נדל"ן מניב - עסק יציב - שוק ההון - TheMarker
 

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

נדל"ן מניב - עסק יציב

המאזנים היציבים, המינוף הנמוך, השוכרים האיכותיים והמיקומים האטרקטיביים הופכים את האג"ח של חלק מחברות נדל"ן המניב לחלופה סולידית וכדאית

2תגובות

>> גם בזמן שיכולת החזר החוב של חברות רבות מוטלת בספק, עדיין יש בשוק חברות יציבות וחזקות שניתן לסמוך עליהן - חברות שאינן תלויות במיחזור החוב שלהן, ושהדירוג שלהן נותר יציב ואולי אף עלה בשנה האחרונה.

חברות כאלה יכולות להיות פתרון למי שמחפש השקעה סולידית שתניב תשואה הגבוהה ב-2% בשנה ויותר מתשואה של אג"ח ממשלתיות לטווח דומה. להערכתנו, עם החברות שעומדות בקריטריונים האלה נמנות אמות, נצבא, ריט1, גב-ים ודה לסר.

מדובר בחברות מתחום הנדל"ן המניב, בעיקר למשרדים, שכמעט לא נפגע בשנים האחרונות. אלה חברות ותיקות שיש להן נכסים איכותיים ששוויים גבוה לפחות פי שניים משווי החוב נטו שלהן (בניכוי המזומן). זה אומר שגם אם שווי הנכסים שלהן יירד ב-50%, הן עדיין יוכלו לשרת את החוב.

לחברות האלה גם תזרים מזומנים חיובי ויציב, התפוסה בנכסיהן גבוהה (יותר מ-90%) ויציבה לאורך זמן, והשוכרים שלהן ברובם ותיקים ואיכותיים. חלק מהשוכרים הם גופים השייכים למדינה ומחויבים בחוזים ארוכי טווח. ברוב המקרים החברות אינן תלויות בשוכר מרכזי אחד. למעט חברת דה לסר, כל החברות מתבססות על נכסים בישראל.

תחום הנדל"ן המניב נתפש לרוב כסולידי ויציב, בעיקר כשמדובר במשרדים. כמו בנדל"ן למגורים, גם בנדל"ן המניב למשרדים עולה הביקוש על ההיצע, בעיקר בגוש דן.

אנו סבורים שהמניע העיקרי להשקעה באג"ח של חברות אלה טמון במאזניהן - תוך כדי בחינה של סעיף הנדל"ן להשקעה מול סעיפי החוב לזמן קצר ולזמן ארוך. האיתות החיובי מתקבל כשהיחס בין סעיפים אלה הוא 1:2 או יותר לטובת הנדל"ן להשקעה. חשוב לציין כי חברות כאלה מצריכות מעקב מצד המשקיע, שכן גם מאזן יציב עלול להידרדר.

הסיכון המרכזי באג"ח של חברות אלה עלול להגיע משינוי משמעותי באחד ממרכיבי היחס - חוב נטו מול שווי נכסים. החוב יכול לעלות אם החברה מגייסת חוב חדש ובכך מגדילה את המינוף. במקרה כזה כדאי לבחון לאיזו מטרה גויס החוב. כל עוד כספי הגיוס נותרים במזומן במאזן, הסיכון אינו גדל, אך לחברה יתווספו עלויות מימון. אם החברה רוכשת נכסים חדשים, יחס הנכסים לחוב ישתנה, ועמו פרופיל הסיכון של החברה.

שינוי אחר ביחס עלול להתרחש אם ערך הנכסים יירד. אז צריך לבדוק שוויים של אילו נכסים ירד, מהן הסיבות לכך, ומהי ההשפעה הכוללת על היחס של שווי הנכסים לחוב.

דה לסר: שוכרים ממשלתיים ומוניציפליים בניו יורק

דה לסר היא החברה הפחות מוכרת מבין החמש, ופועלת בעיקר בארה"ב. חוסר ההיכרות עמה הוא בין הסיבות לכך שהאג"ח שלה נסחרת בתשואה לפדיון גבוהה (יותר מ-8%). החברה נמצאת בבעלות מלאה של אברהם דה לסר, החי בניו יורק ועוסק בנדל"ן יותר מ-40 שנה. רוב נכסיה ממוקמים בניו יורק, בעיקר בברוקלין. כ-75% מהם מושכרים בחוזים ארוכי טווח לגורמים פדרליים, למדינת ניו יורק ולעירייה. השוכרים הם בעיקר מוסדות כמו בתי חולים, בתי ספר ומרכזים קהילתיים.

אמות: חצי מיליון מ"ר במיקומים מרכזיים

אמות הוקמה ב-1964, וב-2005 נרכשה על ידי אלוני חץ. אמות עוסקת בהשכרה, ניהול ואחזקה של בנייני משרדים במיקומים מרכזיים. לחברה נכסים להשכרה בשטח של כחצי מליון מ"ר וכ-1,300 שוכרים. רבים מהנכסים מושכרים למוסדות של ממשלת ישראל.

נצבא: 30 תחנות מרכזיות של אגד

נצבא הוקמה ב-1948 כדי לייצר לחברת אגד מקור הכנסה. החברה מחזיקה כ-30 תחנות מרכזיות של אגד בישראל. לחברה גם מגדלי משרדים בתל אביב, ירושלים וחיפה. ב-2002 עברה השליטה בחברה לקבוצת יואל-איירפורט סיטי שבשליטת קובי מימון.

ריט1: צומת רעננה, מתחם הבורסה ורמת החי"ל

קרן הנדל"ן הראשונה שהוקמה בישראל התאגדה לחברה ציבורית ב-2006. החברה מצויה בשליטת גופים מוסדיים כמו דש-איפקס, פסגות, הפניקס ומנורה. ריט1 מחזיקה בנייני משרדים באזורים מרכזיים כצומת רעננה, הרצליה פיתוח, מתחם הבורסה ברמת גן ורמת החי"ל בתל אביב.

גב-ים: קופות חולים וטבע

החברה, השייכת לקבוצת אי.די.בי, נוסדה ב-1928, וכיום נראית מהיותר יציבות בקבוצה. לגב-ים נכסים בכ-744 אלף מ"ר בכ-20 אתרים בישראל וכ-430 לקוחות, בהם קופות החולים, משטרת ישראל וטבע.

הכותב הוא מנהל השקעות ראשי באימפקט ניהול תיקי השקעות מקבוצת בנק איגוד. אין לראות בכתוב המלצה לרכישה או מכירה של ניירות ערך

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: עדכונים שוטפים משוק ההון בישראל ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#