כל הסיבות למה לא כדאי לרכוש דירה? - Markerweek - TheMarker
 

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

כל הסיבות למה לא כדאי לרכוש דירה?

אנחנו לא מעריכים מספיק את הסיכונים של משכנתא גבוהה ונסחפים אחרי מה שאחרים עושים. חמש הטיות פסיכולוגיות שמסבירות למה אנשים נוטים להתנהגות לא רציונלית כשהם קונים דירה

22תגובות

הזוג הישראלי רוצה לשדרג את ההדירה שלו, ששווה קצת יותר ממיליון שקל. המטרה היא דירה גדולה יותר למשפחה המתרחבת- עם חנייה צמודה וגינה קטנה - בעלות של 2 מיליון שקל. אחרי כמה חישובים נדמה להם שזה אפשרי, ואפילו די בקלות. הריביות במשק עדיין נמוכות יחסית ובבנק הסבירו להם שאם ייקחו היום משכנתא בגובה מיליון שקל הם יצטרכו להחזיר כל חודש, במשך 30 שנה, סכום שאפשר לעמוד בו - שנע סביב 5,000 שקל, בערך שליש מההכנסה המשותפת נטו. נשמע הגיוני, לא?

רבים מאתנו לא מבחינים כלל בצדדים הפחות הגיוניים בסיפור הזה, כמו ריבית דריבית שמשלמים במשך שנים. בפועל, כשמישהו לוקח משכנתא של מיליון שקל, הוא מחזיר לבנק כמעט 2 מיליון שקל -בגלל התקופה הארוכה של ההלוואה, הריביות וההצמדות שהיא תצבור במשך השנים. במלים אחרות, על כל שקל שלוקחים מחזירים כמעט שניים.

נגיד בנק ישראל סטנלי פישר, מזהיר כל הזמן מפני הסיכונים הטמונים בשוק הנדל"ן. פישר נמצא בתפקיד האח הגדול - זה שרואה מלמעלה כי ייתכן שלוקחי משכנתאות יתקשו להחזיר את החוב, שברובו צמוד לריבית הפריים, כשהריבית שהיתה נמוכה מאוד בשנים האחרונות תמשיך לעלות.

הציבור, לעומתו, לא נראה מודאג. איך אפשר להסביר את הפרדוקס הזה? בין השאר בכך שלאנשים יש נטייה להיות אופטימים מדי: כשהם מתייחסים להחזרים עתידיים, לא תמיד הם מעריכים נכון את הסיכונים ומניחים הנחות לא שמרניות. לפעמים עדיף לשקול השכרה של הדירה הקיימת ושכירת דירה גדולה יותר בתוספת כספית לא גדולה, וכך להישאר עם נכס ועם הוצאה חודשית נסבלת יותר. אבל על האופציה הראשונה אנחנו שומעים די הרבה, ובשנייה אנחנו כמעט לא נתקלים.

דווקא בהחלטה הכלכלית הכי חשובה בחיים, אנשים עושים טעויות ומקבלים החלטות לא רציונליות. חמישה הסברים מעולם הפסיכולוגיה מנסים להבהיר את הסיבות.

1. לחץ פסיכולוגי לקנות דירה

זה מתחיל בלחץ סביבתי ופסיכולוגי שאופייני לישראלים רבים ומגיע לעתים קרובות גם מההורים - חשוב שנהיה הבעלים של ארבעה קירות. יש בכך תפישה, לעתים מוטעית, של ביטחון וקביעות. לשם כך הם מוכנים להשתעבד להלוואות גדולות לזמן ארוך בלי להיות לגמרי ערים לכך שהדירה תהיה שייכת בחלקה, במשך חלק גדול מהתקופה, גם לבנק.

לא תמיד השיקול הכלכלי תומך ברכישת דירה. זה תלוי בהון הראשוני הקיים ובגובה ההלוואה הנדרשת שתגזר ממנו. אבל שכירות נתפשת כזריקת כסף ואילו משכנתא נתפשת כהגיונית. הצורך בנכס שהוא שלנו, שאפשר לעשות בו מה שרוצים ולא להיות תלויים באף אחד, גובר גם על שיקולים כלכליים. לפעמים הוא מוצדק ולפעמים לא, תלוי באמצעים שיש לנו ובהנחות שאנחנו עושים ביחס ליכולת ההחזר.

פעמים רבות מוצאים את הדירה המיוחלת אחרי חיפושים ממושכים כל כך, עד שהייאוש הגדול והרצון העז לבצע את העסקה מביאים אנשים לקבל את ההחלטה הכי חשובה בחיים שלהם בזמן שהם הכי לא כשירים לבצע אותה מבחינה פסיכולוגית. כשכל כך רוצים משהו, הנטייה היא להדחיק בעיות.

2. אנחנו אופטימים מדי מטבענו

ביטחון עצמי אינו בהכרח תכונה רעה, הוא אפילו יכול להיות שימושי במצבים שונים בחיים. אבל התכונה הזו בעייתית כשהיא נוגעת להחלטות כלכליות. ביטחון עצמי מטשטש את תחושת הסיכון האמיתית, ולכן מחקרים מראים שדווקא אנשים מדוכאים הם ריאליסטים יותר.

באופן כללי אפשר לומר שהאמונות של רוב האנשים מוטות לכיוון האופטימי - אנחנו חושבים שאנחנו נהגים יותר טובים מהממוצע, מאמינים שאנחנו עובדים יותר טובים מהממוצע ובטוחים שאנחנו משקיעים יותר טובים מהממוצע - ואם רוב האנשים חושבים כך, זה כמובן לא הגיוני.

גם בדברים פשוטים, כמו הרשמה למכון כושר, אנחנו אופטימים. אנחנו מאמינים שנתעמל יותר ממה שקורה בפועל. מחקר שנערך באוניברסיטת ברקלי שבארה"ב מצא שמנויים מעריכים באופן מופרז את תדירות הגעתם לחדר הכושר, ולכן הם מעדיפים מנוי חודשי ולא תשלום לפי כניסה. בפועל הם מתאמנים פחות, והיו יכולים לחסוך מאות דולרים אם היו קונים כניסות בנפרד.

אבל עם המשמעויות של תשלום על דירה קשה יותר לחיות. לאנשים שלוקחים משכנתא ל-30 שנה יש נטייה להיות בטוחים מדי שתמיד יצליחו לעמוד בתשלומים. הם לא מביאים בחשבון תסריטים שליליים שיכולים לקרות, כמו הסיכוי שהוא כבר בגדר עובדה, שההחזר החודשי של ההלוואה יגדל בכמה מאות שקלים ואף יותר כשהריבית במשק תעלה. ייתכן מאוד שהרחבת המשפחה תביא להוצאות נוספות, וייתכן גם תרחיש שבו אחד מבני הזוג לא יעבוד במשך תקופה מסוימת. בכל התרחישים האלה יישאר להם פחות כסף בסוף החודש, והמשכנתא תעיק עליהם מאוד.

בסופו של דבר התוצאה יכולה להיות שההחלטה הזאת תכריח אותם לחיות בקצה גבול היכולת הכלכלית שלהם וזה לא צריך להיות כך. רכישת דירה היא החלטה עם השלכות משמעותיות לזמן ארוך. רצוי שהחלטה כזו תתבסס על הנחות שמרניות יותר. למה אנחנו מפגינים ביטחון יתר ביחס לעתיד כשזה נוגע להחלטות כלכליות? זה מתקשר להטיה הבאה.

3. מחר יהיה קל יותר

אנשים אופטימים לגבי העתיד, אבל לא מפני שהם חושבים שמשהו נפלא יתרחש בהמשך הדרך. הם אופטימים לגבי היכולת שלהם להתנהג באופן נכון בעתיד. הם מאמינים שבעתיד הם יעשו את כל הדברים הנכונים וכך מצבם יהיה טוב יותר.

מחקרים מראים שלאנשים יש נטייה לתת לדברים שמתרחשים בהווה משקל מלא, ואילו אירועים עתידיים סובלים מ"ירידה בערך". מחר יהיה לנו קל יותר לעשות דברים. הנטייה לדחיינות מסבירה למה אנשים צורכים יותר מדי ומעמיסים על כרטיס האשראי יותר ממה שיש להם. אם הם מייחסים משקל קל יותר לעלויות שיהיו בעתיד, הם גם יקנו דירות שהם לא יכולים להרשות לעצמם וייקחו עליהם חובות שלא יוכלו לשלם.

אנשים רוצים לקבל החלטות נכונות, אבל לא היום. זאת הסיבה לכך שאנחנו דוחים משימות מעיקות: מחר מתחילים דיאטה; הערב נחגוג ומחר נלמד לבחינה; היום נאכל שוקולד, אבל בשבוע הבא כבר נרצה פרי. באותו האופן, הם לוקחים היום התחייבות כבדה על הבית, ומאמינים שבעוד שנה יהיה להם קל יותר לשלם אותה. הם גם מאמינים שמה שהיה הוא שיהיה והמחירים ימשיכו לעלות, וזה כבר קשור להטיה הבאה.

4. המחיר תמיד יעלה

אם אנשים היו יודעים או חושבים שהמחירים כיום מנופחים, ובעתיד הלא רחוק הם יירדו, הם לא היו ממתינים לירידת המחירים. העובדה שיש כזו התנפלות על דירות וכל חורבה נמכרת במחיר מופקע מעידה שאנשים מעריכים שהמחירים ימשיכו לעלות.

את ההטיה הזאת - שילוב של אופטימיות יתר, זיכרון סלקטיבי וחיפוש אחר שיטתיות - רואים במצבים שונים בחיים. הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה מהבורסה: לאחר שהיא עולה בחדות, נכנסים משקיעים חדשים שמניחים שמגמת העליות תימשך, ולהפך - כשיש רצף של ירידות המשקיעים חושבים שהמצב יימשך ובורחים מהשוק. גם כשאנשים מתלבטים באיזו קרן נאמנות או תעודת סל להשקיע, הם נוטים לבחור בזו שרשמה ביצועים גבוהים בחודשים האחרונים. ההנחה היא שהתבנית הזו גם תימשך.

אנשים מאמינים שאם מחירי הדירות עלו בשנים האחרונות, המגמה תימשך בשנים הבאות. כמובן שזה אפשרי, אבל אין לכך שום ערובה. יש מספיק תרחישים שיכולים לגרום למחירי הדירות לרדת, כמו הכבדת תנאי לקיחת המשכנתאות, הפשרת קרקעות מהירה ומשבר כלכלי, וכבר בימים אלה נוקט בנק ישראל צעדים שונים כדי לגרום לכך לקרות. שוק הדירות פועל במחזוריות ולא בכיוון אחד, וכבר ראינו שנים של ירידות מחירים.

אפשר להסביר את התופעה הזאת גם בכך שלאנשים יש זיכרון קצר המוטה לחוויה האחרונה שחוו. גם 20 שנה של נישואים מאושרים ייזכרו כסיוט אם הסיום יהיה כואב ואומלל, וחופשה תיזכר כאסון אם ביום האחרון יגנבו לנו את כרטיס האשראי ואת המצלמה היקרה. באותו האופן, כשמחירי הנדל"ן עולים ברציפות כמה שנים - אנשים זוכרים רק את העלייה.

את התופעה הזאת גם מתגברת ההטיה שנקראת אפקט הבעלות, שלפיה אנחנו מייחסים ערך גבוה יותר למה שנמצא בבעלותנו. אנשים ידרשו תשלום גבוה יותר על משהו ששייך להם, לעומת המחיר שהיו מוכנים לשלם על משהו זהה שלא נמצא בבעלותם. אחד המחקרים בתחום הנדל"ן מצא כי בתנאי שוק רגילים, אנשים מעריכים את שווי הבית שלהם ב-12% בממוצע מעל למחיר השוק שלו. לכן אפקט הבעלות מציע הסבר לכך שהשינויים בשוק הנדל"ן מתרחשים באטיות ועל פני תקופות זמן ארוכות. אנשים מבקשים מחירים גבוהים מלכתחילה, לפעמים גם מתוך ניסיון ליישם את "שיטת מצליח", ולוקח זמן עד שהם מפנימים שהם לא יקבלו את הסכום שהם מבקשים עבור הדירה.

5. כולם עושים את זה

מחירי הדירות טסו למעלה בשנים האחרונות בגלל הביקוש העולה, וההיצע מוגבל מנגד. אנחנו שומעים כל הזמן על אנשים מסביב שקנו או רוצים לקנות דירה. העובדה שאדם הוא חלק מקבוצה מעמעמת את תחושת הסיכון האמיתית. הדחף להיות חלק מעדר ניכר גם בבורסה - אנחנו קונים מניות מהתחום שנחשב לאופנה האחרונה (אם זה אנרגיה ירוקה, נדל"ן או גז), ובפרסומות שמנסות לשכנע אותנו ש"כולם כבר קנו". בשוק הנדל"ן התופעה בולטת במיוחד בהצלחה הגדולה שהיתה לקבוצות הרכישה.

האמונה שהחלטות של קבוצות טובות יותר מהחלטות של בודדים נובעת מתפישה שלפיה חברי הקבוצה יצליחו לנטרל את ההטיות הפסיכולוגיות של חברים אחרים. אבל לרוע המזל, מחקרים מתחום הפסיכולוגיה ההתנהגותית העלו דווקא ממצאים הפוכים - החלטות קבוצתיות עלולות להיות גרועות יותר.

ניסוי מפורסם שהמחיש את הלחץ של הקונפורמיות נערך על ידי החוקר סולומון אש כבר לפני 60 שנה. כל משתתף במחקר התבקש לומר איזה משלושה קווים ששורטטו על כרטיס אחד זהה באורכו לקו שנמצא על הכרטיס השני. התשובה היתה ברורה. בכל קבוצה של שבעה אנשים, רק אחד היה נבדק וכל השאר "מושתלים". האנשים נשאלו זה אחר זה לגבי תשובתם לכל סט קווים, בעוד שהנבדק היה תמיד אחד לפני האחרון בסדר הנשאלים, כך ששמע את תשובותיהם של חמישה אנשים לפניו.

התוצאות הראו שכשמשתפי הפעולה ענו נכון - גם הנבדק ענה נכון, וכשהם ענו לא נכון - הנבדקים נטו לענות כמותם. רק רבע מהנבדקים לא התנהגו באופן קונפורמי. כשאש שאל את נבדקיו לסיבה שבגללה ענו באופן שגוי, התשובה הנפוצה ביותר היתה שהם ידעו שהתשובה לא נכונה, אבל רצו לענות כמו האחרים.

המסקנה היא שגם אם אנו לא מרגישים בכך, יש סיכוי טוב שלעובדה שאנו חלק מקבוצה יש השפעה על שיקול הדעת שלנו, והעובדה ש"כולם" קונים דירה ולוקחים משכנתא, לעתים רצחנית, לא אומרת שזה הדבר שנכון גם בשבילנו.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#