כך נראית בועת נדל"ן דרך הרגלים - Markerweek - TheMarker
 

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

כך נראית בועת נדל"ן דרך הרגלים

את ההלם הראשון קיבלנו בקריית אונו | על דירת 4 חדרים ללא ייחוד ועם נוף לאתר בנייה, דרשו הבעלים 2.4 מיליון שקל | למה? כי ראש העירייה גר ליד | בדירות הבאות המחירים נותרו מופקעים והתירוצים השתכללו | חגי עמית ושני ליטמן נהפכו לזוג לחודש אחד ויצאו לבדוק את בועת הנדל"ן מקרוב

3תגובות

"כבר ב-2006 רצינו לקנות דירה, אבל לא ממש היה לנו את הכסף ביד, והמחירים נראו לנו גבוהים מדי. חשבנו שעדיף לחכות. אלא שאז הגיעה 2007 - והשוק המשיך להראות כיוון אחד בלבד: קדימה. לא נשברנו. אחרי עלייה של 2% בשנה, וכשכבר בשנה שעברה אמרו שיש בועה, היה לנו ברור שצריך לחכות, והמחירים אוטוטו יורדים.

"2008 כבר עוררה בנו גיחוך. המחירים עלו ב-10% נוספים והיה לנו ברור שגן העדן שסביבנו הוא גן עדן של שוטים. בסוף השנה, כשהשווקים בעולם קרסו ומחירי הדירות ירדו, חיככנו ידיים. ידענו שזו רק תחילת המפולת של ענף הנדל"ן ובעוד שנה נוכל לספר איך היינו המשקיעים המתוחכמים היחידים שהיתה להם סבלנות לחכות כדי לקנות בשפל. אבל אז באה 2009. הירידה המיוחלת לא הגיעה והשנה הסתיימה בזינוק של 17% במחירים. כשהגיעה 2010 והמחירים עלו בעוד 15% - נשברנו. החלטנו לקחת משכנתא כפולה מזו שתיכננו לקחת ב-2006 ויצאנו לחפש דירת ארבעה חדרים לא רחוק מתל אביב תמורת מחיר של עד 1.6 מיליון שקל. אותו מחיר שעבורו יכולנו ארבע שנים קודם לכן לקנות בית פרטי בהרצליה".

המונולוג שלהלן אמנם מומצא, אבל מהווה סיפור מייצג שהוביל לכתיבת הכתבה הנוכחית. הוא משקף את השתלשלות העניינים בעיניהם של ישראלים רבים, שצפו מהצד בשוק הנדל"ן הישראלי בחמש השנים האחרונות. כותבי שורות אלה יצאו לשטח במטרה לנסות להבין את הסיפור הכלכלי החם של השנים האחרונות בעיני האזרח הישראלי - שוק הנדל"ן. כדי לעשות זאת, בחרנו להתחקות אחר התנהגותם של מוכרי הדירות. פנינו למוכרי דירות שלושה וחצי וארבעה חדרים שפירסמו את דירותיהם בלוחות האינטרנטיים, לא דרך מתווכים. הגדרנו את עצמנו כזוג המבקש לשפר את תנאי הדיור הנוכחיים שלו ומנסה למצוא משכן ראוי לו ולשני ילדיו הקטנים. בדרך ניסינו להבין מה מניע את אותם עשרות אלפי ישראלים המנסים למכור את דירותיהם במחירי השוק הנוכחיים. עם המוכרים ששיתפו פעולה בעל כורחם - הסליחה.

אוכלוסיית מוכרי הדירות בישראל גדולה, נרחבת ומגוונת. אבל אם בכל זאת מחפשים חתך אמצע, מרבית המוכרים שבהם נתקלנו, המציעים דירות שהתאימו למודל שהמצאנו, הם הורים לשני ילדים, בשנות ה-30 לחייהם. אין להם שטיחים בסלון אבל יש להם ספות עור כהות. האשה היא לרוב זאת שמסבירה על החלוקה הפנימית בבית.

כשהמוכרים דיברו על היסטוריה נדל"נית, על החלוקה הפנימית של הדירה ועל גודל ומחיר - הפנייה היתה בדרך כלל אל חגי. כשרצו לספר על גני ילדים קרובים, על גני משחקים ועל המסילות הנוחות שבתוך ארונות המטבח, פנו אל שני. בממוצע, הדיירים מתגוררים בדירה כשנתיים ומוכרים כי הם רוצים לעבור לדירה גדולה יותר. הם עוד לא יודעים לאן יעברו - ולא בוער להם לדעת. קודם הם ימכרו - ואחר כך יחפשו משהו חדש. רובם רוצים להישאר באזור, כי אין כמו השכונה הזו ואין על העיר הזו בכלל. כן, זה המחיר שהם דורשים, כי ככה נמכרות הדירות פה ברחוב כרגע. הכירו את הישראלי הממוצע שמוכר דירה ומנסה על הדרך לעשות מכה עם תשואה של 10% לפחות בשנה על הנכס.

קריית אונו: מה הייחוד?

TheMarker

קריית אונו היא אחת התעלומות הגדולות של שוק הנדל"ן הישראלי. נכון, מדובר בעיר הסמוכה לתל אביב, 20 דקות נסיעה בלי פקקים (ופי כמה וכמה עם). קשה למצוא בעיר ייחוד, ועובדת היותה פרבר טוב ונעים למגורים בגוש דן לא מסבירה את הפיכתה לאחת הערים היקרות בישראל. בעת ביקור בעיר לא רואים מכוניות יקרות במיוחד וגם הדירות מרוהטות די בצניעות. ובכל זאת, דירת ארבעה חדרים, עם שתי חניות צמודות, מיזוג מרכזי, מטבח משופץ, ריצוף גרניט פורצלן ובסך הכל 108 מ"ר ברוטו (בפועל זה יותר כמו 90 מ"ר), בקומה הרביעית בבניין חדש - מוצעת למכירה במחיר של 2.1 מיליון שקל.

בקריית אונו שמענו לראשונה על כך שהאגדות על הקיץ הישראלי הרותח אינן נכונות והישראלים בכלל לא זקוקים למיזוג ("זו דירה מזרחית - לא צריך להדליק מזגן"). כששאלנו את בעלת הבית מדוע היא עוזבת, היא השיבה כי היא זקוקה לדירה גדולה יותר, אך מיד החלה להפליג במחמאות על הדירה המוצעת למכירה - היא דיברה על השכנים הנפלאים והגיבוש בבניין, על היכולת להשקיף על הילדים מהמרפסת ועל גני הילדים באזור, שהוגדרו כ"היי-טקיים". הדיירת הדגישה כי מדובר בדירה הרבה יותר מושקעת מדירות אחרות בבניין (אגב, לידיעת מחפשי הדירות, בישראל אין כיום דירות לא מושקעות), אך למרות שלל המחמאות לא הצלחנו להשתכנע שהדירה הנחמדה שווה 2.1 מיליון שקל. במחיר כזה עדיף לרכוש בית פרטי.

על דירת ארבעת החדרים הנוספת שבדקנו בעיר הודבק תג מחיר של ארמון: בעליה דרשו עליה 2.4 מיליון שקל לאחר שנתיים של מגורים. הדירה אמנם התגלתה כגדולה מעט יותר מקודמתה (126 מ"ר ברוטו), אבל הסביבה נראתה נעימה פחות. הדירה שכנה בבניין בן חמש קומות, שמשקיף על בניינים אחרים גבוהים יותר. היא צפתה על הרבה שטחים שנמצאים עדיין בבנייה; בעוד שדווקא הדירה הקודמת, הזולה ממנה, צפתה על שטחים ירוקים ועל נוף עירוני נעים.

בשתי הדירות בקריית אונו - כמו במרבית הדירות שראינו - המטבחים היו קטנים למדי וגם החדרים שהוגדרו "גדולים" היו בינוניים בגודלם. התאורה בבתים דמתה זו לזו, והתבססה ברובה על ההיצע של "מחסני תאורה" או של רשת אחרת שבעזרתה מאירים הישראלים את בתיהם. במטבח ראינו שוב ושוב את אותן "קלאפות" - ארונות עם דלת עילית, ומגרות נשלפות ומודרניות. בסלון עמד בגאון מסך פלזמה, בחרר השינה ניצב מסך נוסף; וחדר הילדים היה צבוע בגוונים פסטליים.

קשה למצוא חותם אישי בדירות, אבל בעל הבית תמיד יידע להאיר את ביתו באור מחמיא. "הבניין שלנו נמוך, רק חמש קומות, לא כמו הבניינים האחרים", הוסבר לנו. המוכרים אף ציינו כי ראש העירייה גר בשכונה וקינחו במשפט מנצח: "קריית אונו היא מקום שמתאהבים בו". חודש לאחר מכן התקשרנו שוב. הדירה הראשונה, המושקעת, נמכרה. את המחיר לא חשפו בפנינו. הדירה שהוצעה ב-2.4 מיליון עדיין לא נמכרה, אבל כעת היא מוצעת ב-2.28 מיליון שקל.

מודיעין: צעירים לא באים

הלויאליות המוניציפלית לא אופיינית רק לתושבי קריית אונו. גם אם קשה להבדיל בין ערים רבות בישראל ועל אף שהבנייה להמונים של שנות ה-2000 מכתיבה בנייה בנוסח אחיד - הישראלים מאמינים בעיר שלהם, במיוחד כשהם מוכרים בה דירה. רבים מהתושבים סבורים כי השכונה שלהם היא השכונה הבאה שבה מחירי הנדל"ן יזנקו.

גם ר', תושב מודיעין המוכר את דירת ארבעת החדרים שלו פחות משנה לאחר שנכנס אליה, לא מתכנן לעזוב את מודיעין. הוא גם לא מעוניין לעזוב את שכונת השמשוני שבה הוא מציג לנו את דירתו הנוכחית. ר' מספר כי הוא ואשתו מתגוררים במודיעין זה 13 שנה: הם התחילו מדירת שלושה חדרים בעיר, עברו לדירה הנוכחית - והיעד הבא הוא דירת חמישה חדרים, שתשמש אותם ואת ארבעת ילדיהם.

את הסיבה למעבר אחרי תקופה כה קצרה הוא מסביר בצפיפות ובתינוקת שנוספה למשפחה. הדירה של ר' יפה ומרווחת: המרפסת הנאה בקומה השמינית משקיפה לגינת משחקים והחדרים לא קטנים. אולי זו הסיבה שר' ובת זוגו לא טורחים לשווק אותה יותר מדי. בדירות יפות באמת אנשים מדברים פחות. 1.65 מיליון שקל הוא המחיר. הוא פירסם את הדירה ב-1.8 מיליון שקל, אבל זכה לתגובות של "מה, אתה משוגע?". אחרי שלא קיבל פניות במשך חודשיים התאים את עצמו לדרישות השוק. גם הממ"ד בבית גדול במיוחד, החנייה מקורה ואחד החדרים הגיע מהקבלן עם פרקט. הייחוד של הדירה הוא פיר האשפה. "הזבל לא נשאר בבית", מסביר ר'. "אם יש שקית זבל קטנה, מיד זורקים".

TheMarker

מודיעין היא עיר ענקית והשכונות בה נפרדות ומרוחקות זו מזו, מנותקות על ידי ואדיות וכבישים רחבים. המבנה הטופוגרפי ההררי מאפשר לדירות רבות לפנות לנוף נאה והאוויר ירושלמי וקריר. חסרונה של מודיעין הוא שזאת עיר שינה מוחלטת. אם בקריית אונו הילדים אולי יישארו לגור אתכם אחרי הצבא בגלל הקרבה לאוניברסיטת בר אילן ולתל אביב, במודיעין הסיכוי לכך נמוך יותר.

הדירה הבאה היא ברחוב שרה אמנו בעיר, רחוב ארוך שבו אין סיכוי להבדיל בין כניסה אחת לאחרת. אלה לא בתי הרכבת של פעם, אלא בנייה באיכות גבוהה עם השקעה אדריכלית. ובכל זאת, כל הבתים דומים זה לזה.

א' מוכרת את דירתה ברחוב אחרי שהתגוררה בה שנתיים בלבד. כבר יש לה קונה כמעט ודאי, משכונת השמשוני בעיר. היא עוברת לגור ליד בנה הצעיר בראשון לציון, ואינה מוכנה לחשוב על השכרת דירתה במקום מכירתה. "שוכרים הורסים לך את הדירה", היא מסבירה. גם שכירת דירה לעצמה נראית לה כמו כאב ראש, וזו גישה שמאפיינת רבים. הישראלים לא אוהבים לגור בשכירות ומעדיפים לרכוש דירה. הם רוצים להלך על הבלטות שלהם, גם אם זה לא אומר שהם מתמקמים בנכס למשך 30 שנה. הקנייה לא מונעת מהם להחליף דירה בכל שנתיים ולפרנס את המדינה ואת עורכי הדין.

אבל במרוץ העכברים הישראלי של השנים האחרונות, אם מכרת את המחילה שלך שנה-שנתיים אחרי שרכשת אותה - עשית מכה. במקרה של דירתה של א', הפריט הראוי לציון הוא נישה קטנה במרפסת, שאין משום מה בדירות האחרות בבניין.

יש גם מי שמתבלבל בגלל הגאות. מ', איש משטרה ממודיעין, פירסם את דירתו ב-1.75 מיליון שקל, אבל אינו נלהב כשמתקשרים לברר מתי אפשר לראות אותה. "אני אגיד לך את האמת, אני כבר לא בטוח שאני רוצה למכור. ראית הבוקר את המחירים פה? זה לא יאומן איך הם עלו. הדירה שלי נדירה. הדירה הכי גדולה בפרויקט".

יש גם צד שני למטבע. ע', המגדירה עצמה כחובבת נדל"ן, לא מתכוונת לקנות דירה, אבל שולטת במחירים והולכת לראות דירות. רוני ניסימוב, ממשרד התיווך חיון נכסים, אחד מעשרות משרדי התיווך בעיר, מכיר את התופעה. "קרה לי שאנשים פירסמו דירה למכירה, הבאתי קונה - ואז גיליתי שמי שרצה לכאורה למכור, רק רצה לבדוק את השוק".

מודיעין היא אחת הערים המשקפות באופן מובהק את הגאות שחלה במחירי הנדל"ן בישראל בשנים האחרונות. מחירי הדירות בעיר הכפילו את עצמם ויותר בחמש השנים האחרונות. ניסימוב יורה דוגמאות בשטף: "בשכונת בוכמן שילמת ב-2006 230 אלף דולר לקוטג' דו משפחתי, שכיום דורשים עליו 3.5 מיליון שקל. בפרויקט של דמרי, חמישה חדרים עלו לפני חמש שנים 700 אלף שקל וכיום - 1.7 מיליון שקל. היה פה פיצוץ במודיעין. אנשים התעשרו ביום".

אנשים לא מגזימים עם מחירי הדירות?

"יש כאלה שמפנטזים. מחכים לכריש שיבוא לקנות אותם. אבל אלה שמפרסמים ביוקר - אחרי חודש-חודשיים מתעשתים. יש אנשים שמתחילים בכך שהם מפרסמים ב-15%-20% יותר. דירה שמפורסמת במחיר ריאלי נחטפת מיד. יש גם דירות שנתקעות. יש לי במאגר גם דירות מ-2008-2009".

טוב, אנשים תמיד מפרסמים במחיר גבוה יותר מזה שבו הם רוצים למכור.

"100 אלף שקל הוא סכום שמוכרים לא יורדים ממנו בקלות. אפילו על 50 אלף שקל אנשים מפוצצים עסקה. יש כאלה שמוכרים כי הם יורדים מחמישה חדרים לארבעה - ורוצים להישאר עם משהו יפה ביד. הילדים יצאו מהבית וירידה של חדר משאירה להם 300 אלף שקל. אז הם יקנו אוטו חדש ויסגרו הלוואה עם הכסף".

מה מאפיין את הקונים?

"זוגות צעירים כבר לא מגיעים לעיר. זוג צעיר שיש לו 200 אלף שקל - מי ילווה לו מיליון שקל כדי לקנות פה דירה? מודיעין נהפכה לעיר של עבדים למשכנתא. מגיעים לכאן יותר ויותר מבוגרים שרצו לעבור לגור ליד הילדים, אנשים שמכרו בית בירושלים ב-2.5 מיליון שקל ויש להם כסף".

המחירים ממשיכים לעלות?

"לא תהיה עוד עליית מחירים. אלה שקונים היום לא יראו את המחיר עולה כמו אלה שקנו לפני שנה. אבל מודיעין תישאר יקרה - על אף שכיום אין הצדקה למחיר במודיעין. זו עיר של שינה, לא עיר העתיד. אין פה משהו מיוחד".

נס ציונה: זן אחר

אחרי הסיבוב במודיעין, גם סכום של 1.6 מיליון שקל עבור דירה מתחיל להיראות סביר. לכן, כשנתקלנו בדירת 3.5 חדרים בשכונת הוואלי בנס ציונה שתומחרה ב-1.45 מיליון שקל - דירה שיהיה צפוף לחיות בה עם יותר מילד וחצי - לא חשבנו שהמחיר מופרז. אז מה אם לפני שבע שנים הגענו לפה ונרתענו ממחיר של 700-800 אלף שקל לדירה על הנייר?

בין היישובים טירת שלום לכפר אהרון, הוואלי של נס ציונה היא שכונה פסטורלית וירוקה מאוד. לפחות בינתיים, עד שימלאו את כל הגבעות הירוקות מסביב בעוד ועוד בניינים זהים בני שלוש, ארבע וחמש קומות, מצופים באריחי חרסינה. את הדירה שמוגדרת כ-97 מ"ר ברוטו (ובפועל נדמה שהיא קטנה בהרבה) שרכשו לפני שנה בלבד, הדיירים הנוכחיים עוזבים ממניעים כלכליים. הם מדלגים לאשקלון, מתקרבים למשפחותיהם. שם כנראה יוכלו לרכוש נכס מרשים במחיר שיקבלו על הדירה הנוכחית.

דיירי הדירה השנייה שבה ביקרנו בנס ציונה, במרכז העיר, פשוט רוצים דירה גדולה יותר. הם ישראלים מזן אחר: עם שני ילדים, בני שנה ושלוש, ללא טלוויזיה בסלון. אותם לא תמצאו עוברים לאשקלון. "אני נס-ציונית", מצהירה האישה. על רחובות, מוקד נוסף של זינוק במחירי נדל"ן, היא לא מוכנה לחשוב, שכן לדבריה התשתיות שם פחות טובות ("עולם אחר") לעומת אלה של נס ציונה. בני הזוג מבקשים 1.6 מיליון שקל על ארבעת החדרים שלהם, אבל אם אנחנו קונים רציניים הם יפגינו גמישות. יש להם חנייה אחת ומחסן. היתרון: פחי הזבל לא נמצאים מתחת למרפסת כמו אצל השכנים. הם מצביעים על הבניין הסמוך שאפשר לראות מהמרפסת ומסבירים כי הוא נבנה על ידי קבלן אחר. הבנייה של החברה שבנתה את הבניין שלהם היא "עולם אחר לגמרי".

ת"א: "לדירה אין מחיר"

מוכרי הדירות מרבים להזכיר לרוכשים פוטנציאלים כי מה שחשוב בחיים הוא האופן שבו אתה ממוקם ביחס לשכן שלך. האדם הממוצע יכול לגור בתוך פח זבל, אבל אם השכן שלו יגור בתוך מאפרה - הוא יהיה מרוצה. ייתכן שזו הסיבה לבעייתיות של הדירה שראינו במזרח תל אביב - 1.9 מיליון שקל לדירת ארבעה חדרים שנמצאת על קו הגבול בין שכונת יד אליהו לכפר שלם. תעודת התושב התל-אביבית והבניין החדש אינם מפצים על העובדה שמדובר בשכונת מצוקה שבה תתקשה לאפשר לילדיך להסתובב לבד בלילה.

אחרי חמש שנות מגורים בדירה, תקופה שבה השקיעו בה רבות, מדובר בדירת ארבעה חדרים מטופחת לעילא. ניכר שבעלי הבית עשו הכל כדי שהדירה תהיה מושלמת עבורם - אפילו תנור אפייה ענק הם התקינו במטבח, ומוכנים להשאיר אותו שם אם נרצה. על הכל אפשר לדבר.

גם הם מנסים למכור לפני שיחשבו על הצעד הבא. יש להם שלושה ילדים ונכס שהם מעריכים את שוויו בכמעט 2 מיליון שקל, ולכן הם לא רואים טעם להצטופף. השכנה שהשכירה את דירתה בבניין ושכרה באותו מחיר שלושה מפלסים ביבנה - הבהירה שהם יכולים להשיג יותר משחשבו בתחילה. כשבני הזוג נשאלים על הסיבה למחיר הגבוה, האשה מגיבה מיד. "מה קרה לך? ראית בכמה מוכרים דירות עכשיו?", היא אומרת, כמי שנמצאת במלכוד. היא יודעת שכדי לרכוש דירה סבירה במקום אחר - היא לא תוכל למכור את זו בפחות מהמחיר הנקוב.

גם איילת (שם בדוי), בעלת דירה אחרת בתל אביב, מתקרבת לאיבוד עשתונות כשהיא חושבת על מכירת הדירה שלה - פשוט מכיוון שאין לה מושג כמה כסף היא שווה. אחרי שהוריה נפטרו מצאה את עצמה מחזיקה בדירת 2.5 חדרים בת 60 שנה, הממוקמת בצפון תל אביב ומשקיפה לפארק הירקון. הדירה העלובה שבה העבירה את שנות ילדותה נהפכה לפתע למכרה זהב שקשה לאמוד את ערכו. "לדירה כזאת אין מחיר", היא אומרת.

"המוכרים נמצאים במצב של אי ודאות", מסביר פרופ' אייל וינטר, מומחה לתורת המשחקים, "יש להם קונה, אבל אין דירה שהם בונים עליה. קשה לאנשים לחרוג ממה שנתפש כמחיר שוק, גם כקונים וגם כמוכרים. אם כמוכרים הם היו יודעים שבעטיה של הורדה במחיר, הם גם יוכלו לקנות דירה במחיר נמוך יותר - ייתכן שהיו מורידים במחיר. אבל זה לא כך.

"בנדל"ן יש תופעה שנקראת סטיקי פרייסז (מחירים דביקים). כשמדובר במוצרים שאינם דירה, כשהביקוש יורד - המחיר יורד די מהר בהתאם. בנדל"ן זה לא כך. אם לאורך תקופה ארוכה ציפית לקבל 2 מיליון שקל על הדירה שלך והביקוש יורד ומתחילים להציע לך 1.5 מיליון שקל, אתה קודם נבהל ומרגיש שאם תרד במחיר - אתה פראייר. אם היית זקוק לכסף מיידית זה היה אחרת, אבל במקרים רבים מכירת הדירה היא לא משהו שאתה חייב לעשות עכשיו. אנשים נתקעים על המחירים שלהם ולא מוכנים לוותר. נוצרת סטגנציה בשוק".

למרות זאת, וינטר לא בטוח שנוצרה כאן בועת נדל"ן. "צריך לזכור שבערך מ-2000 ועד 2006 היו בישראל ירידות במחירים. בחישוב לטווח ארוך התשואה לשנה בעשור האחרון מעמידה אותנו במקום סולידי לעומת מחירי הנדל"ן בעולם - רק שהעלייה התרכזה בכמה שנים בודדות.

"נקודה נוספת היא מדיניות הממשלה ביחס למחירי הנדל"ן שאנו רואים כיום. הכרזה על מדיניות להורדת מחירים, לפני שהיא מיושמת ונבדקת לעומק, עלולה ליצור תופעה הפוכה של עליית המחירים. כשמודיעים על מדיניות כזו בטרם עת, רבים ממשקי הבית שתיכננו לרכוש נכנסים למצב של המתנה. כמו כן, קבלנים ממתינים עם פרויקטים לבנייה כדי ליהנות מההטבות של המדיניות החדשה. התוצאה היא שהביקושים לדירות מצטברים בעוד שהיצע הדירות כמעט בקיפאון, מה שמעודד עליית מחירים. לכן יש להפעיל מדיניות להורדת מחירים מיד עם ההכרזה עליה, ולא להמתין".

בין אם קיימת בועת מחירים אמיתית ובין אם לא, הרי שהגאות במחירים מייצרת סיפורים מצחיקים, עם ניחוחות בועתיים. כך למשל, בקיבוץ חולדה נפתחה הרחבה לפני מעט יותר משנה: הבתים הנבנים על ידי קבלן נמכרו על הנייר במחיר של עד 2.4 מיליון שקל. נכון להיום - כשהבתים עדיין על הנייר והמקום נראה כמו אתר בנייה - יש כבר רוכשים שקנו את המגרשים לפני שנה ומנסים למכור אותם ב-2.8 מיליון שקל.

מנועי מחירי הנדל"ן הם חזקים. קחו לדוגמה את ש'. הוא לא ממש הזדקק לדירה שקנה בראשון לציון: הוא רק התחתן ולא החזיק בסכום התחלתי מרשים. בכל זאת, ב-2009 הוא החליט לקנות דירה כדי שיהיה לו משהו ביד וכדי לא לזרוק כסף על שכירות. ש' שילם מקדמה, לקח משכנתא על 80% מסכום הרכישה וקנה את הדירה. במקביל הוא שוכר דירת ארבעה חדרים בשכונה אחרת. את הדירה שקנה הוא השכיר וכיום הוא מנסה למכור אותה ב-20% יותר ממה ששילם.

בשל מכלול השיקולים שהניעו את ש' לבצע את הרכישה, ישראלים ימשיכו לקנות דירות. הם יהיו מוכנים להגדיל את התשלום החודשי על המשכנתא ב-300 שקל ולפרוש את התשלום על פני חמש שנים נוספות כדי להגיע לדירה. הם לא עושים זאת כדי להשיג דירת חלומות, אלא כדי להתקבל למעמד הביניים. מולם נמצא המוכר - שכיר שעובד קשה, מרוויח 20 אלף שקל בחודש ומצליח לשים בצד 3,000 שקל. ואז הוא ניצב מול עסקת חייו, המאפשרת לו לעשות מכה - ולהרוויח 200 או 300 אלף שקל בעסקה נכונה.

פרופ' וינטר מסביר כי לבני אדם יש נטייה להיות אופטימים, לפעמים אופטימים מדי. הם בונים על משרות טובות יותר ועל עתיד טוב יותר, ולכן בתקופה של עליות מחירים - ניכרת נכונות ליטול הלוואות גבוהות. אלא שכיום מומחים כמעט תמימי דעים כשהם אומרים שמחירי הדירות לא ימשיכו לעלות. המשכנתאות מתייקרות עם עליית המדד והריבית, וכל זמן שהאווירה הכלכלית חיובית, המחירים יוותרו כפי שהם. במקביל, המרווח המצטמצם בין ההכנסות להוצאות של מעמד הביניים עשוי להביא - במקרה של שינוי כיוון כלכלי - להתכווצות מהירה של בועת הנדל"ן, מכיוון שאנשים לא יוכלו לעמוד בתשלומי המשכנתא.

ישראלים שמתחייבים לעמוד בתשלום על דירות ב-1.5-2 מיליון שקל אינם עשירים שיכולים לראות את הכסף שלהם עובד עבורם. מדובר באנשים שרוכשים דירה בסכומים גבוהים שמביאים אותם בסופו של דבר לחיים "לפי הסטנדרט" של הקבלן.

לגור בכפר, לשלם ביוקר

בריטניה

כשגרנו בלונדון לפני שמונה שנים, שילמנו 610 ליש"ט בחודש עבוד דירת שני חדרים באזור די מפוקפק של הבירה הבריטית - שכונת אדמונטון, הנהנית מסטסיסטיקות מפוקפקות כמו "מספר הפשעים האלימים עם סכינים הגבוה ביותר בלונדון". אדמונטון זולה יחסית בגלל חוסר הקישור התחבורתי שלה. כדי להגיע לרכבת התחתית צריך לנסוע באוטובוס 20 דקות לפחות.

הדירה היתה ממוקמת מעל שורת חנויות: מתחתינו טייק אווי הודי; מימין טייק אווי יווני; משמאל קצב עם מעצמת מקררים מאחורי החנות. הגישה לדירה היתה דרך סמטה אחורית, לא מוארת ולא סלולה. לדירה לא היתה מערכת חימום סדורה, ומכיוון שהיא נבנתה בשנות ה-20 של המאה הקודמת, הבידוד היה אפסי. אחרי שנתיים עברנו לבית דו-משפחתי בעיירה בישופ סטורטפורד במחוז הרטפורדשייר, השוכנת בסמיכות לשדה התעופה סטנסטד. שם, עבור בית ויקטוריאני ברחוב שקט עם שני חדרי שינה, סלון, חדר אוכל, מטבח, חדר אמבטיה וגינה שילמנו 690 ליש"ט בחודש. כשבעלת הבית רצתה להעלות את המחיר, החלטנו שהגיע זמן לקנות בית משלנו.

ב-2007 היתה בועת הנדל"ן המקומית בשיאה, הבנקים הלוו כסף לכל בעל דופק, הכלכלה פרחה, ולא היתה עננה באופק. מצאנו בית עם שלושה חדרי שינה וסלון ועם חצר קדמית ואחורית, במיקום כפרי, כ-11 ק"מ מחוץ לקיימברידג', ליד בית היסטורי עם גנים נרחבים, יערות ושדות, ומרחק 45 דקות נסיעה קצרות מסטנסטד ומלוטון. קנינו את הבית בסכום שבלונדון היה מאפשר לנו לקנות דירת חדר באזורים מעט יותר טובים מאדמונטון, אבל לא היה מספיק לארונית בשכונות אמידות יותר. כשנה וחצי לאחר מכן, כשהמשבר שבר את גב הבנקים והכלכלה נעצרה לכאורה, באופן מפתיע המחירים לא ירדו בהרבה. בנק אוף אינגלנד אפילו היטיב עמנו והקפיא את הריבית על 0%, והמשמעות היתה שכשעברנו מריבית קבועה לריבית משתנה, המשכנתא החודשית היתה נמוכה מבעבר.

קיימברידג'שייר הוא אחד האזורים הבודדים ברחבי הממלכה שלא סבלו יותר מדי ממחירי נדל"ן צונחים - בעיקר בגלל התעסוקה המקומית (בזכות האוניברסיטה, יש כאן מיני-עמק הסיליקון) שאינה מסתמכת על שירותים שמסובסדים על ידי מענקים ממשלתיים. גורם נוסף הוא העובדה שרוב בעלי הבתים במחוז גרים בבתים שקנו, כלומר שיעור אחזקות הנדל"ן כהשקעה או כנכסים שניים נמוך יחסית.

אף על פי שהחיים נראים ירוקים, זולים ומרווחים יותר ב"קאנטרי סייד", העלויות הנסתרות יכולות להצטבר בלי שנשים לב. ביולי 2010 התחלתי לעבוד בלונדון עבור משכורת גבוהה יותר ב-800 ליש"ט בחודש. כאן נכנסו לתמונה עלויות נסתרות ובראשן כרטיס נסיעה חודשי ללונדון, חנייה בתחנת רכבת ונסיעה באוטובוסים עד העבודה. חישוב קצר מביא אותנו לכך שהעבודה החדשה לא מכניסה יותר כסף, אלא מכניסה אותנו לאוברדרפט.

התוצאה היתה מערך חישובים ושינוי התנהגות קיצוני כדי לצמצם כמה שיותר את סך ההוצאות. כך למשל, לא חניתי בתחנת הרכבת, אלא במרחק ק"מ מהתחנה, ולכן כדי לתפוס את הרכבת של 7:13 ללונדון, הייתי צריכה לקום ב-5:50 - שעה שלא כיבדתי בנוכחותי מאז שירותי הצבאי. המשכתי לצמצם כל מה שאפשר, גם אם זה כלל החלפה של רכבות וקווים ושימוש ברכבת פרברים. למשך שבועיים בקיץ אפילו ניסיתי את החיסכון האולטימטיבי: החניתי את אופניי הסגולים בקינגס קרוס ונסעתי עליהם למשרד, ואת ארוחותיי קניתי בסופר.

קשה לתמחר את העלות הנפשית והגופנית שהתנאים גבו, במיוחד בחורף שבו היה חושך מוחלט כשנאלצתי לקום. המחיר הזה גרם לנו לחשוב על סגנון החיים שעבורו עזבנו את לונדון הדחוקה והמעושנת לטובת השדות הירוקים של קיימברידג'שייר.

בתום שישה חודשים של עבודה בלונדון ומגורים בכפר, קשה לי לומר מה עולה יותר: לגור בבית מרווח עם גינה ולסבול את הנסיעות המתישות, או לשלם פי שלושה עבור דירה אבל באזור מתקבל על הדעת בלונדון.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#