תקועים בעבר: 40% מהבניינים 
הקיימים במנהטן לא היו נבנים כיום - Markerweek - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

תקועים בעבר: 40% מהבניינים 
הקיימים במנהטן לא היו נבנים כיום

לפני כחודשיים אושרה בניו יורק תוכנית כלל־עירונית, שתעודד פרויקטים בעיצוב נקי יותר ובמחירים נגישים יותר ■ ב–100 שנות קיומם, חוקי התכנון העירוניים השתנו כל כך, עד שרבים מהבניינים האייקוניים בעיר נחשבים היום לגבוהים או צפופים מדי

10תגובות
אלפי בניינים צפופים בגבהים וגדלים שונים
בלומברג

לחוקי התכנון העירוניים של ניו יורק ימלאו השנה 100. זה אולי לא סיבה למסיבה, אבל עבור כמעט כל תושב ניו יורק, החוקים האלה ממלאים תפקיד גדול בחיי היומיום, משום שהם משפיעים על כל מ"ר בעיר.

חוקי התכנון של ניו יורק היו הראשונים מסוגם שנחקקו בארה"ב, והם נועדו להפוך את העיר, שהיתה אז מלאה בשיכונים מלוכלכים ומגדלי משרדים, לבריאה יותר. מאז שאושרו ב–1916, החוקים השתנו פעמים רבות, כך שיתאימו לצורכיה של העיר הגדלה. במארס האחרון קיבלה העירייה בראשות ביל דה בלאזיו אישור לתוכנית כלל־עירונית, שתעודד פרויקטים בעיצוב נקי יותר ובמחירים נגישים יותר.

ואולם רבים מהבניינים בניו יורק עדיין תקועים בעבר, ורבים מהם לא עומדים בחוקים הנוכחיים. במנהטן לבדה, כמעט שניים מכל חמישה בניינים הם גבוהים, גדולים או צפופים מכפי שמתירים חוקי התכנון הנוכחיים, לפי נתונים שאספו סטיבן סמית' וסנדיפ טריוודי, מנהלי חברת הנדל"ן קוואנטיירה (Quantierra), שמשתמשת בנתונים כדי לבדוק הזדמנויות השקעה.

העיר שלעולם לא מפסיקה להשתנות ולהפתיע. בנות "סקס והעיר הגדולה" ברחובות מנהטן
רויטרס

סמית' וטריוודי בחנו מסמכים לגבי יותר מ–43 אלף בניינים בניו יורק, וגילו כי 17 אלף מהם (40%) אינם עומדים לפחות בחלק מחוקי התכנון של ימינו. הסיבות לכך מגוונות: בחלק מהבניינים יש יותר מדי יחידות מגורים, באחרים יש יותר מדי שטחי מסחר, ויש בניינים עם פחות מדי מקומות חניה, בעוד שאחרים פשוט גבוהים מדי. חשוב לציין כי ההערכות האלה נשענות על מסמכים ציבוריים שעלולים לא להיות לגמרי מדויקים. עם זאת, הן מספקות הצצה לחוקי התכנון של ניו יורק.

כך למשל, בניינים רבים בשכונות מיוחדות, כמו צ'יינה טאון, אפר איסט סייד או וושינגטון הייטס, לא היו יכולים להיות מוקמים כיום. הנכסים באזורים אלה בדרך כלל מכסים שטח גדול מדי (בוושינגטון הייטס), יש בהם יותר מדי שטחי מסחר (צ'יינה טאון) או שהם מתנשאים לגובה רב מדי (אפר איסט סייד). אזורים כמו צ'לסי, מידטאון ואיסט הארלם, לעומת זאת, היו נראים פחות או יותר כפי שהם כיום.

כשחוקי התכנון נכנסים למאה השנייה שלהם, ראוי לבחון את האופן שבו הם עיצבו את ניו יורק ואיך ניתן לשנות אותם, כך שהעיר תוכל להמשיך לגדול בלי למחוק את כל מה שהתושבים אוהבים בה.

חוקים להגנה מפני צל

על עטיפת אלבומו של בוב דילן “The Freewheelin’ Bob Dylan”, בפינה הימנית למעלה נראה הבניין ברחוב ג'ונס 19. זהו אחד מבין אלפי בניינים במנהטן שבהם יש יותר מדי יחידות דיור ביחס לגודל.

בניינים בשכונת הארלם, ניו יורק
אי־פי

הבניין ברחוב ג'ונס 19, שנבנה ב–1910 כבית דירות, הקדים את חוקי התכנון בשש שנים. הוא שייך למשפחה מיוחדת של בנייני דירות, שמכונים dumbbell apartments, בגלל החלק האמצעי הצר שלהם, שיוצר פירי אוויר. פתחים כאלה נדרשו במסגרת חוק השיכונים מ–1879, שנועד להבטיח שגם בדירות צפופות יהיה קצת אוויר.

אם הבניין בג'ונס 19 היה נבנה כיום, הוא צריך היה להיות הרבה יותר קטן. מספר הדירות בו היה יורד באופן חד, לשמונה בלבד לעומת 24, הממדים שלו היו קטנים במחצית, והיו יורדות ממנו קומה אחת או שתיים.

חוקי התכנון של ניו יורק נועדו ליצור רובעים פחות צפופים, אך יש להם גם השלכות על מספר הדירות המצטבר בעיר. הגבלות כאלה עלולות להקטין במהירות את היצע הדיור — מה שיוביל ככל הנראה לעלייה בדמי השכירות. אם כל בניין דירות בעיר היה מעוצב מחדש לפי החוק, הם היו הרבה פחות צפופים, אבל גם היו הרבה פחות דירות.

גם בקצה השני של שוק הנדל"ן יש בעיות. קחו למשל את פארק אווניו 720 — בניין קלאסי של האדריכל רוסריו קנדלה מ–1928, שמתנשא לגובה של 17 קומות, עם 29 דירות בלבד — אחת מהן, דירת דופלקס בשטח של 650 מ"ר, הוצעה באחרונה למכירה ב–22.5 מיליון דולר. כל הגרנדיוזיות הזאת היא קצת יותר מדי בשביל חוקי התכנון המודרניים, שמגבילים כעת בניינים גדולים ומרובעים כאלה בחלק זה של העיר.

ברוקלין
בלומברג

חוק התכנון הראשון של ניו יורק הונהג כשהתושבים התחילו לחשוש מכך שהבניינים הגבוהים יטילו צל גדול ונצחי על העיר. אנשים חששו מההתפשטות של גורדי שחקים ענקיים כמו בניין אקוויטבל בברודוויי 120, ברובע הפיננסי. הבניין, עם 42 קומות ובגובה של 50 מטר, הוא גוש אבן מסורבל, שהטיל צל בשטח של 28 דונם על דרום מנהטן כשהוקם ב–1915.

בתגובה, חוקקה העיר שנה לאחר מכן חוק שדרש כי הבניינים יהיו צרים יותר ככל שהקומות גבוהות יותר. בעקבות זאת, נוצרה הצורה המחודדת המוכרת כל כך שבה התהדרו בניינים רבים שנבנו לפני מלחמת העולם הראשונה, וכן מבנים דמויי מקדש זיגורט, כמו מגדל פארק 720.

ואולם עם השינויים שחלו בחוקי התכנון ב–1961 ולאחר מכן, פארק 720 כנראה היה נראה שונה מאוד כיום. ראשית, הוא צריך היה להיות נמוך הרבה יותר בצד של רחוב 70. שנית, היות שהבניין הזה משקף את החוקים של העידן הקודם מבחינת גודל וצפיפות, היה עליו להצטמצם גם בחלק של פארק אווניו. החוקים האלה תוכננו על ידי אדריכלים, בין השאר, כדי להבטיח שהבניינים ההיסטוריים שלהם לא יוחלפו במשהו לחלוטין מחוץ להקשר, כמו המגדלים הצרים שנבנים כיום ברחוב 57. ואולם הם גם הבטיחו שרבים מהמבנים הקיימים שיצרו את ההקשר הזה, לא ייצאו מההקשר בעצמם.

לא כל הבניינים ראויים לשימור

גם ג'ונס 19 וגם פארק 720 משתייכים לקבוצה גדולה של בניינים בניו יורק שזוכים להוקרה בגלל הערך האדריכלי והחשיבות ההיסטורית שלהם. הם נשמרים בגלל הערכה אמיתית, אבל גם בגלל חוקי תכנון משונים, שקובעים את גורלו של כמעט כל בניין, חדש או ישן.

כמעט שלושה רבעים מהשטח הקיים במנהטן נבנו בין העשור הראשון של המאה ה–20 לבין שנות ה–30 של אותה מאה, לפי ניתוח של משרד האדריכלים הניו יורקי KPF. מבחינה מסוימת, חוקי התכנון עוזרים לשמר גיוון אדריכלי כזה. החוקים נהפכו עם הזמן למחמירים יותר — מה שנותן יתרון לנכסים שנבנו בתקופות מוקדמות יותר.

לא כל הבניינים ראויים לשימור. בחלק המזרחי של מרכז מנהטן, מבנים חריגים רבים הם בעלי תקרות נמוכות ועמודים שהופכים אותם לפחות מושכים עבור עסקים חדשים. חלק מהיזמים הרחיקו לכת והרסו את הכל, למעט החלק התחתון של הבניינים, ואז בנו אותם מחדש — מה שאיפשר להם לשמור על חוקי התכנון הישנים, כך שלא יצטרכו להקריב אפילו מ"ר אחד. העיר שוקלת כיום הצעה שתאפשר לבניינים האלה להיבנות מחדש בגודל המקורי שלהם, ואולי אף בגודל רב יותר.

סגנונות בנייה שונים בשכונת ברוקלין ופיסת גשר
בלומברג

זה לא חייב להיות מורכב. לכבוד יום השנה ה–100 של חוקי התכנון, קראה אגודת האמנות המוניציפלית של ניו יורק לעירייה לשקול שינוי בחוקים באופן שיהפוך אותם מובנים לכל. "כדי להבין חוקי תכנון, צריך תואר במשפטים. הם מאוד פתלתלים וצפופים", אמר מייק ארנסט, מנהל תכנון באגודה. "כל התהליך שבו בניינים נבנים כיום מבלבל מאוד עבור אנשים. צריכה להיות יותר שקיפות, כך שלאנשים תהיה הבנה של מה העתיד טומן בחובו עבור העיר".

אי־פי


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#