"קנו מניות של חברות נדל"ן למגורים - במקום דירות" - שוק ההון - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

"קנו מניות של חברות נדל"ן למגורים - במקום דירות"

בסקירה שפירסמה לידר שוקי הון מציע האנליסט רמון עמית פתרון אטרקטיבי לאלה הרוצים להשקיע בשוק הנדל"ן, אבל חוששים לרכוש דירות בתקופה של חוסר ודאות ■ "בשנתיים הקרובות חברות הנדל"ן למגורים צפויות להכיר ברווחים משמעותיים"

43תגובות

בין 2000 ל-2008 לא נרשמו עליות חדות ומתמשכות במחירי הדירות בישראל. אבל החל במארס 2009 ועד לאחרונה, היינו עדים לראלי של עליות במחירי הנדל"ן למגורים, ולא רק באזורי הביקוש.

הגל האחרון של העליות במחירי הדירות נבע משילוב בין מחסור בהיצע של קרקע ודירות לבין ביקוש מוגבר, הן מצד משקיעים הן מצד רוכשי דירות ראשונות ומשפרי דיור, שניזון מריביות נמוכות ברמה היסטורית. חברות הנדל"ן למגורים התאימו עצמן לשוק המתחמם והגבירו את קצב המכירות, תוך שהן מעלות את מחירי הדירות כמעט מדי חודש.

אייל טואג

אבל בקיץ האחרון נגמרה החגיגה בשוק הדירות. המונים יצאו לרחובות כחלק מהמחאה החברתית הגדולה ביותר אי פעם בישראל, כדי להפגין נגד יוקר המחיה ולדרוש מן הממשלה להציג פתרונות מהירים לדיור ¬ פתרונות שעדיין לא ממש מורגשים בשטח.

"אפקט המחאה והוועדה"

אנליסט אישי  בזק

מוגש בחסות המפרסם

גם המניות של החברות המתמחות בנדל"ן למגורים הגיבו לאירועים. בסקירה שפירסמה בתחילת השבוע לידר שוקי הון מציע האנליסט רו"ח רמון עמית פתרון לאלה הרוצים להשקיע בשוק הנדל"ן - אבל חוששים לרכוש דירות בתקופה של חוסר ודאות.

בסקירה, שכותרתה "קנו מניות חברות למגורים במקום דירות", מסביר עמית: "למרות השנתיים הטובות שעברו על תחום המגורים בישראל - קצב המכירות הגבוה ועליית המחירים החדה שתתורגם לרווחים גבוהים אצל החברות - הרי שמתחילת 2011 מרבית מניות חברות הנדל"ן למגורים צנחו ב-30%-40%, אם כי באחרונה מעט התאוששו.

"לאחר הירידות החדות במניות חברות הנדל"ן למגורים מתחילת השנה, מרבית החברות נסחרות מתחת להונן העצמי. אם מוסיפים רק את הרווחים הצפויים מדירות שכבר נמכרו ושייתוספו להונן העצמי בשנתיים הקרובות - אזי מכפילי ההון הצפויים לחברות נמוכים עוד יותר, ובאופן משמעותי".

בלידר שוקי הון בחנו עשר חברות נדל"ן למגורים: בוני התיכון, חנן מור, קרדן נדל"ן, פרשקובסקי, מצלאוי, אפריקה מגורים, אשדר, ב.יאיר, צמח המרמן ו-י.ח דמרי - אבל לא התייחסו לחברות גדולות נוספות בתחום המגורים, כמו שיכון ובינוי נדל"ן הפרטית ואזורים הציבורית.

וכך מסבירים בלידר את הירידות במניות הנדל"ן למגורים מתחילת השנה: "חששות המשקיעים מהתפתחותה של 'בועת נדל"ן', החששות מצעדי הממשלה ובאחרונה גם מהמחאה החברתית - הכריעו. קצב עליית המחירים החד הדאיג מאוד את קובעי המדיניות, ובעיקר את בנק ישראל, במיוחד לנוכח הזיכרון הטרי ממשבר הסאב-פריים בארה"ב, שהיה זה שהצית את המשבר הפיננסי הגלובלי החמור, שאותו אנו עדיין חווים.

"במשרד האוצר ובבנק ישראל יודעים כי 'בועת נדל"ן' היא מתכון כמעט מובטח להיווצרו של משבר פיננסי כולל. אי לכך, כבר לפני כמעט שנה החלו לנקוט צעדים שמטרתם צינון שוק הנדל"ן למגורים. בין הצעדים ניתן למנות תקנות וחוקי מס, הגבלות על הבנקים למשכנתאות, העלאות ריבית ועידוד בנייה מהירה כדי להגדיל את ההיצע".

עוד כותב עמית: "בתגובה למחאה הוקמה ועדת טרכטנברג, שתפקידה להמליץ על שורת צעדים להוזלת המחיה, כולל מחירי הדיור. מסקנות הוועדה הוגשו באחרונה, והמלצותיה עדיין לא אושרו (ההמלצות אושרו שלשום בממשלה, לאחר פרסום הסקירה - מ"ר), אבל 'אפקט המחאה והוועדה' הצליח לגרום לשוק הנדל"ן למגורים לעצור בחריקת בלמים בחודשיים האחרונים. כולם יושבים על הגדר וממתינים לראות מה יילד יום.

"כל חברות המגורים דיווחו על ירידה דרסטית בקצב המכירות בחודשיים האחרונים. אנו מעריכים כי העצירה הכמעט מוחלטת היא זמנית, אבל בהחלט מאמינים כי למחאה תהיה השפעה על שוק הדיור ¬ גם בצד ההיצע וגם בצד הביקוש".

"זרעי המשבר הבא"

אז מה צופים בלידר לשוק הנדל"ן למגורים? "בחודשיים האחרונים שוק המגורים הואט באופן משמעותי ואף כמעט נעצר לחלוטין. אנשים ממתינים לראות מה יהיה ולכן נמנעים מלבצע עסקות. קיימת אווירה ציבורית ותקשורתית שהמחירים הגיעו לשיא ושבתקופה הקרובה תהיה ירידת מחירים, גם כתוצאה מצעדי הממשלה. ציפייה זו לכשעצמה יכולה לגרום לירידת מחירים.

"אנו מעריכים כי המחירים אכן הגיעו לרמות גבוהות מאוד, וכי לא נראה המשך עליות מחירים בקרוב. עם זאת, גם לא נראה מפולת. קצב המכירות יהיה אטי יותר ונטל המימון עלול להכביד על היזמים, שחלקם יתחילו להוריד קצת מחירים על מנת להיפטר ממלאי קיים וממלאי בביצוע.

"להערכתנו, בטווח של השנה הקרובה נראה בהדרגה ירידות מחירים של 5%-15%, אבל לא מעבר לכך. עם זאת, האטה משמעותית בפעילות הכלכלית של המשק או החמרה במצב הגיאופוליטי עלולות להחריף את הירידות.

"שילוב של ביקושים נמוכים יותר והקשחת התנאים מצד הבנקים המלווים, יגרום ליזמים לעכב את היציאה לשלבים הבאים בפרויקטים קיימים, ואת היציאה לביצוע בפרויקטים חדשים. יזמים כיום לא בונים בהיקפים משמעותיים למלאי, כחלק מניסיון וצלקות העבר של שנות ה-90 העליזות. המשמעות היא שיזמים יאטו את קצב התחלות הבנייה, וימעטו לרכוש קרקעות חדשות - מה שעלול לזרוע את הזרעים למשבר ההיצע הבא בעוד כשנתיים".

בהתאם לכך, סבורים בלידר: "אין ספק כי הגדלת ההיצע היא קריטית לעצירת העלייה במחירי הדירות, ואף לירידתם. הממשלה נוקטת כמה דרכים כדי לשחרר את ה'פקק' הביורוקרטי ולאפשר לכמות גדולה יותר של קרקעות מתוכננות לצאת לשוק.

„"צד ההיצע הוא הצד המסובך יותר של המשוואה. לא פשוט לשנות סדרי עולם בטווח זמן קצר, ולהערכתנו, ייקח עוד זמן עד שהתוצאות ייראו בשטח. עם זאת, בלא שינויים יסודיים בתחום, קשה יהיה לראות שינוי מגמה אמיתי ובר-קיימא במגמת מחירי הדיור בטווח הארוך".

"הפרדוקס של שוק הדיור"

עמית מציג את מה שהוא מכנה "הפרדוקס הבא של שוק הדיור": "מצד אחד, הממשלה מעוניינת מאוד בהגדלת היצע הדירות על ידי פתיחת חסמים ביורוקרטיים, מתן תמריצים ליזמים שיבנו מהר, הקלות במס וכו' - אבל מקשה במקביל על היזמים להוציא לפועל את התוכניות. הטלת מגבלות על האשראי הבנקאי לענף הנדל"ן ומחסור בעובדים זרים, יקשו על היזמים, יעכבו את לוחות הזמנים וייקרו את עלויות הבנייה.

"עושה הרושם כי הממשלה לא נותנת דעתה לסוגיית כוח האדם, וכי צוואר הבקבוק פשוט יעבור ממחסור בקרקעות למחסור בכוח אדם - ובלא פתרון לבעיה זו, יהיה קשה להוציא לפועל את תוכניות הממשלה".

לאור האמור, מעריך עמית: "צעדי הממשלה ישאו פרי, אם כי לא בטווח המיידי, ובמיוחד בצד ההיצע. כאמור, קשה לבצע רפורמות בין-לילה, ואת התוצאות נתחיל לראות בעוד שנתיים.

"בכל הקשור לביקושים, אנו מעריכים כי אלה יימשכו, אם כי לא בהיקפים שחווינו בשנתיים האחרונות. אוכלוסיית ישראל צומחת, ועמה גם הצורך בדיור, אבל ניכרת ירידה בהתעניינות מצד המשקיעים. עם זאת, חולשה בבורסה וגידול הסיכון באפיקי השקעה אלטרנטיביים, בשילוב ירידה בריבית, אותה ראינו באחרונה, בהחלט יכולים למשוך חזרה את המשקיעים שמאמינים כי 'להשקיע בבלוקים' זה דבר יציב ופחות מסוכן.

"כמו כן, ירידה בביקושים תשפיע על כל 'שרשרת המזון' של הדיור - תהיה ירידה במחירי הקרקע ובעלויות הביצוע, ולפיכך גם במחירי הדירות".

"מגזר מתומחר בחסר"

על חברות הנדל"ן למגורים כותב עמית: "מגזר הנדל"ן למגורים הוא בעל שווי שוק מצרפי נמוך. אמנם לא הכללנו את כל חברות הנדל"ן למגורים הנסחרות בבורסה בתל אביב, אבל העיקריות שכללנו בעשר החברות שנבחרו, נסחרות בשווי מצרפי של קצת יותר מ-2 מיליארד שקל - דומה לשווי של חברת נדל"ן מניב אחת, דוגמת בריטיש ישראל, מליסרון, נצבא, גב ים או אמות.

"עובדה זו, בתוספת שיעור החזקות ציבור נמוך יחסית והיעדר מדיניות חלוקת דיווידנד ברובן המכריע של החברות, יוצרת מצב של חוסר עניין מצד משקיעים במניות הענף, שנהנה משיפור ברווחיות שלא בא לידי ביטוי במחירי המניות".

בלידר ניסו להגיע לערך חבוי הקיים בכל אחת מהחברות הנסקרות ולגזור שווי כלכלי "נכון יותר". הניתוחים התבססו על ההון העצמי של החברות, תוך ביצוע התאמות, כמו הוספה להון העצמי את הרווח הצפוי בשנתיים הקרובות מדירות שנמכרו ועדיין לא נמסרו, ולאחר מכן היוון השווי הנגזר בשיעור של 7%.

בנוסף בוצעו הפחתות, במידת הצורך, בעיקר לחברות שיש להן גם פעילות של ייזום במזרח אירופה שנותרה מימי טרום המשבר, וכן הוסף רווח הצפוי ממלאי הדירות שנמצא בביצוע או שיווק וממלאי הדירות שצפויות לצאת לשיווק בחצי השנה הקרובה - כל זאת תוך אימוץ הנחה של ירידה בשיעור כ-50% בקצב המכירות (במרבית החברות) וירידה של כ-30% ברווחיות הגולמית הצפויה (מקביל לירידה ממוצעת של כ-8% במחירי הדירות). כמו כן, הפחיתו בלידר את סעיפי ההוצאות שאינם נכללים ברווח הגולמי, בהם הוצאות הנהלה וכלליות, הוצאות שיווק והוצאות מס.

עמית סבור כי באופן כללי כל מגזר הבנייה למגורים מתומחר בחסר, ומציין את המניות המעניינות והמומלצות על ידי לידר שוקי הון ¬- אפריקה מגורים, אשדר, קרדן נדל"ן
ובוני התיכון - תוך שקלול רמת הסיכון, גודל החברה, רמת הסחירות ועומק הדיסקאונט
לעומת השווי הכלכלי.

"הצפת ערך משמעותית"

וכך מסכם עמית את הסקירה: "לאחר השנתיים האחרונות, מצבן של מרבית החברות הוא בהחלט טוב. על אף העננה המרחפת מעליהן, יש לזכור שעברו על חברות אלה שנתיים מצוינות. ההון העצמי ה'אמיתי' של החברות גבוה בהרבה מזה המוצג כיום במאזניהן, ובשנתיים הקרובות הן צפויות להכיר ברווחים משמעותיים.

"גם ניתוח של הקרקעות שנרכשו ביוקר כביכול בשנתיים האחרונות לא משנה משמעותית את התמונה, היות שבחלק לא מבוטל מהקרקעות החדשות כבר יצאו לפרויקטים ומכרו היקף משמעותי של דירות 'על הנייר'.

"אנו חושבים שבחלק גדול מהחברות קיימת אפשרות להצפת ערך משמעותית ברמת האקוויטי (המניות), אם כי אנו מודעים לבעיית הסחירות של החברות. מצאנו לנכון לבצע עבודה זו היות שמניות אלה, ברובן, הן מתחת לרדאר של משקיעים רבים, בעלות סחירות דלה וקיים קושי ללמוד מדו"חות הרווח והפסד על מצבן האמיתי".

המניות המועדפות של לידר

אפריקה מגורים: "למרות העליות, עדיין מעניינת"

אפריקה מגורים היא מניית הנדל"ן למגורים המומלצת ביותר בסקירה של לידר שוקי הון. "למרות העליות במניה בשבועיים האחרונים, מאז הודיעה החברה על ביצוע רכישה עצמית למניותיה בהיקף של כ-40 מיליון שקל, אנו חושבים כי אפריקה מגורים עדיין מעניינת", כותבים בלידר.

וכך מנמק עמית את המלצתו: "מכפיל ההון שלה, בתוספת הרווח הצפוי רק מהדירות שכבר נמכרו, יעמוד על 0.67 בלבד. מספר הדירות שעדיין לא נמכרו מסך הדירות בשיווק וביצוע סביר, ואף נמוך יחסית למגור, ומגיע לכ-45%. עומס הוצאות ההנהלה של החברה הוא הנמוך ביותר מבין כל החברות ומסתכם בכ-0.5% בלבד. לחברה עתודות קרקע בהיקף גדול שנרכשו ב-2006-2008 ומגלמות שווי חבוי משמעותי נוסף.

"החברה מעורבת בכ-24 פרויקטים באזורי ביקוש בשלבי שיווק וביצוע - מה שיתמוך בקצב המכירות. כמו כן, שווי השוק של החברה והמחזור היומי הממוצע במניותיה הם הגבוהים במגזר, ורמת המינוף שלה נמוכה".

בוני התיכון: "זולה באופן קיצוני"

"בוני התיכון אמנם אינה סחירה והיא קטנה במונחי שווי שוק, אבל היא זולה באופן קיצוני לענף", מנמקים בלידר שוקי הון את ההמלצה על מניית בוני התיכון. החברה נסחרת במכפיל הון של 0.33 בלבד. החברה מכרה כ 246 יחידות דיור שעדיין לא הוכר בגינן הרווח. לחברה אמנם אין מדיניות מוצהרת של חלוקת דיווידנד, אבל היא חילקה כ-10.5 מיליון שקל ב-2011".

כמו כן מציינים בלידר: "רמת המינוף של החברה גבוהה יחסית והקרקעות שנרכשו בשנתיים האחרונות מהוות סיכון לחברה - אבל ביחס להיקף הנכסים שלה לא מדובר בסיכון גדול מדי. החברה פשוט זולה מאוד. גם אם מביאים בחשבון את רמת הסיכון שצוינה לעיל, אנו סבורים כי התמחור הנוכחי שלה מותיר מרווח ביטחון, המפצה על הסיכון".

דמרי: "היחידה עם מדיניות דיווידנד"

לגבי דמרי, כותבים בלידר: "דמרי היא אחת מחברות הנדל"ן למגורים המובילות בשוק, כשבאזור הדרום היא הדומיננטית ביותר. החברה מציגה לאורך השנים רווחיות גולמית גבוהה מהממוצע בענף, כתוצאה מביצוע עצמי וממלאי קרקעות גבוה שנרכש בשנים קודמות.

"החברה פרוסה במספר גדול של פרויקטים, מה שמקטין את הסיכון לירידה בקצב המכירות. אמנם, מבחינת מכפילי ההון, היא מתומחרת הכי גבוה בענף, אבל השווי העודף הגלום בקרקעותיה והיכולת העקבית שלה להציג רווחיות מעל הממוצע בענף, בתוספת היותה החברה היחידה בענף עם מדיניות דיווידנד מוצהרת - כל אלה מצדיקים את התמחור.

„"עם זאת, נציין שרמת המינוף של דמרי יחסית גבוהה, ועלולה להוות סיכון במצב של האטה משמעותית במשק", מסכם עמית.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#