לא בקצב |

כאבי הגדילה של מגדלי הצעירים של חג'ג' ואור

לפני שלוש שנים וחצי שיווקה ענבל אור את פרויקט מגדל הצעירים, תוך הצהרה שמדובר בפרויקט דיור מוזל שמיועד לזוגות צעירים ■ ואולם הבנייה עדיין לא החלה, לא הוצא היתר בנייה, וההערכות הן שהקמו תארך עוד ארבע שנים לפחות - כשהזוגות כבר לא יהיו צעירים

רז סמולסקי
רז סמולסקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
רז סמולסקי
רז סמולסקי

בתחילת 2010 החלה מארגנת קבוצות הרכישה ענבל אור לשווק את מה שכונה אז "מגדלי ארלוזורוב" בדרך מנחם בגין בתל אביב, לקבוצת רכישה. זמן קצר לאחר מכן, חברו אליה מארגני קבוצות הרכישה האחים עידו ויצחק חג'ג', ושם המגדלים ומיתוגם שונה. "מגדלי הצעירים" נקבע כשם הפרויקט.

שיווק 486 הדירות שבו כוון לאוכלוסייה הצעירה: רווקים וזוגות צעירים. הדירות הותאמו לקהל המטרה: דירות קטנות, במחירים שהוצגו כנמוכים יותר מהנהוג במגדלים התל אביביים שמכוונים לפלח היוקרה. כשלוש שנים וחצי מאז אירוע המכירות הגדול של אור ושל החברה שלה, אור סיטי נדל"ן, ניתן לקבוע שני דברים: הראשון - המגדלים עדיין לא צומחים לגובה; השני - הזוגות הצעירים של אז הזדקנו בשלוש שנים וחצי.

מגדלי הצעירים הוא פרויקט שמורכב משני מגדלים, באחד 40 קומות ובשני 46, ובסך הכל 486 דירות, כש–48 מהן יושכרו לטווח הארוך במחיר מפוקח. בבסיס המגדלים ייבנו שטחי מסחר ומשרדים בשטח של 4,000 מ"ר.

כתבות נוספות באתר TheMarker:

20 שנה לאחר שנוסדה: קומפיוג'ן הישראלית מתגברת על קשיי הגדילה

"ויכוח על ההתנחלויות? אירופה צריכה לתת לנו בונוס - לא קנס"

הדמיה של מגדלי הצעיריםצילום: View Point

בחזרה ל–2 במארס, אירוע המכירות הגדול שנערך בביתן 12 בגני התערוכה בתל אביב. מאות אנשים התנפלו על דוכני המכירות בחיפוש אחר הדירות שהוצעו להם - דירות 2 חדרים במחירים של החל מ–950 אלף שקל, דירות 3 חדרים בהחל מ–1.3 מיליון שקל ודירות 4 חדרים בהחל מ–1.8 מיליון שקל. חלק גדול מקבוצת הרכישה התגבש כבר אז, וחלקו האחר התגבשו באירועי מכירה צנועים יותר שערכו אור והאחים חג'ג'. עד לפני חודשים ספורים עוד פורסמו בעיתונות מודעות של האחים חג'ג' שהציעו בפרויקט דירות למכירה.

הרבה דברים אירעו בשלוש השנים וחצי שעברו מאז אותו אירוע, אך דבר אחד בולט: הפרויקט בשלבים ראשוניים ביותר, ועדיין אין לו היתר בנייה. הבקשה להיתר הוגשה לעירייה ב–2012. מי שרכש באותו הזמן דירה מקבלן, כבר זכה להתיישב בה לפני יותר משנה; מי שהצטרף לקבוצת הרכישה למגדלי הצעירים יכול רק להעריך מתי יזכה לתענוג, ואם הדירה שרכש אי אז בתחילת 2010, בגני התערוכה, תתאים לצרכיו העדכניים.

ואכן, משיחות עם כמה רוכשים בפרויקט נשמעות תלונות וחוסר נוחות מקצב ההתקדמות, אך גם הבנה שמדובר במגה־פרויקט מורכב. "זה לא מתקדם בקצב שחשבתי. עם זאת, אני לא חושב שהמגדל לא ייבנה", סיפר ל–TheMarker י', אחד הרוכשים שכמו רבים מעמיתיו שרואיינו לכתבה, שביקש להישאר אנונימי. י' קנה את הדירה להשקעה וזו הפעם הראשונה שהוא רוכש דירה במסגרת של קבוצת רכישה.

"לטעמי זה קצת אטי - זה אמור להדליק אור כתום, אבל אני לא יכול להצביע על משהו לא תקין. יש הסכם עם הקבלן המבצע א.דורי, ואם הוא יסיים את הפרויקט מוקדם יותר הוא אמור לקבל בונוס".

מדוע בכלל רכש דירה בפרויקט שמלכתחילה נראה היה כמסובך לקידום? התשובה שלו מזכירה תגובות של רוכשים מאותו ערב בגני התערוכה, וגם מרואיינים נוספים לכתבה הנוכחית: באתי בגלל המחיר. לדבריו, "קניתי שם את אחת הדירות בקומות העליונות, ובמחירים של אז - אפריל 2010 - הערכת המחיר היתה אטרקטיבית יחסית לדירה שרכשתי. לא היתה לי אפשרות לקנות כזו יחידה בתל אביב במחיר כזה". ייתכן כי חלק מהסיבה לכך שהוא נשמע רגוע יחסית היא שהדירה שרכש נקנתה למטרת השקעה, ולכן אין חשיבות גדולה עבורו כמשקיע למועד האכלוס. סיבה נוספת לרוגע היא שמאז רכישת הדירות, מחירי הנדל"ן עלו, וכל זמן שהמשקיעים לא נפגעו בכיס - הם מרשים לעצמם להיות רגועים.

מגרש של מגדלי הצעיריםצילום: תומר אפלבאום

עו"ד סער שיינפיין, שהשתתף בתוכנית "האח הגדול", רכש דירת 3 חדרים בשטח של 75 מ"ר ומרפסת תמורת 1.6 מיליון שקל ומכר אותה תמורת 2 מיליון שקל. בנוסף, הוא רכש דירה נוספת ב–1.6 מיליון שקל, ומכר אותה תמורת 2.1 מיליון שקל. השחקן והקומיקאי שלום מיכאלשווילי רכש דירת 3 חדרים דומה בקומה 25 תמורת 1.45 מיליון שקל, ומכר אותה תמורת 2.05 מיליון שקל.

הצעירים כבר לא צעירים

שאלת המפתח סביב מגדלי הצעירים היא לגבי קצב ההתקדמות. כיצד קורה שפרויקט שמשווק ב–2010 יושלם עמוק לתוך המחצית השנייה של העשור? זה אחד ההבדלים בין קבוצת רכישה לבין רכישת דירה מקבלן. בעוד שרוכש דירה מקבלן מקבל התחייבות לגבי מועד מסירת הדירה ולגבי מחירה ‏(לא כולל הצמדות למדד תשומות הבנייה‏), ואף זכאי לפיצוי אם הקבלן חורג מהמועד; בקבוצת רכישה הקבלן הוא קבוצת הרכישה עצמה, שאחראית על מסירת הדירות לחבריה. לפיכך, אין הבטחה לגבי מועד מסירת הדירות והאכלוס ולגבי המחיר.

כדי לעמוד במשימה, כל קבוצה ממנה לה ועד שיקדם את הפרויקט מול כל הגורמים, כולל רשויות התכנון, קבלני משנה, חברות פיקוח הנדסיות וחברות ביצוע קבלניות. גם למגדלי הצעירים יש ועד, שבו חברים חמישה אנשים, בהם עדו חג'ג' ואור לסירוגין, כבעלי השטחים המסחריים.

י' אינו חבר בוועד המנהל של הקבוצה, אך בחר להיות מעורב באמצעות תקשורת ישירה עם קבוצת חג'ג'. עם אור הוא לא נמצא בקשר ולהבנתו היא אינה מנהלת את הקבוצה. הבעיה שהוא מעלה היא המידור בין חברי הקבוצה - הוא מכיר רק שני רוכשים נוספים שעמם הוא נמצא בקשר רציף, אך את שאר החברים הם לא מכירים. פעם אחת נפגשו השותפים בפרויקט - רוכשי הדירות באסיפה הכללית שהתקיימה בסמוך למועד רכישת הקרקע. מלבד זה הם לא מכירים אחד את השני בשמות, ואין להם טלפונים ליצירת קשר לצורך העברת מידע. המידע שמתקבל הוא עדכונים חודשיים מטעם חברת הניהול של הפרויקט.

כדי להתגבר על בעיית הזרות וחוסר תקשורת בין חברי הקבוצה, הוקמה בשבועות האחרונים קבוצת פייסבוק בשם "מגדלי הצעירים", שבה חברים רק 22 אנשים - מספר קטן לעומת 486 דירות. המעטים שפעילים בקבוצה מספרים שם על מיילים שהם שולחים לקבוצת חג'ג' ועל התשובות שהם מקבלים.

האם הרוכשים ציפו שכבר כעת יתנוססו המגדלים? לא. המרואיינים שעמם שוחחנו מספרים שציפו לראות לכל הפחות את יסודות הבניין, אך אין סימנים לכך. "אני לא רואה שאנו מתקדמים בקצב של מידטאון ‏(פרויקט של קבוצת קנדה ישראל שנבנה בסמוך למגדלי הצעירים‏), שהחל אחרינו ונמצא כבר בפול ווליום", מספר י'. על השאלה אם הוא רגוע לגבי העסקה, הוא עונה: "רגוע? אני רגוע בלית ברירה". ואולם יש אחרים, כמו שיינפיין, ששימש חבר ועד של הקבוצה, שכבר נטשו את הפרויקט ומכרו את זכויותיהם בו.

חברים מודאגים

הסיבה שהרוכשים עדיין לא רואים את קומות המגדלים מתרוממות באוויר היא שהמאמצים לקידום הפרויקט לא מתנהלים בשטח על ידי מנופים, אלא מול העירייה וחברת החשמל. כך למשל, אחת הסיבות לעיכוב התחלת הבנייה היא קו מתח גבוה שחברת החשמל היתה צריכה להסיט מהמגרש, ורק באחרונה הושלמה המשימה. ביוני השנה החלה העירייה בפרויקט אחר שמפריע למגדלי הצעירים להיבנות: לולאת וולובסקי - מעבר תת קרקעי לכלי רכב והולכי רגל בסמוך לצומת ארלוזורוב־פרשת דרכים.

ענבל אור על רקע הדמיה של מגדל הצעירים

חבר אחר בקבוצה מודאג אף הוא מקצב ההתקדמות. לדבריו, "ב–1 במאי 2012 הוצא היתר חפירה ודיפון, כלומר לפני 14 חודשים. לפי החוזה, החפירה והדיפון היו אמורים להסתיים בתוך עשרה חודשים, כלומר בפברואר השנה - משמע כבר כעת אנו בפיגור של שבעה חודשים ומתקדמים במחצית מהקצב הצפוי".

הוא מספר על דו"חות חודשיים שהוא ושותפיו מקבלים מדי חודש. "אבל אין בעצם התקדמות ואנחנו לא בטוחים שעושים כל שאפשר כדי להתקדם. הוועד לא מעדכן בכלל ואנו לא מדווחים על הפעילות או הפגישות שלהם. ביקשתי דיווחים מהוועד והם לא הגיבו לי והפנו אותי לחג'ג'. כנראה שיש אנשים לא מתאימים בוועד".

משפחתו של חבר זה רכשה כמה יחידות במגדל, אך הוא נשמע כמו רוכש שמקבל את הגזירה בהבנה. "לי אין טענות. כשנכנסתי לקבוצת רכישה של פרויקט גדול זה סיכון שאני לוקח". הוא גם לא נשמע כמי שחרד לדירתו. לדבריו, "יהיה עיכוב, אך בסך הכל, למרות הקשיים, הניהול של המארגנים מקצועי ואנחנו נקבל את הדירות גם אם יהיה עיכוב".

זו לא הפעם הראשונה שהוא רוכש דירה במסגרת קבוצת רכישה. הוא שותף בקבוצה נוספת קטנה בצפון תל אביב, שבה מארגן הקבוצה יצא מהקבוצה והוא עומד בראש הוועד.

חבר זה מעיר על בעיה נוספת שהוצפה בתקשורת באחרונה: השתתפות הפרויקט בתוכניות של עיריית תל אביב לדיור להשכרה ארוכת טווח במחירים מפוקחים. קבוצות אור סיטי וחג'ג' חתמו על הסכם עם העירייה, שבמסגרתו יוקצו 48 דירות להשכרה למשך עשר שנים במחיר מפוקח. הדירות שייכות לאור, שמחזיקה בשמונה דירות; ולאחים חג'ג' שמחזיקים ב–40 אחרות. ואולם בגלל שבמגדל יש שירותים של פרויקט יוקרה - חדר כושר, בריכה וספא, לובי מפואר וחדרי ישיבות - עלויות האחזקה גבוהות. כדי שהשוכרים בפרויקט השכירות של העירייה ישמרו על רמת הוצאות נמוכה, הוגבלו מסי הוועד שלהם ל–350 שקל בחודש בלבד. לפיכך, קיים חשש כי מי שישלים את יתרת דמי הניהול של אותן דירות, יהיו הדיירים האחרים.

"לפי החישוב שלי, לפי עלות מקובלת של 11 שקל למ"ר, ההסכם יחייב סבסוד של דמי ניהול בסכום של 200 אלף שקל בשנה, ולא ברור מי יסבסד את זה. יצטרכו לסבסד אותם או להוריד את רמת הבניין. דמי ניהול אמיתיים צריכים להיות 700 שקל בחודש.

בונים מגדל

רפאל אברהם נבחר לוועד באסיפה הכללית של הקבוצה הראשונית לפני שלוש שנים. הוא חבר בוועד מיום הקמתו, עם ארבעה שותפים נוספים. "אני נחשב משקיע, אך את הדירה קניתי לבתי. בוועד נמצאים בעיקר משקיעים כי יש להם יותר ניסיון, אבל רוב הרוכשים - בערך 80% - הם צעירים", הוא מעריך.

אברהם טוען כי אין עיכובים בפרויקט. "אפשר לראות את תחילת העבודה של החפירות והמרתפים. לקבלן א.דורי יש ארבע שנים לבצע את הפרויקט בסך הכל, כלומר עוד שלוש שנים מהיום. אם הוא מקדים הוא מקבל בונוס ואם הוא מאחר הוא סופג קנס. עיקר הבעיות התגלו בבסיס הבניין, אבל מרגע שמתחילים לבנות, עולים בקצב של ארבע קומות בשבוע".

אברהם מונה את הבעיות הידועות של הפרויקט, כמו קו המתח, ואת הבעיות שנובעות מגודל הפרויקט: התחברות לצירי תנועה נתיבי איילון ודרך מנחם בגין. "הרבה בעיות ביורוקרטיות מאחורינו", הוא מסכם את השלב המתיש של הבנייה.

לגבי החלק בפרויקט שמיועד לדיור בר־השגה, הוא אומר כי "כדי לרתום את העירייה לפרויקט ושהיא תהיה אוהדת, הקבוצה הגיע להסכם. זה איפשר לנו לקדם את הפרויקט. הייתי שמח ללכת בלי העירייה, אבל ההסכם הזה איפשר להתקדם. מי מהשוכרים שירצה להשתמש בשירותים, יצטרך לשלם עבורם".

ואולם מנגד, על השאלה אם בסך הכל הוא שבע רצון מהעסקה שביצע, הוא עונה: "אם הייתי מרוצה לא הייתי יושב בוועד, אבל אני יכול להבין את הבעיות האובייקטיביות. מי שנכנס לפרויקט של 470 רוכשים לא יכול לצפות שהוא יהיו חלק כמו פרויקט של 30 דירות. כשאנשים קנו את הדירות אמרו להם שזה ייקח חמש שנים וזה ייקח שש. בעוד שלוש שנים המגדל יהיה בנוי - לא יותר.

"מאחורינו עומדת קבוצה חזקה שמממנת את כל השלבים עד הליווי הבנקאי. העברנו תשלום ראשון על שליש מהקרקע. כעת צריך להיכנס הליווי הבנקאי, ועד שייכנסו התשלומים, האחים חג'ג' לקחו על עצמם את המימון מול הקבלן. למרות הקשיים והמהמורות, הפרויקט צועד קדימה ושום דבר לא יעצור אותו".

עידו חג'ג', מנכ"ל ובעלים משותף בקבוצת חג'ג', מסר: "פרויקט מגדלי הצעירים מתנהל באופן המקצועי ביותר ותוך מילוי מלוא ההתחייבות כלפי הרוכשים. אף שמדובר בפרויקט מורכב, הוא עומד בלוחות הזמנים שהובטחו לחברי הקבוצה כמו שעון שווייצי. באוגוסט שעבר הוצאנו לחברת הביצוע א.דורי צו התחלת עבודה. מאז עברה שנה, שבמהלכה כמעט הסתיימו עבודות החפירה והדיפון. כמו כן, העבודות לביסוס הקרקע כמעט הסתיימו. קו החשמל שעבר במקום ועמוד החשמל שעמד במרכז השטח הוסרו, לאחר לחצים רבים מצד קבוצת חג'ג'. בעקבות לחצים דומים, משרד התחבורה הזיז את תחנות האוטובוס מדרך בגין, באופן שיאפשר מרחב עבודה לחברת הבנייה ויאיץ את קצב הבנייה.

"היתרי החפירה והדיפון וההיתר לבניית המרתפים אושרו כבר לפני כשנה, והיתר הבנייה לקומות עבר את אישור הוועדה המקומית תל אביב ונמצא בשלבים סופיים של אגרות. א.דורי התחייבה בפני חברי קבוצת הרכישה לסיים את הבנייה בתוך ארבע שנים מיום תחילת העבודה באוגוסט 2012 - שלוש שנים מהיום, וכמו כן התחייבה כי אם יהיה איחור במסירת הדירות, היא תשלם לדיירים פיצוי כספי שווה ערך לדמי שכירות. משקיעים רבים שרכשו דירות במגדלים כבר מימשו את השקעתם ומכרו אותן ברווח של מאות אלפי שקלים".

ענבל אור, הבעלים של אור סיטי מסרה: "הפרויקט שלנו הוא הראשון במע"ר הצפוני ‏(מרכז עסקים ראשי, ר"ס‏). במיקום של המגרש שלנו היו הרבה דברים שצריך לפתור, כמו קו החשמל - וזה לא היה במגרשים אחרים. התקדמות הפרויקט יפה וטובה, והיתרי הבנייה הוצאו מהר יחסית. לרוכשים הובטחו הדירות בתוך חמש שנים מיום רכישת הקרקע ואני לא רואה עיכוב - להפך, קצב ההתקדמות יפה מאוד".

עשו לנו לייק לקבלת מיטב הכתבות והעדכונים ישירות לפייסבוק שלכם

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

כתבות מומלצות

דירה בהנחה

6,269 משקי בית זכו בהגרלה. אבל האם בכלל כדאי לקנות דירה בהנחה?

לחוסכים הסולידיים יש אלטרנטיבה

שעתו היפה של החוסך הסולידי: יש חלופה טובה יותר לפיקדון בבנק

טסלה, מודל S. המחיר למי שיזמין את המודל היום ייקבע בהמשך

אחרי כמעט שנתיים: הדגמים הגדולים של טסלה מגיעים לישראל

אלעד כהן (מימין), ניצן רנגיני בוצר ודניאל בוצר

ממשכורת של 30 שקל בשעה – לווילה בת שלוש קומות במושב מבוסס בשרון

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

מסיבה בבריכה, אילוסטרציה

בעל הבית מרוויח 15 אלף שקל ללילה - החיים של השכנים נהפכו לסיוט

תופעות לוואי בעקבות שימוש בפרופסיה

"כל הגוף מרגיש מחושמל, הכל שורף וכואב": הם רצו לעצור את ההתקרחות. זה הרס להם את החיים