שאלה של 60 מיליארד שקל - Markerweek - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

שאלה של 60 מיליארד שקל

האם גם בישראל יכולה להתפתח בעתיד מפולת נדל"ן אמריקאית?

43תגובות

בסוף הקורס, ביציאה מהכיתה אחרי השיעור האחרון, שאל פרופ' רוברט (בוב) קפלן באנדרסטייטמנט האופייני לו: "מי תהיה האנרון הישראלית? הוורלדקום הישראלית?".

זה קרה בסוף 2003, לאחר כמה שיעורים אינטנסיביים שבהם קפלן, מרצה למינהל עסקים, ניתח עבור תלמידיו את ההונאות החשבונאיות והפיננסיות הגדולות של סוף שנות ה-90 ותחילת שנות ה-2000 בוול סטריט.

מלכוד: מצד אחד, הסיכוי להונאות חשבונאיות ענקיות מהסוג של אנרון בישראל הוא אפסי. מצד שני, להגיד לקפלן היהודי, שבישראל הכל על הכיפאק במגזר העסקי - יישמע קצת טיפשי.

לאחר שקלא וטריא עלתה הפשרה שאולי קפלן יקנה: שוק ההון בישראל לא מפותח ומסובך כמו זה האמריקאי. מי שרוצה לגנוב, לנפח, לרמות ולהתעשר בישראל - ימצא שיטות פשוטות הרבה יותר. זה לא שהיהודים בציון הרבה יותר טובים מהקולגות שלהם בוול סטריט, אלא שאצלנו השיטה עובדת אחרת.

בחודשים האחרונים עולה שאלה דומה: לאחר שבועת הנדל"ן ריסקה את הכלכלה בארה"ב, מוטטה את המערכת הפיננסית והותירה מיליוני אמריקאים עם חובות ענק ובתים ששווים חצי מהחוב - האם בישראל, שמחירי הנדל"ן בה עולים כבר שלוש שנים ברציפות בקצב מבהיל, עלול הדבר להסתיים בדרך דומה?

גם במקרה הזה צריך לשקול מלים ולהיזהר במתן תחזיות. איש לא צפה את הכפלת מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות במקומות רבים, איש לא פילל שהקצב יתפוס תאוצה אדירה דווקא אחרי המשבר הפיננסי.

אולם גם הפעם התשובה דומה: ישראל אינה ארה"ב, והסיכוי למשבר נדל"ני מהסוג האמריקאי אינו גבוה.

האם נגיד בנק ישראל זהיר מדי, שמרן מדי? לא. פישר עושה את הנדרש מהבנקאי המרכזי: הוא מגן על יציבותה של המערכת הבנקאית.

אין זה מקרה שהבנקאים לא מעזים לצאת בגלוי נגד החלטותיו להגביל את שיעור המשכנתאות ואת סוג המשכנתאות שמותר להם לתת. ראשית, פישר נהנה כיום ממוניטין שאין לאף שחקן בזירה הציבורית, והפיתוי לצאת נגדו אינו גדול במיוחד. כשהוא נשא את נאום "הטקטיקות המלוכלכות" המפורסם שלו בשלהי המאבק על דו"ח ששינסקי, היה ברור שהסיפור יסתיים ושיזמי הגז ייאלצו לסגת לפי שעה. שנית, פעילות הבנקאות למשכנתאות היא התחרותית ביותר במערכת הבנקאית: זה אינו בור השומן שצריך לצאת למלחמה עליו מול הרגולטור. שאר הפעילות הקמעונית הבנקאית היא שסובלת מתחרותיות נמוכה ומרווחים חריגים.

שלישית, בנקאים, כמו רוב המנהלים, עסוקים בעיקר בהשוואות למתחרים שלהם. כל עוד פישר מטיל את המגבלות על כולם באופן שווה, הם לא מאוימים אישית מהתקנות. חלקם שמחים בסתר לבם שהרגולטור מרסן את כולם.

על פניו נדמה שבשנה האחרונה מתחילים להסתמן קווי דמיון בין הבועה האמריקאית לנעשה בישראל: מחירי הנדל"ן עולים בקצב מהיר ביותר, והדלק שמניע אותם אינו צמיחה מהירה, אלא ריבית נמוכה וגידול דרמטי בהיקף האשראי לשוק הדיור. בשלוש השנים האחרונות לקחו הישראלים משכנתאות בהיקף של כ-60 מיליארד שקל - סכום יותר מכפול ממה שלקחו בשלוש השנים הקודמות. יתרת החוב של הישראלים שכנגדו עומדים בתים, מגרשים ודירות גדלה ב-50% בשלוש השנים האחרונות - כמעט פי חמישה מהגידול בתוצר במשק הישראלי. בעגה הפיננסית קוראים לזה גידול במינוף: שוק הנדל"ן הפרטי בישראל התמנף בשנים האחרונות כמו שלא התמנף מעולם.

בשלוש השנים האחרונות לא חל גידול משמעותי בהכנסה הפנויה, ביכולת ההחזר ושירות החוב ארוך הטווח של הישראלים: לא היה זינוק במשכורות, לא היתה קפיצה בפריון ובתוצר של המשק. כל מה שקרה הוא שהריבית ירדה - אולי באופן זמני - ונוצר מומנטום של עליות מחירים. התוצאה היא שיותר ויותר ישראלים רודפים אחרי מחירי הדירות העולים.

אבל כאן נגמרים קווי הדמיון בין מה שקורה כאן לבין ההתרחשויות בארה"ב. בעוד שבארה"ב הסיכונים שברכישת נדל"ן הועברו מרוכשי הדירות אל הבנקים ומהבנקים אל שוק ההון באמצעים פיננסיים מתוחכמים, בישראל רוב הסיכון במינוף הגדל בשוק הנדל"ן נשאר אצל קוני הדירות, נוטלי המשכנתאות.

ובתרגום לעברית: אם תהיה ירידה חדה במחירי הדירות בישראל בשנים הקרובות - הנטל והכאב יישארו ברובם אצל קוני הדירות. במקרה קיצוני, שממנו חושש פישר, חלק מהכאב יעבור גם אל הבנקים - אבל כאן זה ייעצר. מאחר שרוב הכאב יישאר אצל קוני הדירות - הסיכוי לכדור שלג אמריקאי הוא עדיין נמוך.

למעשה, לא צריך להמתין לירידה במחירי הדירות - הכאב כבר קיים ומופעל על עשרות אלפי ישראלים שרכשו דירות בשנתיים האחרונות ועל עוד עשרות אלפים שמתקשים לעשות זאת. היחס בין מחיר הדירה לבין ההכנסה הפנויה בישראל הורע דרמטית בשלוש השנים האחרונות. מעולם לא היה יקר יותר, כואב יותר ומתסכל יותר לזוגות צעירים ומבוגרים המחפשים מגורים בישראל.

הצעדים שנוקט פישר לא יעזרו למי שרכש דירות במחירים עולים בשלוש השנים האחרונות וגם לא יעזרו למי שירכוש דירות בשנה הקרובה: מחירי הדירות עדיין גבוהים ביחס להכנסה הפנויה, וכשהריבית תעלה בשנים הקרובות הכאב של המשכנתא יהיה גדול בהרבה.

לעומת זאת, אם פישר לא היה נוקט צעדים אלה והיקף המינוף של שוק הדיור הישראלי היה גדל בשנים הקרובות שוב פי חמישה מצמיחת התוצר, הסיכון למשבר היה גדל מאוד. ככל שהמינוף היה גדל, כך היה גדל גם הסיכוי לתסריט שבו קוני דירות נוטשים אותן כשהריבית עולה והמחירים עולים. אנחנו עדיין לא שם - אבל זה תסריט שפישר לא יכול להתעלם ממנו.

יש עוד שאלות שפישר וכולנו צריכים לשאול את עצמנו נוכח 60 מיליארד השקלים של משכנתאות נטו חדשות שלקחנו בגל העליות האחרון: כיצד הסכום הזה, חסר תקדים בהיקפו בישראל, השפיע על שאר הפעילות הכלכלית במשק? כמה מהצמיחה ומתחושת העושר של הציבור בישראל נובע מ-60 מיליארד השקלים האלה, כמה מהפלא הישראלי של השנתיים האחרונות נובע מניפוח נדל"ני, וכיצד ייראה המשק הישראלי ביום שבו קדחת המינוף הנדל"ני תתקרר?



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#