בועה עדיין אין, אז מה מדאיג את סטנלי פישר? - Markerweek - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

בועה עדיין אין, אז מה מדאיג את סטנלי פישר?

זינוק של עשרות מיליארדי שקלים בהיקף המשכנתאות, גידול ניכר בסכום ההלוואה הממוצעת ועלייה דרמטית בגובה ההחזר; משבר אחד קטן עלול לפוצץ את הכל

13תגובות

"בחודשיים האחרונים יש עלייה חדה בכמות הפניות אלינו. בדרך כלל אנחנו מקבלים פניות של 6,000-7,000 משפחות בממוצע בשנה, אבל רק בחודשיים האלה עברו אצלנו 1,500 איש", מספר בני מזגיני, העומד בראש העמותה לנפגעי משכנתאות בישראל. "זה הרבה יחסית לשנים האחרונות, וזה רק יחמיר. בחודשים הקרובים יגיעו אלינו כל אלה שפגעו להם בהלוואה בגלל עליית הריבית וההצמדה".

הסכנה בבועת המשכנתאות ליציבות הפיננסית של המערכת הבנקאית, שעליה מדבר נגיד בנק ישראל סטנלי פישר, מוכרת למזגיני היטב מהזווית של האזרח הקטן. את נתוני המקרו, שעליהם מדברים בירושלים, הוא רואה בשטח.

שינוי הכיוון בריבית הממוצעת למשכנתאות, שהגיעה לשפל של 2.8% בנובמבר 2010 ומאז היא נמצאת במגמת עלייה; הצמיחה במשקל תיק האשראי לדיור מתוך סך האשראי שמעניקים הבנקים מ-18% ב-1997 ל-26% בסוף 2010; הזינוק של יתרת ההלוואות למטרות מגורים בישראל מ-124 מיליארד שקל בתחילת 2008 ל-184 מיליארד שקל בתחילת 2011; והצמיחה של ההלוואה הממוצעת למטרת מגורים מ-495 אלף שקל בסוף 2009 ל-560 אלף שקל בתחילת 2011 - מתנקזים כולם אל האזרח הקטן שחש שעולמו קרס עליו והוא פונה למזגיני כשאינו מצליח לעמוד בתשלומים עבור ביתו והבנק מאיים עליו בפינוי. במארס 2011 ניתנו 4.7 מיליארד שקל לציבור כהלוואות לצורכי מגורים. פי שניים מהסכום שניתן שנתיים קודם לכן, ו-100 אלף שקל פחות מהשיא שנרשם ביוני 2010.

"רוב האנשים מגיעים בשל שינויים במסגרת האשראי ובגלל הריביות. בעלי הממון לא חשים בשינויים, הבעיה היא בקרב הזוגות הצעירים. כשהריבית עולה רק בחצי אחוז כביכול, היא גורמת לכך שמי שהחזיר 3,000 שקל בחודש עד לפני חצי שנה - מחזיר כיום 3,300. כשההכנסה בקושי מכסה את המשכנתא מלכתחילה, העלייה יוצרת מצב בלתי אפשרי".

למה זה קורה? למה הזוגות האלה לוקחים מראש משכנתא שהם לא יכולים לעמוד בה?

"זה הלחץ הפסיכולוגי, שמתחיל ברגע שנולד הילד הראשון. נוטלי המשכנתא חושבים שאם שניהם עובדים ויש להם הכנסה סבירה הם יוכלו לעמוד ב-3,000 שקל בחודש. אבל הדברים משתנים: הריבית עולה והכנסה של 10,000 שקל כבר לא מספיקה. כיום נתקלים הקונים בבעיה נוספת - אין בשוק דירות למכירה מיידית. רוב האנשים קונים דירות בשלבי בנייה, ומשלמים משכנתא ושוכרים דירה במקביל".

אזהרותיו של סטנלי פישר בתחילת מאי מפני הסכנה המוחשית של התפתחות בועת נדל"ן - ובועת משכנתאות יחד אתה - שתביא למשבר במערכת הבנקאית ותמשיך למשבר כלכלי בישראל אכן נשמעו מפחידות. במערכת הבנקאית יצאו נגדו וטענו שלא הגיב ברציונליות. אבל אחרי הכל, כפי שהסביר השבוע ש', שנמצא תחת נטל המשכנתא, דבריו מלחיצים למדי. "אם פישר, כטיפוס אחראי שלא זורק סתם הצהרות לאוויר, מודאג - זה בוודאי אומר משהו".

עוד לא הגענו לשיא

התמונות של שכונות אמריקאיות בדטרויט ובשיקגו שנהפכו לערי רפאים, לאחר שאזרחים שנטלו משכנתאות מנופחות לא עמדו בהן ופונו על ידי הבנקים, עדיין חקוקות היטב בזיכרוננו. האם גם בישראל קיימת סכנה כזו?

התשובה היא לא. בניגוד לסברה הרווחת, עוד לא הגענו למצב של בועה חסרת תקדים בכלכלה הישראלית. נכון להיום, לפי בנק ישראל, צריך הישראלי הממוצע לעבוד 11 שנה כדי לרכוש דירה. זהו סכום לא מבוטל, אבל באמצע 1996 נדרש זמן רב יותר - 12 שנה.

נכון לסוף 2010, לכל 3.4 ישראלים בממוצע היתה דירה אחת ממלאי הדירות בארץ הקודש. זהו מצב גרוע מבשנים הקודמות, אבל ב-1991-1992 המצב היה גרוע יותר - לכל 3.5 ישראלים היתה דירה. אף על פי שאינדקס מחירי הדירות הריאליים נמצא באופן כללי במגמת עלייה כשמביטים בו בפרספקטיבה של ארבעה עשורים - מאז 1973, 2010 לא היוותה שיא של מחירים ריאליים, ובסך הכל הביאה אותנו לרמה שבה היינו ב-1997.

כשבוחנים את היחס בין מחיר דירה חציוני להכנסה חציונית, בישראל יקר יותר מאשר במדינות כמו ארה"ב, אוסטרליה, קנדה ובריטניה. אבל כשבוחנים את התפתחות מדד מחירי הדיור בעשור האחרון, אנחנו מציגים עלייה דומה לזו של ארה"ב שלאחר התפוצצות בועת המשכנתאות והנדלן ב-2008-2009. בסך הכל, בחינת ההיסטוריה של מחירי הדיור מלמדת שאנחנו לא מצויים בגאות נדל"נית חד פעמית, ובפעמים הקודמות שבהן נמצאנו ברמות המחירים הנוכחיות, האדמה לא רעדה בישראל.

TheMarker

גם ביקור בבנקי המשכנתאות, שבהם אמורים לתדלק את בועת מחירי הנדל"ן באמצעות מתן הלוואות לאזרחים שיאפשרו להם להמשיך את עליות המחירים, מעלה תמונה רגועה למדי. בשבוע שלאחר הכרזתו המאיימת של פישר בירושלים, שהתייצב אל מול ועדת הכספים כדי להזהיר את האומה מפני הסכנות שבהתנפחות בועת נדל"ן, היתה תנועה דלילה בבנקי המשכנתאות ובחברות הייעוץ שבהם ביקרנו. היועצים סיפרו לנו על עסקים ערים בעקבות הגזרות המתרגשות ובאות על התחום - אבל בשטח לא נראו לכך עדויות.

איומיו של הנגיד חברו לשרשרת הגזרות של בנק ישראל בשנה וחצי האחרונות: באוגוסט 2009 הוסיף בנק ישראל דרישה לגילוי נאות ללקוח בעת מתן הלוואות בריבית משתנה; ביולי 2010 נדרשו הבנקים להפרשות נוספות בגין הלוואות בשיעור מימון גבוה; באוקטובר אותה שנה הוגדלו דרישות ההון שלהם; והחודש נאסרו הלוואות בריבית משתנה בהיקף של יותר מ-33% מסך ההלוואה. הגזרות האלה מתבטאות בשטח בהאטה בקצב נטילת המשכנתאות.

"יש לנו דירת שלושה חדרים ברמת השרון ועכשיו אנו רוצים לקנות בית, שעלותו כמעט מיליון שקל יותר. שילמנו כבר 400 אלף שקל עבור הבית החדש, אבל אנחנו לא רוצים למכור את הדירה הנוכחית, אלא ליטול משכנתא בשווי של כמעט 2 מיליון שקל כדי להמשיך ולהחזיק בשני הנכסים", כך הצגתי את עצמי כשהגעתי כלקוח לבנקים למשכנתאות.

המהלך שאותו ניסיתי לבצע מול היועצים נשען על ההערכה שמחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות. מצד שני, הוא לא היה מאפשר לי לשמור על רמת החיים הנוכחית שלי - לאור ההכנסות של התא המשפחתי שלי (ליועצים נאמר שהן מגיעות ל-20 אלף שקל בחודש) - והיה מביא אותי תוך חודשים ספורים למצב שבו עלי למכור את אחד הנכסים, ולהפסיד כסף.

בסניפים של בנק מזרחי טפחות ולאומי שאליהם נכנסתי איש לא תיכנן להישכב על הגדר ולמנוע ממני מלסבך אותי ואת משפחתי בהתחייבות שנשענת על ההערכה שמחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות. מצד שני, הם לא דחפו אותי ליטול משכנתא. המסלולים הוצגו בפני והוזהרתי מפני הבעיות הטמונות בתוכנית שלי. אל ה"ספוילרים" - הנתונים הפחות נעימים שפוגמים במכירת המשכנתאות - הגענו רק כששאלתי מה יהיה סך כל ההחזר במשך כל חיי המשכנתא, ומה יהיו ההחזרים בתקופות האחרונות של חיי המשכנתא, שבהן ההחזר החודשי עולה משמעותית.

לדברי מנכ"לית בנק דיסקונט למשכנתאות, אתי לנגרמן, "במערכת הבנקאית יש אחריות גדולה מאוד על מתן משכנתא. אחרי הכל מדובר בלקוח שעושה את העסקה המשמעותית ביותר בחייו. אנחנו בודקים אם האדם יכול להחזיר את הכסף, מה שווי הנכס, מה היכולת הכלכלית שלו, באיזה מקום הוא נמצא בחייו המקצועיים, ואם שכרו יגדל או יקטן בשנים הקרובות".

היה שינוי במדיניות בשנתיים האחרונות?

TheMarker

"בשנתיים האחרונות החלק המשמעותי בעלייה באשראי שניתן לדיור היה העלייה במשכנתאות שנלקחות בריבית המשתנה. לפני שנה וחצי שמנו לב למשמעויות של העלייה - בעיקר לעובדה שהריבית יכולה להשתנות, והורינו ליועצים לשים לב לכך. זה השינוי המהותי".

יש לדעתך בועה של משכנתאות?

"השאלה היא איך מגדירים בועה. אנחנו לא מתנהלים תחת סיכון של התרסקות מחירים, אבל היקף העסקות גדל בשבע-שמונה השנים האחרונות. שיעור המימון גדל, ושיעור ההחזר של נוטלי המשכנתאות מתוך ההכנסה שלהם גדל. אין קורלציה בשכר לעלייה הזו".

במערכת הבנקאית בישראל יכול להתפתח מצב זהה לבועת הנדל"ן שהתפוצצה בארה"ב?

"חס וחלילה. אין קשר בינינו לבין ארה"ב. שיעור המימון של הנכסים בארה"ב היה 95% במקרים רבים. מלבד זאת, הלוואות ה'נון ריקורס' (בהלוואת נון ריקורס משעבד הלווה את הנכס שלצורך רכישתו ניטלה ההלוואה, ח"ג) שבהן מחזירים את מפתחות הנכס אם לא עומדים בהן, לא קיימות בישראל. בישראל אם נשאר חוב אחרי מכירת הנכס, אפשר להגיע לכל נכסי הלקוח. הערבות היא אישית. חוץ מזה יש לנו עניין מנטלי: אנחנו מאד מחוברים לדירה שלנו. הישראלים מחויבים לדירה ונלחמים עליה עד הסוף".

בעל דירה הוא מיליונר?

מדוע, אם כך, סטנלי פישר מפחד? כנראה שהסיבה לכך היא שכנגיד הוא צריך לחשוב קדימה, והצרה העיקרית היא שמחירי הנדל"ן ממשיכים לעלות. גם אם פישר, מהיותו האחראי על מדיניות הריבית של בנק ישראל, יודע שהיא תמשיך לעלות, הרי שבקנה מידה היסטורי אנחנו נמצאים בסביבת ריבית נמוכה מאוד, שמעודדת אזרחים ליטול הלוואות. פישר ימשיך להעלות את הריבית, אבל מדובר במהלך שייקח לו זמן.

בישראל יש נתק בין מחירי הדירות לבין שכר הדירה שגובים עבורן. בשלוש שנים עלה שכר הדירה רק ב-12%, לעומת עלייה של 39% במחירי הדירות. המשמעות היא שמחיר הדירות בישראל מוצדק פחות ופחות לפי התשואה שהן מניבות.

בשלוש השנים האחרונות צמח מלאי הדירות הכללי, אבל מלאי הדירות הפנויות למכירה הצטמצם בשנה האחרונה. מספר יחידות הדיור שבנייתן הסתיימה ב-2010 היה 32 אלף בלבד - 26% פחות ממספר יחידות הדיור שבנייתן הסתיימה ב-2002. כמות התחלות הבנייה גדלה, אבל את התוצאות נראה רק בעוד שנה ויותר.

ויש לנו גם לאן ליפול. שיעור האבטלה הנמוך בישראל, 6% בלבד, הוא פרמטר חיובי שיכול בעיקר לעלות. ועלייה שכזו, מכל סיבה שהיא, תביא לעלייה במספר האזרחים המסתבכים עם החזרי המשכנתא שלהם. פישר יודע כנראה דבר נוסף: הבנקים צריכים אותו כדי שישמור עליהם ממתן הלוואות לא ריאליות.

"בנק ישראל עושה פה תיקון קטן ושם תיקון קטן, אבל החששות בהחלט מוצדקים", טוען מזגיני. "הבנקים כל הזמן עודדו לקחת משכנתאות בריבית משתנה. כל פעם אחרי עדכון ההוראות לגבי המשכנתאות מבנק ישראל הם נעלמים. עכשיו במשך חודש-חודשיים הם לא יגידו, 'כדאי לך לקחת משכנתא', אבל אחר כך שוב יתחילו התחרויות והמבצעים כדי שתיקח".

"כשעבדתי כיועץ משכנתאות בבנק, היתי מאשר הלוואות שידעתי שהלקוח לא יעמוד בהן", טוען אייל בילו, מנהל אשראי בחברה ליעוץ משכנתאות כשאנו פונים אליו כדי ליטול את ההלוואה שלנו. "הצלחנו לשכנע 10%-20% מהאנשים שהגיעו אלינו לקנות נכס ולקחת משכנתא שערכם נמוך ב-20%-30% ממה שהם רצו. בבנק זה לא היה קורה. המטרה של פישר היא לצמצם את החשיפה של הבנקים. הלקוח מושך כל הזמן להלוואה בריבית המשתנה כי היא נמוכה עכשיו. בנוסף, הריבית הקבועה רווחית פחות גם לבנק מכיוון שהמרווחים בה נמוכים יותר. אבל הבנק אמור לגייס בכל הריביות כדי לפזר סיכונים".

TheMarker

בילו גורס שהחלטתו של פישר לדחוף את האזרחים לכיוון משכנתאות בריבית קבועה, שבה הם אינם חשופים לסכנה שבהעלאת הריבית, לא בהכרח תעזור. "בטווח הארוך הריביות הקבועות גרועות יותר. קח לדוגמה משכנתא בריבית קבועה של מיליון שקל עם ריבית של 4% ועליית מדד שנתית של 3%, שמוחזרת על פני 30 שנה. ההחזר הראשוני יהיה 4,774 שקל בחודש. זה נראה סביר, אבל כעבור חמש שנים אתה בודק מה קרה למשכנתא שלך, ומוצא שלא הורדת את החזר הקרן. למעשה, אתה מוצא את עצמך חייב יותר כסף, כך שעל מיחזור ההלוואה כבר אי אפשר לדבר כי אתה חייב יותר ממה שהבית שלך שווה, וההחזר החודשי שלך צמח מ-4,700 שקל ל-5,500 שקל. בסך הכל תמצא את עצמך מחזיר 2.8 מיליון שקל ב-30 שנה. ההחזרים ימשיכו לעלות, עד שהאחרון בהם יהיה 11,729 שקל בחודש.

"רבים עשויים לקחת הלוואה נוספת כדי לשפץ את הבית, לשדרג את המכונית או לקנות נכס נוסף, בלי להביא כסף מהבית. הם אומרים, 'אקנה עוד בית במיליון - ואשעבד את שני הנכסים'. יש הרבה עסקות כאלה, אבל ההחזרים החודשיים במשכנתאות האלה גבוהים. ואז מגיע המשפט: 'תפרוש לי. לא אכפת לי כמה יהיה ההחזר הכולל'. הבנקים הרי לא יגידו להם לא.

"אבל החזר חודשי נמוך, גדל מהר יותר ובאופן קיצוני יותר, והבנקים לא מזהירים. הם אומרים לך, 'זה ההחזר החודשי. הוא נתון לשינויי מדד ועולה בכמה שקלים בכל חודש'. אנשים לא מספיק מודעים לכך עדיין. הם רוצים מיליון שקל וחושבים שהבנק נתן להם משכנתא זולה. הם מסתכלים רק על ההווה. הם רוצים לדעת מה הריבית, ומה הם מחזירים היום. זה כמו שתקנו, למשל, את המדפסת הכי דפוקה וזולה היום, ואחר כך תשלמו שנים על תיקונים ודיו".

אין די בעלייה בהיקף המשכנתאות כדי להסביר את עליית מחירי הדירות. חלק גדול מהעלייה במחירים נובע מתרומתם של זרים שהשקיעו בדירות מקומיות, והשיעור שלהם מקרב נוטלי המשכנתאות בישראל הוא זניח.

"החיים היטיבו אתי. למי שגר בטבעון יש לפחות מיליון דולר - זה השווי של כל בית. אין לי מה להתלונן", כך הסביר ג'קי אמסלם ל-TheMarker בערב יום העצמאות. אמסלם לא לבד. ישראלים רבים נחשבים למיליונרים, על הנייר בלבד.

במקרים מסוימים מדובר באזרחים שמתגוררים בבתים יקרים, ללא כל קשר בין מחירם על הנייר לבין רמת חייהם. האם מישהי כמו א', תושבת רמת השרון שמרוויחה 6,000 שקל בחודש - המספיקים לה כדי לגמור את החודש בדוחק - אבל מתגוררת בדירה שנרכשה בשנות ה-80 בכמה עשרות אלפי לירות, ושווה כיום קרוב ל-2 מיליון שקל, היא מיליונרית? לא. אבל תחושת העושר על הנייר עשויה לגרום לה להוציא בחיי היום-יום שלה הרבה מעבר לרמת החיים שלה.

לכן דאגתו של פישר לרסן את שוק הנדל"ן היא מוצדקת. הריסון של השוק צריך להתרחש זמן רב לפני שנתקרב לנקודת הרתיחה. הפתרון לכך - מעבר לריסון שוק המשכנתאות - צריך לבוא גם מהמקום הבסיסי ביותר, כפי שאומר כל מי שקשור לענף: מכיוון ההיצע. ביום העצמאות נתבשרנו כי אוכלוסיית ישראל גדלה ב-2% ל-7.75 מיליון תושבים. הישראלים לא מפסיקים להוליד ילדים, והילדים האלה זקוקים לחדרים ולדיור.

TheMarker

כפי שאומר מזגיני, "כל זמן שיעלו ריביות ויקצצו הלוואות, הבעיה לא תיפתר. הדבר היחידי שיכול לגרום לשינוי דרסטי בהלוואות למשכנתא הוא הפשרת קרקעות ובניית דירות מסיבית. ב-1996-2000 עלתה דירת שלושה חדרים 80 אלף דולר לזוג צעיר, והוא החזיר 2,000 שקל בחודש על המשכנתא. בכך אפשר לעמוד. כיום, לעומת זאת, שליש מהמשכורת הולכת למשכנתא".

איך בוחרים מסלול משכנתא?

כדי להבין את הההתלבטויות ואת הסכנות שעומדות בפני נוטלי המשכנתא, צריך להבין את מבנה עולם המשכנתאות. משכנתא היא עניין מסובך. בבסיסה היא מורכבת מהיקף הסכום שאתם מעוניינים ללוות; ממשך החיים שלה - כלומר התקופה שבה תחזירו אותו; ומהריבית שתשלמו. מאלה נגזרים ההחזר החודשי וההחזר הכולל. כלל האצבע של הבנקים הוא החזר חודשי שלא יעלה על שליש מהכנסות נוטלי המשכנתא.

כשבוחרים את סוג הריבית צריך להחליט אם ליטול הלוואה בריבית קבועה במשך כל חיי ההלוואה, או ריבית משתנה - שתשתנה בהתאם למצב במשק ולהחלטותיו של נגיד בנק ישראל. לכך יש להוסיף את הבחירה בין משכנתא צמודה למדד לבין משכנתא לא צמודה.

מרבית הלווים נוטלים משכנתא מעורבת, שחלקה מוחזר בריבית מסוג אחד וחלקה באחרת. הפיצול הזה יוצר מספר אינסופי של מסלולים שניצב בפני הלקוח. בנוסף לכך, ההצמדה למדד והריבית המשתנה מביאות לכך שאיש לא יכול לומר לכם בוודאות מה יהיה סך הסכום שתחזירו על ההלוואה. בסופו של דבר, אתם מוצאים את עצמכם מחזירים פי כמה וכמה מהסכום שאותו לוויתם בהתחלה. ההצמדה והריבית עלולות להביא אתכם למצב שבו גם אחרי כמה שנים של החזרים, תהיו חייב יותר כסף מהסכום המקורי שלוויתם.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#