ספקית המזומנים של אריסון: יתרת העודפים של שיכון ובינוי צפויה רק לגדול - שוק ההון - TheMarker
 

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

ספקית המזומנים של אריסון: יתרת העודפים של שיכון ובינוי צפויה רק לגדול

בזמן שבנק הפועלים מוגבל על ידי הדרישות להגדלת הלימות ההון, שיכון ובינוי נהנית מיתרת עודפים הראויה לחלוקה כדיווידנדים של כ-663 מיליון שקל, שצפויה לגדול עוד יותר עם השלמת המימושים של כמה מאחזקות החברה - ולאפשר פירעון חובות בחברות שבמעלה הפירמידה

5תגובות

>> בסוף דצמבר 2007 הפתיע אורי שני את בעלת השליטה שרי אריסון ואת היו"רית הפעילה החדשה, רוית ברניב, כשהודיע שהוא מסיים את תפקידו כמנכ"ל קבוצת שיכון ובינוי. שני עבר לשמש מנהל העסקים הראשי של ארקדי גאידמק (שהיה אז בשיא הפעילות בישראל) תמורת חבילת שכר הכוללת אופציות ומענקים בשווי של עשרות מיליוני דולרים.

אריסון ובר ניב החלו בחיפושים אחר מנכ"ל חדש וריאיינו יותר מעשרה מועמדים. באמצע פברואר 2008 החליטו למנות את עופר קוטלר, שהיה אז מנכ"ל דניה סיבוס, זרוע קבלנות הביצוע של אפריקה ישראל.

עבור קוטלר, שהיה מועמד לתפקיד מנכ"ל אפריקה ישראל במקום ארז מלצר אך לא זכה בו, ההצעה משיכון ובינוי היתה הזדמנות לשדרוג מקצועי וכלכלי, וגם מפלט מהצרות של דניה סיבוס שהפסידה כ-200 מיליון שקל בעקבות אומדן שגוי של עלויות כביש 431.

גיל כהן מנגן

קוטלר המשיך באסטרטגיית ברניב של מימוש אחזקות לא רווחיות שאינן שייכות לליבת הפעילות, כמו תעשיית אבן סיד, זרוע הקבלנות האלקטרומכנית חרות וחברת מיזוג האוויר פרג.

במקביל למימושים החליטו השניים להתמקד בארבעה תחומים: נדל"ן בישראל ובחו"ל, תשתיות ובנייה בישראל ובחו"ל, אנרגיה מתחדשת ומים. נוסף לכך השכיל קוטלר להשאיר בחברה את המשנה למנכ"ל עמית שגב, העובד בשיכון ובינוי מאז 1990 ומוביל את כל פרויקטי התשתיות המורכבים. קוטלר גם חיזק את הצוות הניהולי ומינה את דורון בלשר, לשעבר סמנכ"ל כספים בטבע ואמדוקס, לסמנכ"ל כספים, את תמיר דגן למנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן ובשנה שעברה את עמי לנדאו, לשעבר המשנה לחשב הכללי באוצר, לראשות תחום הזכיינות. באחרונה שידרגה החברה את משרדיה לאזור שדה התעופה.

ארבע שנים לאחר מינויו של קוטלר, שיכון ובינוי נהנית מתוצאות חזקות בתחום הבנייה למגורים בישראל, ממשיכה לייעל את סולל בונה ישראל (שעברה לרווחיות ואף מחלקת דיווידנדים לחברה האם), מגדילה את היקף הפעילות בתשתיות ובנייה בחו"ל ומקדמת ומממשת פרויקטים בתחום הזכיינות.

כל אלה תרמו לכך שהכנסות החברה גדלו מכ-4 מיליארד שקל בתחילת 2008 לכ-5 מיליארד שקל, צבר ההזמנות הגיע לכ-9 מיליארד שקל וחלקה של הפעילות בחו"ל עלה לכ-50%. הרווח הנקי קפץ מ-90 מיליון שקל ב-2007 ל-545 מיליון שקל ב-2010, ו-375 מיליון שקל בינואר-ספטמבר 2011. הגידול ברווחיות תרם לחיזוק ניכר בהון העצמי, מ-90 מיליון שקל בסוף 2007 ל-1.06 מיליארד שקל בסוף ספטמבר 2011.

גם מחיר המניה הגיב בהתאם לשיפור בחברה. מאז שקוטלר נכנס לתפקיד במאי 2008 היא עלתה בכ-48%, כשבתקופה זו מדד ת"א 100 שמר על יציבות ומדד נדל"ן 15 ירד ב-46%.

ואולם מתחילת 2011, על רקע האווירה הקודרת בשווקים ועיכוב בהשלמת חלק מהעסקות, מניית שיכון ובינוי ירדה בכ-25%. כיום נסחרת החברה לפי שווי של כ-2.7 מיליארד שקל.

המנהלים נהנו ישירות מהשינוי

השיפור בתוצאות חילחל ישירות לכיסיהם של קוטלר וברניב, שתפחו בכ-30 מיליון שקל לכל אחד. בעוד שברניב הגיעה לשיכון ובינוי כשהיא כבר אמידה, בעקבות מימוש מניות של חברת התקשורת נטוויז'ן (שאותה ניהלה לפני כן), קוטלר נהפך בשיכון ובינוי למיליונר אמיתי. ב-2008-2010 הוא נהנה משכר ומענקים (כ-1% מהרווח) של כ-14 מיליון שקל, בדומה לברניב, וגם ב-2011 הם צפויים ליהנות ממענקים ושכר של יותר מ-5 מיליון שקל כל אחד.

בנוסף, במאי 2011, בעיתוי שהתברר כמוצלח במיוחד (מאז המימושים נפלה המניה בכ-25%), השניים מכרו שלוש מתוך ארבע מנות של אופציות שקיבלו - מהלך שהניב לקוטלר רווח לפני מס של כ-17 מיליון שקל ולברניב (כשהמנות הגיעו לידי פקיעה) רווח של כ-11 מיליון שקל.

הרווחים איפשרו לשיכון ובינוי למשוך דיווידנדים מחברות בנות ולחלק אותם לבעלי מניותיה. כך, ב-2009-2011 חילקה החברה דיווידנדים של כ-600 מיליון שקל, מהם 385 מיליון שקל ב-2011. הנהנית הגדולה מכך היתה אריסון השקעות, המחזיקה בכ-47%.

חלוקת דיווידנדים מסיבית היא בדרך כלל חדשות רעות לבעלי האג"ח, אך האג"ח של שיכון ובינוי נסחרות בתשואות לפדיון יציבות מאוד של 3%-5%. באחרונה אף הנפיקה החברה אג"ח חדשות בהיקף של 235 מיליון שקל וזכתה לביקושים גבוהים. לחברה צפויים בשנים הקרובות פירעונות של 300-600 מיליון שקל מדי שנה, ונכון להיום יש לה מספיק מקורות כדי לעמוד בהם ולהמשיך לפתח את עסקיה.

בנובמבר 2011 היתה לשיכון ובינוי יתרת עודפים הראויה לחלוקה כדיווידנדים של כ-663 מיליון שקל. היתרה צפויה לגדול עם השלמת העסקות למכירת האחזקות בכביש 6 (כ-25.5%) תמורת כ-773 מיליון שקל וברווח נוסף של כ-85 מיליון שקל (סולל בונה תמשיך לבצע עבודות בקטעי כביש נוספים), וכן לאחר מכירת האחזקות בקניון עיר ימים בנתניה (50%) תמורת כ-370 מיליון שקל וברווח של כ-250 מיליון שקל. בהתאם לכך, סביר כי שיכון ובינוי תמשיך בשנים הקרובות להיות "הכספומט של אריסון", לצורך פירעון חובותיה בחברות שבמעלה הפירמידה ולפעילותה השוטפת.

בנק הפועלים שגם הוא בשליטת אריסון, ושחילק ב-2009-2011 דיווידנד אחד בלבד של 270 מיליון שקל, אינו צפוי לחלק בשנים הקרובות דיווידנדים מהותיים (אם בכלל), בשל דרישות בנק ישראל להגדלת הלימות ההון.

בכירים לשעבר בשיכון ובינוי אמרו כי "כשתד אריסון הגיע לישראל, הוא סיפר שנכווה מספיק בארה"ב בתחומי הבנקאות והבנייה ולא יבצע השקעות בתחום זה - אלא שהגורל רצה אחרת, ושתי האחזקות העיקריות של אריסון הן בתחומים אלה. בדיעבד ייתכן שההסתדרות מכרה את שיכון ובינוי לאריסון ועובדיה בזול, אך באמצע שנות ה-90 לחברה היה גירעון בהון העצמי של כ-300 מיליון שקל. מנהליה לא יכלו להציג את המאזנים בגלל התוצאות הגרועות שלא איפשרו את הנפקתה. אבל אריסון האמין בחברה, נתן הלוואה לעובדים ורכש בעצמו מניות. נכון להיום התברר כי תד הימר על הסוס הנכון".

אלא שלא כולם היו מרוצים מהעסקה, שבוצעה בתקופה שבה עוזי ורדיזר היה מנכ"ל החברה, חיים רמון היה מזכיר ההסתדרות וחיים אורון גזבר חברת העובדים, שניהל את המו"מ מצד המוכרים. העסקה עוררה אז לא מעט סימני שאלה: מדוע נמכרה דווקא לאריסון ולעובדים? מדוע לא נערך מכרז פתוח או סגור, שבו הוזמנו גופים נוספים להציע הצעות רכישה? כיצד נקבעה שוויה של החברה, שנמכרה לפי הערכת השווי הנמוכה מבין השלוש שהוצגו? שנים לאחר מכן רמון אף הוזמן להעיד בבית המשפט במסגרת הבקשה לתביעה ייצוגית שהגיש פרופ' שמעון שטרית נגד מכירת שיכון ובינוי לקבוצת אריסון, בטענה כי המכירה נעשתה בנזיד עדשים, וההסתדרות וחבריה קופחו בה.

בכיר בשוק ההון המקורב לשיכון ובינוי אמר: "לשרי אריסון לא צריכות להיות חרטות על כך שלא מכרה את החברה ב-2005 לבני שטיינמץ וצביקה בארינבוים. בארינבוים הוא פיננסייר, והיה משקיע את עיקר המחשבה בשאלה כיצד לרוקן את קופת החברה כדי להחזיר את ההשקעה, בעוד ששטיינמץ היה מחפש סינרגיות עם פעילותו באפריקה. להבדיל מלב לבייב ונוחי דנקנר, אריסון בחרה לא להיות מעורבת בעסקי שיכון ובינוי. בשביל זה ישנן אפרת פלד (מנכ"לית אריסון השקעות והחזקות ודירקטורית בשיכון ובינוי) ורווית בר ניב".

נכון להיום, עבור אריסון ההשקעה בשיכון ובינוי נחשבת למשתלמת יותר מבבנק הפועלים, והיא מורווחת על ההשקעה בשיכון ובינוי בכמיליארד שקל על הנייר, לפני פרמיית השליטה.

קבוצת אריסון השקיעה בשיכון ובינוי כ-810 מיליון שקל לפי הפירוט הבא: כ-270 מיליון שקל ברכישת 36% מהמניות שבוצעה בכמה עסקות באמצע שנות ה-90; בתחילת 2007 נרכשו כ-21% ממניות העובדים תמורת כ-540 מיליון שקל, וב-2009 מכרה אריסון 7.86% מהמניות בכ-200 מיליון שקל. מ-1996 חילקה שיכון ובינוי דיווידנדים של כ-670 מיליון שקל, מהם קיבלה אריסון כ-370 מיליון שקל. יחד עם שווי אחזקה נוכחי של כ-1.3 מיליארד שקל (לא כולל פרמיית שליטה), מדובר בשווי אחזקה כולל של כ-1.66 מיליארד שקל מול השקעה של כ-600 מיליון שקל (מניות ב-810 מיליון שקל בניכוי התמורה שהתקבלה ממכירת מניות).

גם חברי הוועדה להגברת התחרותיות במשק היטיבו עם אריסון כשקבעו כי לפי הקריטריונים להפרדה בין נכסים ריאלים לפיננסיים, היא אינה נדרשת לוותר לא על בנק הפועלים ולא על שיכון ובינוי.

למרות הגידול בפעילויות הזכיינות והתשתיות והשקעה של כ-35 מיליון יורו בחברת ADO, הפועלת בהשכרת דירות למגורים בברלין, בשוק ההון מצפים משיכון ובינוי לפרוץ קדימה ולבצע עסקה גדולה.

החברה ניסתה לעשות זאת פעמיים בשנים האחרונות. בספטמבר 2009 הגישה הצעה לרכישת השליטה בחברת סולל, העוסקת בתחום המערכות התרמו-סולאריות, לפי שווי של יותר מ-275 מיליון דולר לסולל, אלא שלמזלה של שיכון ובינוי זכתה במכרז סימנס הגרמנית, ששילמה כ-420 מיליון דולר - שלפי פרסומים בתקשורת הבינלאומית סימנס מחקה יותר מ-200 מיליון דולר בגין השקעה זו.

בשנה שעברה ניהלה שיכון ובינוי מגעים לרכישת 20% ממניות חברת האנרגיה הגיאותרמית אורמת תעשיות ב-660 מיליון שקל - פרמיה של 15% מעל מחירה דאז בבורסה - אך המגעים לא הבשילו.

תחום רווחי ומסתורי

התחום הרווחי והמסתורי ביותר של שיכון ובינוי (המספק 60% מהרווח התפעולי) הוא הפעילות הפרטית של תשתיות ובנייה בחו"ל, המרוכזת בסולל בונה ארצות חוץ.

החברה מבצעת עבודות בתשתיות חשמל, מים, ביוב, סיבים אופטיים, סלילת כבישים, בניית גשרים, מנהור, קידוח, דחיקת צנרת, הקמת תחנות כוח הידרו- אלקטריות ופרויקטים להשבחה וטיפול במים. פעילות זו מתבצעת בעיקר באפריקה ובמרכז אמריקה, במדינות שחלקן סובלות מחוסר יציבות פוליטי ומכלכלה חלשה, המצריכים טיפול מיוחד בכל הקשור למוסר התשלומים וגביית כספים ממזמיני העבודות.

בזכות הניסיון שנצבר, היכולת לסגור מימון לעסקות יחסית במהירות והליכי התייעלות וניהול סיכונים הצליחה להציג בשנים האחרונות שיעורי רווחיות תפעולית של יותר מ-18% מההכנסות - תוצאות טובות יותר משל מתחרותיה כמו Julius Berger הגרמנית, PW האירית והישראליות גילמור ו-SCC. המרווחים העודפים ישמשו את החברה בשנים הקרובות ככרית ביטחון מול התגברות התחרות ועליית הסיכון בפעילות.

כדי להגביר את הפיזור מנסה החברה מדי שנה להיכנס למדינות חדשות, כפי שעשתה בשנים האחרונות כשזכתה בפרויקטים במאות מיליוני דולרים בטנזניה ואזרבייג'אן, אך הפרויקטים שבהם זכתה בקניה ומונטנגרו בוטלו.

לגבי השלכות ההידרדרות בשווקים טוען אנליסט הנדל"ן אדר עציוני ממגדל שוקי הון כי "אין ספק שהמשבר העולמי, החרפת תנאי האשראי והמשבר במדינות המערב, שבעידודן ובסיוען הוקמו פרויקטים רבים במדינות פעילותה של SBI, עשויים לדחות מכרזים קיימים ולהאט קידום חדשים, אולם בהינתן כי מרבית הכספים המממנים פרויקטי תשתיות באותן מדינות מגיעים מגופים שאינם בעלי תלות ישירה ותקציביהם מובטחים מראש, צפוי כי לפחות בטווח הקצר הפגיעה לא תהיה משמעותית. ההזדמנות יכולה להגיע דווקא מיציאת מתחרות אירופיות ממפת התחרות".

עציוני מעריך את שוויה הכלכלי של סולל בונה ארצות חוץ ב-2.55 מיליארד שקל. בשנים האחרונות הועלו השערות כי חברה זו תונפק, אולם הסיכויים לכך כרגע אינם גבוהים במיוחד. בכיר בשוק ההון המכיר את פעילות הקבוצה מסביר: "שיכון ובינוי לא תנפיק את ארצות חוץ שכן היא לא תרצה לחשוף את אופן ההתנהלות במדינות העולם השלישי, שם ההתנהלות העסקית שונה מהמקובל במערב. מדובר בחברה רווחית המייצרת תזרימים נאים ומחלקת דיווידנדים, כך שאין סיבה ממשית להנפיק אותה".

המרכיב השני הוא שיכון ובינוי ונדל"ן, הנחשבת לחברת הבנייה למגורים הגדולה והחזקה בשוק, המחזיקה במלאי הקרקעות הפרטי הגדול בישראל עם יותר מ-15 אלף דירות במלאי, ומעורבת בכ-20 אתרים בבנייה שבהם כ-2,000-2,500 דירות.

הגאות בשוק הבנייה למגורים התבטאה היטב בתוצאות שו"ב נדל"ן. ב-2009-2010 מכרה החברה כ-2,100 דירות ורשמה רווח תפעולי של כ-460 מיליון שקל. בשלושת הרבעונים הראשונים של 2011 הסתכם הרווח התפעולי ב-224 מיליון שקל ומתחילת 2010 חילקה החברה לחברה האם דיווידנדים של יותר מ-400 מיליון שקל.

אלא שההאטה במכירת הדירות בישראל במחצית השנייה של 2011 לא פסחה על שו"ב נדל"ן. החברה מכרה ברבעון השלישי של 2011 53 דירות בלבד (לעומת כ-174 דירות ברבעון המקביל), וב-2011 כולה כ-830 דירות, לעומת 1,142 ב-2010 ו-931 ב-2009.

2012 נפתחה באווירה שלילית, עם חששות כבדים להמשך התפשטות המשבר באירופה, סימנים להאטה במשק הישראלי והערכות לנכונות של רוכשי הדירות לשלם מחירים נמוכים בלבד על רקע הקשחת תנאי המימון מצד הבנקים לרוכשים ולקבלנים.

עם זאת, נראה כי מצבה של שו"ב נדל"ן טוב משל מתחרותיה. היא נהנית מגמישות פיננסית גבוהה יותר מפני שמרבית הקרקעות שברשותה נרכשו במחירים היסטוריים ללא מינוף, כך שהיא מגיעה למשבר הנוכחי ללא לחצים מצד הבנקים ועם מלאי דירות נמוך - מה שמאפשר לה ליזום עסקות ולנצל הזדמנויות באמצעות רכישת קרקעות.

אחד השאלות המשפיעות על תמחורה של החברה האם היא אם שיכון ובינוי תצליח להשלים עד סוף 2012 את הנפקת שו"ב נדל"ן בבורסה, או שתסתפק ברישומה למסחר.

עציוני העריך באחרונה את שוויה הכלכלי של שו"ב נדל"ן ב-2.6 מיליארד שקל, וציין כי "מחירה הנוכחי של מניית שיכון ובינוי אינו נותן ביטוי מלא לפוטנציאל של שוב"ן - השווי הגלום לחברה בשער המניה הנוכחי של שיכון ובינוי הוא כ-1.6 מיליארד שקל בלבד".

מנוע הצמיחה בולט של שיכון ובינוי בשנים האחרונות הוא הפעילות בפרויקטי זכיינות, בעיקר בתחומי התשתיות והתפלת המים. מדובר בביצוע פרוייקטים לאומיים גדולים, בחלקם בשיתוף המגזר הממשלתי. שיכון ובינוי נוהגת לרשום בדו"חותיה את פרויקטי הזכיינות בהתאם להון העצמי שהושקע, ורק כשמתבצעות עסקות אמיתיות של מכירה בא לידי ביטוי הרווח הגלום בהם.

לצד פרויקטים ותיקים ככביש 6, אחזקה של מחצית מפרויקט מנהרות הכרמל בחיפה ומתקן התפלה בחדרה, שיכון ובינוי זכתה (בחלקים שווים עם שותפים) בשנים האחרונות במכרזים רבים שיגדילו את ההכנסות והרווחיות. בין היתר מדובר בהקמה של מרכז ההדרכה של המשטרה בבית שמש בכ-1.5 מיליארד שקל, תחזוקת כבישים בצפון בכ-1.7 מיליארד שקל, תכנון, שיפוץ, הקמה וניהול של מעונות הסטודנטים הקיימים והחדשים באוניברסיטת תל אביב ושיפוץ והקמה של בית משפט בתל אביב.

שיכון ובינוי גם הפסידה בלא מעט מכרזים כמו הרכבת הקלה בתל אביב ובירושלים, הכבישים 531 ו-431, הקמת מתקני התפלה באשדוד ושורק ומכרז הענק של כ-10 מיליארד שקל להקמת עיר הבה"דים בנגב. בשיכון ובינוי התקשו להשלים עם ההפסד, ועוד לפני שהוכרזה הזוכה עתרו לבית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב בדרישה לפסול את הצעת קבוצת שפיר ואת התקשרותה עם בנק לאומי, בטענה כי אלה שכרו יועץ הנגוע בניגוד עניינים.

העתירה נדחתה על ידי בית המשפט, ופעולות אלו של שיכון ובינוי העיבו על המוניטין שצברה לאורך השנים.

תחום נוסף הוא מגזר האנרגיה המתחדשת והמים. שיכון ובינוי השקיעה כ-40 מיליון יורו בחברה משותפת עם סנפלאואר, תאגיד ספרדי העוסק בפיתוח ורכישת זכויות בפארקים להקמת מתקנים סולאריים פוטו-וולטאיים בספרד, השקעה שטרם נשאה פרי.

גם התוכניות להקים פעילות עצמאית רחבה בהתקנת לוחות פוטו-וולטאיים לא הניבה פירות מהותיים, ובאחרונה רכשה שיכון ובינוי את פז סולאר עם צבר הפרויקטים ורישיונות שלה. כיוון עסקי נוסף עשוי להגיע בעקבות רכישת אחזקות אורתם סהר בשני פרויקטים בתחום האגירה השאובה בגלבוע ובמנרה, וכן אם תזכה במכרז להקמת תחנת כוח תרמו-סולארית באשלים, ותקים תחנה פרטית נוספת בצאלים.

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: עדכונים שוטפים משוק ההון בישראל ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#