מי ירוויח ממע"מ אפס על דירות ולמה זה לא יהיה מי שבאמת צריך? - השבוע/ גיא רולניק - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מי ירוויח ממע"מ אפס על דירות ולמה זה לא יהיה מי שבאמת צריך?

בועת הנדל"ן מגדילה את האי־שוויון: היא מעבירה כסף מעניים לעשירים ומהפריפריה למרכז ■ התוכנית של יאיר לפיד לאפס מע"מ לא תתרום להורדת מחירים, וההטבה תזרום בעיקר לקבלנים ■ מיכאל שראל, הכלכלן הראשי באוצר שהתפטר לפני שלושה חודשים, מסביר למה

294תגובות

"ההתפטרות של הכלכלן הראשי של האוצר בעקבות התוכנית להורדת המע״מ על דירות היתה ניצחון גדול עבור לפיד״, הסביר לי לפני חודש אחד האנשים במעגל האישי של שר האוצר יאיר לפיד. ״היועצים האסטרטגיים שלו החליטו למנף את השנאה הציבורית כלפי הכלכלנים. הם הגיעו למסקנה שמהלך גדול ופשוט נגד הדרג המקצועי הוא בדיוק מה שיעבוד עכשיו״.

הטענה הזאת נראתה לי כניסיון לנמק בדיעבד את ההתפטרות המביכה של הכלכלן הראשי במקרה הטוב, או כהשקפת עולם מקיאווליסטית וצינית במקרה הגרוע. קשה היה לי להאמין ששר האוצר מאמץ שיטת עבודה כזאת.

אבל כאשר הצגתי אותה בפני ד״ר מיכאל שראל, אותו כלכלן ראשי שהתפטר, הוא לא הופתע. ״תראה, יש שתי אפשרויות", הוא אומר. "האפשרות הראשונה היא שלפיד אכן לא מבין את הנזק שתגרום התוכנית, ובמקרה כזה חלק מהאשמה מוטלת עלי ועל שאר הכלכלנים שלא הצליחו להסביר לו את זה בצורה מספיק ברורה ומשכנעת. אבל יש עוד אפשרות, והיא שלפיד הבין היטב שמדובר במהלך גרוע, אבל לא יכול היה לעמוד בפיתוי לגזור קופון פוליטי מהיר״. שראל שומר על נימוס ואיפוק, אבל האפשרות השנייה נראית לו סבירה יותר.

מוטי מילרוד

דבר אחד בטוח: לפיד יודע למנף אירועים ולרכוב על סנטימנט ציבורי. אין פוליטיקאי בישראל שניצל יותר ממנו את המחאה החברתית של קיץ 2011, כאשר אלפי צעירים שכרעו תחת נטל יוקר המחיה ומחירי הדיור יצאו לרחובות.

עוד חודש ימלאו שלוש שנים לפרוץ מחאה החברתית, ושנה ושלושה חודשים מאז שלפיד נכנס למשרד האוצר, ואם יש סוגיה אחת שבה הייאוש של מצביעי של יש עתיד גדול מאי־פעם - הרי זה דווקא הטיפול של יו״ר המפלגה בסמל המחאה: מחירי הנדל״ן. בשנה הראשונה לתפקידו הזניח לפיד את הפצצה החברתית והכלכלית של ענף הנדל״ן. לפני כמה חודשים הוא הריח שהכעס של הציבור גדל ושהסיכון הפוליטי גובר, התנפל על הנושא, ולפתע אימץ את התוכנית המוזרה שהעלו שר השיכון והקבלנים בשנה שעברה: ביטול המע״מ על דירות חדשות.

כל הדרג המקצועי במשרד האוצר התנגד לתוכנית, אבל נראה שאת לפיד זה רק הלהיב יותר. יומיים לאחר קבלת ההחלטה הודיע שראל על התפטרותו, ובצעד חסר תקדים שיגר מכתב התפטרות פתוח לציבור, שבו הסביר מדוע אינו יכול להישאר יותר בתפקידו. שאר אנשי המקצוע החליטו להוריד את הראש, להביט לכיוון אחר ולהישאר בתפקידם.

שראל, שקיבל את הדוקטורט בכלכלה בגיל 31 מאוניברסיטת הרווארד, נראה, מדבר ונשמע יותר כמו אקדמאי מאשר כמו פקיד בכיר באוצר. אף שהוא ממלא תפקידים ציבוריים כבר שנים, הוא מעולם לא ניסה למשוך תשומת לב וממילא גם לא קיבל אותה.

במכתב ההתפטרות שלו הסביר שראל בקצרה מדוע הצעד שעושה לפיד שגוי. לאחר מכן הלך הביתה, ובשבועות האחרונים שקד על הכנת מאמר מפורט המסביר ב–10,000 מלה מה לדעתו שורש הבעיה בשוק הנדל״ן הישראלי, ומדוע הצעד של לפיד הרסני בטווח הקצר, הבינוני והארוך.

"מע״מ אפס על דירות״, אומר שראל 
ל–Markerweek, ״הוא בדיוק ההפך ממה שנדרש: הוא לא יתרום לירידה במחירי הדירות, הוא יצריך מנגנוני פיקוח מסורבלים ויקרים, יש סיכוי טוב שהוא יזרים כסף לכיסים של הקבלנים, ובנוסף הוא יגרום נזקים גדולים למערכת המס".

איך מצליחה הצעה כה גרועה לקבל את ברכתם של שר האוצר ושל ראש הממשלה?

״התשובה האפשרית הראשונה היא שהכלכלנים, למרות התנגדותם הגורפת למהלך, נכשלו בתפקידם. הכלכלן הראשי במשרד האוצר (שראל עצמו, ג״ר) נכשל בתפקידו להסביר לשר האוצר עד כמה ההצעה הזו גרועה ופסולה. ראש המועצה הלאומית לכלכלה נכשל בתפקידו להסביר לראש הממשלה שלא ראוי ולא נכון שהממשלה תקדם הצעה כה גרועה. נגידת בנק ישראל נכשלה בתפקידה להסביר לקבינט הדיור את כשלי ההצעה ולשכנע את השרים להצביע נגדה. גם רוב הכלכלנים באקדמיה, כולל אלה המתבטאים דרך קבע באמצעי התקשורת, נכשלו במאמציהם להסביר למקבלי ההחלטות ולציבור הרחב שהצעה זו אינה משרתת את טובת הציבור. מנגד, הקבלנים, יזמי הנדל"ן, היועצים הפוליטיים של אנשי הציבור וחלק מהפעילים החברתיים הפעילו לחצים כבדים ואפקטיביים מאוד על מקבלי ההחלטות במשרדי האוצר והשיכון ובממשלה, והצליחו לשכנע אותם שהצעד נכון וראוי ושהכלכלנים המתנגדים להצעה טועים".

עכשיו מגיע שראל לאפשרות השנייה, שנראית לו בדיעבד הרבה יותר סבירה: ״כנראה שלא היה לי סיכוי לשכנע אותו. הוא הבין שהצעת המדיניות גרועה מבחינה מהותית ושנזקיה הכלכליים והחברתיים מרובים, אבל הוא גם הבין שהיא נשמעת מצוין לציבור הרחב ובמבט ראשון נראית נכונה. הוא לא עמד בפיתוי ובחר את הנראות על פני המהות".

כמו במקרים רבים שבהם הנראות נבחרת על פני המהות, הסיבה לכך היא הקושי של הציבור להבין את העלות האמיתית של צעד המדיניות. ״בקרב הציבור קיימת תחושה שלפטור הזה אין עלות אמיתית. כמובן שתחושה זו שגויה לחלוטין, אך היא נוחה מבחינה פוליטית למקבלי ההחלטות: ההצעה נשמעת מצוין, קל להסביר אותה במשפט קצר, פשוט וקליט - 'איפוס המע"מ על דירות לזכאים', קל להבין אותה, חלק ניכר מהציבור מקווה ליהנות ממנה באופן ישיר, ואם לא, אז אולי באופן עקיף באמצעות ניצול ההטבה על ידי הילדים והנכדים של הזוגות שכבר אינם צעירים. ההצעה פשוטה וברורה: ברור שדירות בלי מע"מ זולות מדירות עם מע״מ. ברור שלפיד מיטיב עם הציבור.

​״התחושה בקרב חלק מהציבור היא שמתן הטבת מס - בניגוד למתן מענק - לא מלווה בעלות כלשהי, כך שהציבור שיצטרך לממן את ההטבה לא ממש מודע לכך. קשה מאוד לדמיין את הקשר בין הניסיון להקל על הזוגות הצעירים להגשים את חלומם לרכוש דירה לבין התוצאות התקציביות שיהיו לצעד זה: העלאת מסים על כלל הציבור (או הימנעות מהפחתת מסים), פגיעה בשירותי הממשלה לאזרח, או הגדלת החוב הציבורי, שישולם על ידי הדורות הבאים. התועלת של הצעד המוצע ברורה, חדה ומיידית. הנזק, אם בכלל יש כזה, הוא רחוק, לא ודאי, ולא ברור על מי בדיוק הוא ייפול".

שראל מסביר את ההיגיון הפוליטי שהדריך את לפיד: ​״גם כאשר יגיע מועד התשלום הכרוך בוויתור על מע"מ על דירות, נניח בעת הכנת תקציב המדינה הבא, רבים הסיכויים שהחלטה של הממשלה להעלות מסים, לקצץ הוצאות או להגדיל את הגירעון לא תהיה קשורה בעיני הציבור להחלטה על הפטור ממע"מ על דירות. בוודאי יימצאו כלכלנים שיסבירו כי הצורך בצעדים הכואבים נובע מהירידה בצמיחה בגוש היורו או מהמצב הביטחוני שמחייב שינויים בסדרי העדיפויות. במקרה של שיפור במצב הפיסקלי, שיאפשר להימנע מהעלאת מסים או קיצוץ בהוצאות או הגדלת הגירעון, המצב עוד יותר נוח מבחינה פוליטית: באמת קשה לראות את הקשר בין אי־הפחתת מסים אחרים בעתיד (נניח הימנעות מהפחתת שיעור המע"מ) לבין ההחלטה על פטור ממע"מ על דירות".

שראל מסביר מדוע מבחינה פוליטית המהלך של לפיד הוא מצב של win־win. ​״במקרה שמחירי הנדל"ן יירדו בשנה הקרובה, מקבלי ההחלטה על הפטור ממע"מ יוכלו לזקוף לעצמם הישג אדיר ולהסביר שמדיניותם הצליחה לא רק לעזור לזוגות צעירים רבים להגשים את חלומם, אלא גם לפתור את המשבר בתחום הנדל"ן שאיים על היציבות הפיננסית והמקרו־כלכלית. מנגד, אם מחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות, מקבלי ההחלטה יוכלו להסביר לציבור שהם ניסו ככל יכולתם לעשות משהו נועז, דרמטי וחסר תקדים בעניין זה, בניגוד למתנגדים להצעה המנותקים מבעיות הנדל"ן ומרגשות הציבור".

דניאל בר און

בהזדמנות זאת מהרהר שראל בשאלה אם סוג ההחלטה שקיבל לפיד - נראות מול מהות - מייצגת את התכונה שהביאה אותו במהירות כה גדולה לתפקיד הבכיר בממשלה. ״יכול להיות שנטייה זו של מקבלי ההחלטות, לבחור את הנראות על פני המהות, הגיונית ואף בלתי נמנעת מבחינה אבולוציונית. לאורך זמן, כפי שתורת האבולוציה לימדה אותנו, תכונות שתומכות בהישרדות המינים הופכות לדומיננטיות ודוחקות הצדה את התכונות שאינן תומכות בהישרדות, בתהליך של ברירה טבעית. במקרה של פוליטיקאים ואנשי ציבור, היכולת לעמוד בפיתויים ולבחור את המהות על פני הנראות אינה תכונה שמסייעת להישרדותם: הסיכוי שפוליטיקאי כזה ייבחר בבחירות הבאות נמוך מסיכויו הבחירה של פוליטיקאי פופוליסטי״.

לדידו של שראל, הפתרון לבעיה הזאת אינו פוליטי. ״אם קיים פתרון, הוא בהכרח דורש התגייסות משמעותית של כלכלנים ושל אנשי תקשורת רבים וטובים, ואולי גם של כמה פוליטיקאים שלא חוששים מפגיעה ביכולתם להיבחר בבחירות הבאות. ייתכן שיחד הם יוכלו להעלות את רמת השיח הציבורי בנושאי מדיניות כלכלית־חברתית, לתרום לצמצום הפער בין הנראות למהות ולשכנע את מקבלי ההחלטות שצעדים פופוליסטיים ומזיקים לא מבטיחים את תרועות הציבור".

זוגות צעירים? לא בדיוק

אבל לפני שנפתור את הבעיה הפוליטית, בואו נלך אחורה כדי להבין את שורשי הבעיה. כך כותב שראל: "מחירי הדירות רשמו בעשורים האחרונים שלושה גלים של שינויי מחירים משמעותיים ומתמשכים. ​עם תחילת העלייה מבריה"מ לשעבר בתחילת שנות ה–90 נוצר עודף ניכר של ביקוש לשירותי דיור ולדירות, ומחירי הדירות עלו במהירות ורשמו בתחילת 1997 שיא במונחים ריאליים. ​בין תחילת 1997 לתחילת 2008 הם רשמו ירידה ריאלית, בקצב מתון אמנם, אך לאורך תקופה ארוכה. ​בין תחילת 2008 לתחילת 2014 מחירי הדירות נסקו ריאלית ב–66%. זו עלייה ריאלית חדה במיוחד, עם שיעור שנתי ממוצע של 9%. בתחילת 2014 היו מחירי הדירות הריאליים בשיא של כל הזמנים, הגבוה ב–23% מהשיא הקודם שנרשם בתחילת 1997.

ממה נבעה העלייה החדה במחירי הדירות בשש השנים האחרונות? התשובות האפשריות הן התגברות המחסור בהיצע, עלייה בביקוש, או שילוב של השניים. בשיח הציבורי של השנתיים האחרונות התמקד הדיון בצד ההיצע. שראל טוען שאנחנו צריכים דווקא להסתכל על הביקוש כגורם הדומיננטי יותר, משום שעל פי נתוני הלמ״ס היצע הדירות דווקא גדל בשנים האחרונות, ובנוסף נרשם פער גדל בין מחירי הקנייה לבין מחירי השכירות.

"בין תחילת 2008 לתחילת 2014 נסקו מחירי הדירות בשיעור ריאלי של 66%. באותה תקופה עלו מחירי השכירות בשיעור ריאלי של 26% בלבד. במהלך תקופה זו היחס בין מחירי הדירות למחירי השכירות עלה ב–32% והגיע לרמת שיא היסטורית. העלייה ביחס בין מחירי הדירות למחירי השכירות בין תחילת 2003 (נקודת השפל) לתחילת 2014 מסתכמת ב–39%".

״בשנים האחרונות נוצר נתק בין מחירי הדירות, שעלו בחדות ובמהירות, למחירי שירותי הדיור, שעלו במתינות", מסביר שראל. "אילו הבעיה היתה כולה (או רובה) בצד ההיצע, ולדוגמה היה נוצר מחסור חמור בשטחי מגורים כתוצאה מהיצע שלא עומד בקצב של הגידול הדמוגרפי של האוכלוסיה, היינו מצפים לראות עלייה גם במחירי הדירות וגם במחירי השכירות. זאת מכיוון שקיימת תחלופה מסוימת בין מגורים בדירה בבעלות למגורים בשכירות, לפחות בקרב חלק מהציבור. העובדה שמחירי הדירות עלו בחדות ביחס למחירי השכירות מעידה שהבעיה אינה בהכרח בצד ההיצע, אלא בצד הביקוש, ולא באופן כללי בביקוש לשירותי דיור (לשטחי מגורים), אלא באופן ספציפי לרכישת דירות (השקעה בנכס נדל”ן)".

בהנחה שאנחנו קונים את התזה של שראל, שהמשתנה הדומיננטי בניפוח מחירי הנדל״ן הוא צד הביקוש, השאלה המתבקשת היא מה הביא לגידול החד בביקושים. גם כאן מציע שראל תשובה לא קונבנציונלית. הוא מתחיל בכך שהוא בוחן את הדעות המקובלות על סוגי השחקנים הפועלים בשוק הדיור. ״מקובל לחלק את הביקוש לרכישת דירות למגורים לשני מגזרי אוכלוסיה: המעוניינים לרכוש דירת מגורים לצורך מגורים עצמיים והמעוניינים לרכוש דירת מגורים שלא לצורך מגורים עצמיים (משקיעים). המגזר הראשון מתחלק לשניים: אלה הרוכשים את דירתם הראשונה, כלומר שלא היתה בבעלותם בעבר דירה אחרת (זוגות צעירים), ואלה שכבר היתה בבעלותם בעבר דירה אחרת שנמכרה או שבעת ביצוע הרכישה יש בבעלותם דירה אחרת שתימכר על ידם תוך זמן קצר (משדרגים). המגזר השני (משקיעים) מתחלק אף הוא לשניים: אלה המשכירים את הדירה לצד שלישי (רובם הגדול של המשקיעים) ואלה השומרים על הדירה ריקה, ללא שימוש (מיעוט קטן בקרב המשקיעים).

"השימוש במונחים האלה - זוגות צעירים, משדרגים ומשקיעים - נפוץ בשנים האחרונות בקרב העוסקים בתחום הנדל"ן, הכלכלנים, התקשורת ומקבלי ההחלטות והשתרש גם בהשיח הציבורי. השימוש הזה מלווה בקונוטציה ערכית (הזוגות הצעירים הם הטובים, המשקיעים הם הרעים), והשפיע מאוד על המדיניות בתחום, ובראש וראשונה על גיבוש מדיניות מסים, תוך הבחנה ברורה בין שלוש הקבוצות ותוך השתת משטר מס שונה על כל אחת מהקבוצות.

"אלא שהשימוש במונחים האלה אינו משקף בהכרח את התיאוריה הכלכלית וגם לא את המציאות החברתית. היא משמיטה קבוצה נרחבת באוכלוסיה, קבוצה רביעית - השוכרים. אולם גם הזוגות הצעירים, גם המשדרגים וגם המשקיעים רוכשים בהווה נכס נדל"ן כדי לקבל ממנו תמורה בעתיד, בצורה של קבלת שירותי דיור באופן עצמי, קבלת שירותי דיור על ידי צד שלישי תמורת תשלום (שכר דירה), או מכירת הזכות לשירותי דיור אלה בעתיד (מכירת הדירה).

"השימוש במונחים זוגות צעירים, משדרגים ומשקיעים גם לא בהכרח תואם את המציאות החברתית. לעתים קרובות משדרגים עוברים לנכס זול יותר (אולי בגלל אילוצים כלכליים), כלומר בעצם הם משנמכים. זוגות צעירים הם לעתים קרובות לא זוגות, ולא צעירים. משקיעים הם לפעמים הורים מבוגרים שקונים דירה לשימוש הילדים. אם הדירה נרשמת על שם ההורים, היא נחשבת דירה של משקיעים. ואם היא נרשמת על שם הילדים, אף שמומנה במלואה על ידי ההורים, היא נחשבת דירה של זוגות צעירים. בנוסף, המינוח זוגות צעירים מעלה לעתים דימוי של זוג שהוא חסר כל אמצעים כלכליים ורק אהבתם של בני הזוג זה לזה מחזקת אותם בהתמודדותם הקשה בחומריות האכזרית של החיים. למעשה, זוג צעיר כזה כלל אינו מועמד לרכוש דירת מגורים, בגלל ההון העצמי המשמעותי הנדרש בעת הרכישה. זוג כזה כמעט בוודאות ישכור דירה, ולא יעלה בדעתו לקנות דירה, גם אם יקבל הטבות מיסוי לשם כך. זוגות צעירים שרוכשים או ששוקלים לרכוש דירה משתייכים בדרך כלל לעשירונים הגבוהים של הזוגות הצעירים מבחינת הכנסתם השוטפת, החסכונות שצברו, הסיוע שהם יכולים לקבל מהוריהם, והכנסתם הצפויה לאורך החיים".

לפיכך, לשיטת שראל, "כל רוכשי הדירות הם משקיעים, וכולם נהנים מתזרים שירותי הדיור המסופק על ידי בעלותם על הדירה, בין אם הם משתמשים בדירה בעצמם (דירה בבעלות הדיירים) ובין אם הם משכירים את הדירה לצד שלישי, ולכן לא צריך להיות הבדל מבחינת משטר המס החל עליהם. לדוגמה, אין היגיון כלכלי באפליה לרעה של משקיעים לעומת משדרגים או לעומת זוגות צעירים, מעצם היותם משקיעים (כי הרי ראינו שכל רוכשי הדירות הם משקיעים). כמו כן, כעיקרון לא צריך להיות הבדל מבחינת משטר המס החל על זוגות צעירים שרוכשים דירת מגורים לעומת זה החל על זוגות צעירים שגרים בשכירות".

תומר אפלבאום

לשיטת שראל, כאן קבור הכלב: האפליה הדרמטית במיסוי לטובת הנדל״ן. ״קיימת כיום אפליה משמעותית במשטר המס, לטובת בעלי דירות לשימוש עצמי, ולרעת שוכרים״. שראל מסביר שהשוני במיסוי בין נכס פיננסי ודירת מגורים והשוני במיסוי בין דירה מושכרת ודירה בבעלות הדיירים מעוותים את ההחלטות של המשקיעים — ההחלטה להשקיע בנכס פיננסי או בנכס נדל"ן, ההחלטה להשכיר ולשכור דירות מגורים, ההחלטה לבצע עסקות.

לשיטתו של שראל, זה גם תורם לפגיעה בניידות ובגמישות כוח העבודה, על רקע התמריצים של מערכת המס למגורים בדירה בבעלות ועלויות עסקה גבוהות למכירה ורכישה של דירה חלופית; וגם דוחף את הפרטים במשק להשקעות בנדל״ן שתורמות פחות לצמיחה במשק. "שיטת המיסוי הקיימת מעודדת חיסכון לטווח ארוך באמצעות השקעה ממונפת בנדל"ן. ברמת הפרט התוצאה היא השקעה לא נזילה, עם עלויות עסקה גבוהות ועם סיכון גדול שלא ניתן לפיזור ולקיזוז. ברמת המשק, קיימת פגיעה במימון השקעות ריאליות ופגיעה בצמיחה. זאת מכיוון שכספי חיסכון המושקעים באפיקים פיננסיים (למשל מניות ואג"ח) מגדילים את המימון לחברות ותורמים להשקעות ריאליות במשק על ידי המגזר העסקי, המגדילות את פריון העובדים והתורמות לצמיחה. לעומתם, כספי חיסכון המושקעים בדירת מגורים לא רק שאינם תורמים למימון השקעות ריאליות על ידי המגזר העסקי, אלא אף מתחרים במגזר העסקי על קבלת אשראי מהמערכת הבנקאית (כי דירות מגורים נקנות בדרך כלל לא רק בהון העצמי של החוסך, אלא תוך לקיחת משכנתא מהמערכת הבנקאית)".

שראל מודע לכך שיש רבים שרואים ערך מיוחד חברתי בבעלות של אזרחים בנדל״ן, אבל אינו מתרשם. "קשה לכמת את התועלת של מדיניות כזו, אך ספק אם תועלתה במדינה כישראל משמעותית, יחסית לגורמים אחרים כגון ציונות, שירות בצה"ל, זעזועים קולקטיביים (כולל מלחמות והסכמי שלום) ועוד. יתרה מכך: הקנס המוטל על מגורים בשכירות (יחסית לבעלות על דירת מגורים) עלול להקשות על צעירים שאין ביכולתם או אין ברצונם לרכוש נכס נדל"ן למצוא את עתידם בישראל ולגרום בעקיפין להגירה של צעירים אלה למדינות אחרות.

"אם הגידול בביקוש לרכישת דירות הגיב לאפליה במשטר המס, אז מדוע דווקא בשנים האחרונות? מה השינוי שהתרחש בשנים האחרונות, אשר גרם לנסיקה בביקוש לרכישת דירות, לגידול הריאלי במחירי הדירות ולעלייה המתמשכת ביחס בין מחירי הדירות למחירי שכר הדירה?

״התשובה לכך פשוטה: חל שינוי מהותי במשטר המס. לפני 2003 לא היתה אפליה לטובת רוכשי הדירות יחסית לשוכרים. היתה אפילו אפליה קלה לרעה של רוכשי דירות, שהיו חייבים במסים מסוימים (מס רכישה, ובמקרים מסוימים גם מס שבח). השינוי במשטר המס המפלה התרחש בהדרגה והתחיל ב–2003, אז מוסו לראשונה רווחים בשוק ההון (שלפני כן היו פטורים ממס), בשיעור של 15%. ב–2006 הועלה שיעור המס ל–20%. ב–2012 הועלה השיעור שוב, ל–25%. ב–2013 הועלה השיעור השולי של מס רווחי הון לבעלי הכנסה גבוהה המשלמים מס יסף ל–27%. כלומר, במהלך 2003–2013 הועלה שיעור המס הריאלי על רווחי הון מ–0% ל–25%–27%, בארבעה מהלכים.

בגרף "הבעיה היא בצד הביקוש" אפשר לראות את היחס בין מחירי הדירות למחירי השכירות. "כפי שמתואר בתרשים, נקודת המפנה היתה בתחילת 2003, אז החל היחס בין מחירי הדירות למחירי השכירות לעלות. העלייה המשיכה במהלך 11 השנים הבאות, ומסתכמת כעת ב–39%. לעלייה זו תרמו גורמים נוספים, כגון הריבית וההתפתחויות בשוק העבודה, אך אין ספק שהתרומה של אפליית המס היתה משמעותית, ומבחינת העיתוי היא תואמת במדויק את המגמות ביחס בין מחירי הדירות למחירי השכירות".

דודו בכר

שראל מעריך את הטבת המס להשקעה בנדל"ן כיום ביותר מ–8 מיליארד שקל. ״זאת הטבת מס עצומה. היא גדולה יותר מהטבת המס בחוק עידוד השקעות הון וגדולה יותר מהטבת המס לקרנות השתלמות. למעשה, היא גדולה יותר מכל הטבת מס אחרת הקיימת כיום, למעט ההטבה לחיסכון פנסיוני. הכנסות המדינה נפגעות כתוצאה מהטבה זו בסכום משמעותי, השווה ערך להשפעה של הפחתת שיעור המע"מ בכ–2 נקודות אחוז או של שיעורי מס ההכנסה, בכל המדרגות, בכ–3 נקודות אחוז".

ההטבה מיטיבה 
עם העשירים

האם ייתכן שיש קואליציה שקטה ורחבה שדווקא נהנית מהעובדה שמחירי הנדל"ן גבוהים מאוד? הרעיון הזה עלה השבוע ברשתות החברתיות א־פרופו הצהרות ההון של המועמדים לנשיאות, שלחלקם צמחו לפתע דירות רבות. אזרחים רבים החלו לתהות בקול רם אם ייתכן שלחלק מהפוליטיקאים והשרים אין עניין של ממש בהורדת מחירי הנדל"ן.

מי נהנה מעליית מחירי הדיור בישראל בחמש השנים האחרונות?

"בעלי הדירות, בעיקר הדירות היקרות. הבעלות על דירות אינה שוויונית, אלא מרוכזת בעיקר בקרב העשירונים בעלי ההכנסות הגבוהות. הדבר נכון גם לדירות בבעלות הדיירים וגם לדירות מושכרות".

גם השווי של הדירות לא מתפלג בצורה שוויונית, אלא מוטה לטובת העשירונים העליונים.

"כן, רוב ההון הנדל"ני מרוכז בקרב העשירונים העליונים. בחתך גילים, הדור המבוגר (בניגוד לדור הצעיר) נהנה יותר מהזינוק במחירי הנדל"ן".

ומי נהנה מהטבת המס הענקית שתיארת?

"הטבת המס הניכרת, הניתנת כיום לרכישת דירות יחידות, מתפלגת בצורה לא שוויונית ומיטיבה בעיקר עם בעלי הכנסות גבוהות: העשירון העליון זוכה בכ–21% מסך הטבת המס הזו, בזמן שהעשירון התחתון מקבל רק כ–3% ממנה".

עופר וקנין

בשנתיים האחרונות שבנו והסברנו בטור זה שמחירי הנדל"ן הם מכונה אדירה להעברת עושר מהעניים לעשירים, מאלה שאין להם לאלה שיש להם. שראל טוען שמדובר במדיניות ממשלתית. ״מדינת ישראל משקיעה כספים רבים בניסיון להקטין את הפערים החברתיים. ההוצאה החברתית מצריכה מסים גבוהים וקיצוץ בהוצאות ממשלה אחרות, התומכות בצמיחה. מוזר שבו־זמנית היא מעניקה הטבות מס משמעותיות, התורמות להגדלת הפערים החברתיים, תוך נטרול חלק ניכר מהצעדים להקטנת הפערים. הטבות אלה גם פוגעות בצמיחה במשק, מכיוון שמסים על הכנסה וצריכה (שבהכרח צריכים להיות גבוהים יותר כדי לממן את הטבת המס לרכישת דירות מגורים) פוגעים בצמיחה יותר מאשר מסים על הנדל"ן".

זאת ועוד: בעוד שהפוליטיקאים מרבים לדבר על השקעה בפריפריה, הרי שמדיניות המיסוי בשוק הנדל"ן דווקא מגדילה את הפערים בין המרכז לפריפריה. "מדובר בהטבת מס שמפלה לטובה במידה משמעותית את יישובי המרכז לעומת יישובי הפריפריה. זאת מכיוון ששווי הדירות הממוצע גבוה בהרבה באזור המרכז מאשר בפריפריה. מדיניות זו מנטרלת חלקית את צעדי המדיניות שהממשלה נוקטת לעידוד המגורים והתעסוקה בפריפריה״.

אפליית המס ברכישת דירות אינה הסיבה היחידה לזינוק החד במחירי הדיור. שראל לא מתעלם כמובן מהריבית: ״גורם משמעותי שתרם לגידול בביקוש לרכישת דירות מגורים, בנוסף להטבות המס, הוא הירידה החדה בשיעורי הריבית במשק, וביניהם שיעור הריבית על משכנתאות. רכישה של דירת מגורים מתאפיינת ברוב המקרים בכך שהרוכש לא מממן את כל שווי הרכישה מהונו האישי, אלא משתמש בשוויו של הנכס כבטוחה לקבלת אשראי מהמערכת הפיננסית (בדרך כלל בצורה של משכנתא), למימון חלק נכבד מעלות הרכישה. לכן, העלות שרואה הרוכש לנגד עיניו בעת רכישת דירה אינה המחיר של הדירה, אלא שקלול של שני רכיבים: מחיר הדירה פחות סכום המשכנתא שהוא לוקח (או, במלים אחרות, ההון העצמי שהוא מביא) והעלות של החזר המשכנתא".

חסרות לכם מטרות נעלות?

עכשיו, לאחר ששראל הסביר את ההשפעה העצומה שיש לשיטתו למשטר המס על ניפוח מחירי הדיור בישראל, קל יותר להבין את חששותיו מהצעד של לפיד. "הטבת מס מיטיבה אמנם עם מקבליה, אך היא מעבירה את נטל תשלום המס אל שאר האוכלוסיה, ובכך מֵרֵעָה את מצבה (הטבות המס מחייבות להעלות את שיעורי המס, כדי לכסות על עלותן). הטבות מס משנות את חלוקת הנטל, אך תוך כדי כך מסבכות את חוקי המס, מעודדות התחמקות והימנעות מתשלום מס אמת, פוגעות ברווחת כלל הציבור ומסתירות את ההיקף האמיתי של מעורבות הממשלה במשק.

"לכן, הטבות מס אינן משחק סכום אפס: תוצאתן אינה שינוי ניטרלי של סדרי העדיפויות, שבו קבוצה אחת מרוויחה וקבוצה אחת מפסידה, כאשר הרווח של הקבוצה הראשונה מתקזז בקירוב עם ההפסד של הקבוצה השנייה. המאפיין הבולט של הטבות מס רבות הוא שהן מעניקות לקבוצה אחת הטבה שהתועלת המצרפית שבה נמוכה לאין ערוך מהעלות המוטלת על יתר הציבור".

שראל מונה שורה ארוכה של חסרונות:

• עיוות הקצאת המקורות במשק (כתוצאה מניסיון "לנצל" את הזכאות להטבות המס) ופגיעה ביעילות ובפריון.

• ייצור שתדלנות ולחצים של אינטרסנטים על מקבלי ההחלטות במטרה להרחיב עוד יותר את תחולת הטבות המס. לחצים אלה בעצמם גורמים עיוות נוסף בהקצאת המקורות, ביעילות ובפריון במשק. ככל שהאינטרסנטים מזהים נכונות של הממשלה להרחיב את היקף הטבות המס, הסיכוי להצלחה במאמציהם עולה והדבר ממריץ אותם להגביר את לחציהם ושתדלנותם.

• שימוש בהטבת מס כדי לעקוף כללים פיסקליים המגבילים את ההוצאה ולטשטש את גודלה האמיתי של הממשלה, בניגוד לכללי שקיפות ציבורית ולמטרה המוצהרת של חקיקת כללים פיסקליים.

• הנטל שהטבות המס מטילות על שלטונות המס, הנאלצים להקדיש חלק מתקציבם למניעת השימוש לרעה בהקלות מס, ועל מקבלי ההטבות, הנדרשים להוכיח את זכאותם.

• היעדר דיון ציבורי ראוי אודות התועלת שבהטבות המס ובכך שמרביתן אינן זוכות לאישור תקופתי, להבדיל מתקציב ההוצאות של הממשלה, המאושר בחוק הכנסת מדי שנה. לרבים נדמה שאפשר להשיג באמצעותן יש מאין - מכיוון שעלותן אינה ידועה לכל. יש אף שיטענו כי אין להן עלות כלל.

"לא חסרות מטרות נעלות שראוי לתמוך בהן״, כותב שראל בציניות. "משפחות חד־הוריות ומשפחות ברוכות ילדים, עולים חדשים ותושבים חוזרים, זוגות צעירים ופנסיונרים, חיסכון לטווח ארוך וחיסכון לטווח קצר, נשים ואם אפשר אף גברים. לכל המטרות האלה, ימצא המציע לסייע והדרך - הטבות מס, ולו במחיר של עיוות המערכת ותחושה של אי צדק מצד משלמי המס המלא.

"מעבר לכל החסרונות של הטבות המס, בעיה בולטת היא הפרמננטיות שלהן. תוחלת החיים של הטבות המס ארוכה למדי. גם הטבה זמנית, כגון הזיכוי לעבודה במשמרות, שהונהגה ב–1986 לשנה אחת בלבד, זוכה להארכה מדי שנה עד לימינו. אפשר לשער שהוצאה תקציבית חלופית לא הייתה מאריכה ימים כמותה (בשל כך ברור מדוע הנהנה מהטבת מס לא יתנדב לוותר עליה גם בתמורה למענק תקציבי שווה ערך)".

כתוצאה מכך, מסביר שראל, קשה מאד לבטל הטבת מס, גם אם קיימת הסכמה כללית שההטבה לא משיגה את יעדיה, או שהיא אינה האמצעי המתאים להשגת יעדים אלה. "נראה שהדבר נכון במיוחד לגבי הטבות מע"מ. הטבות המע"מ שהוענקו בעבר (פירות וירקות, שירותי תיירות והעיר אילת) זוכות לביקורת רבה מצד כלכלנים, ויש הסכמה כללית שאילו הן לא היו קיימות והיה נערך כיום דיון לגבי הענקת הטבות אלה, הן לא היו זוכות לתמיכה מקצועית וציבורית. גופים מקרו־כלכליים בינלאומיים, ובראשם ה–OECD וה–IMF, המליצו לבטלן. ממשלות שונות ניסו לבטל את הטבות המע"מ במהלך השנים, אך ללא הצלחה, לנוכח הקושי הציבורי הכרוך בכך וההתארגנות הפוליטית של הנהנים מההטבות לשימורן".

בחזרה אל אפליית המס שאתה התחלנו: ״הצעד המוצע כעת, של מתן פטור ממע"מ לאוכלוסיה מוטבת לרכישת דירת מגורים, לא רק שאינה תורמת להקטנת עיוות המס הקיים, אלא מגדיל אותו עוד יותר. כתוצאה מכך, ההשפעות השליליות של הטבת המס הקיימת תוחרפנה. בין היתר, העידוד המסיבי הניתן היום לרכישת דירות מגורים לשימוש עצמי יורחב, הביקוש להשקעה בדירות לשימוש עצמי יוגבר, האפליה לרעה של השוכרים על ידי מערכת המס תוחרף, הפגיעה הרגרסיבית בחלוקת ההכנסות בחברה תוגבר ויידרשו צעדים נוספים להקטנת הפערים והאי־שוויון, שעלותם תושת על כלל הציבור".

בתרגום לעברית: שראל מסביר שעליית מחירי הדיור בשנים האחרונות כמוה כהעברת עושר מהעניים לעשירים מהפריפריה למרכז, מילדים להורים עניים למקבלי הירושות. עכשיו, הוא אומר, הצעד של לפיד רק מחריף את מכונת העברת העושר מאלה שאין להם לאלה שיש להם: ״אירוני הדבר שההצדקה המרכזית להטבת המס המוצעת היא הקושי של זוגות צעירים לרכוש דירת מגורים בעקבות העלייה במחירי הדירות בשנים האחרונות, כאשר עלייה זו נגרמה במידה רבה על ידי הטבת המס הקיימת כיום.

״מתן פטור ממע"מ צפוי להגביר את הסכנות החברתיות, המקרו־כלכליות והפיננסיות. סכנות כאלה קיימות כבר כיום במשק, בעקבות העלייה הניכרת במחירי הדירות בשנים האחרונות. במקרה של משבר עתידי בשוק הנדל"ן, הוא יתאפיין בירידה חדה במחירי הדירות, באי־עמידה בתשלומי המשכנתאות של חלק מהלווים, בהפסדים במערכת הפיננסית, בירידה בפעילות הכלכלית המלווה בגידול באבטלה וביצירת מעגל קסמים שבו תהליכים אלה ישפיעו זה על זה ויגרמו להתגברות המשבר. מתן הפטור ממע"מ יעודד אוכלוסיות נוספות, אשר עד היום נמנעו מרכישת דירה, להיכנס להשקעה נדל"נית ממונפת. ההימנעות של אוכלוסיות אלה להיכנס עד עתה להשקעה נדל"נית עשויה להצביע על מאפייני סיכון בולטים יחסית לבעלי הדירות הקיימים, למשל פחות ביטחון תעסוקתי, יכולת פחותה לקבל סיוע מבני משפחה בעת קשיים כלכליים, וכו'. הדחיפה של האוכלוסיות הנוספות להשקעה נדל"נית עלולה להגביר את הסיכון למשבר עתידי בשוק הנדל"ן ולגרום לכך שאם וכאשר משבר כזה יתרחש, השפעותיו החברתיות והכלכליות תהיינה הרסניות יותר".

הביקורת של שראל לא מתמצה רק בחשש להרס מערכת המס, שמעניינת בעיקר אנשי מקצוע, אלא גם בתוצאות הישירות: ״שוק הנדל"ן למגורים התאפיין בשנים האחרונות בלחצי ביקוש ניכרים, שגרמו, על רקע היצע מוגבל וקשיח, לעלייה חדה ומתמשכת במחירים. בתגובה לעליית המחירים, ננקט בשנים האחרונות מספר רב של צעדים על ידי הממשלה, גופי התכנון והרשויות המקומיות, להגברת ההיצע בשוק הנדל"ן למגורים ככל הניתן. הנחה סבירה היא שהממשלה כבר כיום עושה כל שביכולתה להגביר את ההיצע והיא תמשיך לעשות זאת בשנים הבאות, בלי קשר להצעה למתן פטור ממע"מ, ולכן היא לא תוכל לעשות יותר בעקבות מתן הפטור ממע"מ, גם אם יגדלו הביקושים כתוצאה מהפטור. לכן, הגידול המוגבר לרכישת דירות כתוצאה ממתן הפטור ממע"מ ייתקל בהיצע קשיח שכבר נמתח עד הקצה, ושאינו יכול, בכל נקודת זמן, לגדול יותר. כתוצאה מכך, המחירים של דירות יד שנייה והמחירים של דירות חדשות שאינן נמכרות לזכאים צפויים לגדול.

"מדוע צפוי גידול מוגבר בעקבות מתן הפטור ממע"מ? משתי סיבות: 1. לאחר מתן הפטור גם חלק ממשקי בית שמלכתחילה העדיפו לשכור דירה על פני קניית דירה ירצו לקנות דירה; 2. תהיה שאיפה של משקי בית 'לנצל' את מלוא ההטבה האפשרית (במיוחד מכיוון שניתן לנצלה רק פעם אחת). למשל, משק בית שהתכוון לרכוש דירה בגודל 100 מ"ר ירצה כעת לרכוש דירה בגודל 120 מ"ר, או דירה בגודל 100 מ"ר במיקום יוקרתי יותר.

"כתוצאה מהגברת הביקוש בקרב הזכאים והקשיחות בהיצע בכל נקודת זמן, הזכאים 'יתחרו' על מלאי מצומצם וקבוע של דירות חדשות העומדות בקריטריונים למתן הפטור. כתוצאה מכך יידרש פיקוח מחירים. אולם, מכיוון שפיקוח מחירים אף פעם אינו אפקטיבי לחלוטין, ותמיד נוצרות פרצות, חלק מהטבת המס תגיע בהכרח לכיסם של הקבלנים ויזמי הנדל"ן. לכן המחיר ללא מע"מ לזכאים לפטור ממע"מ יהיה נמוך יותר מהמחיר כולל מע"מ שהיה נקבע בשוק אילולא ננקט הצעד של מתן פטור ממע"מ, אך יהיה גבוה יותר מהמחיר ללא מע"מ שהיה נקבע בשוק אילולא ננקט הצעד של מתן פטור ממע"מ.

"לכן הניתוח הראשוני מצביע על כך שהמחיר המשוקלל של כלל העסקות בשוק הנדל"ן למגורים יכול לעלות או לרדת כתוצאה ממתן הפטור ממע"מ, וקשה לחזות את הכיוון הצפוי:

• עבור זכאים המממשים את זכאותם, המחיר הסופי ברכישת דירה יירד קצת כתוצאה ממתן הפטור (אך לא במלוא גודל הפטור).

• עבור משקי הבית שאינם זכאים, וגם לזכאים אשר אינם מממשים את זכאותם (למשל, כי ברצונם לקנות דירה שעלותה היא מעל לתקרה או שמעדיפים לקנות דווקא דירה יד שנייה ולא מקבלן או שברצונם לקנות דירה באזור בו לא נבנות דירות חדשות), המחיר יעלה קצת.

ומה ההשפעה הצפויה בטווח הקצת יותר ארוך? ובכן, מכיוון שכל פיקוח של מחירים נהיה פחות ופחות יעיל ככל שהזמן עובר והשחקנים המתוחכמים בשוק לומדים כיצד לעקוף אותו, בטווח הארוך תקטן ההשפעה של הפחתת המע"מ במקטע הזכאים והמחיר המשוקלל יזלוג כלפי מעלה. לכן סביר בהחלט שההשפעה הסופית של מתן הפטור ממע"מ תהיה לכיוון של עלייה במחירי הדירות, ולא לירידה".

עם זאת, מוסיף שראל, ייתכנו שינויים משמעותיים במחירי הדירות בשנים הבאות ואף בחודשים הקרובים, ללא שום קשר ליישום או להימנעות מיישום של מתן פטור ממע"מ. "השפעות של שינויים בריבית, של מצב המשק ושוק העבודה ושל ציפיות לגבי העתיד עשויים להוביל לשינויים חדים במחירי הדירות. כך, למשל, שינוי כלפי מעלה בצפי לעלייה בריבית יכול לגרום לירידה חדה במחירי הדירות, וצפי להסכם מדיני או לתוכנית התנתקות שבמסגרתם יפונו ישובים והתנחלויות יגרום לעלייה חדה במחירי הדירות. קיימת גם אפשרות שהמחירים כבר כיום גבוהים בצורה לא סבירה (בועת מחירים) והם יירדו כאשר מספיק קונים ומוכרים יבינו זאת. למשל, מחקר של קרן המטבע הבינלאומית קבע שמחירי הדירות גבוהים בכ–25% ביחס לשיווי משקל ארוך טווח שעקבי עם משתנים מקרו־כלכליים בסיסיים, או במלים אחרות שמחירי הדירות עשויים, במוקדם או במאוחר, לרדת בכ–20% אם וכאשר הם יתכנסו לרמת שיווי המשקל. מחקר זה נערך לפני כחצי שנה, ומאז מחירי הדירות המשיכו לעלות, ולכן סביר להניח שהתיקון הנדרש כעת גדול עוד יותר".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#