הביקוש לחוות שרתים גדל — וחברות הנדל"ן המניב קופצות על המציאה

עזריאלי, מליסרון ואפילו רני צים, מתחילות להיכנס למגזר הנדל"ן החדש, שעד כה פעלו בו בישראל בעיקר חברות טכנולוגיה פרטיות ■ התחרות בתחום גוברת, אך התחזיות לעלייה בביקוש למחשוב ענן מגבירות את ההערכות כי יש מקום ליותר מכמה שחקנים גדולים

שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
חוות שרתים של חברת אדגר בראש העיןצילום: ללא קרדיט

מגפת הקורונה האיצה את תהליך המעבר של עסקים למחשוב ענן, בין היתר בעקבות המעבר לעבודה מרחוק. הדבר משפיע לא רק על העסקים עצמם, אלא גם על חברות הנדל"ן המניב — שמזהות את הצורך הגובר באחסון מידע על ידי חוות שרתים, ומסתערות על מנוע הצמיחה החדש.

"ההערכות הן כי הביקוש לשטחי חוות שרתים יגדל ויילך בעקבות השימוש הגובר במכשירים מקושרים לרשת האינטרנט, כגון בתים חכמים ורשתות הדור החמישי", כתבה האנליסטית שירן פימא ממידרוג בסקירה של מגזר חוות השרתים העולמי.

לפי סקירה של סיסקו, מספר המשתמשים באינטרנט גדל והולך, וצפוי להגיע ל–66% מאוכלוסיית העולם עד 2023. כמו כן, לפי מדד הענן הגלובלי (GCI) של סיסקו, ההערכה היא כי עד סוף השנה, 95% מתעבורת המידע המאוחסן בחוות השרתים תיוחס לשירותי ענן.

המגמות האלה בולטות בנדל"ן המשמש את חוות השרתים. לפי נתוני חברת המחקר CBRE, חל גידול של כ–200% בשטחי חוות השרתים בצפון וירג'יניה ובדאלאס — אזורים שבהם יש ריכוז גבוה של חוות שרתים.

חברות הנדל"ן המניב רוצות לקחת נתח מהשוק — וגם בישראל התחרות בתחום גוברת. חברות פרטיות כמו 1MED, רד בינת, גלובל דאטה סנטר (GDC) וסרבר־פארם (Serverfarm), שחלקן פועלות יותר מעשור, מקימות כיום חוות שרתים חדשות, בהשקעות של מאות מיליוני שקלים.

כך, קבוצת עזריאלי הודיעה לפני כשלושה שבועות על רכישת גרין מאונטיין (Green Mountain), חברה נורווגית הפועלת בתחום חוות השרתים, ב–2.8 מיליארד שקל, לאחר שבשנתיים האחרונות רכשה 24% ממניות קומפאס, העוסקת בתחום חוות השרתים בארה"ב. עזריאלי רכשה גם שתי חטיבות קרקע, האחת באזור התעשייה תנובות, סמוך לכפר יונה, והשנייה בשהם, שעליהן צפויות להיבנות חוות שרתים שישרתו את אמזון.

האנליסטית שירן פימא, מידרוגצילום: עומר תרב

בנובמבר 2020 דווח בתקשורת כי מליסרון תיכנס לשותפות עם חברת הדאטה סנטרים הבינלאומית קיריסה (Chirisa), והשתיים יקימו יחד שרשרת של מתקנים לאורך אגן הים התיכון. חברת גב ים הודיעה כי היא פועלת לתכנון ורישוי שתי חוות שרתים ראשונות, בקמפוס גבעת רם בירושלים ובפארק מת"ם בחיפה, שישרתו את השוכרים במתחמים.

אפילו רני צים מרכזי קניות הודיעה כי היא בוחנת כניסה למגזר השרתים, וב–2019 אף הגישה בקשה לוועדה המקומית כפר סבא להוסיף שימושים נוספים לשימושים הקיימים בתב"ע (תוכנית בניין עיר) לפרויקט החברה בעיר, ובהם חוות שרתים. הבקשה אושרה על ידי הוועדה המקומית והמחוזית.

דמי השכירות אינם נקבעים לפי שטח פיזי

מגזר הנדל"ן המניב — משרדים ומסחר — עדיין מהווה את רוב הפעילות בכל החברות הללו, אך חוות השרתים נהפכות אט־אט לחלק מהותי מהפעילות. השוק מגוון ומותיר מקום גם לשחקנים קטנים יותר.

דמי השכירות בחוות שרתים אינם נקבעים לפי שטח פיזי, אלא בהתאם ליחידות הספק וצריכת החשמל של השוכר. הלקוחות שוכרים מדפים שעליהם מותקנים השרתים שלהם.

חוות השרתים מחולקות לשלוש רמות בהתאם לרמת צריכת החשמל של השוכרים: Retail, עבור שוכרים הצורכים מתחת ל–300 קילו־ואט, Wholesale עבור שוכרים הצורכים בטווח של 300 קילו־ואט עד 5 מגה־ואט ו–Hyperscale עבור שוכרים הצורכים יותר מ–5 מגה־ואט.

לפי מצגת שפירסמה עזריאלי ביולי 2019, בהתבסס על נתוני חברת המחקר CMA Strategy, דמי שכירות Retail בארה"ב נעים בטווח של 150–250 דולר לקילו־ואט לחודש, דמי שכירות Hyperscale בארה"ב נעים בטווח של 90–120 דולר לקילו־ואט לחודש, ודמי שכירות Wholesale בארה"ב נעים בטווח של 110–140 דולר לקילו־ואט לחודש.

לפי מחקר של חברת CBRE, מחיר השכירות הממוצע ללקוחות Wholesale ב–2020 בארה"ב היה 121 דולר לקילו־ואט לחודש. ההספק הממוצע עבור מדף (KW/Rack) עלה מ–5.6 קילו־ואט ב–2017 ל–8.4 קילו־ואט ב–2020, לפי נתוני Uptime Institute, חברת מחקר בתחום חוות השרתים.

"קיים יתרון לגודל — ככל שחוות השרתים משתרעות על פני שטח רחב יותר, כך עלויות התפעול פוחתות עבור כל קילו־ואט בודד, ובהתאם לכך שיעור הרווחיות של החברות הפועלות בתחום עולה", כתבה פימא.

חוות השרתים שמקימה עזריאלי עבור אמזון יהיו בהספק גבוה בהרבה מ–5 מגה־ואט. גם השחקניות הקטנות יותר אינן רוצות להגביל את עצמן בהספק נמוך, שעשוי בעתיד שלא לעמוד בדרישות של לקוחות וגם פוסל אותן מראש כמועמדות ללקוחות גדולים. ההספק של חוות השרתים בראש העין של אדגר — אחת החברות הציבוריות הוותיקות בתחום בישראל — הוא 4 מגה־ואט וההספק של חוות השרתים שהיא מקימה בימים אלה בפתח תקוה צפוי להגיע ל–7–8 מגה־ואט. גב ים מתכננת כי חוות השרתים בקמפוס גבעת רם בירושלים תהיה בהספק מרבי של 9 מגה־ואט, והחווה בפארק מת"ם בחיפה תגיע להספק מרבי של 15 מגה־ואט.

הלקוחות המבוקשים ביותר הן כמובן ענקיות מחשוב הענן — אמזון, מיקרוסופט, גוגל ועליבאבא — שמשתמשות בחוות השרתים ברמת Hyperscale. עם זאת, גם הלקוחות הקטנים עשויים להיות רווחיים.

איזה מודל עדיף?

לדברי פימא, לספקי Retail יש מספר גדול של שוכרים קטנים עם חוזי שכירות של שנה־ארבע שנים בממוצע. מודל ההכנסות משוכרים אלה מתבסס על תעריף חודשי לחבילת שירותים גמישה, כלומר השוכר יכול לבחור את השירותים הנחוצים לו.

"מאחר שהתשתיות קיימות ודרישות השוכרים אינן מורכבות בדרך כלל, חיבור של שוכר חדש אינו כרוך בהשקעה גדולה — ומשכך התשואה על הנכס גבוהה בהשוואה לספקי Wholesale, הנדרשים לבצע התאמות לשוכרים לפי דרישותיהם", כתבה פימא.

לעומתם, ספקי Wholesale, המשכירים שטחים ללקוחות גדולים יותר, עובדים במודל אחר. השוכר יכול לשלוט בעיצוב ובמבנה חוות השרתים בהתאם לצורכיו, ולעתים אף על צוות הניהול והאחזקה.

"מאחר שספקי Wholesale מתאימים את חוות השרתים לצורכי הלקוח, התשואה על ההשקעה עשויה להיות נמוכה ביחס לספקי Retail. חוזי השכירות בתחום ה–Wholesale הם ארוכים יותר, ונעים בין חמש לעשר שנים בממוצע, לכן קיים סיכון חידוש החוזה מול השוכר. ואולם כ–50% או יותר מהשטחים ניתנים להשכרה מראש לדיירי עוגן — מה שמפחית את הסיכון בשלב ההקמה של חוות שרתים חדשות", כתבה פימא.

חברות הנדל"ן המניב הישראליות רואות את ההצלחה של קרנות הריט האמריקאיות שפעילות בתחום חוות השרתים. התשואה של קרנות הריט העוסקות בחוות שרתים ב–2019 היתה כ–44%, לעומת תשואה של כ–30% של כלל קרנות הריט, כך לפי מידרוג, שמתבססת על נתוני P&S ואיגוד קרנות הריט האמריקאי (Nareit).

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker