אם המצב רע, למה מניות הנדל"ן בארה"ב מזנקות? - שוק ההון - TheMarker
 

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

אם המצב רע, למה מניות הנדל"ן בארה"ב מזנקות?

שוק הנדל"ן למגורים בארה"ב עדיין מקרטע, אבל בחודשים האחרונים המניות של קבלני הבנייה מציגות עליות חדות ■ אנליסטים מעריכים שהשיפור בשוק האבטלה עשוי להחזיר מיליוני אמריקאים לשוק הנדל"ן ■ האם אחרי שמלאי הדירות החדשות בארה"ב הגיע לשפל של 50 שנה, אנו עדים לסימנים ראשונים להתאוששות?

5תגובות

>> 49 אלף דולר. במחיר שמזכיר עלות של ג'יפ ממוצע בישראל נמכר ברחוב מרכזי בדטרויט בית בן 4 חדרי שינה עם מרתף, מוסך וחדר אמבטיה אחד. אם זה יקר לכם ואתם לא רוצים לנקות בית גדול, תוכלו לרכוש באותה עיר בית של שלושה חדרי שינה בשטח של 113 מ"ר, תמורת 30 אלף דולר.

"מהרו!", זועקת מודעה באתר החיפוש "ריל אסטט ואן" על אחת הדירות. במיאמי, ביוסטון ובערים נוספות בארה"ב ניתן למצוא כיום דירות במחירים של עשרות אלפי דולרים בלי הרבה מאמץ.

אך לפני שאתם רצים לטלפון כדי לחייג, כדאי להקשיב לרוני לאור, מנכ"ל אפריל השקעות פרטיות ארה"ב, המתמחה בהשקעות ריאליות בנדל"ן בארה"ב: "מי שמציע לך דירה ב-30 אלף דולר כנראה קנה אותה בהרבה פחות. אזורים רבים בדטרויט הפכו לערי רפאים בגלל תעשיית הרכב שקרסה והובילה לפיטורים רבים. העירייה מחלקת את הבתים לאזרחים - כדי שלא ייהפכו לשטחי פשע. בחלק מהמקרים מגלחים את שטחי הדירות והופכים אותם לאזורי חקלאות, העיקר שלא ייתפסו על ידי אוכלוסייה חלשה. אחר כך ייקח שנים לשקם את השטחים האלה".

תחום הנדל"ן למגורים בארה"ב הוא אחד התחומים המדוכאים בשוק ההון, אבל יש כיום משקיים שמהמרים על התעוררות של הענף בחודשים האחרונים. קרן הסל XHB המשקיעה בחברות הנדל"ן למגורים בארה"ב, למשל, זינקה ב-35% בחודשיים האחרונים. קרן הסל ITB, המשקיעה אף היא בתחום דומה, קפצה ב-28% באותה התקופה. בהסתכלות של 5 שנים מחקו הקרנות האלה 70%.

קשה לדבר על הנדל"ן בארה"ב כמקשה אחת: אזורים מסוימים 'חטפו' חזק, ואחרים, כמו ניו יורק, מציגים בנייה בלתי פוסקת. ואולם מחירי הדירות בארה"ב ירדו לשפל של שמונה שנים ואיבדו בממוצע שליש מערכם - צניחה חזקה יותר משנרשמה בתקופת השפל הגדול של המאה הקודמת.

מחירי דירות בערים כמו אטלטנה ולאס וגאס רשמו שפל חדש במשבר הנוכחי. אך בכל זאת אפשר למצוא כמה סימנים מעודדים לענף - ובראשם השיפור הניכר בתעסוקה בארה"ב. שיעור האבטלה ירד מרמה של 9.5% מתחילת 2011 ל-8.6% בנובמבר, מה שמשפר משמעותית את מצבו של הצרכן האמריקאי ואת הביטחון התעסקותי שלו. רבים מהאמריקאים איבדו את הבתים שלהם בשנים האחרונות בעקבות המשבר, והעדיפו שהבנק ייעקל להם את הבית תמורת ויתור על מרבית המשכנתא. עכשיו, כשהשוק מתאושש, אנשים אלה עשויים לחזור לקנות דירות. השיפור באופק התעסוקתי יכול אף להחזיר לשוק משפרי דיור.

בשנים האחרונות לא מעט בוגרי מכללות בני 20 פלוס ממשיכים לגור עם ההורים בשל היעדר הצלחה למצוא תעסוקה. ההערכה היא כי מספר האמריקאים בגילאי 20-29 שגרים עם ההורים עלה ב-1.6 מיליון מ-2005 עד 2010. אם הכלכלה ושוק העבודה ימשיכו להשתפר - גם צעירים אלה עשויים לחדש את רכישות הבתים.

בניית בתים חדשים כמעט נעלמה בשנים האחרונות, מה שבשלב מסוים ייצור ביקוש חדש לנוספים. מלאי הדירות החדשות היום בארה"ב נמצא בשפל של 47 שנה. ככל שהיצע הדירות פוחת - גם המחירים עשויים לטפס. התאוששות בשוק הדירות עשויה לעורר גם את הביקוש הכבוש לדירות חדשות (מצב שבו קיים ביקוש שעדיין לא מומש לכדי רכישות).

בערים רבות בארה"ב, עלויות המשכנתא החודשיות נמוכות יותר מעלויות השכירות - מצב שלא היה ב-30 השנה האחרונות לפחות. באטלנטה, למשל, לשכור בית עולה 840 דולר לחודש, בעוד שתשלום המשכנתא על דירה דומה מסתכם ב-540 דולר לדירה (תחת הנחת משכנתא של 80% על הדירה, וריבית של 4.5% ל-30 שנה).

מה שבולם את המהלך של קניית דירה הוא כמובן החשש מפני המשך ירידה במחירים. שיעור היקף הפיגורים במשכנתא (יותר מ-60 יום), אחד המדדים העיקריים בענף, ירד לשפל של שנתיים, ואיתו גם ירד קצב הגידול בעיקולי הבתים מצד הבנקים.

"מחירי הדירות בפריפריה במדינות כמו אריזונה, אינדיאנה ופלורידה, שטיפסו בחדות לפני המשבר ונחבטו עוד יותר בחוזקה אחריו - מתחילים להתאושש. יש התעוררות בביקוש ועלייה של מחירים, אבל לאו דווקא בעקבות המצב הכלכלי", אומר לאור ומוסיף: "השוק כיום הוא בעיקר של משקיעים מחו"ל. כשקונים נכסים הרבה מתחת למחיר העלות של החומרים - אין מקום לטעויות. יש ירידה במלאי ויש תחרות גדולה על כל נכס שמעלה את המחיר".

"קחו ממני כבר את הדירה"

הסיבה השנייה שמוצא לאור היא הירידה במספר העיקולים על בתים: "צריך לזכור שמספר העיקולים עלה לא רק בגלל המצב הכלכלי. חלק מבעלי הדירות הם שבחרו להפסיק לשלם משכנתא מרצון. בעל דירה שאותה רכשנו באחרונה, סיפר לנו שכבר הרבה זמן הוא ממתין, וש'ניקח ממנו כבר את הדירה'. אין לו רצון לשלם משכנתא על דירה ששווה 300 אלף דולר כשהיא שווה 80 אלף דולר בשוק. אנשים כמוהו מעדיפים שהבנק ייקח את הנכס מהם. הם ישכרו את הדירה מהרוכש ובעתיד יחזרו לקנות אותה. ייקח להם שנתיים-שלוש עד שתסתיים תקופת הענישה שלהם מצד הבנקים לאחר שלא שילמו את המשכנתא הקודמת".

היו לא מעט רגעים בשנים האחרונות שבהם ענף הנדל"ן למגורים הראה סימנים ראשונים של התאוששות, שדעכו אחרי כמה חודשים. מלאי של 6.3 מיליון "דירות הרפאים" שעוקלו על ידי הבנקים עדיין ממתינות לרוכשים.

בנק קרדיט סוויס כתב באחרונה לקוראיו, כי מניסיון העבר, המניות בתחום הבנייה למגורים מזנקות באוקטובר-נובמבר, כפי שמתרחש כעת, בציפייה למכירות שמגיעות בדרך כלל לשיא בחודשי האביב. עם זאת, לפי הבנק, "הקפיצה בתקופה האחרונה היא בהחלט נדירה".

לאור מעריך שהעליות האחרונות במניות הבנייה קשורות גם לעובדה שמתקרבת שנת הבחירות: "לא רואים תנופת בנייה בשטח, אבל לחברות הגדולות היום יש כבר מספיק חמצן שמאפשר להן להתאושש".

בשורה התחתונה, מניות סקטור הנדל"ן מדוכאות אחרי שנים של ירידות, ואין הכרח שהן יטוסו מעלה חזרה לאחר ירידה ממוצעת של 75% מתחילת המשבר. לדברי אנליסטים בבנק ההשקעות RBC (שנציגו בישראל הוא תמיר פישמן), מניות של חברות לאחר משבר יכולות להיות תקועות ברצועה צרה של 4-8 שנים. עדיין מוקדם לדעת אם הסימנים החיוביים בענף התעסוקה יעודדו את השוק. צריך להחזיק אצבעות שאירופה לא תיקח את ארה"ב לסיבוב נוסף של מיתון.

כיצד להשקיע בענף הנדל"ן האמריקאי

מי שמחפש להשקיע באופן עקיף בנדל"ן אמריקאי באמצעות שוק ההון יכול לעשות זאת בכמה דרכים. האפשרות הקלאסית היתה השקעה במדד קייס שילר המייצג את ממוצע מחירי הדירות ב-20 ערים מרכזיות בארה"ב. עד לפני שנה היתה אפשרות להשקיע במכשיר פיננסי שאיפשר להרוויח מעלייה או ירידה במחירי הדיור של קייס שילר, על אף שהמדד לא סחיר בבורסה. כיום המכשיר הזה לא קיים.

בחירה במניות מהענף יכולה להיות עסק לא פשוט. מי שיבחר להתמקד בחברות בנייה באופן פרטני יצטרך לבצע בדיקה מעמיקה של מצב החברות, ובעיקר לבדוק באיזה אזורים הן בונות. רוב החברות נסחרות עמוק מתחת להונן העצמי במכפילי הון זולים, אפילו של 0.6.

גם תחום הפעילות שונה מחברה לחברה: חברת טול בראדרס (סימול TOL) למשל מתמחה בבניית בתים יוקרתיים בעלי שווי של יותר מחצי מיליון דולר. החברה דיווחה באחרונה על שיפור בכמות החוזים שחתמה עליהם, והצליחה לעקוף את התחזיות ברבעון האחרון.

לעומתה, חברת הנדל"ן ביזר הומס (סימול BZH) שמוכרת בתים במחירים של 200-300 אלף דולר נאלצת להתמודד עם הצפה של בתים מיד שנייה, שרוכשיהם מחפשים לקנות ולשפץ כדי לייצר רווח מהיר. זו גם הסיבה שהמניה של ביזר הומס נפלה ב-25% בחצי השנה האחרונה, בעוד טול טיפסה ב-5% באותה תקופה.

האנליסטים של RBC ממליצים להתמקד במניות של חברות שרוכשות נכסים בהזדמנות, כמו Leannar (סימול LEN) עם הנהלה טובה שממשיכה לשמר את הרווחיות למרות המצב.

אפשרות אחרת היא לבחור בחברות שעסוקות בצמצום ההוצאות כמו KB הום (KBH) שמחזיקה נכסים בערי החוף של קליפורניה וושינגטון. מדובר במניה תנודתית, אך ב-RBC צופים לה אפייסד משמעותי.

אפשר גם לשקול רכישת קרנות סל המשקיעות בענף הבנייה, וכך לחסוך את הבדיקות המעמיקות שכאמור קשה לבצע באופן פרטי. אחת מקרנות הסל שמשקיעות בענף הבנייה היא ITB. כמעט שני שלישים מהקרן מושקעים בחברות בנייה, והיתר בחברות לחומרי בנייה ושיפוצים וברשתות קמעונות וריהוט. בין האחזקות הגדולות שלה ניתן למצוא חברות בנייה גדולות בארה"ב כמו ד"ר הורטון או לינאר.

קרן סל אחרת, XHB, מעניקה חשיפה נמוכה יותר לחברות בנייה טהורות. כמחצית מאחזקותיה הן בחברות בנייה או ציוד לבנייה והיתר בחברות ריהוט, קמעונות, ושיפוץ הבית. בין המניות הגדולות בקרן ניתן למצוא את חברת הבנייה ריילנד, חברת המיטות והמזרנים סלקט קומפורט ואת רשת העשה-זאת-בעצמך הום דיפו.

מי שמחפש השקעה פחות מסוכנת בתחום הנדל"ן בארה"ב, יכול לעשות זאת באמצעות קרנות סל המשקיעות בקרנות ריט. קרנות אלה, המשלמות דיווידנדים גבוהים, מתמחות בחברות נדל"ן למסחר, משרדים, מקבצי דיור ובתי אבות.

מגזר זה סבל פחות מתחום הנדל"ן למגורים בעקבות המשבר, וגם הבנקים מאפשרים לו תנאי מימון נוחים.

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: עדכונים שוטפים משוק ההון בישראל ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#