סגור לרגל שיפוצים |

נתניהו ולפיד מבטיחים מהפכה בנדל"ן - אז למה בענף כולם מודאגים?

המתווך בטוח שהמחירים יעלו, הקבלן חושב שהבעיה העיקרית בכלל לא מטופלת, משווקת הדירות מודאגת מחוסר הוודאות, הפוליטיקאי שפרש יודע מי אשם ומה צריך לעשות ומנהל המשכנתאות חושב שכולם ירוויחו חוץ מהצרכנים. שמונה מונולוגים מהשטח על היוזמות החדשות של לפיד ונתניהו

מנהל קבוצות הרכישה

"הטילו מגבלות חמורות מדי על המשכנתאות"

ישראל זעירא, מנכ"ל חברת באמונה

"המשמעות של מהלכי האוצר היא חיסול קבוצות הרכישה, חד וחלק. ברגע שאתה נותן אפס מע"מ לרוכשים - אתה מעניק הטבה משמעותית ליזמים שלקבוצות הרכישה אין".

גם לקבוצות רכישה יש הקלות.

"קבוצות רכישה נהנות רק מפטור במע"מ על פיתוח הקרקע, כי התשלום על פיתוח מגיע ישר מהלקוח. היתרונות במחירים של קבוצות רכישה נבעו תמיד מכך שבמקום רווח יזמי של 17%–25%, מנהלי הקבוצות עובדים על רווח של 7%–11%, וההפרש הלך לכיסי הרוכשים. היתרונות הנוספים של קבוצת הרכישה היו במימון, בפטור מערבות חוק מכר (הענקת בטוחות לרוכש הדירה המבטיחות את כספו, ח"ע) ובפרמטרים נוספים שנתנו יתרון של 15% במחיר הדירות לקבוצות רכישה – ולא פגעו בהכנסות המדינה בשקל. המהלך הנוכחי, לעומת זאת, יביא לכך שהכנסות המדינה מהיזמים ייפגעו וייהפכו לאפס. מה הבעיה שקבוצות הרכישה ייהנו מאותם תנאים? אנחנו נלך לבג"ץ על העניין הזה".

קבוצות הרכישה יצאו לדרך כמהלך צרכני שנועד להוריד את המחיר שהאזרח הקטן משלם על דירה, ורבים טוענים שהן חלק מהגורמים שהובילו לעליית מחירי הדירות. הן היו פתח לכניסתם של רוכשי דירות להשקעה לשוק הדיור.

"קבוצות הרכישה הן ממש לא אחד הגורמים לעליית מחירי הדירות. הן העלו את מחירי הקרקע, זה נכון, אבל הן הורידו את מחירי הדירות. נגיד שקבוצת רכישה ניגשה למכרז והתחרתה בקבלן שהיה מוכן לשלם 350 אלף שקל על הקרקע - וזכתה בה במחיר של 400 אלף שקל. היא שילמה יותר על הקרקע, אבל בשורה התחתונה, ברגע שהיא הורידה את הרווח היזמי ב–10%, הדירה נמכרה בפחות כסף".

פרויקט מגורים סמוך לראש העין. "צריך להציף את השוק בקרקעות"צילום: אייל טואג

עשו לייק וקבלו את מיטב כתבות TheMarker ישירות לפייסבוק

אז מה כן צריך לעשות?

"אני חושב שמחיר מטרה הוא בהחלט תוכנית מצוינת. צריך להמשיך להציף את השוק בקרקעות וצריך לתת הכרה למס הכנסה בריבית משכנתא לזכאים בלבד. אבל נושא המע"מ הוא טעות גדולה. זה רק יעלה את מחיר הדירות בטווח הארוך, זה ברור, וזה עוד לפני שאני מדבר על הפניקה הנוכחית, כשכל אחד בודק אם הוא זכאי להקלה במע"מ, ועל כך שזה יקפיא את השוק לזמן רב. הדיונים באוצר יימשכו תקופה ארוכה, ולאחר מכן החרדים יעתרו לבג"ץ, והנפגעים האחרים מהחוק יעתרו לבג"ץ, העמותות יעתרו לבג"ץ. הסיפור הזה יכול להיתקע שנה בקלות".

מה קהל היעד שלכם?

"אנחנו מתמחים בזוגות צעירים שקונים דירה ב–1.3 מיליון שקל. זה דיור בר־השגה, בעיקר לציבור הדתי־לאומי, משפחות עם חמישה ילדים, שקונות דירת 4 חדרים ולא 3. יש קבוצות רכישה של משקיעים שקונים דירות בתל אביב תמורת 2 מיליון שקל. אנחנו לא שם. אם המדינה רוצה לשחרר חסמים בשוק הדיור, שתטפל במשכנתאות. הניסיון לצנן את שוק המשכנתאות הביא למגבלות חמורות, רק שאותן מגבלות הוטלו על אנשים שקונים דירה ב–800 אלף שקל ועל אנשים שקונים דירה ב–2 מליון שקל. לא עשו הבחנה ביניהם. היה צריך לעודד את מי שקונה דירה זולה בפריפריה ולא להתייחס אליו כמו למי שקונה דירה בתל אביב".

עוד משהו שאתה רוצה למסור לבכירי הממשלה?

"בסך הכל אני מברך את שר האוצר ואת שר השיכון שפועלים בנושא, גם אם אני לא מסכים אתם".

עורך הדין

"מהלך פוליטי, לא מקצועי"

עשו לייק וקבלו את מיטב כתבות TheMarker ישירות לפייסבוק

יורם חג'בי־חגי, עורך דין לענייני מקרקעין, יו"ר משותף של פורום קניין של לשכת עורכי הדין

"המהלכים של האוצר רציניים מבחינה פוליטית, אבל הם לא רציניים מבחינה מקצועית וכלכלית. זאת מכיוון שביטול המע"מ והגבלת שכר הדירה הם צעדים לא חוקתיים ולא שוויוניים. אי אפשר להגביל שכר דירה בחקיקה. זה פוגע בחופש החוזים בין אדם לאדם, והרגולטור לא יכול להתערב בשאלה איך חוזים ייראו. הקצף יצא על זה שבתל אביב וביפו אנשי עסקים רכשו דירות, פיצלו אותן לחדרים בודדים והשכירו. אבל זה מיעוט שבמיעוט: עבור רוב האנשים הדירות הן קופת חיסכון. זו חקיקה נקודתית מגזרית, שלא תעמוד במבחן המשפטי ואי אפשר יהיה לאכוף אותה. תמיד ימצאו פתרונות כיצד לעקוף את זה: ישכירו דירה לשנה ואחרי שנה יחליפו את השוכר – ואז מי יגיד להם מה שכר הדירה?

"אנחנו רואים שכבר היתה נסיגה מההצעה הראשונה לגבי הפטור ממע"מ. התחילו מכך שאמרו שאנשים עד גיל 35 ששירתו בצבא ויש להם לפחות ילד אחד, יהיו זכאים לפטור. יומיים אחרי זה השתנה. זה אומר שזה לא בסדר, זה לא שוויוני, וזה יעלה את מחירי הדירות בצורה שאתה לא מתאר לעצמך. מי שיש לו ממון יקבל הטבה גדולה יותר ממי שאין לו ממון. מי שיקנה דירה בקריית גת ב–500 אלף שקל יחסוך 85 אלף שקל, בעוד שמי שיקנה דירה בתל אביב ב–1.6 מיליון שקל מכסף של ההורים יקבל הנחה גדולה פי שלושה. אתה תיתן הטבה למי שלא מגיע לו, העשירים יהיו עשירים יותר, וזה יגרום לעליית מחירי הדירות במרכז. השיטה צריכה להיות שונה. צריך לתת סיוע אבל לא במע"מ, אלא דרך הנחה גדולה בפריפריה. אני לא רוצה להגדיל את הבועה במרכז".

לעורכי הדין לא אכפת מעליית מחירי הדירות. שכר הטרחה המוגדר כשיעור מהעסקה רק עולה.

"האמירה הזו פופולסטית. גם אני אזרח וגם לי יש ילדים שצריכים דירה. חוץ מזה, נכון לעכשיו יהיה חודש של קיפאון מוחלט בשוק. משרדי עורכי דין שעיקר עיסוקם בייצוג קבלנים סובלים מהאטה בתזרים. כבר עכשיו, עובדתית, יש אצלי פחות חוזים. אני ברוך השם עוסק הרבה בליטיגציה, אבל יש משרדים שעיקר עיסוקם הוא רכישת דירות. זה יפגע בכל המשק, כי אם לא יהיו עסקות לא יהיו הכנסות: לא מע"מ, לא מס שבח, לא מס רכישה, לא מס הכנסה על שכר הטרחה שאנחנו גובים. למדינה יהיה חודש וחצי בלי הכנסות משוק הנדל"ן – וזה שוק שמכניס הרבה כסף ממסים. הבנקים לא יקבלו את העמלות שלהם. לא יפתחו תיקי משכנתא. ראיתי את השוק קופא ככה בעבר, אבל זה היה בזמן מלחמות. כעת אנחנו יוצרים מצב מלחמתי כשאין מלחמה".

המשווקת

"כולם תלויים באוויר"

ריקי, משווקת דירות בפרויקט "שני נחלים" במזכרת בתיה

"אנחנו נמצאים כרגע במצב מבלבל, כי בממשלה לא נותנים לנו תאריך מסוים. הם לא אומרים לחבר'ה: 'עוד חודש זה קורה', ואני, כאשת המכירות, לא יודעת איך להתנהל. חוק כמו זה שמדברים עליו כעת לוקח שנה ליישם, והתוצאה היא שכרגע יש האטה, אנשים מחכים. בדיוק היתה לי שיחה עם זוג שרוצה לקנות דירה. הם שאלו אותי מה לעשות ולא ידעתי מה לומר להם.

"אני לא מתעסקת בפוליטיקה, רק בנדל"ן, ואני לא יודעת אם אנשים שרוצים לרכוש דירות יכולים לחתום על חוזה עכשיו ולהזדכות על המע"מ אחר כך. אם יציעו אפשרות כזו, יקנו דירות עכשיו. כרגע אנשים לא יודעים מה לעשות. אני אומרת להם, 'נכון שהמע"מ יירד, אבל מחירי הדירות יעלו'. כולם תלויים באוויר. הקונים הם חבר'ה צעירים, שכל שקל חשוב להם".

כבר כמה חודשים מדברים על מהלכים שתבצע הממשלה כדי להרגיע את שוק הדיור. זה מעיק על המחירים כבר היום?

"אני לא ראיתי האטה כזו כאן. מזכרת בתיה היא אזור מבוקש. במרכז היתה קצת האטה. פה, תודה לאל, זה בסדר. מה שכן, עכשיו פתאום יש דממה. אנשים שאני מנהלת עמם משא ומתן אומרים: 'אם נחתום, נפסיד כסף'. מצד שני, אם הם יחכו - יעלו להם את המחירים".

למה שיעלו להם את המחירים?

"אין לי מושג. זו מין מדיניות כזו. מחירי הנדל"ן תמיד עולים. אני לא חושבת שהמחירים יירדו עכשיו. אני עובדת הרבה שנים בענף הנדל"ן, והרבה שנים אני שומעת ש'זהו. עכשיו תהיה ירידת מחירים'. כולם עוצרים, ואז חוזרים אלי זוגות אחרי שנה, ומגלים שהמחיר עלה. אני לא קונה את זה. המהלך הזה בא לאנשים בהפתעה. שוק הנדל"ן הוא גלגל, וברגע שבו הוא נעצר אנשים נתקעים. אנשים מכרו דירות, והם צריכים לפנות אותן, ואם הם לא עוברים הם צריכים לעבור לגור עם ההורים. הם חייבים לקנות".

עליכם הרפורמה יכולה להשפיע?

"בנו נושא המע"מ לא פוגע, אתה הרי מוכר דירה כולל מע"מ, ובלי שום קשר למע"מ, מחיר הדירות עולה. גם בשכונת קריית משה ברחובות המחירים קפצו, וגם בבאר יעקב. כולם מקפיצים מחירים. מי שחולם לגור במקום כמו מזכרת בתיה, צריך לקנות דירה עכשיו. מזכרת בתיה היא מקום איכותי".

המתווכים

"בייבי־בום בענף הנדל"ן"

"אני יודע על שלושה אנשים שהקפיאו עסקות. אלה לאו דווקא אנשים שזכאים לקנות במחיר המוזל, אלא כאלה שפשוט לא יודעים מה יקרה בשוק ולקחו צעד אחורה", מעיד זאב שומכר, מנכ"ל קבוצת שומכר נדל"ן הפועלת במודיעין. לפי יענקל'ה זיני, הבעלים של חברת התיווך "איש מפתח" הפועלת בחדרה, "הדבר הזה גרם קודם כל לעצירה – כל עסקת יד שנייה שזוג צעיר תיכנן לבצע נעצרה מתוך הנחה שיכול להיות שמחר בבוקר הם יוכלו לקנות דירה חדשה". מאיר שאשא מסוכנות התיווך "חמישה יועצי נדל"ן" הפועלת בראשון לציון אומר: "לקוחות שהחליטו להתקדם התחילו לחשוב פעמיים. המוכרים מבולבלים במיוחד, כי הם מניחים שהרפורמה תפגע בהם ותסיט את העניין של הזוגות הצעירים לדירות חדשות. הם לחוצים מקיפאון בהחלטות של הקונים הפוטנציאלים, במיוחד כשלעתים יש להם כבר התחייבות למקום אחר. בגלל הלחץ הזה הם עשויים להתפשר על המחיר שביקשו".

"עכשיו מקפיאים תוכניות ויושבים על הגדר, אבל בעוד שלושה חודשים כל המאסה הזו של הממתינים תיצור גל רכישות במכה אחת", אומר יגאל יונה, מנהל סניף אנגלו סכסון במודיעין. "זה קרה לפני שנה וחצי: השוק קפא, חשבו שהמחירים יירדו, ואז במכה אחת הרוכשים חזרו. המכה הזו הקפיצה את השוק ב–10%, והיא צפויה להקפיץ אותו שוב". רוברט בויביץ, זכיין 
רי/מקס עוצמה בפתח תקוה, מחזיק בעמדה דומה: "הקיפאון שנלווה לשיח הוא קצר מועד, ואחרי שאנשים מזהים שדבר לא משתנה יש בום".

"אני מסתכל על השוק כמקשה אחת: אם אתה מצליח להוריד את המחיר רק עבור חלק קטן מהאוכלוסיה, אבל לא חשבת על החלק הגדול שלה, לא עשית כלום. אני לא רואה אפשרות שהיצע הדירות יגדל בזכות התוכנית הזו, משום שהיא לא כוללת בנייה מסיבית", מוסיף יונה מאנגלו סכסון במודיעין. זיני מ"איש מפתח" צופה "בייבי־בום של ענף הנדל"ן". לדבריו, "בעוד חמש או שבע שנים יחזרו הצ'קים של כל הצעירים שהתאמצו לרכוש דירות כדי לא לפספס את הרפורמה". לדברי זיני, המע"מ ייבלע בכיסם של הקבלנים. "אם מדינת ישראל היתה משכילה לתת את הנחת המע"מ כמענק של 200 אלף שקל, ההטבה היתה מגיעה לכיסם של הצעירים. יש הבדל פסיכולוגי בשיטת הרכישה: מצב שבו אני מגיע עם שובר הנחה של 18% ומוכרים לי את המוצר הכי יקר כדי שההנחה תיראה משמעותית, לעומת מצב שבו אני מגיע כלקוח רגיל, ואחר כך מגיש את החשבונית למדינה. הצעירים לא ייהנו משקל אחד פחות מהמחיר ללא מע"מ. צריך להסביר להם שגם כשהם מגיעים עם הכסף של הדוד יאיר, הם צריכים לנהל משא ומתן כאילו אין להם זיכוי".

חלק מהמתווכים צופים כי הרפורמה תפגע במפרט הטכני של הדירות. "בהרבה פרויקטים יחסכו את השדרוגים כדי להתאים למחיר המטרה", מסביר דודו מכלוף, זכיין סוכנות התיווך רי/מקס בנתניה. "הזוגות ירכשו את הדירות ברמת גימור נמוכה וישלמו בנפרד על שדרוגים. הדירה תהיה ללא מע"מ, אבל את השיפוצים יפרשו ל–12 תשלומים שיכבידו עליהם".

האזרח למוד הניסיון

"מיתון, לא מיתון - אנשים יקנו"


י', עובד מדינה, מתגורר באזור המרכז

"אני גר בנכס הרביעי שהיה לי בימי חיי. בבית פרטי, יפה. לא הייתי מגיע לזה אילולא המגמות בשוק הנדל"ן בשנים האחרונות. לא הייתי יכול לשפר דיור לולא עליות המחירים שראינו בשנים האחרונות. אשתי ואני התחלנו את החיים עם 100 אלף שקל, היום עם סכום כזה לא היינו יכולים לעשות כלום. לקחנו משכנתא פה, משכנתא שם, והתגלגלנו. תמיד גרתי בדירות שקניתי. אף פעם לא קניתי להשקעה ואף פעם לא גמרתי משכנתא. תמיד מכרתי את הדירה לפני שהמשכנתא נגמרה, וקניתי דירה חדשה במקומה. אבל היום כותבים שרוב רוכשי הדירות קונים אותן להשקעה. הריבית אפסית, שוק ההון נמצא במחיר גבוה. אז איפה ישקיעו?

"את הדירה הראשונה שלי קניתי ב–1994, אחרי שהתחתנתי. זו היתה דירת 2 חדרים בירושלים. עשיתי עליה הרבה כסף: קניתי אותה ב–130 אלף דולר ומכרתי ב–180 אלף אחרי שלוש שנים. הדירה שאחריה היתה הדירה היחידה שנפלתי אתה: מכרתי אותה בדיוק באותו מחיר שבו קניתי אותה. על הדירה השלישית, זו שמכרתי לפני שקניתי את הבית הנוכחי לפני שנתיים, עשיתי הכי הרבה כסף. הרווחתי 60 אגורות על כל שקל שהשקעתי. במבט לאחור אני יכול לומר שמי שרצה שהכסף שלו יישמר היה צריך לקנות במרכזי הערים. התעניינתי לא מזמן בקניית דירה לילדים שלי ביישוב שעל ידינו. חשבתי שעוד מעט תיגמר המשכנתא על הבית הזה, ונוכל לקנות משהו שאפשר יהיה לבנות עליו. אבל דירה שלפני שנתיים עלתה שם 1.2 מיליון שקל עולה עכשיו 1.7 מיליון שקל. זה לא ריאלי".

אז המחירים לא יירדו כתוצאה מהתוכנית?

"אני מכיר אנשים שאומרים שהם יקנו כשהמחירים יירדו ב–30%. זה לא ריאלי. מחיר הבית שלי לא יירד במיליון שקל. אנשים לא יכולים לחכות. בן אדם שנמצא לפני חתונה לא יחכה. אנשים לא יכולים להביא ילדים לעולם לפי מצב שוק הנדל"ן. מיתון, לא מיתון – הם יקנו. יביאו את הכסף מפה ומשם. מה זה מחיר המטרה הזה שמדברים עליו כחלק מהתוכנית? הרי פעם היה מחיר למשתכן, אז הפכו את זה למחיר מטרה. זה אותו דבר בשינוי קוסמטי. נניח שיש קבלן שמתחרה במכרז. אני קובע לו מחיר מטרה של 900 אלף שקל, ומגדיר שהוא לא יכול למכור דירה לאזרח ביותר מזה. מה יעשו הקבלנים? יגידו לרוכש 'קח מזגן, קח מסך פלזמה, ותשלם 1.2 מיליון שקל'. יעקפו את זה. אם כן יירדו מחירים, זה יהיה בדירות 4 חדרים, ואולי 5 חדרים. זה מה שהכי הרבה אזרחים רוצים לקנות. אלה הדירות שמחירן עולה בשיעור הגדול ביותר, ולכן אלה הדירות שמחיריהן יירדו הכי הרבה".

אחת הטענות היא שהבעיה הגדולה, הפקק, הוא המחסור בדירות 3 חדרים – ואם יבנו מספיק דירות כאלה המחירים יירדו.

"בערים כמו ראשון לציון, כפר סבא ורעננה לא בונים דירות 3 חדרים, כי ראשי העיריות לא רוצים שתושבים חלשים יגיעו לעיר. הם רוצים אוכלוסיה טובה. הרי מי שקונה דירת 3 חדרים הם אנשים בלי כסף. כמה כסף יש למי שקונה דירה ב–900 אלף שקל? הוא מביא הון עצמי של 200 אלף שקל? מי שקונה דירה ב–1.5 מיליון שקל, לעומת זאת, אפשר להניח שהוא לוקח משכנתא של 800 אלף שקל. זה אומר החזר של 4,000 שקל בחודש לפחות. וכשמאשרים לו את המשכנתא הזו בבנק הרי מסתכלים על השכר שלו. תעשה חשבון כמה הוא מרוויח. בשורה התחתונה זה כנראה הבית האחרון שלי. אותי כבר לא מעניינות אותי עליות, ירידות. אני נשאר פה".

יועץ המשכנתאות

"הסטגנציה הזו טובה לכולם, מלבד לאזרח"

ירון בר און, מנכ"ל משכנתא אובייקטיבית

"המהלך שהאוצר עשה נראה מקורי, אולי אפילו מבריק, אבל האוצר בחר לטפל בצד אחד של המשוואה מבלי לטפל בצדה השני. האוצר מאמין שהוא יוריד את המע"מ וייטיב עם העם, אך בפועל הוא מביא לכך שלמעגל הרוכשים נכנסת אוכלוסיה חדשה, שההון העצמי שהיה לה קודם לכן לא הספיק כדי לרכוש דירה. הביקוש יעלה עוד יותר, ובהיעדר ההיצע המחיר יעלה, והפער במע"מ יתגלגל לכיס הקבלנים. המהלך הזה משול לטיפול בחולה במצב קשה בעזרת אקמול".

אתם מרגישים ירידה במספר אנשים שבאים להתייעץ לגבי משכנתא בגלל המהלך של האוצר?

"כרגע אנשים יושבים על הגדר. יש לנו מחלקה שמנהלת קשרים עם קבלנים, ומה שקורה אצלם זה בית קברות, אבל הקבלנים אומרים לעצמם: 'נחכה קצת, מה קרה?'. הם מכירים את האיומים האלה של ישיבה על הגדר לאורך זמן. הקהל יושב על הגדר, יושב, יושב, יושב - ובסוף הביקוש מתפוצץ, כי אלה צריכים דירות וגם אלה. אני חוזה שהיחידים שירוויחו בסוף הם הקבלנים: הם גם לא ישלמו את המע"מ וגם ייהנו מעליית המחירים".

אילו מגמות הרגשתם בביקוש למשכנתאות בחודשים האחרונים?

"בינואר היתה ירידה קטנה בביקוש בגלל השביתה בלשכות רישום המקרקעין, אבל אז הגיע פברואר, שהיה חודש שיא. סיום השביתה הביא לביצועי שיא של משכנתאות בהיקף של 4.3 מיליארד שקל בבנקים. כך שנראה שהשנה התחילה בסימן חיובי בביקוש למשכנתאות, אבל המהלכים הנוכחיים בוודאי יגרמו לכמה חודשי קיפאון. באפריל־מאי נראה נחיתה חדה בהיקף המשכנתאות".

אם הביקוש למשכנתאות יירד, אולי הבנקים יציעו לנו הצעות טובות יותר.

"אני לא חושב. הריביות על המשכנתאות גם כך נמוכות מאוד. הבנקים מבינים את התהליכים ויש להם סבלנות. הם לא יעוררו את שוק המשכנתאות ולא יהיו הטריגר להתאוששות. הטריגר היחיד יתרחש כשהאוצר יפרסם הוראות ביצוע לגבי חקיקת המע"מ, ואז מיד יתחילו להתבצע העסקות הראשונות במחירים החדשים, ללא מע"מ. לדעתי, בשלב הזה יצליחו הרוכשים הראשונים ליהנות ממחירים נמוכים. זו תהיה הזדמנות נדירה. כי הקבלנים לא יעלו מיד את המחיר. העלאת המחיר מתרחשת לפי הביקוש. קבלן שרואה ביקוש גבוה אומר: 'למה שאני אפטר מהכל במחיר הזה? אני אעלה את המחיר לאט לאט'. בסופו של דבר, כל תקנה שהאוצר יוציא - חברות הנדל"ן יצליחו לעקוף. לכן מי שמצליח לסגור עכשיו הסכם עקרוני עם קבלן, שקובע כי המחיר יירד במידה שיהיה פטור ממע"מ, עושה טוב".

מה המגמות בשוק נוטלי המשכנתאות בחודשים האחרונים?

"המחאה החברתית יצרה שוק צרכני אכפתי יותר ופחות פראייר. הצרכנים רוצים לשלם ריביות נמוכות יותר, הם מתמקחים יותר ונהפכו לאגרסיבים יותר".

אז למה שלא יהיו אגרסיבים יותר בהתמקחות על המחיר עם הקבלן?

"הבנקים מעוניינים במכסות מוגדרות למתן משכנתאות בשוק, ועל כל דירה יש כמה קופצים. מי שקובע את המחיר הוא זה ששולט בהיצעים, בעיקר בהתחשב בכך שהמציאות מראה שככל שהקבלנים מחכים, הם מרוויחים יותר. בשנים האחרונות כל מי שישב על מלאי הדירות או הקרקעות שלו נהנה מכך, כי המחיר רק עלה. הם אמרו לעצמם: 'אני קונה את הקרקע עכשיו. אחרי זה אני אפרסם אותה'. מי שיושב על השיבר של הקרקעות הם עובדי מדינה שמתפרנסים באותה מידה בלי קשר לכמות הקרקעות שהם משווקים. זה שוק של מוכרים ולא של קונים, והתוכנית לא פותרת את זה. לאף אחד לא כדאי להאיץ את מהלך העניינים. הסטגנציה הזו טובה לכולם, מלבד לאזרח".

הקבלן

"הפתרון נעוץ בכוח אדם"

הפגנה בירושלים, יולי 2011. "כמו לטפל בחולה קשה בעזרת אקמול"צילום: מיכל פתאל

אבי ארביב, מנכ"ל חברת הבנייה הרסוף

"בשבועיים האחרונים השטח נרגע. כולם יושבים על הגדר בגלל הרפורמה. שוק הנדל"ן נמצא במגמה מטורפת של עלייה כבר חמש־שש שנים, ובכל שנה וחצי יש רגיעה של חודש שבה הקונים יוצאים החוצה - ואחר כך חוזרים".

זה יכול להביא לירידת מחירים?

"על מזכרת בתיה, שבה אני בונה עכשיו, זה לא משפיע. 95% מהקרקע ביישוב היא קרקע פרטית רשומה בטאבו. רוב הקרקעות באזור מוחזקות על ידי קבוצה של ארבעה־חמישה אנשים, וכל אחד מהם מוציא החוצה לשיווק פרוסה קטנה ממה שיש לו, ומשווק אותה זמן רב. אין מישהו שיכול לקבוע לנו את המחירים".

מה כן יכול להביא לירידת מחירים?

"יש לנו מחסור אדיר בכוח אדם וזה מרכיב גבוה בעלות שלנו, מרכיב שאפשר להוזיל בקלות. צריך לשחרר פלסטינים שיעבדו אצלנו, ולהביא סינים. עלות כוח האדם עבורי גבוהה ב–40% ממה שהיתה לפני חמש שנים. אם פעם היו לי ארבעה פועלים שעבדו על אותה פינה של הבניין, היום יש פועל וחצי על פינה כזו".

מי מרוויח יותר? חברות הקבלן שמביאות את הפועלים?

"זה אותו פועל שמרוויח יותר".

אז איך מתמודדים עם החוסר?

"בעזרת שוהים בלתי חוקיים. הקבלן לוקח סיכון ומקבל קנסות, ובסוף הכול מתנקז למחיר הדירה, ללקוח הקצה. אף אחד לא רוצה להפסיד. לכן הדרך להוזלת הדירות עוברת דרך כוח האדם".

לא דרך שיווק קרקעות?

"קרקעות יש מספיק. יש לי כיום קרקע לבנייה של 600 יחידות דיור, ואם היה לי כוח אדם הייתי מוציא הכל לשיווק. אין לי כוח אדם, אז אני מוציא בפרוסות קטנות בכל פעם".

אז המהלך הנוכחי לא יעזור?

"הוא יעזור בעיקר בדרום ובצפון, כי שם ההכנסה נמוכה יותר ואנשים יותר לחוצים כספית. אבל מעבר לפריפריה, בארץ יש כסף. אנחנו הדור הראשון שמקבל ירושה. סבא שלנו הגיע לארץ וקיבל דירה. האבא כבר קנה דירה במשכנתא. כך יוצא שלאנשים כבר יש כיום שתי דירות".

הפוליטיקאי שרץ על טיקט הנדל"ן

"כולם מגלגלים עיניים"

אתר בנייה בתל אביב. "צריך להביא סינים"צילום: תומר אפלבאום

משה כחלון, שר התקשורת לשעבר

"יש עכשיו המון תוכניות בתחום הנדל"ן, וזה בסדר גמור. כמובן שהנושא הזה נמצא על השולחן, ונאחל בהצלחה לכל התוכניות, כי דיור בשבילי זה לא מותרות ולא נכס. דיור הוא העוגן של חיי הזוגות הצעירים – ואני מקווה שהעניין הזה ייפתר. הבעיה בדיור מתמקדת בדירות ה–3 חדרים. כשאני ואשתי התחתנו קנינו דירה. היתה לנו התחלה נורמלית. זוג צעיר שרוצה היום להתחתן ולהקים משפחה לא יכול.

"הבעיה היא שיש בתחום הדיור כמה מונופולים רציניים. הראשון הוא זה שנותן היתרי בנייה. מי נותן היתרים? הרשות המקומית. בא קבלן לרשות ורוצה לבנות 100 דירות בנות שלושה חדרים כל אחת. אז מה אומר לעצמו ראש העירייה? מי האוכלוסיה שתבוא לפה, לדירות כאלה? אוכלוסיה חלשה. אוכלוסיה שהוא צריך להשקיע בה, ולבנות לה טיפת חלב ומוסדות אחרים. לאוכלוסיה כזו יש מושג ברשויות המקומיות שקוראים לו 'דייר גירעוני' - שזה בשבילי, דרך אגב, מושג מנוול. אז אותו ראש עירייה אומר: 'אצלי יבנו רק דירות 5 חדרים שאוכל לתת להן מעט שירותים, ואגבה מהן הרבה ארנונה'. זו הסיבה שצריך להפקיע את הנושא הזה של ההיתרים מהרשויות. 12 שנה לוקח בישראל לקבל היתר בנייה. אם זוג צעיר רוצה דירת שלושה חדרים, מגיע לו לקנות אותה במרכז. לא צריך לשלוח אותו לכרמיאל.

"המדינה רואה בתחום הדיור מכונת כסף. תחום הדיור הוא המכונה הכי משומנת להעברת כסף מהאזרחים לממשלה. הבעיה שלי היא לא עם הממשלה אלא עם השיטה. מינהל מקרקעי ישראל הוא הגוף היחיד בישראל שיכול לשווק קרקע. וכאן מה קורה? לדוגמה, באה המדינה ואומרת: 'מחירה ההתחלתי של הקרקע הוא 100 אלף שקל לדונם', ואז נפתח מכרז, באים עשרה קבלנים ומתמודדים על הקרקע ובסוף המכרז הקרקע נמכרת ב–130–140 אלף שקל. ואז בא המינהל ומשווק את 100 הדונמים הבאים.

"נפתח מכרז חדש, ולפי החוק הוא מתחיל במחיר של המכרז הקודם שנסגר. כך שעכשיו המכרז מתחיל במחיר של 140 אלף שקל, ושוב ניגשים אליו עשרה קבלנים, מתחרים, והמכרז מסתיים במחיר של 180 אלף שקל לקרקע. וככה יוצא שמדינת ישראל העלתה את מחיר הקרקע ב–70%–80% תוך פחות משנה. ואז רואים כותרת בעיתון: 'מחירי הקרקע באזור תל אביב עלו ב–400 אלף שקל', ובאוצר מופתעים. ממה הם מופתעים? מה חשבתם? שאחרי הקיץ יבוא שוב קיץ? שאחרי יום רביעי יבוא שוב יום רביעי? אתם עשיתם את זה. אתם קיבלתם את הכסף על הקרקע. מה אתם מופתעים?

"שיבואו מהמינהל ויגידו לקבלנים – 'תביאו לנו מידע, מה הכמות הכי גדולה של דירות 3 חדרים שאתם יכולים לבנות? דירות באיכות טובה, בבנייה מהירה'. אבל לא. קודם כל בואו נבין שהבעיה היא דירות 3 חדרים לזוגות צעירים. בינתיים אף אחד לא נוגע בבעיה. כולם רק מגלגלים עיניים ומעבירים את הבעיה מאחד לשני".

כחלון נאם בכנס גישות חדשניות לכלכלה חברתית של החברה למתנ"סים, שנערך ביד בנימין

כתבות מומלצות

סטודנטים באוניברסיטה העברית בירושלים. שיעורי התעסוקה עולים בהתמדה עם העלייה ברמת ההשכלה

איך מטפסים לעשירון השכר העליון — ומי מצא דרך עקיפה כדי להגיע אליו

גמר אקס פקטור. הוחלט שלא תשמש יותר לבחירת הנציג לאירוויזיון

"הכל זה הוא": שורת עזיבות ורייטינג צונח - למה רשת מובסת בקרב מול קשת?

כספומט ביטקוין ברומניה. רשתות בלוקצ'יין שיצליחו לשרוד את התקופה הנוכחית - ייתכן שיזכו בכל הקופה

המשבר בקריפטו נכנס לשלב הבא: מלחמת כל בכל

עומסים בנתב"ג

מבחינת חברות התעופה, השאלה אם תגיעו ליעד עם המזוודה היא "בעדיפות אחרונה"

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

נשיא רוסיה, ולדימיר פוטין

רוסיה הגיעה לחדלות פירעון — לראשונה מ-1918

גילה פימה. "בשיא הקושי שלי ראיתי שאני יכולה להעלות חיוך למישהו אחר שקשה לו"

"לעבודה שלי יש סטיגמות, היא לא נחשקת. אבל לא אכפת לי מה חושבים"