רשלנות או שחיתות - מה מסתתר מאחורי הבעיות במינהל המקרקעין? - Markerweek - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

רשלנות או שחיתות - מה מסתתר מאחורי הבעיות במינהל המקרקעין?

סיפור אחד על יזמת נדל"ן מאיטליה, שקרסה תחת האטימות והרשלנות של מינהל מקרקעי ישראל, מלמד יותר מכל על הצורך הדחוף בטיפול בגוף המסואב הזה

70תגובות

מי שחולף בדרך קיבוץ גלויות בתל אביב לא יכול שלא להבחין בקבוצת בניינים סמוכים לכביש, גבוהים משמעותית וחדשים משאר הבתים באזור, שעליהם מתנוסס שלט מאיר עיניים הנושא שם מפתה - "המושבה האיטלקית". אבל השם האקזוטי מסתיר מאחוריו סיפור מתסכל על סחבת, ביורוקרטיה, חלמאות ואולי גם שחיתות. את כל אלה אפשר למצוא במסדרונות מינהל מקרקעי ישראל, הגוף שמנהל 93% מהקרקעות בישראל.

"באתי לישראל עם רצון טוב לבנות ולעשות, באמת מתוך ציונות. עכשיו, לאחר שנים של ייסורים, ייתכן שאסגור את החברה. הסיפור שלי הוא דוגמה לאופן שבו מינהל מקרקעי ישראל יכול למוטט עסק באופן ההתנהלות שלו", אומרת מנואלה די-ורולי, היזמת של ארבעת בנייני "המושבה האיטלקית" בשכונת קריית שלום.

כבר 15 שנה מנסה די-ורולי להשלים את הפרויקט - בניית שלושה בניינים נוספים ושטחי ציבור. היא לא מצליחה, בעיקר מפני שב-1996 החליט פקיד אחד במינהל להעניק חוזה חכירה, כלומר זכות בעלות בקרקע, למשפחות שאותן היתה אמורה די-ורולי לפנות לפי הסכם שחתמה עם המינהל.

מאייר טלי

"המינהל מכר פעמיים את אותה הקרקע, פעם אחת לי ופעם אחת לאנשים שאותם הייתי אמורה לפנות. בגלל זה, במקום שיהיו שם כיום עוד 90 דירות שבוודאי היו מקלות על מצוקת הדיור, יש כאן קרקע שעומדת לא מפותחת כבר שנים".

די-ורולי, בת למשפחה של אנשי נדל"ן, עלתה ארצה ב-1983 יחד עם שני אחיה, והם החליטו להמשיך בעסקי הנדל"ן בישראל. ב-1995 הם ניגשו למכרז בקריית שלום, שהיה בנוי משני שלבים: בשלב ראשון בניית ארבעה בניינים בני 165 דירות על מגרש אחד, ובשלב השני אופציה לבניית שלושה בניינים נוספים, שבהם בסך הכל 90 דירות נוספות. התנאי לזכייה במכרז היה פינוי הקרקע מאנשים חסרי זכויות, שגרו בארבעה בתים קטנים במגרש השני, בלי קשר למימוש האופציה לבנייה שם. כדי להבטיח את הפינוי הפקידה די-ורולי ערבות בנקאית של 4 מיליון שקל, שכיום נאמדת ב-6.25 מיליון שקל.

לדברי די-ורולי, חוזה החכירה ניתן למשפחות על ידי פקידים באגף אחר במינהל, שלא ידעו על זכייתה במכרז. "הפקידים שעבדו מולי באגף המכרזים אמרו לי 'הטיפשים האלה, שעובדים עם הדיירים, נתנו להם זכות חכירה'", היא משחזרת.

מכאן והלאה מדובר בסיפור של הררי ניירות שמצטברים באחד ממוסדות הציבור האטיים במדינה - מינהל מקרקעי ישראל. במקביל לבניית ארבעה בנייני מגורים, תבעה די-ורולי את המינהל בבית המשפט המחוזי בירושלים, ומשהפסידה בתביעה עירערה לבית המשפט העליון. ב-2002 קבע העליון שהמינהל יפצה אותה בגובה ההפרש בין עלות הפינוי של אדם ללא זכויות בקרקע לבין המצב החדש שנוצר. אבל פסיקת העליון לא ענתה על השאלה כיצד די-ורולי אמורה לפנות את הקרקע במצב שהמינהל יצר. מאז היא ניסתה, בסדרת פגישות, לשכנע את פקידי המינהל לפעול לשינוי המצב, ללא הועיל.

פניותיה נגעו לשני נושאים עיקריים: ראשית, בקשה שהמינהל ייפה את כוחה להתחיל בתהליך פינוי, קשה ככל שיהיה, ושנית - בקשה למימוש האופציה במגרש השני במחיר נמוך מזה שנקבע במכרז, מכיוון שבשלב זה הוא הרקיע שחקים ונהפך ללא ריאלי יחסית לשוק הנדל"ן של אותה התקופה, שהיה בשפל.

כעבור כמה שנים התברר לדי-ורולי שהמינהל ביצע עוד פעולה שתקשה עליה לפנות את הקרקע. כשדיירת מוגנת של עמידר נפטרה, זכויותיה הועברו לנכד שלה, בהסכמת המינהל. "המינהל ידע על סוגיית הפינוי, ובכל זאת הסכים לזה. לדעתי, גם כאן הפקיד שאישר את זה פשוט לא הבין את משמעות הנייר שעליו הוא חותם. ביקורת של עמידר קבעה שהדייר בכלל לא נכח במקום בשלושה מתוך ארבעה ביקורים של החברה. רק אחרי שהתחננתי, הסכימו אנשי המינהל שנלך לעמידר ונבדוק את התיקים.

"לכל אורך הדרך הקשו עלי אנשי המינהל לקבל גישה למידע. אני זוכרת מקרה אחד שבו קבענו פגישה כדי לצלם את התיקים הנוגעים למחזיקים בקרקע. הפקידה אמרה - 'אין לנו תיקים כאלה בכלל'. הצגתי בפניה את מספרי התיקים, שהיו בידי עוד מ-1996, ורק אז היא הוציאה את התיקים. עד היום אין לנו את כל המידע בשלמותו, הם פשוט מונעים אותו מאתנו".

ב-2009, לאחר שנים של משא ומתן לא מוצלח בינה לבין המינהל - כשמחירי הקרקע שוב מרקיעים שחקים - הוסכם שהקרקע תימכר בהתאם לתנאי המכרז המקוריים. עם זאת, סוגיית פינוי הדיירים עדיין לא נפתרה. די-ורולי ביקשה שהמינהל יעניק לה חוזה חכירה, כדי שמעמדה יהיה דומה לזה של הדיירים, מאחר שהיא ממילא עמדה לבנות במקום. המינהל גם סירב לשחרר את הערבות שהפקידה די-ורולי ב-1996, שעליה גובה הבנק עמלה שנתית של 3.5%.

"מבחינה פיננסית, 6 מיליון השקלים האלה יושבים לי על הגרון, במיוחד מפני שאני צריכה להפקיד בבנק סכום זהה כביטחונות. אני בטוחה שאם הייתי טייקון שמנהל חברה גדולה, המינהל לא היה מעז להתייחס ככה לכספי ערבות. הרי אני בעצמי צריכה שיפנו את הקרקע, לכן אין צורך בערבות שלי כדי להבטיח את פינוי הדיירים".

אפלבאום תומר

ב-2010, למרות ההסכמה על המחיר שישולם עבור המגרש, די-ורולי עדיין לא שילמה את הסכום הזה למינהל, משום שאין הסכמה בנוגע לערבות ולעניין חוזה החכירה. המינהל, שהודה בשיחות בעל פה בטעותו בנוגע לדייר המוגן, לא הסכים לפנותו. די-ורולי החליטה להגיש תביעה נוספת, בגובה 5 מיליון שקל, הפעם כדי להכריח את המינהל לבחור אחת משתי חלופות: פיצוי הוגן על כל התלאות שעברה, או עזרה ממשית בפינוי הקרקע, כך שתוכל לבנות עליה.

עורך דינה של די-ורולי, יהודה זהבי, סבור שמדובר במקרה ייחודי. "במשך 37 שנותיי כעורך דין התנהלתי מול ביורוקרטיה קשה של המינהל, ולא ראיתי הרבה מקרים כאלה. הביורוקרטיה במינהל נוראית, אין מוסד כזה במדינת ישראל. הכינוי 'מינהל מקרטעי ישראל' מתאים לו יותר".

במינהל מקרקע ישראל אומרים כי "זהו נושא מורכב המצוי בהליך משפטי, שבו משיב המינהל בבית המשפט לטענות".

מדברים על מהפכה

מי שמכיר מקרוב את עבודת המינהל לא מופתע מהמקרה של די-ורולי. זהו גוף שקנה לעצמו במשך השנים שם של גוף מסואב ועמוס ביורוקרטיה, המזמינה שחיתות. "במינהל יש הרבה יותר רשלנות משחיתות", אומרת עו"ד רחל זכאי, ששימשה עד לפני שנתיים וחצי כיועצת המשפטית של המינהל. "יש שם שחיתות, אך האמת היא שנעשות הרבה שטויות. גם זה אינו כבוד גדול, אבל בכל זאת זה עדיף על שחיתות.

"מאז שעזבתי את המינהל, אני רואה בבהירות רבה יותר את גודל הקטסטרופה ואת המשמעות שיש להתנהלות המינהל לאנשים פרטיים ולעסקים. היא מביאה במקרי קיצון לקריסתם של יזמים, שהטיפול בעסקות שלהם נמשך שנים ארוכות - והריבית שלקחו למימון העסקה מעיקה מאוד".

לפני כשבועיים יצאה לדרך רפורמה מקיפה במינהל מקרקעי ישראל, שייקרא מעתה "הרשות למקרקעי ישראל". ירון ביבי, מנהל מינהל מקרקעי ישראל, מבטיח שהרפורמה תביא שינוי ממשי. החלק הראשון של הרפורמה כולל העברת קרקעות במגזר העירוני לידיים פרטיות - כמיליון דירות בנויות ועוד 600 אלף דונם קרקע לבנייה. צעד זה אמור לגרום לכך שבעלי דירות המוגדרים כחוכרים לתקופות זמן ארוכות, ועד עכשיו היו צריכים אישורים שונים מהמינהל בעת נטילת משכנתא, מכירה או קניית דירה, הוספת חדרים ופעולות אחרות, ייהפכו לבעלים המלאים של הדירות ולא יעמדו יותר בקשר עם המינהל.

"עד היום העברנו לבעלות פרטית כ-213 אלף חוכרים, בעיקר באזורים מרובי בניינים. אני מקווה להכפיל את המספר הזה בחצי השנה הקרובה", אומר ביבי. עם זאת, המהלך לא יכול להתבצע במלואו כעת משום שקק"ל, המחזיקה בחלק ניכר מקרקעות המינהל בערים, לא מאשרת את המהלך, מכיוון שתנועת קדימה, לשון המאזניים בתוך קק"ל, מתנגדת באופן עקרוני לוותר על קרקעות לאום.

לדברי ביבי, המינהל לא יעסוק בהמשך הטיפול בחוכרי קק"ל, והדבר ייעשה בידי חברות חיצוניות שהמינהל ישכור לצורך כך. במקביל ישווקו כ-600 אלף דונם של קרקעות לבנייה ליזמים, כך שהם יקבלו בעלות מלאה על הקרקע.

החלק השני של הרפורמה הוא שינוי מבני בתוך מינהל מקרקעי ישראל. מעתה הוא יחולק לשלושה אגפים עיקריים: האגף העסקי, שאמור לטפל בשיווק קרקעות לקבלנים; אגף השירות, שאמור לטפל בהתנהלות מול בעלי קרקעות במגזר החקלאי (מושבים וקיבוצים) ומוסדות ציבור שיישארו בידי המינהל; ואגף הפיקוח, המיועד לשמור על קרקעות מפני פלישות.

אמיל סלמן

מדובר בשינוי דרסטי: מי שיעמוד בראש הארגון יקבל סמכויות כמו אלה של נציב שירות המדינה, בכל הנוגע למינויים בתוכו, שיאפשר לו לעשות הרבה יותר מינויים ללא מכרז ובאמצעות ועדות איתור, דבר המעלה את החשש גם למינויים פוליטיים. מצד שני, הרפורמה מאפשרת לתת בונוסים לעובדים ומגדירה את אפשרויות הקידום לפי יעדים וחוות דעת של ממונים - וזה אינו נוהג נפוץ בשירות המדינה.

"הרפורמה תיפול ותיקום על אנשים", אומרת זכאי. "למנהל הרשות יש שיקול דעת רחב ובלתי מקובל בענייני כוח אדם, ויש לקוות שהחלטותיו על מינויים יבטאו את הצורך במקצועיות ובשינוי החיוניים כל כך. בהחלט יש כאן סיכון, אבל יש לקחת אותו בניסיון ליצור סיכוי. השינוי המבני קריטי ליכולתו של המינהל לתפקד. זאת ההזדמנות האחרונה לגרום לכך שהגוף הזה יתחיל לפעול באופן עסקי, רציני ויעיל. אם גם המהלך הזה ייכשל, איני רואה כל תקווה עבורו".

לדברי ביבי - שאינו מזוהה פוליטית ומוערך מקצועית - הרפורמה מעניקה כלים לשפר מהיסוד את יחסו של המינהל לאזרחים. "כיום אין אחראי אמיתי על תהליך העבודה מול האזרחים. מעכשיו יהיה אחראי אחד על כל תהליך העבודה. כוח העבודה יהיה מיומן יותר, יקבל שכר גבוה יותר ויתוגמל לפי עמידה ביעדים מדידים וכמותיים".

עדיין לא ברור עד כמה הרפורמה תצליח, אך כדי להבין מדוע היא חיונית, יש לבחון כמה עוולות מרכזיות בעבודת המינהל, כמו ביורוקרטיה, מאכערים, קשרי הון-שלטון, התמודדות עם דיירים חסרי זכויות ושיווק קרקעות.

הביורוקרטיה: הטיפול נמשך שנים

הבעיה החמורה ביותר, שנמצאת בשורש הרעות החולות של מינהל מקרקעי ישראל, היא הביורוקרטיה. המוסכמה המקובלת כיום היא שחולפים חודשים ולעתים גם שנים עד שהמינהל מסדיר בעיות מינוריות שאפשר היה לפתור בשבוע או לכל היותר בחודש. אם האזרח היה מקבל את מבוקשו באופן מהיר, תוך יחס הוגן ושוויוני, לא היה צורך בשוחד או בשימוש בקשרים.

עו"ד אפי דחבש ממשרד אגמון ושות', הבקיא בענייני המינהל, מנסה לעזור לאביו שבחמש השנים האחרונות לא מצליח להאריך את חוזה החכירה לביתו במושב גאולי תימן. "אבא גר 50 שנה באותו הבית, אבל פתאום התברר שהוא רשום על שם השכן. איך לא ידעו את זה קודם? הבאתי למינהל תצהיר מהשכן ומאבא שלי, שניהם הבהירו שהם שכנים מזה 50 שנה, שאין להם טענות זה לזה ושהם אף הצליחו להרחיב את הבתים על סמך אישורים מהמינהל. אבל המחשב הגולם לא יודע לזהות דברים כאלה".

לפעמים טיפול בבעיות נמשך זמן רב משום שפקידי המינהל פשוט לא עונים לפניותיהם של האזרחים. עו"ד אלי אשל ממשרד יורם ל.כהן, אשלגי, אשל ייצג חברה יזמית שהקימה בניין למסחר ומשרדים, ולא קיבלה זכות חכירה עבור רוכשי המשרדים ללא סיבה נראית לעין. ב-2002, לאחר שהחברה סיימה לבנות את הבניין, ניסו אנשיה ליצור קשר עם המינהל לצורך קבלת זכות החכירה, שהיא למעשה בעלות. "שלחנו מכתבים, דואר רשום, אישור מסירה, הגענו פיסית למשרדים, ואיש לא דיבר אתנו. בלית ברירה הגשנו תביעה, כי לחברה היתה ערבות והיא הפסידה כסף. ניהלנו דיונים במשך ארבע שנים, ולפתע פתאום הסכים המינהל להוציא חוזה חכירה, באופן סתמי לגמרי, מבלי שהיה ברור למה הוא לא ענה כל השנים האלה".

המאכערים: פתח לשחיתות

קובי גדעון / באו באו

במקום שבו יש ביורוקרטיה, יש מאכערים. האזרחים משלמים למישהו עם קשרים במקומות הנכונים, שמצליח לסדר את העניינים. אבי דרכסלר, לשעבר מנהל המינהל, סבור שהרפורמה לא תפתור את הבעיה הזו. זאת משום שהבעלות תעבור אוטומטית לחוכרים רק במקרים של מגרשים שגודלם עד 280 מ"ר ובמקרה של דירות מהוונות, כלומר כאלה שעבורן שולמו דמי החכירה מראש. בדירות לא מהוונות (כ-10% מכלל הדירות) ובמגרשים גדולים יותר, יידרש תשלום דמי היוון. "קבעו שני מסלולים, ובמסלול שבו נדרש תשלום יצרו עודף ביורוקרטיה, כמו שומה פרטנית לכל נכס ונכס. בעצם יגרמו למערכת שלמה במינהל להתעסק בזה במשך שנים, וזה ייהפך לדבר מורכב ומסובך. במקרקעין, כל דבר ששמים עליו כוכבית יוצר בעיה גדולה מאוד. המערכת לא יכולה לטפל בדברים עם כוכבית בצד, כי זה מצריך שיקול דעת, ייעוץ משפטי, אלף עניינים אחרים. החוכמה בגוף כמו המינהל היא לעשות כמה שפחות, לא כמה שיותר.

"חלק גדול מהמאכערים עבדו בעבר במינהל, ומכירים את עבודתו היטב. גם לאחר ביצוע הרפורמה אי אפשר יהיה למנוע ממישהו לתת ייפוי כוח למאכער כדי שיסדיר את ענייניו".

במינהל דוחים את טענותיו של דרכסלר, ומסבירים כי הבעלות על מגרשים גדולים תינתן תמורת תשלום לא גבוה.

פרשת הסוכן הסמוי, שנחשפה לפני שנה, היא דוגמה לאופן שבו השתרשה עבודת המאכערים במינהל. 12 כתבי אישום הוגשו נגד 19 נאשמים בפרשיות שוחד של עובדי מינהל מקרקעי ישראל במחוז מרכז, שלפי החשד שיתפו פעולה עם מאכערים. עופר עידה, ראש מדור חוזים במינהל, ודרור פיטרמן, מנהל ענף במחלקת שירות מרחבי במחוז מרכז, היו הנאשמים המרכזיים בין העובדים. ששון כהן, אחיו של עוזי כהן ז"ל, סגן ראש עיריית רעננה לשעבר, היה הנאשם מהצד השני.

באוקטובר 2007, לאחר שהתקבל מידע מודיעיני, השתילה המשטרה סוכן סמוי במחלקת החוזים במינהל, כעובד במשרת סטודנט. כעבור זמן קצר הציע עידה לסטודנט לבצע פעולות לא חוקיות, בתמורה לכספי שוחד. כך לדוגמה, ביקש עידה מהסוכן להנפיק שוברים לתשלום דמי ההיתר לשימוש בקרקע - בסכומים נמוכים מאלה המגיעים למינהל, תמורת תשלום שוחד.

ששון כהן, המאכער, העביר לעידה תיקים רבים, למרות שאלה לא נכללו בתחום אחריותו או סמכותו, בתמורה לכספי שוחד. עידה פעל גם מול אזרחים ומאכערים נוספים, שגם נגדם הוגשו כתבי אישום. על פי כתב האישום, פיטרמן פעל לבקשתו של עידה ולבקשתם של אחרים, ודאג להורדת הריבית על דמי חכירה, מבלי שבדק אם המבקשים עומדים בקריטריונים המצדיקים זאת.

עידה וכהן הורשעו, ולפני כשלושה שבועות החלו לרצות את עונשי המאסר - שנה ושלושה חודשים לעידה, שבעה חודשים לכהן. משפטו של פיטרמן עדיין מתנהל.

ביבי, הטוען שמקרה זה אינו מעיד על הכלל, סבור שהרפורמה תצמצם את תופעת המאכערים באופן דרסטי. "לדוגמה, קבענו ש-40% מהתפקידים במינהל ייעשו ברוטציה של ארבע-חמש שנים, כדי לצמצם את האפשרות של מקרי שחיתות. פעם מישהו היה יושב בתפקיד ואי אפשר היה להזיז אותו. עובדים כאן מנהלי מחלקות שממלאים את התפקיד 20 שנה".

הון-שלטון: שחיתות בדרגים הגבוהים

תופעה חמורה הרבה יותר היא קשרי הון-שלטון במינהל מקרקעי ישראל, כלומר שחיתות בדרגים הגבוהים. הפרשה האקטואלית ביותר היא הסתעפות פרשת הולילנד: על פי החשדות, מנהל המינהל הקודם, יעקב אפרתי, קיבל שוחד מדני דנקנר, לשעבר יו"ר בנק הפועלים, כדי לאשר עסקת נדל"ן על קרקעות בריכת המלח של משפחת דנקנר בעתלית.

פרשת "מגדלי הזוהר" היא דוגמה נוספת. ב-2008 הורשע עודד טל, לשעבר מנהל מחוז מרכז במינהל, בשלושה אישומים של שוחד והפרת אמונים. בסוף שנות ה-90 הוא פעל לטובת היזם דודי אפל, אז חבר מרכז ליכוד ומקורב לצמרת המפלגה, כדי שאפל יסייע לקידומו במינהל.

האם הרפורמה תסייע במיגור התופעה? לדעתו של ד"ר סנדי קדר, ראש האגודה לצדק חלוקתי ומרצה בפקולטה למשפטים באוניברסיטת חיפה, התשובה שלילית. "עניין השקיפות לא טופל כמו שצריך", אומר קדר. "לדוגמה, ישיבת המועצה מתקיימת בשני, אך הנושאים שנדונים מתפרסמים פחות משבוע לפני כן, כך שנותר מעט מאוד זמן להתכונן. מעבר לכך, החלטות רבות לא מתפרסמות. בעיה נוספת היא שלפי הרפורמה אין במועצת המינהל נציגי ציבור עצמאים, כמו אקדמאים, אלא רק נציגי ממשלה, המחויבים להצביע על פי הוראות הממונים עליהם. כלומר, ברגע שמישהו הגיע לשר, הוא השיג הכל".

ביבי, שמסרב להתייחס באופן פרטני לפרשות שונות, סבור שהמינהל בבסיסו אינו ארגון מושחת. "אם הייתי חושב ככה, לא הייתי עומד בראש הארגון הזה. צריך להגביר את הביקורת על המינהל, כדי שהעין הציבורית תבחן את ההחלטות שלנו. זה נעשה יותר ויותר בשנים האחרונות, וברפורמה זה יגבר בעשר דרגות. נושאי הישיבות מתפרסמים באתר המינהל כשבוע לפני הישיבות, ויש שקיפות מלאה. גם החלטות אחרות מתפרסמות. בעקבות הרפורמה יישבו במועצת המינהל גם נציגי קק"ל ומשקיפים".

פולשים לקרקע: בעלי זכויות או עבריינים

מינהל מקרקעי ישראל מתקשה להתמודד עם הטיפול בקרקעות שעליהן יושבים דיירים בעלי מעמד לא מוגדר, בדומה למקרה של די-ורולי. באזור המרכז יש לא מעט חטיבות קרקע שעליהן אי אפשר לבנות כתוצאה מכך - בשכונת הארגזים ובכפר שלם בדרום תל אביב, בקצה שכונת בבלי ובפינת הרחובות אבן גבירול וארלוזורוב בעיר.

התופעה נעה בין שני קצוות: מצד אחד מדובר בצאצאי עולים משנות ה-50, שיושבים על הקרקע מאז שהרשויות שלחו אותם להתיישב בכפרים הערביים שננטשו במלחמת השחרור. כיום הם דורשים לקבל בעלות על הקרקע, או לפחות פיצוי הוגן במקרה שיפונו.

בקצה השני נמצאים פולשים שהתיישבו על הקרקע באופן לא חוקי, במטרה לסחוט בעתיד פיצוי גבוה תמורת הפינוי. במקרים רבים מדובר בעבריינים. אף שמדובר בשני מקרים שונים לגמרי, מבחינה משפטית מעמדם אחד: אנשים בלי זכויות בקרקע, ולכן לעתים קרובות הם מכונים פולשים.

הפתרון שנמצא לבעיה הוא להוציא את הקרקע למכרז ולהטיל את מלאכת הפינוי על היזם שיזכה בו. כתוצאה מכך, המדינה מפסידה כסף, מפני שהיא מוכרת קרקע קשה לפינוי במחירים נמוכים. היזמים אמורים לפצות את התושבים, שמקבלים פיצוי בהתאם ליכולת המשא ומתן שלהם.

לדברי עו"ד שוקי קליימן, המינהל מפקיר בהתנהלותו את אדמות המדינה. "בכל מחוז המרכז יש רק כמה פקחי מינהל. זאת בדיחה. רכוש הציבור מונח בחוץ ואפשר לשדוד אותו בקלות, פשוט לבוא ולשבת עליו מספיק זמן".

חוסר הנכונות של המינהל להכיר בזכויותיהם של צאצאי העולים גורמת לכך שתוכניות בנייה נתקעות. באור יהודה מתכננים כבר שבע שנים להקים 30 מגדלים למסחר, להיי-טק, לתעשייה ולמגורים. הפוטנציאל הכלכלי של התוכנית מוערך במאות מיליוני שקלים, אבל בשטח יושבות 20 משפחות שצריך לפנות לצורך הבנייה. "המינהל יודע להיות קשוח אתן, אבל עם פולשים אמיתיים וגורמים עברייניים הוא מפחד להתעסק", אומר עו"ד דוד בסון, המייצג את הדיירים. "הרי בפארק צמרת בצפון תל אביב שילמו למישהו 3 מיליון דולר לדונם כדי שיפנה את הקרקע, וככה התאפשרה הבנייה. באור יהודה, מנגד, לא מוכרים את הקרקע ליזמים, כי המינהל מאיים שהוא יוכל לפנות אותם ולמכור את הקרקע בחינם".

במינהל טוענים כי למשפחות אין כל זכויות בקרקע, ורק לחלק קטן מהן יש זכות דיירות מוגנת בשטח מצומצם. "המשפחות הן אלה שמונעות את פיתוח האזור, ולא המינהל". לדברי ביבי, המינהל מבחין היטב בין אנשים שישבו זמן רב על הקרקע לכאלה שפלשו אליה, מתחשב בזכויות דיירים מוגנים ויודע לפצות את מי שמגיע לו. הרפורמה, לדבריו, תסייע בעתיד לשמור בצורה טובה יותר על הקרקע. "הקמנו חטיבה של 80 איש, שתעסוק רק בפיקוח על קרקעות, לא במקביל לדברים אחרים, כמו היום. הם לא ישכבו במארבים ויחכו למסתננים, אבל הם יסתובבו בשטח ואם יזהו פלישה, יוכלו לטפל בה במהירות", אומר ביבי.

שיווק הקרקעות: לאט מדי, מעט מדי

בעשור האחרון שיווק מינהל מקרקעי ישראל 17-20 אלף יחידות דיור בממוצע בשנה. ב-2010 אמנם בוצעה קפיצה מרשימה - 34 אלף יחידות דיור, אך במציאות של שוק נדל"ן שעולה בחדות כלפי מעלה, זה מעט מדי. "גם כשמביאים בחשבון את ההצלחה של 2010, יעד הממשלה היה 50 אלף דירות, ובזה המינהל לא עמד", אומר עו"ד גדעון ויתקון, מנהל מינהל מקרקעי ישראל בתחילת שנות ה-90. "כיום מחצית מהבנייה היא על קרקע פרטית. שיווק הוא מקצוע, לא סתם הצפת השוק בדירות. לא בטוח שהפקידים במינהל הם בעלי מקצוע בתחום. ב-1992 שיווק המינהל 103 אלף יחידות דיור, ואם הוא היה מתארגן כמו שצריך - הוא היה יכול לעשות את זה גם כיום".

לדברי ויתקון, למינהל יש אחריות לא מבוטלת למחירה הגבוה של הקרקע: הוא מציב מחירי מינימום כתנאי להשתתפות במכרז, ובעיקר בגלל הוצאות הפיתוח - שהקבלנים נדרשים לשלם כדי לממן את בניית התשתיות בשכונות החדשות. "אין שום בקרה על מחירי הוצאות הפיתוח. אתה רואה הוצאות פיתוח מנופחות ואתה לא יודע לאן הולך הכסף".

השינוי העיקרי שמציעה הרפורמה בנוגע לשיווק קרקעות הוא שחטיבות קרקע יעברו לבעלותם המלאה של קבלנים. האפשרות הזאת מעוררת ביקורת, בגלל החשש שקרקעות המדינה יעברו לידי בעלי הון שיספסרו בהן - יחזיקו במלאי הקרקעות לעצמם, ויבנו דירות רק כשהמחירים יהיו גבוהים.

ביבי דוחה את הדברים. "גם כיום יכולים קבלנים לצבור קרקעות. הדרך הנכונה לטפל בעניין היא באמצעות מיסוי. אוהבים להאשים אותנו בכל, אבל העניין הזה תלוי גם במוסדות התכנון וברשויות מקומיות".

הוא דוחה גם את הטענות לגבי אופן שיווק המכרזים: "אם לא אחלק את הקרקע לפי המחיר הגבוה ביותר, יגידו שאני מחלק אותה לחברים, ובצדק".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#