אספני הנדל"ן: הכירו את הישראלים שמחזיקים 3 דירות ויותר - השבוע/ גיא רולניק - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

אספני הנדל"ן: הכירו את הישראלים שמחזיקים 3 דירות ויותר

למי שלא מתעניין בכלכלה או אוסף דירות כתחביב: העלייה המהירה במחירי הנדל"ן והריביות האפסיות בישראל דחפו בעשור האחרון, ובעיקר בשנים האחרונות, קבוצה קטנה ודי ספציפית של ישראלים לנתב את השקעותיהם לרכישת דירות

393תגובות
אמיל סלמן

האם ידעתם שראש הממשלה בנימין נתניהו ושר האוצר משה כחלון החליטו לכונן בישראל משטר בולשביקי-קומוניסטי?

האם ידעתם שבמחי החלטה אחת הם החליטו לחסל את הפנסיה בישראל?

האם ידעתם שבימים אלה אנחנו עדים לקטסטרופה כלכלית חסרת תקדים, שמאיימת להטיל את המשק הישראלי לאנרכיה, חוסר ודאות, בריחת משקיעים ועליית יוקר המחיה?

אם אתם לא אוהדים מושבעים של עיתונות כלכלית או נמנים עם הקבוצה הקטנה של ישראלים שיש להם בין שלוש ל-20 דירות להשקעה, כנראה שאתם לא מודעים לכל הדברים הנוראיים האלה, והמשכתם לחיות את חייכם מבלי לדעת שאסון נוראי עומד להתרגש על כולנו.

לעומת זאת, אם אתם נמנים עם שתי הקבוצות שלעיל, הרי שאם נשפוט על פי הכותרות בעיתונות בחודש האחרון סביב הצעתה של הממשלה להטיל מס על משקיעים בתחום הנדל״ן - קל להגיע למסקנה שסוף העולם מתקרב.

רקע קצר למי שלא מתעניין בכלכלה או אוסף דירות כתחביב: העלייה המהירה במחירי הנדל״ן והריביות האפסיות בישראל דחפו בעשור האחרון, ובעיקר בשנים האחרונות, קבוצה קטנה של ישראלים לנתב את השקעותיהם לרכישת דירות. לכ-2% ממשקי הבית בישראל יש שלוש דירות ויותר.

לפני כשנתיים הבינו במשרד האוצר שהמיסוי הנמוך על דירות להשקעה והריביות האפסיות עשויים לשחק תפקיד בהתנפחות מחירי הנדל״ן. לצד המאמצים, הלעתים כושלים, של האוצר להגדיל את היצע הקרקעות, הוחלט להטיל מס רכוש של כ-1% משווי הדירה על משקיעים שיש להם שלוש דירות ויותר.

חסרי דירה - חסרי אמצעים
מחיר דירה ממוצעות ושיעור בעלי הדירות באוכלוסיה, לפי עשירונים
מחירי דירות משנת 2008 עד 2014 עלו מ-800,000 עד 1,400,000
שיעור בעלי הדירות בעשירון השני בין השנים 2008 ל-2012 נע סביב 50%
שיעור בעלי הדירות בעשירון התשיעי בין השנים 2008 ל-2012 נע סביב 80%

המהלך של האוצר בוצע בחופזה, ואפשר לחשוב על חלופות טובות יותר להתמודדות עם אספני הדירות והאי־שוויון שהתנפחות הנדל״ן מייצרת. אף שביסודו זהו מס פרוגרסיבי - רוב בעלי הדירות להשקעה נמנים עם העשירון והמאיון העליון במשק - יכולה להיות בו רגרסיביות מסוימת בהשוואה בין בעלים של שתי דירות יקרות לבעלים של שלוש ויותר דירות זולות.

חלק מהחלופות האפשריות למהלך יכולות להיות דווקא אגרסיביות יותר, כמו ביטול המיסוי המופחת על נדל״ן והחלת המס השולי (בניכוי הוצאות) על כל משקיעי הדירות בישראל.

אבל את הדיון הזה אפשר להשאיר למומחי המיסוי והמקרו-כלכלה. החלק המעניין ביותר הוא עוצמת ההתנגדות למהלך, המסגור וההבלטה שלה, בעיקר בהשוואה למהלכים אחרים של משרד האוצר.

מאז שהמהלך אושר בממשלה לפני שבועיים התמלאו כלי התקשורת והרשתות החברתיות בעשרות מומחים ומרואיינים שמספרים כל יום לעם ישראל שהמהלך הזה הרסני, לא צודק, מעוות, מסוכן והשד יודע עוד מה. רוב הטיעונים שגויים ומטעים, אבל עוצמת ההפגזה והרעש עשויה לסייע בידי קומץ ח"כים שבויים להיכנע או לשרת את אספני הדירות כאשר החוק יגיע לדיון בוועדות.

1. "המהלך בולשביקי״. זה בדיוק מה שטענו לפני 20 שנה סרסורי הבורסה, הברוקרים והאלפיון העליון, כאשר ועדות מומחים המליצו להטיל מס רווחי הון על הבורסה. הייתי אז עורך מדור שוק ההון של ״הארץ״, ניהלתי קמפיין קטן לתמיכה במס רווחי ההון, ואני זוכר היטב את מצעד האינטרסנטים שהגיעו אלי להסביר ולאיים עלי ש״המהלך הבולשביקי״ הזה יחסל את הבורסה, גיוסי ההון והמגזר העסקי.

בפועל, שוק ההון רק צמח והתפתח מאז בצורה דרמטית. לשינוי שיעורי המיסוי אין שום קשר לבולשביזם או לקומוניזם - שתי שיטות כלכליות שנעלמו מהעולם. בכמה מהכלכלות המתקדמות והחופשיות ביותר בעולם יש שיעורי מיסוי גבוהים - ולהפך. בארה״ב, למשל, יש מסי חברות ורכוש גבוהים ומנגד מיסוי ממוצע או נמוך על הכנסות ונמוך מאוד על קרנות השקעה וגידור. שיעורי המיסוי הם חלק מארסנל הכלים של הממשלה להקטנת האי־שוויון, לעידוד פעילות כלכלית רצויה או לדיכוי פעילות שנתפשת כלא רצויה.

2. "המס יגולגל על השוכרים". בשנה א׳ של התואר הראשון בכלכלה לומדים כי שיעור המס שמגולגל על היצרנים או הצרכנים (במקרה כזה שוכרים ומשכירים) תלוי בגמישות של הביקוש וההיצע. אין אף מודל שתומך בטענה שכל המס יגולגל על השוכרים - מה שלא מנע מרוב כלי התקשורת והמומחים לחזור על הטענה הזאת כאילו שהיא ברורה ומובנית מאליה. בטענה הזאת יש כמובן סתירה פנימית מצחיקה: אם כל אספני הדירות משוכנעים שיהיה קל לגלגל מיד את כל המס על השוכרים - לא היתה קמה צעקה נגד המהלך.

3. "המהלך לא יביא לירידה במחירי הדירות". ייתכן, זה יתברר בעתיד, אבל ברור שזה לא מעניין את אספני הדירות הצועקים, שהרי כמשקיעים בנדל״ן הם מעוניינים בהמשך עליית המחירים. אם הם היו משוכנעים שהמחירים ימשיכו לעלות בקצב המהיר של השנים האחרונות, ממילא הם לא היו מוטרדים כל כך מהמס. הם כנראה מניחים שהמהלך, לצד מהלכים אחרים, עשוי לעצור את דהרת המחירים. זה בדיוק הרעיון שהנחה את יוזמי המהלך.

4. "יש אלפי ישראלים שהדירות להשקעה הן הפנסיה שלהם. הם ברחו משוק ההון בגלל הריבית הנמוכה או דמי הניהול הגבוהים, ואסור להעניש אותם". זאת הטענה המעניינת מכולן, וכדאי להתייחס אליה בכובד ראש. הדרך הטובה ביותר לעשות זאת היא להתעניין בהחלטה נוספת שעברה באותה ישיבת ממשלה שבה אושרה ההצעה למיסוי הדירות. בחוברת של האוצר (עמוד 17 בהצעת תקציב המדינה ל-2018-2017), תחת הכותרת המדהימה "תיקון עיוותי מס”, מציגים אנשי האוצר את התוכנית למסות את הפרשת המעסיק לפיצויים, החל בשלוש פעמים השכר הממוצע במשק.

מדוע זה מעניין? בגלל שלוש סיבות. הסיבה הראשונה היא שמדובר במהלך שמעלה את המס האפקטיבי השולי על שני העשירונים העליונים בכ-4%; הסיבה השנייה היא שמדובר בכפל מס - פעם בהפרשה ופעם בקבלת הפיצויים; הסיבה השלישית היא שבדומה למהלך של מיסוי אספני דירות, גם המהלך הזה מכוון לעשירונים העליונים. אך ראו זה פלא: בעוד שמיסוי אספני הדירות יפגע בקבוצה קטנה של כמה עשרות אלפי אנשים, הרי המס הזה, שיכה במיסוי הפנסיה של רוב העשירון העליון, עובר ללא כל תשומת לב ציבורית. כיצד קורה הדבר הזה?

זה מוביל אותנו לפיל הגדול בחדר, שהוא האפליה האמיתית בשוק הפנסיה הישראלי. באוצר מכנים את המיסוי הנוסף על הפרשות לפיצויים ״תיקון עיוותי מס״, בעוד שהאמת קצת הפוכה: זאת החרפה של עיוותי המס, שכן המס הנוסף לא יחול על קבוצה ענקית שזוכה מאז ומתמיד להגנה של משרד האוצר, הממשלה והכנסת.

הכוונה היא כמובן לבעלי הפנסיה התקציבית. הנה דוגמה מספרית. עובד “רגיל”, מהבלתי מחוברים, שמרוויח 30 אלף שקל ברוטו, ישלם מס שולי כדלקמן: 34% מס הכנסה, 12% ביטוח לאומי ומס בריאות, 3.5% מס על הפרשת המעסיק לפנסיה (החל ב-2016 - 46% מ-7.5%), 3.8% על הפרשת המעסיק לפיצויים (החל ב-2017 - 46% מ-8.33%). סך הכל: 53.3%. לזה יש להוסיף 6.25% (החל ב-2017 גידול של 0.25%) ניכוי מהעובד לפנסיה, וקיבלנו סך הכל תשלומים למס ולפנסיה בשיעור של 59.55%.

לעומת אותו עובד, הרי שעובד שהוא חלק מקבוצות האינטרס המיוחדות שמשרד האוצר ממשיך להגן עליהן רואה מיסוי אחר לחלוטין: 34% מס הכנסה, 12% ביטוח לאומי ומס בריאות ו-2% הפרשת עובד לפנסיה תקציבית. בסך הכל: 48%. כך נוצר פער מדהים של יותר מ-11% במס השולי האפקטיבי בין עובדים המבוטחים בפנסיה תקציבית לבין העובדים האחרים.

תל אביב שכירות הוגנת
גיא יום טוב

המהלך האחרון של האוצר מתחבר למהלך דומה מהשנה שעברה: הקטנת התקרה לזיכוי ממס על הפרשת מעסיק לפנסיה ולביטוח אובדן כושר עבודה. גם כאן אותו סיפור: העובד ישלם תוספת מס, אלא אם הוא מבוטח בפנסיה תקציבית. שני המהלכים האחרונים של משרד האוצר (מהשנה שעברה ומהשנה) תורמים להגדלת הפער המפלה ב-7.3%.

וזאת כמובן רק ההתחלה: עובד המפריש לקרן פנסיה חדשה יגיע במקרה הטוב לפנסיה בשיעור של 50% מהשכר האחרון, בעוד שבפנסיה תקציבית מגיעים כמעט כולם ל-70%. במערכת הביטחון, בבנקים ובשאר מיליציות מיסוי עם כוח פוליטי גדול במיוחד בתחום הפנסיה, זאת יכולה להיות הכפלה או שילוש של הפנסיה האפקטיבית.

אז כיצד קורה שהכבדת נטל המיסוי על מבוטחי הפנסיה הצוברת - מבלי שנוגעים שוב באנשי הפנסיה התקציבית - עובר בלי שום ציוץ, ואילו הניסיון להטיל מס על אספני דירות להשקעה עם הכנסה ממוצעת של כ-50 אלף שקל בחודש (על פי נתוני רשות המסים) נהפך למלחמת עולם? אולי בגלל כלל הברזל של הפוליטיקה: ככל שהקבוצה קטנה ואמידה יותר - כך יש לה יותר כוח.

אבל בזה לא נגמר העניין. לפני שנתיים, עוד הרבה לפני שבאוצר שקלו להטיל מס על אספני דירות, החליטו במחלקה הכלכלית של רשות המסים לבדוק את הפרופיל של המשקיעים ואספני הדירות הישראלים. לתדהמתם, הם גילו כי לא מדובר בהיי־טקיסטים או במתעשרים חדשים, אלא בעיקר בצמרת העובדים והמנהלים במגזר הציבורי: חברת החשמל, העיריות, רופאים בכירים, צבא, מערכת הביטחון ואפילו מערכת החינוך.

מדוע דווקא בעלי השכר הגבוה במגזר הציבורי הם אספני דירות? כנראה בעיקר מפני שחבילת השכר, הפנסיה וההטבות במונופולים, בצבא ובחלקים מסוימים בצמרת המגזר הציבורי - ובראשה הקביעות - מסייעת להם באיתור הנכסים, במימון ובתפעול שלהם.

אז עכשיו אפשר לסכם. בקרב העשירונים העליונים במשק יש שלוש קאסטות עם סידורי פנסיה שונים, בהתאם לכוחן הפוליטי: בעלי הפנסיה התקציבית והקביעות בעבודה - שבהם אף פעם לא נוגעים; בעלי הפנסיה הצוברת, שגם חשופים לפיטורים בסיכון עולה החל בגיל 40 וגם חשופים לתנודות הבורסה והריבית; והקבוצה השלישית של אספני הדירות להשקעה או לפנסיה. כנראה שבקרב הקבוצה הראשונה יש לא מעט שחברים גם בקבוצה האחרונה.

בדרך כלל משרד האוצר חזק ב״רפורמות״ שנוגעות לקבוצות הגדולות, המפוזרות והלא מאורגנות (להלן ״הבלתי מחוברים״), שבהן הוא מכה במע״מ, בהפרטות כושלות של שירותים חיוניים, במסים ואגרות. הוא נזהר בכבודן של הקבוצות הקטנות עם הכוח הפוליטי.

מהר מאוד אחרי שמונה לשר האוצר החליט כחלון שלא כדאי להתעסק עם קבוצות האינטרס, משום שזה מכניס אותך לעימותים עם סיכונים פוליטיים. אבל בתחום הנדל״ן, שם הוא חייב לספק קבלות בגלל הבטחות הבחירות שלו, הוא נאלץ לעשות את מה שהוא נמנע ממנו כל הזמן - להתעמת עם קבוצה קטנה וחזקה. את התוצאה אפשר לראות בחודש האחרון במתקפה שאותה תיארתי ברישא של הטור הזה.

ולסיום: חלק מקוראי טור זה נמנים עם אספני הדירות, ובנקודה זאת יש להם כבר קצף על השפתיים והם ערוכים להסביר לנו מה הם חושבים עלינו ועל המס המוצע.

רסנו את התלהבותכם: רוב קבוצות האינטרס במגזר הציבורי, במגזר הפרטי, בשוק ההון, בבנקים, במונופולים הפרטיים, הטייקונים, העיתונות שהגנה עליהם וכל שאר מיליציות המיסוי שאותן תקפנו כאן בעשור האחרון גם לא אהבו, בלשון המעטה, את הכתיבה כאן. רובן הרגישו כמוכם כאשר מתחנו כאן ביקורת בעשור האחרון על ההטבות שהן הצליחו לקבל מהשלטון ומהרגולציה.

רוב הקוראים של הטור הזה שייכים במקטע מסוים מחייהם לקבוצת אינטרס מיוחדת ונהנים ממנה, ובחלקים רבים אחרים של חייהם הם צרכנים ומקבלי שירותים מקבוצות אחרות. בסופו של דבר, רוב הציבור מפסיד מהשיטה הכלכלית הזאת. הקושי הוא בלהזיז את המשק מנקודת שיווי משקל אחת לאחרת.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#