דלק נדל"ן: כרוניקה של חדלות פירעון ידועה מראש - שוק ההון - TheMarker

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

דלק נדל"ן: כרוניקה של חדלות פירעון ידועה מראש

הדיווחים של דלק נדל"ן לבורסה מספרים את כל הסיפור: מהשנים העליזות שכללו רכישות ממונפות במיליארדים, של מלונות יוקרה בכל העולם, ועד להתרסקות

101תגובות

>> מאז שדלק נדל"ן נכנסה לשוק ההון ב-2005, היא פירסמה יותר מ-1,800 הודעות לבורסה. בעגת שוק ההון קוראים לזה "דו"חות מידיים". הדו"חות האלה מספרים את סיפור עלייתה ונפילתה של החברה שנשלטה על ידי יצחק תשובה ונוהלה על ידי איליק רוז'נסקי.

מה אפשר לגלות באותן הודעות רשמיות? הדברים מתחלקים לשניים: בשלוש השנים הראשונות והעליזות מבצעת החברה עסקות במיליארדים בקנדה, בשווייץ, בבריטניה, בפינלנד, בגרמניה ובעצם איפה לא, בדרך כלל עם שותפים. היא מגייסת כספים בהיקף גדול מגופים מוסדיים ישראליים (חברות ביטוח, קרנות פנסיה וקופות גמל), ונוטלת הלוואות ענק מבנקים זרים ומחלקת דיווידנדים לבעלי המניות ומענקים למנהלים. בסך הכל רושמת החברה רווח של 1.74 מיליארד שקל מאז 2003.

אלא שאז ב-2008 הכל מתהפך. החברה נקלעת למצוקה, המנהלים עוזבים והנכסים נמכרים. בחלק מהמקרים מסייע לה בעל הבית בהלוואות וערבויות, אך זה לא מספיק. המניה צונחת ונגרעת בהדרגה מהמדדים בבורסה, החברה הבת נמחקת מהמסחר בבורסה בלונדון ורשות ניירות ערך פותחת נגדה בחקירה פלילית. אקורד הסיום ניתן השבוע, עם ההודעה שהחברה אינה יכולה עוד לפרוע את חובותיה. בתוך פחות משלוש שנים רושמת החברה הפסדי עתק של יותר מ-4 מיליארד שקל. כאן, בהפסד הזה, קבורים כספי הפנסיה של רבים.

וקנין עופר

ודאי עוד נשמע כיצד הובל הציבור בישראל להעניק הלוואות ענק לחברת הנדל"ן חסרת הכישרון הזאת, אך בינתיים אפשר לדבר על השיטה שבה עבדה דלק נדל"ן: רוכשים נכסים באמצעות הלוואות כמה שיותר גדולות מבנקים זרים (לעתים אפילו עד 100% מעלות הנכס הנרכש) - הלוואות שהביטחון היחיד להן הוא הנכס עצמו (נון ריקורס). במקביל, מוכרים לגופים מוסדיים מישראל איגרות חוב - וכך יוצרים שני פלחי מימון שמשמשים לרכישת הנכסים: הראשון, של הבנקים הזרים, עם ביטחונות (בדרך כלל לא מספיק טובים); והשני, של המוסדיים הישראליים, בלי ביטחונות בכלל.

למעשה, המוסדיים הישראליים מימנו את ההון העצמי של הרכישות. לדוגמה, נניח שנכס נרכש ב-100 מיליון שקל, ההלוואה שהתקבלה למימונו (מבנק זר) היא 90 מיליון שקל, כך שעל החברה להביא עוד 10 מיליון שקל "מהבית". זהו ההון העצמי. אלא שכשמגיעה תקופה רעה, שווי הנכסים צונח, התזרימים מתכווצים - ואז ההלוואה לבנק קודמת ובעלי האג"ח נשארים בלי כלום.

מה עוד מטריד? הוצאות העסקה. ההוצאות נרשמות בדיווחים כהון עצמי, ולעתים נראה כי הן גדולות מדי. לדוגמה, דלק נדל"ן רכשה 50% מאוניברסיטת ברלין תמורת 96 מיליון יורו והיא קיבלה לכך מימון של 96 מיליון יורו (548 מיליון שקל). כלומר הנכס נרכש בהלוואה של 100%. אלא שהחברה מדווחת על הון עצמי שהביאה לעסקה בהיקף של 4.5 מיליון יורו (26 מיליון שקל). באף מקום לא נכתב לאן הולך הכסף הזה.

הציבור בישראל שהעניק לדלק נדל"ן יותר מ-2 מיליארד שקל, הוא המפסיד הגדול כאן, אבל לא רק הוא. הגופים המוסדיים רכשו גם מניות דלק נדל"ן במאות מיליונים, וגם כאן טמון הפסד גדול.

2005

מתחילים להתנפח

דלק נדל"ן הגיעה לבורסה אחרי שרכשה כמה נכסים בחו"ל ואת חברת הנדל"ן למגורים דנקנר השקעות מידי משפחת דנקנר לפי שווי של 70 מיליון דולר - 65% מעל שווי השוק. ב-2004 היא רשמה רווח נקי של 123 מיליון שקל. ואז אחרי השקעה ראשונית של קרן הפנסיה מבטחים, היא מגייסת בבורסה 755 מיליון שקל. רוז'נסקי: "המוסדיים הביעו אמון בדלק נדל"ן ובפוטנציאל העסקי שלה בגלל איכותה של החברה ורקורד הצמיחה והרווחיות שלה" (הוא מקבל מהחברה אופציות בשווי 160 מיליון שקל).

וקנין עופר

החברה מתמודדת על רכישת חברת אמות השקעות, אך מפסידה במכרז. היא רוכשת 50% ממגדלי זיו ברמת החי"ל ב-115 מיליון שקל. בנוסף החברה רוכשת ב-409 מיליון שקל (עם שותפים) בניין משרדים בסמוך לציריך, המושכר לקרדיט סוויס - 94% מימון מבנק זר. היא רוכשת יחד עם שותפים 30 מרכזי קניות במונטריאול קוויבק ואונטריו ב-435 מיליון שקל, ורוכשת עם שותפים בניין בן 6 קומות שמושכר לאוניברסיטת ציריך, ב-432 מיליון שקל.

עסקת ענק: החברה מצטרפת לרכישת 16 מלונות הילטון באנגליה ובסקוטלנד תמורת 3.4 מיליארד שקל. 2.7 מיליארד שקל מתקבלים מבנק זר.

החברה מחלקת דיווידנד ראשון מאז ההנפקה - 33 מיליון שקל - ומודיעה על הדירקטורים החדשים: אהרון קצ'רגינסקי, ליאור פרט לוין, גבי לסט, יעקב פרידגוט, אסי ברטפלד, ניר ברונשטיין, והדח"צים משה עמית ומרק רוטבליט.

הרווח השנתי הנקי: 121 מיליון שקל.

2006

גרמניה, שוויץ ופינלנד על הכוונת

החברה רוכשת עם שותפים שני מבני משרדים בפינלנד ב-246 מיליון שקל, בניין המושכר לדויטשה טלקום ב-144 מיליון שקל, קומפלקס משרדים בגרמניה ב-361 מיליון שקל (השוכר העיקרי הקמעונאית מטרו) וקומפלקס משרדים שמושכר לחברת אדידס בגרמניה ב-113 מיליון שקל. היא מצטרפת לרכישת נכס שמושכר לחברת הביטוח אליאנס בפרנקפורט תמורת 730 מיליון שקל.

החברה מגייסת מבנק הפועלים 57 מיליון דולר תמורת 11% מהמניות, ובמקום מזומן מקבלת מהבנק מניות של חברת מבני תעשייה בשווי 54 מיליון דולר (הפועלים מכר את המניות בתחילת 2011 בהפסד גדול). היא זוכה בהתמחרות לרכישת 50% מקניון גבעתיים בשווי 300 מיליון שקל.

החברה מגייסת 400 מיליון שקל משוק ההון הישראלי, מחלקת דיווידנד של 65 מיליון שקל לבעלי המניות ואופציות למנהלים: רוז'נסקי, אסי ברטפלד וליאורה לוין מקבלים 6.8% מהחברה. אם יממש את כל האופציות שבידיו, יחזיק רוז'נסקי כ-6% מהמניות. רמי נאור, חתנו של תשובה, חותם עם החברה על הסכם ייעוץ ומענקים.

החברה רוכשת עם שותפים רשת של 73 תחנות תדלוק וחנויות נוחות בפינלנד ב-618 מיליון שקל, נכס בסמוך לברן בשווייץ ב-185 מיליון שקל, מרכז מסחרי בקוויבק (קנדה) שמושכר לוול מארט ב-46 מיליון דולר קנדי, ונכס בקלן ב-34 מיליון יורו.

היא רוכשת בניין משרדים של רשת טלוויזיה גרמנית ב-30 מיליון יורו ובמימון של 28.5 מיליון יורו (ההון העצמי - 3.3 מיליון יורו). היא מוכרת שבעה נכסים בגרמניה תמורת 1.8 מיליארד שקל וברווח של 90 מיליון שקל.

החברה מעניקה לחברת הנדל"ן ויתניה הלוואה של 47 מיליון דולר, ומקבלת אופציה לרכישת 50% מהמניות. היא מנהלת מגעים למיזוג בין דנקנר השקעות לחברת אזורים. היא מגייסת מחברת מגדל 215 מיליון שקל בהנפקה פרטית של מניות (המחיר: 36 שקל למניה. כיום נסחרת מניית דלק נדל"ן ב-20 אגורות).

הרווח השנתי הנקי: 780 מיליון שקל.

2007

מגיעים לשיא ומתחילים ליפול

דלק נדל"ן רוכשת מתחם מסחרי בראש פינה ב-70 מיליון שקל, מגייסת 770 מיליון שקל בהנפקת אג"ח למוסדיים ומחלקת דיווידנד של 130 מיליון שקל. החברה רוכשת את חברת הנדל"ן סהר מידי צדיק בינו תמורת 250 מיליון שקל. היא מנהלת מגעים לרכישת קניון לב המפרץ.

טואג אייל

החברה לקראת הנפקה של חברה בת בלונדון, עם נכסים בשווי 10.7 מיליארד שקל ועוד נכסים המועמדים לרכישה בשווי 18 מיליארד שקל. היא צופה רווח של עד 1.2 מיליארד שקל.

שתי עסקות ענק: החברה רוכשת 29 תחנות שירות בבריטניה (RoadChef). הרשת כוללת תחנות דלק, 15 מלונות (600 חדרים), מסעדות, חנויות ודוכני קפה. המחיר: 3 מיליארד שקל (375 מיליון ליש"ט - הליש"ט צנחה מאז ב-30%).

החברה רוכשת 17% מרשת של 47 בתי מלון מריוט באנגליה, בווילס ובסקוטלנד (8,456 חדרים) תמורת 8.6 מיליארד שקל. ההלוואה לרכישה - 7 מיליארד שקל.

החברה מנפיקה 19% ממניות DGRE בבורסה בלונדון תמורת 100 מיליון ליש"ט. היא צופה רווח של 380-480 מיליון שקל בלבד. היא מגייסת עוד 370 מיליון שקל מגופים מוסדיים בישראל ומדווחת על הרווח הסופי מהנפקת DGRE: רק 100 מיליון שקל (כולל רווח נדחה של 35 מיליון). החברה מודיעה: מאז סוף מארס רכשנו 5 נכסים בבריטניה ב-440 מיליון שקל.

החברה רוכשת קומפלקס משרדים בלוזאן שבשווייץ תמורת 364 מיליון שקל, בניין המושכר לבנק בלייפציג ב-147 מיליון שקל, ומצטרפת (21%) להקמת קרן של דוד פתאל לרכישת מלונות באירופה. סך ההשקעה ההתחלתי בקרן: 100 מיליון יורו. החברה רוכשת קומפלקס משרדים של 16 דונם בפרנקפורט וקומפלקס משרדים בקייזרסלאוטרן, תמורת 108 מיליון שקל. שני הנכסים מושכרים לדויטשה טלקום. היא רוכשת 17 נכסים המושכרים למפיצת עץ מובילה בפינלנד, תמורת 323 מיליון שקל. היא רוכשת 50% מאוניברסיטת ברלין שבבעלות עיריית ברלין, תמורת 548 מיליון שקל (המימון: 548 מיליון שקל).

עסקת הנדל"ן הגדולה שנחתמה אי פעם על ידי חברה ישראלית: דלק נדל"ן רוכשת את כל תיק הנכסים של ילמולי, אחת מחברות הנדל"ן והקמעונות המובילות בשווייץ, תמורת 12.3 מיליארד שקל (3.4 מיליארד פרנק). הרכישה נעשית בשיתוף עם יגאל אהובי ובמטרה להכניס שותפים. לילמולי 88 בתי כלבו ומשרדים בציריך, בז'נבה, בלוזאן ובסנט גלאן. בנק ההשקעות מריל לינץ' התחייב לתת מימון לעסקה בשיעור של 85%.

יגאל אהובי, שותף לעסקות רבות, מנצל את ההסכם עם דלק נדל"ן ומחייב אותה לרכוש ממנו נכסים ב-291 מיליון שקל.

הודעה על ביטול המיזוג בין דנקנר השקעות לאזורים ועל מגעים למכירת דנקנר השקעות לחברת קרדן נדל"ן. הקצאת עד 20% ממניות חברה בת למגדל לפי שווי של 900 מיליון שקל.

עסקה עם אילן בן-דב - מקבל מניות בדלק נדל"ן תמורת מניות דרבן של אליעזר פישמן. הנפקת מניות למנורה תמורת 31 מיליון שקל.

עסקת הענק לרכישת ילמולי מבוטלת - "אנחנו מאמינים שלאור השינויים בתנאים, זה הצעד הנכון והאחראי לעשות". בתגובה על דברי רוז'נסקי בעיתונות שמחיר המניה בבורסה מהווה הזדמנות קנייה, אומרת החברה: "זוהי דעתו האישית של המנכ"ל".

מיכל פתאל

החברה מעניקה לרוז'נסקי מענק בסך 1.4 מיליון שקל - "בגלל אופן ניהול החברה, אופי פעילותה, ובפרט לאור תרומתו הגדולה להשגת רווחי החברה".

דלק נדל"ן מחלקת דיווידנד של 50 מיליון שקל וממירה הלוואה של 200 מיליון שקל שניתנה ב-2006 לויתניה ומומרת ל-50% מהמניות.

החברה רוכשת 12 היפרמרקטים של מטרו בסמוך לפרנקפורט שבגרמניה ב-1.366 מיליארד שקל ובהלוואה של כ-1.3 מיליארד שקל. כמו כן היא רוכשת 20% בקניון חיפה תמורת 52 מיליון שקל.

הרווח השנתי הנקי: 608 מיליון שקל.

2008

המשבר הגדול

החברה מקבלת ממעלות דרוג A פלוס לגיוס עוד 800 מיליון שקל מגופים מוסדיים. היא רוכשת עם שותפים מגרש ברחוב המסגר בתל אביב תמורת 64 מיליון שקל. היא רוכשת את חברת חוף הכרמל בחיפה ב-32 מיליון שקל. לחברה המחזיקה במלון מרידיאן חוב של 400 מיליון שקל לבנק לאומי.

החברה משלימה גיוס של 550 מיליון שקל מגופים מוסדיים ומנהלת מגעים לרכישת 25% מקניון מול הים באילת מאילן בן-דב תמורת 160 מיליון שקל.

היא חותמת על שיתוף פעולה עם חברה הודית לפעילות בהודו.

החברה רוכשת בניין בירושלים ב-61 מיליון שקל.

כמו כן היא רוכשת יחד עם הפניקס תיק הלוואות המגובה ב-30 נכסים בגרמניה ובשווייץ תמורת 80 מיליון יורו.

גם בשנה זו ניתן לרוז'נסקי מענק של 1.4 מיליון שקל, כשהחברה מודיעה: "המענק הוא סביר וראוי בחברה בהיקף זה, אופן ניהולה, וכן בהתחשב באופי והיקף הפעילות ב-2007 ובפרט נוכח תרומתו המשמעותית של המנכ"ל".

הגמול לשלושה דירקטורים עולה ל-76 אלף שקל בשנה ול-3,660 שקל לישיבה. משה קראדי מפכ"ל המשטרה לשעבר ממונה לדירקטור.

החברה מקבלת הלוואה של 75 מיליון שקל מהפניקס (שבשליטת תשובה) וחותמת הסכם פשרה עם ילמולי לפיצויים של 11.7 מיליון פרנק.

החברה מפרסמת הערכת שווי: שווי ההון העצמי הכלכלי - 3.5 מיליארד שקל (כיום שווי החברה 70 מיליון שקל).

החברה מקבלת מהחברה האם הלוואה של 80 מיליון שקל. מעלות מורידה את הדירוג ל A מינוס עם תחזית שלילית. מודיעה על "תספורת", אך מבטלת אותה למחרת (בעקבות התנגדות חריפה בתקשורת).

החברה מוכרת את בית הרצל בתל אביב ב-42 מיליון שקל ועוד נכסים למגדל ב-237 מיליון שקל. היא מבטלת את מכירת דנקנר השקעות לקרדן ונגרעת ממדד תל אביב 100.

החברה מדווחת על הפסד ענק של 1.6 מיליארד שקל.

2009

הכל קורס, המנכ"ל עוזב

מוכרים בלבד: נכס בנתניה ב-13 מיליון שקל, נכס בשבדיה ב-110 מיליון שקל, תחנת דלק בראשון לציון ב-41 מיליון שקל, קניון כרמיאל ב-50 מיליון שקל (הרוכשת, חברת אמות). נכס בקנדה ב-123 מיליון שקל, נכס בלב הסביונים בפתח תקוה ב-96 מיליון שקל ונכסים בירושלים ב-30 מיליון שקל. 2% ממניות מבני תעשייה נמכרים ב-41 מיליון שקל.

DGRE נמחקת מהבורסה בלונדון (תוך דיווח על הפסד של 104 מיליון ליש"ט). מניות דלק נדל"ן מחולקות לבעלי המניות בקבוצת דלק. יצחק תשובה יחזיק מעכשיו בחברה באופן פרטי ולא באמצעות חברת דלק.

אסי ברטפלד, ליאור פרט לוי וגבי לסט פורשים מהדירקטוריון. דירקטורים חדשים: עידן ולס, איל רבינוביץ וברקת צירין. נאמן האג"ח שוב מתחלף. החברה נגרעת גם ממדד יתר 50.

החברה ממנה ועדת איתור למנכ"ל חדש - "אם וכאשר רוז'נסקי יודיע על עזיבתו". הפניקס מאריכה את ההלוואה בחצי שנה, נאמן האג"ח מתפטר מחשש לניגוד עניינים.

נמצא מנכ"ל חדש - ירום אורן, יוצא קרן פימי. מעלות מכניסה את האג"ח לרשימת מעקב עם השלכות שליליות. תשובה מעניק הלוואות וערבוות אישיות, מעלות מורידה את הדירוג ל-BBB עם השלכות שליליות.

ירום אורן מתפטר מתקפידו, ערן מיטל יחליפו.

וקנין עופר

קניון דרורים נמכר ב-30 מיליון שקל. איל רבינוביץ פורש מהדירקטוריון, החברה נגרעת ממדד נדל"ן 15. רשות ניירות ערך עורכת חיפוש, חוקרת רישום חשבונאי של מלונות מריוט והילטון ורשת רודשף שנרכשו.

החברה רושמת הפסד ענק של 1.1 מיליארד שקל.

2011-2010

בדרך לתספורת

ההפסדים נמשכים, כמו גם הצורך למכור נכסים. דלק נדל"ן מוכרת 70% מקניון חיפה ב-211 מיליון שקל (אין רווח), ועוד נכסים ב-43 מיליון שקל. הסמנ"כלית שרית סבן שליט פורשת.

החברה מוכרת בהפסד גדול את מניות מבני תעשייה ב-275 מיליון שקל. היא מוכרת לאמות את קניון סנטר הגליל ב-70 מיליון שקל. מעלות מעדכנת תחזית שלילית לאג"ח.

החברה בוחנת הכנסת דנקנר השקעות לשלד בורסאי. היא מוכרת נכס בקנדה ב-172 מיליון שקל.

דלק נדל"ן נגרעת ממדדי תל בונד 40 ותל בונד 60. מעלות מורידה את הדירוג ל-BB עם השלכות שליליות. החברה חותמת הסכם למכירת קניון רמלוד ותחנת דלק ב-60 מיליון שקל. החברה מוכרת את בית סהר בתל אביב ב-22 מיליון שקל, את בית אדר בנתניה ב-84 מיליון שקל, נכס בשוויץ ב-200 מיליון שקל. היא מוכרת ארבעה קניונים בגרמניה ב-50 מיליון שקל.

הסכם למכירת דנקנר השקעות לתמיר פישמן. מעלות מורידה את הדירוג ל-BBB עם תחזית שלילית.

תשובה מתחייב לעוד ערבות של 30 מיליון שקל. תיק החקירה מועבר לפרקליטות, החברה דוחה פירעון ההלוואה לפניקס ומוכרת נכס בבריטניה ב-31 מיליון ליש"ט.

דלק נדל"ן מוכרת נכס בשווייץ ב-423 מיליון שקל. הדירקטור ניר ברונשטיין פורש. החברה מוכרת לקבוצת דלק את רודשף ב-500 מיליון שקל, ומוכרת עוד נכס בבריטניה ב-69 מיליון ליש"ט. החברה מוכרת גם את שוק בצלאל בתל אביב ב-50 מיליון שקל, ואת המניות בויתניה ב-164 מיליון שקל. היא מוכרת נכס בפינלנד ב-160 מיליון שקל ונכס בשווייץ ב-115 מיליון פרנק. מעלות מכניסה את האג"ח למעקב עם השלכות שליליות.

דלק נדל"ן מוכרת נכס בבריטניה ב-534 מיליון שקל וקניון בביתן אהרון ב-38 מיליון שקל. מעלות מורידה את דירוג האג"ח ל-CCC.

מענק למנכ"ל ערן מיטל. בנק בגרמניה מודיע על הפרת תנאי ההלוואה ותפיסת הנכסים. מכירת דנקנר השקעות לתמיר פישמן מבוטלת. נמכר נכס בקנדה ב-281 מיליון דולר קנדי. בעל השליטה מעניק עוד ערבות של 30 מיליון שקל.

מונה כונס למלונות מריוט, נמכרים 30 מרכזי קניות בקנדה ב-418 מיליון שקל ונכס נוסף ב-171 מיליון שקל. ממונה כונס לנכס של החברה בגרמניה.

מעלות מורידה את הדירוג ל-CC. נאמן אג"ח ד' פורש.

הבנות למכירת החברה ללא תמורה לקרן זרה של ישראלים, בנוסף להזרמה של 500 מיליון שקל על ידי בעל השליטה.

הודעה: "היום יום תשלום הריבית, אך לאור הנסיבות: החברה לא תשלם יותר את הריבית לכל הנושים".

מעלות מורידה את הדירוג ל-D (חדלות פירעון). מכירת החברה מבוטלת, החברה מפרסמת הצעה לארגון מחדש של החובות - תספורת של 50%-70%. הנאמנים ממהרים לקזז את ההוצאות שלהם מבעלי האג"ח.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#