"אנו ממשיכים להעדיף את מגזר הקניונים ומרכזי המסחר על פני המשרדים" - שוק ההון - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

"אנו ממשיכים להעדיף את מגזר הקניונים ומרכזי המסחר על פני המשרדים"

במגדל שוקי הון מגלים זהירות לגבי הצפוי בתחום הנדל"ן המניב בישראל ב-2012: "אנו סבורים כי התוצאות הנוכחיות עדיין אינן משקפות את הצפוי, וממליצים על חשיפה סלקטיבית לענף". בין המניות המומלצות: גזית גלוב, אלוני חץ, מליסרון וגב ים

>> "כשהסנטימנט בשוק ההון שלילי חברות הנדל"ן אינן מחביבות המשקיעים, אבל חברות הנדל"ן המניב, במיוחד אלה הפעילות בישראל, מפגינות עד כה יציבות יחסית ואף המשך צמיחה בתוצאותיהן - מה שמקרין גם על מחירי מניותיהן בחודשים האחרונים"; כך כותב אדר, עציוני אנליסט הנדל"ן של מגדלי שוקי הון בעבודת ניתוח מעודכנת של חברות נדל"ן מניב הפועלות בישראל.

הניתוח נעשה לאחר פרסום תוצאות הרבעון השלישי של 2011 ולקראת 2012. בבית ההשקעות מבחינים בכמה מגמות שליליות שעלולות להשפיע לרעה על התוצאות של חברות הנדל"ן המניב בשנים הקרובות. קודם כל מתייחס עציוני להאטה המסתמנת בכלכלה המקומית, שעלולה לפגוע בתוצאותיהן של החברות ובשווי נכסיהן.

בנוסף, מציינים במגדל את התגברות התחרות הן בענף המשרדים הן בתחום מרכזי המסחר. להערכת עציוני, בשנים הקרובות יהיה "צפוף" יותר בתחום השטחים המוצעים להשכרה, במיוחד באזורי הביקוש, מה שעלול להשפיע לרעה על הביקושים ועל דמי השכירות.

לחץ שלילי על הענף

נקודה נוספת שמעלים במגדל שוקי הון היא ההרעה בתנאי המימון. הירידות בשוק ההון והקשחת תנאי המימון של הבנקים הביאו לעליות במרווחי המימון ובתשואות הנדרשות באג"ח. כמו כן, מתייחסים בגדל גם להשפעות השליליות של מס החברות, שאמור לעלות ל-25% ב-2012, על ההון העצמי של החברות.

עלייה בעלויות המימון מקטינה את רווחי החברות ויוצרת לחץ שלילי על תשואות ההיוון של הנכסים. עוד כותבים במגדל בעניין זה: "גם התהדקות הפיקוח הרגולטורי, הגברת הפיקוח על ביצוע עסקות, מיזוגים ורכישות וניסיון להפחתת כוחן של קבוצות דומיננטיות - כל אלה דברים שחווינו לראשונה בשנה החולפת ויש להניח שימשיכו לשחק תפקיד גם ב-2012.

"אנו סבורים כי בעוד התוצאות הנוכחיות של החברות עדיין אינן משקפות את הצפוי בעתיד, יש להכין כבר עכשיו את תיק ההשקעות בהתאם. אף שאנו צופים כי הרבעונים הקרובים עדיין יראו שיפור בתוצאות של מרבית החברות, המצב צפוי להשתנות לאורך זמן.

"אנו ממליצים על חשיפה סלקטיבית למגזר, עם העדפה ברורה לחברות יציבות וסולידיות יותר עם רמת מינוף נמוכה יחסית וחסינות גבוהה יותר מפני תנודתיות. אנו ממשיכים להעדיף את מגזר הקניונים ומרכזי המסחר לעומת מגזר המשרדים, שמגלם סיכון גבוה יותר לטעמנו.

"לגבי חברות הפעילות גם בחו"ל, מכיוון שמדובר בעיקר בחברות החזקה, אנו סבורים שקיימת העדפה לחברות איכותיות, בעלות מינוף סביר, פיזור החזקות במדינות יציבות עם התמחות וניהול מקומי. כמו כן, רצוי כי רמת היזמות בחברות תהיה נמוכה יחסית".

המניות המומלצות ביותר על ידי מגדל שוקי הון הן גזית גלוב, אלוני חץ, מליסרון וגב ים - אם כי בבית ההשקעות סוקרים בהרחבה חברות נדל"ן נוספות.

השקעה בגב ים עדיפה על נכסים ובניין

על חברת נכסים ובניין, זרוע הנדל"ן של קבוצת אי.די.בי, כותבים במגדל שוקי הון: "ניתן להיווכח כי הפעילות המניבה מהווה גרעין של יציבות גם בתקופות קשות. בעיה לא פשוטה לנכסים ובניין מגיעה מעליית המינוף, שחצה את רף ה-80% בעקבות רכישת חלקה של כור (50%) בבניין HSBC.

"נקודת התייחסות נוספת היא החשיפה המאזנית לדולר (כ-40% מהנכסים נקובים בדולר: HSBC, ברניס, פלאזה וכו') - כשתנודתיות במטבע יכולה להשפיע על שווי הנכסים ועל התזרים בשקלים.

"לגבי פרויקט פלאזה, לאחר המחיקה האחרונה, החשיפה שנותרה לחברה היא כ-20 מיליון דולר בלבד. המשמעות היא שעיקר המחיקות כבר מאחורינו, אבל לאור מצב השווקים, ייתכנו קשיים כשהשותפות בפרויקט ירצו למחזר את ההלוואה הקיימת. להערכתנו, בהחלט סביר כי תידרש הזרמת אקוויטי (הון עצמי) נוספת מצדן בעת מו"מ להסדר מול המלווים הנוכחיים או חדשים. גורם מזרז שעשוי להביא להחייאת פרויקט פלאזה ותחילת הקמתו הוא הכנסת שותף מוביל מתחום המלונאות-הימורים שינהל את הפרויקט ויאפשר קבלת מימון מתאים".

עוד כותב עציוני על נכסים ובניין: "בהסתכלות על מכלול עסקי החברה, אנו סבורים כי הנכסים המניבים בישראל ובאירופה ישמרו בטווח הקרוב על יציבות יחסית. בטווח הרחוק יותר, נכסי המשרדים בישראל (גב ים וברמת הסולו) ניצבים בפני האטה מסוימת בתוצאותיהם בשל עודף היצע מייזום.

"גם בתחום הייזום למגורים בישראל אנו לא אופטימיים במיוחד לאור הירידה בביקושים. לגבי הפעילות בארה"ב, אנו צופים כי בניין HSBC ימשיך להציג שיפור ברבעונים הקרובים בשל ההשכרות החדשות, ומצפים להתפתחויות בקשר להלוואה בפרויקט הפלאזה בלאס וגאס".

עם זאת, עציוני מסייג: "אמנם, דחיית ההשקעה בבניית הפלאזה מורידה עול מכתפי החברה, אבל עדיין סיכון ההשקעה במניית החברה בימים אלה גבוה יחסית. גם ברמת התמחור הנוכחית, אנו סבורים כי השקעה בגב ים עדיפה על פני החברה האם נכסים ובניין, וכי קיימות בשוק אופציות השקעה יציבות יותר ובמחירים נוחים יותר.

"בנוסף, לבעלי המניות של החברה, שהתרגלו לקבל דיווידנדים נאים (תשואת דיווידנד של יותר מ-40% מתחילת 2011), הרי שעקב מצבת עודפים לחלוקה של כ-28 מיליון שקל בלבד, וכן רמת המינוף הגבוהה, בלא תוצאות טובות במיוחד או שערוכים גדולים ברבעון הרביעי - לא תתאפשר חלוקת רווחים רגילה.

"החברה נסחרת בפרמיה של כ-11% בהתחשב בשווי הסחיר של החברה הבת גב ים. לפיכך, לאור עליית המינוף, ירידות השווי בלאס וגאס, השפעת עליית המס הצפויה, הגידול בסיכון בימים מאתגרים כמו אלה, ולמרות הדיסקאונט הדו-ספרתי - אנו ממשיכים בהמלצת 'החזק' ומפחיתים את מחיר היעד ל-190 שקל (גבוה ב-11.5% ממחיר מנייתה בבורסה, מ"ר)".

מליסרון עדיפה מבריטיש

כך מנתחים את החברות בריטיש ישראל ומליסרון, לאור המיזוג ביניהן: "לקראת המיזוג ועל פי המתווה המתוכנן של תשלום 70% לפי 14 שקל למניה ויחס החלפה מעודכן של 3:14.5 לטובת מליסרון על ה-30% הנותרים, אנו רואים בהחזקה בבריטיש כמעין החזקה בטוחה עם פוטנציאל לאפסייד קטן נוסף, בדמות המשך שיפור בתוצאות החברה או שיפור קל בתנאי התשלום במזומן לטובת מחזיקי בריטיש מהציבור. למעשה, כשמליסרון מעוניינת בהשלמת המיזוג במהירות האפשרית, הכדור נמצא בידיים של הציבור ונדמה כי לא נאמרה המלה האחרונה".

עוד כותב עציוני בעניין: "בניגוד לשוק, מניית מליסרון הניבה מאז סוף ספטמבר תשואה דו-ספרתית, כשחזרה להתממש מעט לאחרונה, לאחר ההודעה על השיפור בתנאי ההחלפה במיזוג הצפוי. בדיסקאונט נוכחי של כ-17%, החברה עדיין זולה ביחס לאלטרנטיבות בענף, כשהורדת רמת המינוף (עקב הנפקת ההון) הפחיתה חזרה את סיכון ההשקעה - בדומה למרבית החברות בקטגוריה.

"כמו כן, מליסרון היא כמובן המרוויחה הגדולה בטווח הבינוני-ארוך מרכישת מנועי הצמיחה של בריטיש. קשה לקבוע נחרצות היכן כדאי להיות, בחברה האם או בבת. בהינתן כי בריטיש צומחת מהר ממליסרון, ככל שעובר הזמן תג המחיר לבריטיש צפוי לעלות.

"לפיכך, אנו סבורים כי אם אכן יחול שיפוד, מניית מליסרון עדיפה על זו של בריטיש, שכן כבר כיום מחיר המניה נוח ומגלם פוטנציאל לאפסייד וצמיחה נאה לאחר האיחוד המיוחל. למי שכבר מחזיק בפוזיציה בבריטיש, אנו ממליצים לחכות למקסום תמורת המיזוג".

לאור האמור, כותב עציוני: "לאחר תשואת יתר של כ-20% על מדד ת"א 100 מתחילת השנה, וביצועים עודפים לעומת חברות הקטגוריה, ולאור הדיסקאונט המצומצם יחסית לעומת מחיר היעד החדש (ובוודאי לעומת ההצעה לבעלי המניות מהציבור), אנו מורידים המלצתנו לבריטיש ישראל ל'החזק'; לאור עליית המינוף והשינוי הצפוי במס החברות אנו מפחיתים את מחיר היעד ל-14.5 שקל (7.5% יותר ממחירה בבורסה, מ"ר)". במגדל מותירים המלצת "קנייה" למליסרון, אבל לאור עליית המינוף והשינוי הצפוי במס החברות מפחיתים את מחיר היעד ל-73 שקל - הגבוה ב-11% ממחיר המניה בבורסה.

"עזריאלי - עוגן בתיק ההשקעות"

וכך מנתח עציוני את מצבה של קבוצת עזריאלי: "בימים של תנודתיות וחוסר ודאות, לאור רמת המינוף הנמוכה, יתרות המזומן והפורטפוליו האיכותי, עזריאלי היא עוגן בתיק ההשקעות. היא לא החברה הכי צומחת בענף ובעלת דיסקאונט נמוך יחסית למתחרות - אבל בסך הכל היא ממשיכה להציג תוצאות טובות ולצמוח, מה שלא פשוט לאור גודלה היחסי.

"לעזריאלי פרמטרים פיננסיים עודפים על המתחרות וכיסים עמוקים, המעניקים יכולת התמודדות עודפת עם 'הסכנות' שבדרך, אבל הדיסקאונט הנוכחי אינו מצדיק המלצת קנייה. אנו ממליצים לנצל חולשה במניה להגדלת פוזיציה במחירים נוחים יותר. המלצתנו נותרת 'החזק' ולאור השפעת המס, אנו מפחיתים את מחיר היעד ל-100 שקל (גבוה בכ-9% ממחירה בבורסה, מ"ר)".

"גזית - השקעה מעניינת לטווח ארוך"

"בעקבות החברות הבנות גזית גלוב ממשיכה להציג תוצאות טובות ולצמוח בעקביות", כותב עציוני על החברה שבשליטת חיים כצמן ודורי סגל. "להערכתנו, למרות דיסקאונט סחיר נמוך (NAV - שווי נכסי נקי סחיר) של כ-40 שקל למניה ו-LTV (יחס בין שווי חוב לנכסים) סחיר גבוה יחסית של כ-64%, עדיין גלומה תשואה של כ-7% ודיסקאונט של כ-26% לעומת השווי הכלכלי - וגזית גלוב היא השקעה מעניינת לטווח ארוך.

"מעטות החברות שצומחות בעקביות, מחלקות דיווידנדים באופן קבוע (תשואה נוכחית של כ-4.3%), בעלות אג'נדה ידועה ונוהגות בשקיפות עם שוק ההון. לרואי השחורות, גזית גלוב מגיעה למשבר הנוכחי חזקה יותר מאשר מצבה במשבר הקודם ויכולה לנצל את השלכותיו לטובתה. אנו ממשיכים בהמלצתנו על גזית גלוב ב'קנייה', כשמחיר היעד לפי העדכון האחרון שהוצאנו לחברה, לאחר ההנפקה בארה"ב, הוא 50 שקל (37% יותר ממחירה בבורסה, מ"ר)".

אמות - עלייה בסיכון

על אמות השקעות כותבים במגדל שוקי הון: "להערכתנו, אמות השקעות (החברה הבת של אלוני חץ, שבשליטת נתן חץ ומשפחת ורטהיים) היא דוגמה קלאסית לחברה איכותית, המנוהלת נכון ומצליחה להראות שיפור עקבי בתוצאותיה. ואולם, בעוד החברה רכבה עד כה על גלי השגשוג, ההאטה הצפויה בשוק המשרדים והאי ודאות הכלכלית בסביבה העסקית בישראל, פירושם כי גם החברות הטובות לא יצליחו למנוע את ההידרדרות הצפויה בענף המשרדים".

לאור "עלייה מהותית בפרופיל הסיכון", מותירים במגדל שוקי הון את המלצתם על "החזק" - אבל לאור ההשפעה של העלייה במס החברות מפחיתים את מחיר היעד ל-10 שקלים - הגבוה ב-6.5% מהמחיר בבורסה.

נצבא - הרצוי מול המצוי

וכך רואה עציוני את חברת הנדל"ן נצבא שבשליטת קובי מימון וחיים צוף: "להערכתנו, נצבא היא יהלום בלתי מלוטש עם פוטנציאל השבחה אדיר. ואולם, בהתנהלותה הנוכחית של החברה היא אינה מנצלת בצורה מיטבית את אותו פוטנציאל, כך שבקצב הנוכחי ייקח זמן לא מבוטל לממשו. כמו כן, אף שנעשו צעדים בוני אמון מול שוק ההון, עדיין קיים מרחק רב בין הרצוי למצוי, ואנו מצפים מהחברה לפעול בכיוון הנכון, כמו בסוגיית חלוקת הדיווידנד.

"בשורה התחתונה, אף שהמחיר הנוכחי נמוך משמעותית מהשווי הראוי, אנו סבורים כי ההשקעה מיועדת בעיקר למעוניינים בפוזיציות ארוכות טווח ולבעלי סבלנות. נציין אף כי לאור המלצתנו בסקירה הקודמת, החברה החלה לנצל את המחיר הנוח בשוק ורכשה ממניותיה בכ-45 מיליון שקל. אנו מותירים את המלצת ה'קנייה' לחברה ומפחיתים מעט את מחיר היעד ל-48 שקל (50% יותר ממחירה בבורסה, מ"ר)".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#