דש איפקס נמצאת שם ושומרת על חלקה היחסי בקרן. "החשיפה שלנו לריט 1 היא תחליף לרכישת נדל"ן ריאלי", אומר משה רביניאן, סגן מנהל מחלקת המחקר של בית ההשקעות. "חוק הריט שומר עלינו מכל הצדדים, ואנחנו מקווים שהתחום הזה ימשיך ויתפתח. אנחנו מסתכלים על זה כתחליף אג"ח עם סיכון גבוה, כי בכל זאת מדובר במניות".

את המגבלות שמציב חוק הריט על פעילות היזמות של הקרנות, רואה רביניאן כיתרון. "זה שחוק הריט קובע כי הקרנות יוכלו להשקיע 5% בלבד מסך התיק שלהן ביזמות, משרת אותנו כמשקיעים. אנחנו לא רואים בקרנות האלה מכשיר להרפתקאות בתחום היזמי. בעיניים שלנו כבעלי מניות, זה כלי שמאפשר לנו להיחשף לנדל"ן מניב. אנחנו לא צריכים יותר מזה".

"התחום של קרנות ריט הרבה יותר מפותח בחו"ל, בעיקר בארה"ב ובקנדה", מוסיף רביניאן. עם זאת, עבור המוסדיים הישראליים, ההשקעה בקרנות ריט בחו"ל היא לא משתלמת. "חוק הריט במדינות האלה מפלה אותנו לרעה אל מול מוסדיים אמריקאיים בכל מה שקשור לפטורים ממיסוי, שזו הבוננזה המרכזית בקרנות ריט. לכן אנחנו מחפשים את הקרנות הישראליות". הדבר היחיד שיכול לפגוע בריט 1, אומר רביניאן, הוא החשיפה הגבוהה שלה לתחום המשרדים. "65% מהנכסים המניבים שלה הם משרדים, כך שבמקרה של עזיבת שוכרים וירידת מחירים, החברה צפויה להיפגע".

התשובה לשאלה למה קרנות הריט לא משקיעות, וככל הנראה גם לא שוקלות להיכנס לשוק הנדל"ן למגורים, נוגעת בעיקר בתשואות הקיימות בשוק. בעוד שכשמדובר בנדל"ן מניב, התשואות המקובלות הן 7%-8% על מחיר הנכס (נטו), בשוק הנדל"ן למגורים התשואות נמוכות הרבה יותר ומגיעות ל-2%-2.5% במרכז ו-5%-6% בפריפריה (ברוטו).

את הבדלי התשואות בין הנדל"ן למגורים והנדל"ן המניב תולים מומחים בשוק בכמה סיבות. ראשית, כשמדובר בנדל"ן למגורים, שכר הדירה חסום מלמעלה על ידי רמות השכר וההכנסה הפנויה. בניגוד לשוק הנדל"ן המניב, שבו בשנים האחרונות החברות המסחריות מציגות כמעט מדי שנה צמיחה ברמות הרווחיות, ולפיכך יכולות להגדיל את תשלומי השכירות שלהן, רמות השכר הריאלי של ציבור שוכרי הדירות למגורים בישראל כמעט שלא מתעדכן בשנים האחרונות - ולכן מחירי השכירות לא יכולים לטפס באותו קצב.

גורם נוסף שמשפיע על רמת התשואות מגיע דווקא מצד הביקוש להשקעות בשוק הנדל"ן למגורים. בעוד שכשמדובר בנדל"ן מניב, הגופים המוסדיים הגדולים מתחרים בינם לבין עצמם, כשמדובר בנדל"ן למגורים נכנסים למשוואה עשרות אלפי משקיעים פרטיים. על פי נתוני רשות המסים, בשנים 2003-2011 נרכשו בישראל 220 אלף דירות להשקעה. רובן המכריע נרכש באופן ישיר על ידי הציבור.

הסבירות שקרנות הריט הקיימות ייכנסו לשוק הנדל"ן למגורים ויאפשרו למשקיעים פרטיים להיחשף לשוק הדיור בלי לרכוש "בטון ולבנים" נראית כיום נמוכה מאוד. זו התשובה שקיבל בנק ישראל לפני כמה חודשים, כשהתקשר לכמה גופים מוסדיים כדי לבדוק את האפשרות הזו. קרנות הריט, שיכולות להיות הגורם המתווך בין המוסדיים ובין השוק בהשקעה בנדל"ן, כנראה לא יקפצו לבריכה הזו עד שלא יקבלו הטבות משמעותיות מהממשלה.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#