"הקורונה יצאה מכל פרופורציה; מתחילת מאי יש התעוררות חזקה במכירת דירות"

מניות ואיגרות החוב של חברות הנדל"ן למגורים הנסחרות בבורסה קרסו בחדות בתקופת השיא של משבר הקורונה בתחילת מארס, אך כבר החלו לתקן את הנפילות וטיפסו חזרה מעלה ■ מנהלי החברות ואנליסטים: החברות לא ייקלעו לקשיים - לא במימון ולא בירידת מחירים קיצונית

שלי אפלברג
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
פרויקט סביוני כפר יונה של אפריקה ישראל מגוריםצילום: אפריקה ישראל מגורים
שלי אפלברג

מניות חברות הנדל"ן למגורים, שנהנו מגן עדן של עליות בעשור של ריבית אפסית וגאות בשוק הנדל"ן, רעדו בתחילת משבר הקורונה: הענף אמנם הוכר כחיוני והמשיך לעבוד כסדרו, אך החשש שמיליון מובטלים ירוקנו את משרדי המכירות, יפגרו בתשלומי המשכנתא וימלאו את השוק בדירות יד שנייה שיובילו לירידת מחירים ולעצירת המימון לפרויקטים חדשים על ידי הבנקים - כל אלה שלחו את מניות החברות כלפי מטה, ובחדות. גם הפאניקה בקרב מחזיקי קרנות הנאמנות שמכרו מכל הבא ליד חיזקה את מגמת הירידות במניות ובאיגרות החוב של חברות הנדל"ן למגורים.

כך, מניית קנדה ישראל, שב-2019 זינקה ב-226%, נפלה בכ-60% בתקופת שיא הפאניקה ממשבר הקורונה. בהתאוששות שהחלה לקראת סוף מארס עלתה מניית החברה ב-30%. האג"ח שלה זינקו באותה תקופה מתשואה של 3% לתשואה דו־ספרתית של עד 13%, עד שחזרה בשבוע שעבר להיסחר סביב תשואה נמוכה יותר של 5.2%-5.8%.

הקריסה החדה במניה ובאג"ח של קנדה ישראל היתה דומה בכל מניות חברות הנדל"ן למגורים. מניית אפריקה מגורים, שב-2019 זינקה ב-90%, קרסה מהשיא בפברואר ב-57%, אף שמאז השפל שבו נגעה במארס עלתה ב-70%. תשואת האג"ח שלה, שזינקו בשיא המשבר ליותר מ-8%, חזרו בשבוע שעבר להיסחר סביב תשואה של 2.2%-3.7%. מניית דמרי, שזינקה ב-2019 ב-110%, נפלה ב-40% והתאוששה חלקית מאז השפל במארס עם זינוק של כ-23%. החוב שלה, שנסחר בשיא הפאניקה בתשואה דו־ספרתית של כ-10%, חזר להיסחר בשבוע שעבר סביב תשואה דו־ספרתית נמוכה של 2%-2.9%.

מניית אזורים, שזינקה ב-2019 ב-114%, נפלה ב-65% מאז השפל במארס והצליחה לעלות ב-55%. תשואות האג"ח של החברה חזרו להיסחר בשבוע שעבר בתשואה של 2.1%-3.3% אחרי שהיו כבר ב-10%. מניית חנן מור, שזינקה ב-2019 ב-72%, נפלה בשיא הפאניקה ב-50% ועלתה מאז ב-50%. החוב הסחיר של החברה בשיא המשבר נסחר עם תשואה דו־ספרתית גבוהה של יותר מ-17% ובשבוע שעבר נסחר סביב תשואה של 4.0%-5.9%.

פרויקט של אזורים בפתח תקוהצילום: ניר קידר

"בלי הנחות"

התיקון שחוו כל חברות הנדל"ן האלה אמנם לא החזיר את המניות שלהן לרמת השיא, והחוב שלהן עדיין נסחר בתשואה גבוהה במעט מהתקופה טרום הקורונה - אך מסתמן שלפחות מבחינת המשקיעים בבורסה, חברות הנדל"ן שמו את הקורונה מאחוריהן.

לדברי אילון זוידוביץ, סמנכ"ל מכירות בחברת שיווק הפרויקטים נווה העיר - חברה שעובדת בין היתר עם שיכון ובינוי נדל"ן ואאורה - לא מעט קונים חזרו למשרדי המכירות. "מי שתיכנן רכישה לפני המשבר לא שינה את תוכניתו. אנו חווים פיק גדול של אנשים שנכנסים למשרדים בכל הארץ. כמות הפניות אלינו היתה גדולה גם בשעה שאנשים ישבו בסגר בבית".

אילון זוידוביץ'צילום: עידן מעוז

זוידוביץ טוען כי באופן מפתיע, גם אנשים שהוצאו לחל"ת לא חוששים לבצע רכישה. "חלק מהקונים שהגיעו אלינו עדיין בחל"ת, אך מכירים בצורך של קורת גג שבישראל נהפכה לצורך בסיסי. הריביות בבנקים זולות והם רוצים לשריין לעצמם דירה".

הבנקים מאשרים להם משכנתאות?

זוידוביץ: "אם הם יביאו מכתב מהמעסיק שמתכננים להחזיר אותם לעבודה באותם תנאי שכר, אז כן. כך לפחות עידכנו אותנו הבנקים. עיקר הרוכשים הם בחתך סוציו־אקונומי גבוה שנפגעו פחות מהמשבר ומגיעים ללא חששות. בפריפריה אנו מרגישים חשש גדול יותר".

נותנים הנחות בתקופה הזאת?

"כולם מבקשים, אבל אנחנו לא נותנים, אם כי מגלים גמישות בפריסת התשלומים או נותנים צ'ופרים בדירות, אבל המחירונים נותרו אותם מחירונים".

רן גולדשטייןצילום: סיוון פרג'

יש שינוי בהעדפות של אנשים לאחר הסגר?

"אנשים מחפשים כיום דירות מרווחות, פנטהאוזים, מרפסות שמש וגינות. אם בעבר הם רדפו אחרי הממ"ד, כיום הם רודפים אחרי האוויר".

מנכ"ל באחת מחברות הנדל"ן הבורסאיות הוסיף: "סיפור הקורונה יצא מכל פרופורציה, מאז תחילת מאי מרגישים התעוררות חזקה ואנשים שישבו בבית חזרו לרכוש קרקעות ודירות. יש אנשים שחזרו להשקיע בנדל"ן למגורים כי הפסידו הרבה כסף בבורסה". לשאלה אם יש חשש ששוכרים לא יצליחו לעמוד בשכר הדירה, השיב: "מי שלא היה ישר לפני הקורונה, ימשיך גם אחרי בזכות הלגיטימציה שהמשבר מעניק לכך".

הקורונה היא הזדמנות

לא כל חברות הנדל"ן הבורסאיות פירסמו את דו"חותיהן (בשל ההקלות של רשות ניירות ערך), אבל באלה שכן מתגלה חלק מהתמונה. בקנדה ישראל, למשל, משבר הקורונה לא השפיע באופן מהותי על מחירי הדירות, תקציב הבנייה ושיעור הרווח הגולמי. כמו כן, לא היתה עלייה בהיקף ביטולי החוזים בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. אף שבדירקטוריון החברה טענו כי באפריל ובמאי היתה ירידה בביקושים לדירות, הם ציינו שחל גידול יחסי בהיקף המכירות והעסקות וניכרת תחילת התאוששות ועלייה בביקושים.

פרויקט של קבוצת מור בנס ציונהצילום: מורדגן

מבחינה פיננסית הזכירו מנהלי קנדה ישראל כי החברה נערכה עם יתרת מזומנים גבוהה שתאפשר לה להתמודד עם המשבר. היא לא צפתה קשיים בגיוס אשראי בנקאי או בתזרימים שהיו עלולים לגרום לחברה לא לעמוד בהתחייבויותיה. הכנסות קנדה ישראל ממכירת דירות מגורים, משרדים ומסחר הסתכמו ב-24.5 מיליון שקל ברבעון הראשון. החברה, שבקופתה נותרו בסוף רבעון זה 236 מיליון שקל, השתמשה במשבר הקורונה כהזדמנות להפחית בכ-30 מיליון שקל את התמורה שתשלם עבור רכישת מנרב פרויקטים.

קנדה ישראל לא צפתה גם פיגור במועדי השלמת הפרויקטים. על אף שהבהירה כי העבודה מהבית לא פגעה בפעילותה השוטפת, היא נערכה למצב של פגיעה בהכנסות על ידי הפחתה בשכרם של עובדי החברה של עד 25% לעובדים המשתכרים יותר מ-15 אלף שקל.

השיווק צומצם, 50% מהעובדים - בחל"ת

אפריקה מגורים, המנוהלת על ידי מיכאל קליין, דיווחה למשקיעים כי הכנסותיה ממכירות דירות למגורים ברבעון הראשון עלו ב-9% ל-243 מיליון שקל. בקופתה נותרו 250 מיליון שקל, מהם חילקה דיווידנד של 50 מיליון שקל.

החברה תצטרך לשלם תשלומי קרן ואג"ח בהיקף של 124.6 מיליון שקל בשנה הקרובה, לכן נראה כי ללא השקעות נוספות לאפריקה מגורים קיימת יתרות נזילות מספקות לתשלום איגרות החוב. בנוסף, לאור העובדה שהחברה מייצרת מזומנים מפעילותה השוטפת - מכירת ומסירת דירות לרוכשים - היא צפויה ליהנות מרווח גולמי הכפוף לקצב מכירות של כ-400 מיליון שקל עד 2022. זאת, מעבר להון החוזר של החברה בגין ההשקעה לרכישת הקרקע.

חנן מורצילום: ניר קידר

בינתיים אפריקה מגורים סיפרה בדו"חותיה כי בין אפריל למאי היא מכרה 26 יחידות דיור בפרויקטים שונים שלה תמורת 56 מיליון שקל. בנוסף, באותה תקופה ניהלה החברה 22 התקשרויות לרכישת יחידות דיור בהיקף כולל של 57 מיליון שקל - זאת, אף שברבעון הראשון צימצמה החברה את הוצאות השיווק שלה בעקבות הקורונה, נמנעה מהשקעה בתקציבי פרסום, סגרה את משרדי המכירות, הוציאה כמחצית מעובדיה לחל"ת וביצעה הפחתה רוחבית של 10%-15% בשכר של העובדים.

בהנהלת אפריקה מגורים מספרים כי בתקופת הסגר חלה האטה בקצב ההתקדמות של פרויקטים בשל מחסור בכוח אדם מקצועי. כעת, לפיהם, מרבית העבודות באתרים כבר חזרו לסדרם. לגבי היציבות הפיננסית ומחזור החובות בשוק מעריכים בחברה כי לא תיתקל בקושי לגייס מקורות מימון נוספים לשם פירעון התחייבויותיה והמשך פעילותה העסקית.

לדברי קליין, לאחר הסגר הם יצאו בקמפיין חדש במטרה לעודד את הרוכשים, ובו הובטח למי שירכוש דירה כי תשלומי המשכנתא יידחו בשנתיים. "אפריקה מגורים משלמת את התשלום באמצעות פיקדון נושא ריבית בהיקף של כ-50 אלף שקל בבנק מזרחי. אם הוא לא מימש את הזכות בסוף התקופה, הוא יכול להוציא לזכותו את הפיקדון. זה מוצר חדש, שבא לענות על החשש הטבעי של הרוכשים מפני אי־עמידה בתשלום המשכנתא במקרה של אובדן העבודה".

"המובטלים - לא חלק ממאגר הרוכשים"

שי ליפמן, אנליסט הנדל"ן של בנקאי ההשקעות ווליו בייס, אומר כי "בשל הסגר, הדו"חות של הרבעון השני צפויים להיות הגרועים ביותר שראינו". למרות זאת, לדבריו, "לא צפוית מחיקות מהותיות בשווי הנכסים של חברות הנדל"ן למגורים שכן אין להן מה למחוק. הן יכולות להרוויח פחות ממה שימכרו".

שי ליפמןצילום: ללא קרדיט

לדברי רן גולדשטיין, ראש תחום נדל"ן במדרוג, "קשה לדעת מהדו"חות הכספיים שפורסמו, שמשקפים את המכירות בעבר, את מצבן האמיתי של החברות. הסגר נכנס במחצית מארס וההתבטאות המשמעותית יותר שלו תהיה ברבעון השני".

גולדשטיין מוסיף כי הקושי והאתגר של ניתוח חברות ייזום למגורים על בסיס הדו"חות הכספיים בלבד תלוי "בפירוט שהחברה מספקת בדו"ח הדירקטוריון. תזרים המזומנים של החברות תלוי ביכולת שלהן לסיים פרויקט ולמסור אותו ולחלץ הון עצמי מתוך הפרויקטים. במידה רבה, הדו"חות מסתמכים על שקיפות שהחברה מייצרת ועד כמה היא מוכנה, ככל שדבר אינו נכפה עליה בהתאם לקיומם של סמני אזהרה, לפרסם תחזית תזרים".

איך אפשר להבדיל בין חברות שנמצאות בקשיים לבין אלה שלא?

גולדשטיין: "צריך לשים לב להבהרות של הדירקטוריון ולפרסום תזרימי המזומנים במסגרת דו"ח הדירקטוריון. יש צורך לחשב את היקף החלויות הקרובות שיש לחברות בגין חוב האג"ח לשנה הקרובה אל מול יתרת המזומנים שקיימת לחברה. פרט לכך, צריך לנסות להפיק מתוך הדו"חות הכספיים את מועד סיום הפרויקטים וחילוץ ההון - פרט שקשה לחלץ מדו"חות ותלוי ברמת השקיפות".

פרויקט של י.ח דמריצילום: סטודיו הקוביה

לדברי חנן מור, יו"ר קבוצת הייזום מור, "המשבר לא השפיע על הקבוצה. הגדרת הענף כחיוני איפשרה לנו להמשיך ולפעול". מור מוסיף כי "למעט ירידה בתפוקות של הבנייה כתוצאה ממחסור זמני בעובדים פלסטינאים, פוטנציאל העיכובים זניח. להערכתי, נצליח לצמצם את הפער בשנים הקרובות. את רוב הדירות שלא מכרנו בסגר נמכור במהרה". לפיו, בדיקה של המשקיעים של רבעון או שניים בודדים מוטעית שכן את חברות הנדל"ן היזמי למגורים צריך לבחון במחזור של שלוש שנים.

בשל ההקלה קבוצת מור עדיין לא פירסמה את דו"חותיה לרבעון הראשון של 2020. במצגת האחרונה שפירסמה באחרונה הציגה בקופתה 163 מיליון שקל. יומיים לפני פרוץ המשבר גייסה החברה חוב בהיקף של כ-85 מיליון שקל.

"זכינו במכרז גדול של מחיר למשתכן במבואות הכרמל בחיפה לבניית 855 דירות", מספר מור. "בשיא המשבר קיבלנו מהבנקים מימון בהיקף של 170 מיליון שקל לפרויקט - מה שהצביע על האמון של מערכת הבנקאות בקבוצה". לדבריו, כעת, לאחר שהסגר הסתיים "קצב המכירות חזר לקצב הרגיל שלנו לפני הקורונה. באתרים מסוימים, כמו בחריש וכפר תבור, המיועדים לרוכשי דירות ראשונות, קצב המכירות אף גדול משמעותית מהתקופה שלפני הקורונה".

ואולם מור מציין כי בפרויקטים המיועדים למשפרי דיור, כמו הפרויקט במודיעין, קצב המכירות לא חזר לעצמו באופן מלא. "בקרב משפרי הדיור קיים חשש למכור את הדירות ולרכוש חדשות. בהנחה שלא יהיה גל שני של התפרצות קורונה, בתוך חודש־חודשיים המגמה הזו תחלוף", הוא אומר.

הדמיה לפרויקט של קנדה ישראלצילום: משרד אדריכלים אבנ

איך אתה מסביר את המצב בו אנשים בחל"ת רצים לרכוש דירות?

מור: "ענף הנדל"ן היזמי בישראל הוא חוף המבטחים, והדיור הוא מוצר הכרחי ובסיסי. היצע הדיור מצוי במשבר עמוק שלא נפתר כבר שנים. הסגר העצים את המשבר כי לא שיחררו מכרזים לשוק. אנשים חשבו בטעות שהביקוש בזמן הקורונה קטן, אך זה לא קרה, המתינו - וכעת נוצרה ערימה של ביקושים כבושים. כל עוד ריבית המשכנתא תיוותר נמוכה ויכולת הרכישה תהיה קיימת, נמשיך לראות ביקושים.

"רוב המובטלים ממשבר הקורונה הם צעירים, השכר שלהם הוא 5,000 שקל ומטה - והם לא נמנים עם מאגר רוכשי הדירות. אם האבטלה לאורך זמן תפגע בעשירונים היצרניים הגבוהים יותר, קצב הרכישות ייפסק, אך זה לא המצב. לדעתי, גם נדל"ן היוקרה, שאמנם נפגע בטווח הקצר, ייהנה מהמגמות העולמיות שמובילות את היהודים למסקנה כי ישראל היא האי הנכון לחיות בו. קצב העלייה לישראל שראינו במאי לא היה כאן מזה עשור".

היו חברות שסבלו מחוסר בעובדים בעת הסגר. איך הסתדרתם?

"החברה שלנו מוטת פועלים סינים וישראלים, קבלני המשנה שלנו מעסיקים פלסטינאים, והם נשארו באתרי העבודה ולא חזרו לבתים. אני מקווה שהמדינה תיתן מענה משמעותי יותר לעובדים הסינים והטורקים. זה אתגר גדול שעומד לפתחה אם היא רוצה להמשיך ולצמוח בנדל"ן".

"השוק מאמין בחברות הנדל"ן הגדולות"

בשוק ממתינים לראות מה הממשלה החדשה תעשה לשוק הנדל"ן. ליפמן צופה כי "תוכנית מחיר למשתכן כבר לא תהיה אתנו. זאת היתה תוכנית כושלת וכרגע לממשלה אין כסף להמשיך בה. כך, ההיצע של הדירות לא יגדל, בפרט שבאחרונה היתה ירידה בהתחלות הבנייה הן בשל הבחירות והן בשל הקורונה. מכיוון שההיצע ירד, גם אם הביקוש לדירות יישאר כפי שהוא, המחירים ייוותרו גבוהים והמדינה תהיה חייבת להוריד אותם על ידי טיפול בהיצע".

לדבריו, לפעילים בשוק כדאי להסתכל על החוב הנסחר של החברות, שכן "זה מצביע על האמונה של השוק ביכולת של החברה למחזר כסף בקלות ולבצע עסקות חדשות. חברות הנדל"ן הגדולות הסולבנטיות יצליחו לגייס בתשואות דומות לתשואות שגייסו טרום המשבר. הקטנות יותר ממונפות ויוכלו גם הן לגייס, אך עלויות המימון שלהן יהיו גבוהות יותר - שכן המשקיעים ידרשו תשואה יותר גבוהה".

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker